रियल एस्टेट बाजार पुनर्गठन, किसके लिए अवसर?

कम आपूर्ति और बढ़ती आवास कीमतें बाजार को आपूर्ति और मांग का पुनर्गठन और विनियमन करने के लिए मजबूर करती हैं। यह परिदृश्य उच्च स्तर की पूर्णता और शहर के केंद्र से अच्छी कनेक्टिविटी वाली परियोजनाओं के लिए अवसर खोलता है।

नए चक्र में बाजार

रियल एस्टेट बाजार 2021-2026 तक अपने 5वें चक्र में है।

इस चक्र में, अर्थव्यवस्था अपने निम्नतम स्तर पर पहुँच चुकी है और जून 2023 से धीरे-धीरे सुधार कर रही है। विकास संपत्तियों (शेयर, बॉन्ड, इक्विटी फंड) के आने वाले वर्षों में सकारात्मक संभावनाओं का अनुमान है। अचल संपत्ति संपत्तियों के लिए, जो आमतौर पर शेयर बाजार के लगभग 12-18 महीनों बाद सुधार करती हैं, 2025-2026 की अवधि में सुधार और वृद्धि शुरू होने का अनुमान है।

वर्तमान में, आँकड़े बताते हैं कि पिछले कुछ समय में बाज़ार में आपूर्ति लाने के लिए निवेश और कानूनी मंज़ूरी के लिए स्वीकृत परियोजनाओं की संख्या बहुत सीमित है। यहाँ तक कि व्यवसायों को भी हो ची मिन्ह सिटी में परियोजनाएँ विकसित करने के लिए ज़मीन ढूँढ़ने में मुश्किल हो रही है, इसलिए आपूर्ति की कमी अभी भी बनी हुई है।

सीबीआरई की हालिया बाज़ार रिपोर्ट में यह भी कहा गया है कि हो ची मिन्ह सिटी बाज़ार में निवेशक इस अवधि में नए उत्पाद बास्केट लॉन्च करने में ज़्यादा सावधानी बरत रहे हैं। नई आपूर्ति कम है, और हो ची मिन्ह सिटी में लेन-देन की मात्रा मुख्य रूप से पिछले चरण की इन्वेंट्री से आती है। तीसरी तिमाही में लगभग 2,000 बिना बिके अपार्टमेंट बिके, जो इस साल की दूसरी तिमाही की तुलना में लगभग दोगुना है। फ़िलहाल, निवेशक अभी भी नए उत्पाद बास्केट लॉन्च करने का सही समय चुनने के लिए स्थिति पर विचार और मूल्यांकन कर रहे हैं, क्योंकि चौथी तिमाही अगले चरण के लिए निर्णायक कारक है।

इस बीच, वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (VARS) के शोध आंकड़ों में भी यही बात सामने आई है। तीसरी तिमाही में लेन-देन की मात्रा और अवशोषण दर में पिछली तिमाही की तुलना में क्रमशः 25% और एक प्रतिशत की कमी आई है। इनमें से, अपार्टमेंट लेनदेन की मात्रा अभी भी प्रमुख रही, जो तीसरी तिमाही में कुल आवास लेनदेन का 71% रही, जबकि नए अपार्टमेंट प्रोजेक्ट्स की औसत अवशोषण दर 75% दर्ज की गई।

प्राथमिक और द्वितीयक, दोनों ही बाज़ारों में, खासकर अपार्टमेंट सेगमेंट में, आवास की कीमतें ऊँची बनी हुई हैं। आपूर्ति और माँग के बीच असंतुलन लगातार गंभीर होता जा रहा है क्योंकि आपूर्ति में सुधार तो हुआ है, लेकिन माँग को पूरा करना अभी भी मुश्किल है।

हो ची मिन्ह सिटी के लिए, प्राथमिक मूल्य स्तर उच्च स्तर पर स्थिर रहा क्योंकि आपूर्ति मुख्य रूप से चालू परियोजनाओं से आ रही थी। इस बीच, हो ची मिन्ह सिटी के आसपास के प्रांतों और शहरों में प्राथमिक मूल्य स्तर में मामूली वृद्धि हुई, जो 3-5% के बीच उतार-चढ़ाव के साथ रहा, और नई आपूर्ति के कारण बिक्री मूल्य भी अधिक रहे।

VARS के अपार्टमेंट मूल्य सूचकांक में भी बदलाव आया। 2024 की तीसरी तिमाही तक, हनोई में परियोजना क्लस्टर का औसत विक्रय मूल्य लगभग 60 मिलियन VND/m2 था, जो 2019 की दूसरी तिमाही की तुलना में 64.0% की वृद्धि दर्शाता है। इसी अवधि के दौरान, हो ची मिन्ह सिटी में परियोजना क्लस्टर का औसत विक्रय मूल्य 49.2 मिलियन VND/m2 से बढ़कर 64.2 मिलियन VND/m2 हो गया, जो आधार अवधि की तुलना में 30.6% की वृद्धि दर्शाता है।

आने वाले वर्षों में आपूर्ति कम रहने की उम्मीद है, जिससे रियल एस्टेट की कीमतों में बढ़ोतरी होगी क्योंकि संशोधित कानून लागू हो रहे हैं और निवेशकों की सुरक्षा के लिए एक पारदर्शी कानूनी माहौल तैयार हो रहा है। यह एक ऐसा कारक भी है जो बाजार को परियोजनाओं के क्रियान्वयन और विकास में वास्तविक वित्तीय क्षमता वाले निवेशकों को चुनने में मदद करता है।

बाजार स्क्रीनिंग, किसके लिए अवसर?

हो ची मिन्ह सिटी का रियल एस्टेट बाज़ार अपने सबसे कठिन दौर से उबर चुका है। 2023 में नकारात्मक वृद्धि दर से, 2024 के पहले 9 महीनों में, रियल एस्टेट राजस्व धीरे-धीरे उसी अवधि की तुलना में लगभग 7% की वृद्धि के साथ सुधर रहा है, जो अनुमानित 199,156 बिलियन VND है। सुधार एक ऐसा रुझान है जिसे उलटा नहीं किया जा सकता, लेकिन विकास के बारे में बात करना अभी जल्दबाजी होगी।

हो ची मिन्ह सिटी निर्माण विभाग की एक रिपोर्ट के अनुसार, वर्ष के पहले 8 महीनों में, शहर में केवल 9 वाणिज्यिक आवास परियोजनाएं ही निवेश के लिए स्वीकृत हुई थीं, लेकिन वह भी छोटे पैमाने पर; केवल 4 वाणिज्यिक आवास परियोजनाएं ही पूंजी जुटाने के योग्य थीं, लेकिन 100% अपार्टमेंट उच्च श्रेणी के थे और जरूरतमंद लोगों की सामर्थ्य से बाहर थे।  

इस मुद्दे पर, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) का मानना ​​है कि आवास की कीमतों में कमी की समस्या का समाधान करने के लिए, सबसे पहले आपूर्ति और मांग की समस्या का समाधान करना आवश्यक है। आवास आपूर्ति बढ़ाने के लिए, व्यावसायिक आवास आपूर्ति की अड़चन को दूर करना आवश्यक है, विशेष रूप से, शहर में वर्तमान में 148 से अधिक परियोजनाएँ कानूनी समस्याओं से ग्रस्त हैं। माँग अधिक होने पर आपूर्ति की कमी के कारण हाल के दिनों में आवास की कीमतों में 15-20% की वृद्धि हुई है।

मांग को आकर्षित करने के अवसर उन आवास परियोजनाओं के लिए खुलेंगे जो पूरी हो चुकी हैं और जिनके पास केंद्र से जुड़ने के लिए अच्छा परिवहन बुनियादी ढांचा है।

नए कानूनों के प्रभावी होने और व्यवहार में लागू होने के संदर्भ में, अगले वर्ष प्राथमिक आवास की कीमतों में वृद्धि हो सकती है। इसलिए, इस समय, उन आवास परियोजनाओं के लिए मांग को आकर्षित करने का अवसर खुलेगा जो पूरी हो रही हैं और जिनके पास केंद्र से जुड़ने वाला अच्छा यातायात बुनियादी ढांचा है। विशेष रूप से, हो ची मिन्ह सिटी का पूर्वी क्षेत्र यातायात समस्याओं को हल करने और आवास प्रदान करने में अपनी प्रभावशीलता साबित कर रहा है।

न केवल मेट्रो लाइन चालू होने वाली है, बल्कि बेल्टवे परियोजनाएँ और राष्ट्रीय राजमार्ग 13 विस्तार परियोजना भी इस धुरी पर परियोजनाओं के लिए बेहतरीन अवसर खोल रही हैं। क्षेत्रीय बुनियादी ढाँचा परियोजनाओं को जोड़ने के केंद्र बिंदु के रूप में, निवेशक कुस्तो होम की शहरी हरित अपार्टमेंट परियोजना, मांग पक्ष के लिए "आकर्षक" बल बनाने के लिए उत्कृष्ट मूल्य रखती है।

वास्तव में, यह एक दुर्लभ परियोजना है जो पूर्णता के चरण में प्रवेश कर चुकी है, जिससे खरीदारों को परियोजना की गुणवत्ता और वैधता का आसानी से अंदाज़ा लगाने में मदद मिलती है। विस्तारित होते राष्ट्रीय राजमार्ग 13 पर स्थित, यह परियोजना ग्राहकों को गतिशील और चहल-पहल वाले थु डुक शहर में माँग और अचल संपत्ति के मूल्य के संभावित विकास का पूरा लाभ उठाने में भी मदद करती है।

सीमित अपार्टमेंट आपूर्ति के संदर्भ में, उच्च पूर्णता स्तर और बहु-बिंदु कनेक्शन स्थानों वाली परियोजनाओं को मांग को आकर्षित करने और बाजार में सुधार प्रक्रिया को बढ़ावा देने के लिए महत्वपूर्ण कारक माना जाता है। इसके अलावा, उपयोगिता प्रणाली और विशाल प्राकृतिक हरित क्षेत्र बहु-पीढ़ी वाले परिवारों और उन लोगों के लिए उपयुक्त स्थान हैं जिन्हें स्वास्थ्य और सुविधाजनक परिवहन को प्राथमिकता देने वाले रहने की जगह की वास्तविक आवश्यकता है।

स्थान, सुविधाओं और निर्माण के स्तर की शर्तों को पूरा करते समय, लचीली भुगतान नीति भी मांग को प्रोत्साहित करने का एक महत्वपूर्ण कारक है। अर्बन ग्रीन उन कुछ परियोजनाओं में से एक होने की संभावना है जो वर्ष के अंत में बाजार के लिए आपूर्ति बनाने हेतु रिकवरी के "गिरते बिंदु" को पकड़ लेंगी। यही कारण है कि परियोजना निवेशक ने एक लचीली और अधिमान्य भुगतान नीति लागू की है। विशेष रूप से, ग्राहक वर्तमान में घर प्राप्त होने तक केवल 30% भुगतान करते हैं, मूलधन और ब्याज के लिए 24 महीने की छूट अवधि के साथ, और 500 मिलियन VND तक के इंटीरियर पैकेज का उपहार।

हाल के नीतिगत बदलावों के साथ, सरकार बाज़ार की निगरानी और नियमन को मज़बूत करना जारी रखेगी, जिससे स्थिरता और समुचित विकास सुनिश्चित होगा। साथ ही, हरित रियल एस्टेट का रुझान उभर रहा है, जिसके नए चक्र में बाज़ार का नेतृत्व करने की उम्मीद है। यह उच्च स्तर की पूर्णता वाली परियोजनाओं के लिए आने वाले समय में बाज़ार के सुधार चक्र के साथ जल्दी "तालमेल" बिठाने का एक अवसर हो सकता है।

स्रोत: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-tai-co-cau-co-hoi-cho-ai-d227842.html