रियल एस्टेट व्यवसाय संगठनों और व्यक्तियों को कौन सी शर्तें पूरी करनी होंगी?

धोखाधड़ी और घोटालों के जोखिम को कम करें

6वें सत्र के 2 सत्रों के बीच बैठक कार्यक्रम को जारी रखते हुए, 16 नवंबर की दोपहर को, नेशनल असेंबली स्टैंडिंग कमेटी (एनएएससी) ने आवास पर मसौदा कानून (संशोधित) और रियल एस्टेट बिजनेस पर मसौदा कानून (संशोधित) पर राय दी।

रियल एस्टेट व्यवसाय पर मसौदा कानून (संशोधित) की व्याख्या, स्वीकृति और संशोधन में कई प्रमुख मुद्दों पर रिपोर्ट करते हुए, नेशनल असेंबली की आर्थिक समिति के अध्यक्ष वु होंग थान ने कहा कि रियल एस्टेट व्यवसाय करते समय संगठनों और व्यक्तियों के लिए शर्तों के संबंध में, आर्थिक समिति की स्थायी समिति ने रिपोर्ट दी: वास्तव में, 2020 उद्यम कानून के खंड 21, अनुच्छेद 4 में व्यवसाय अवधारणा में लाभ प्राप्त करने के उद्देश्य और मसौदा कानून के खंड 1, अनुच्छेद 3 में रियल एस्टेट व्यवसाय की अवधारणा को लागू करना मुश्किल है।

इसलिए, यदि पैमाने के आधार पर विभेद के लिए कोई नियमन नहीं है, तो इससे मकान खरीदने, बेचने, किराये पर देने, पट्टे पर देने और खरीद तथा निर्माण कार्यों की सभी गतिविधियों के लिए रियल एस्टेट व्यवसाय उद्यम की स्थापना की आवश्यकता होगी, जो व्यवहार में संभव नहीं है।

इसलिए, मसौदा कानून के खंड 3 और 6 में संशोधन किया गया है, तथा अनुच्छेद 9 में खंड 4 को इस निर्देश के साथ जोड़ा गया है: गैर-व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए मकान और निर्माण कार्य बेचने वाले संगठन और व्यक्ति, या छोटे पैमाने पर मकान और निर्माण कार्य बेचने, पट्टे पर देने या पट्टे पर खरीदने के लिए मसौदा कानून के प्रावधानों का पालन करने की आवश्यकता नहीं है, लेकिन उन्हें करों की घोषणा करनी होगी और उनका भुगतान करना होगा।

नेशनल असेंबली की आर्थिक समिति के अध्यक्ष वु होंग थान (फोटो: Quochoi.vn)

व्यक्तियों के बीच मकानों या निर्माण कार्यों की बिक्री या पट्टे-खरीद के मामले में, लेनदेन की कानूनी सुरक्षा सुनिश्चित करने, धोखाधड़ी, छल और धोखे के जोखिम को सीमित करने और अचल संपत्ति लेनदेन के डेटाबेस में जानकारी को पूरक करने के लिए, अनुबंध को खंड 5, अनुच्छेद 43 के प्रावधानों के अनुसार नोटरीकृत या प्रमाणित किया जाना चाहिए।

छोटे पैमाने पर अचल संपत्ति का व्यवसाय करने वाले व्यक्तियों को अचल संपत्ति व्यवसाय उद्यम स्थापित करने की आवश्यकता नहीं है, लेकिन वे मसौदा कानून के दायरे के अधीन हैं, उन्हें करों की घोषणा और भुगतान करना होगा और मसौदा कानून के अन्य प्रावधानों का पालन करना होगा; यह प्रावधान व्यावसायिकता सुनिश्चित करने और राज्य प्रबंधन को सुविधाजनक बनाने वाले संगठनों पर लागू नहीं होता है;

अन्य मामलों में, संगठनों और व्यक्तियों को एक रियल एस्टेट व्यवसाय उद्यम स्थापित करना होगा; सरकार छोटे पैमाने के रियल एस्टेट व्यवसाय का निर्धारण करने के लिए प्रत्येक प्रकार की रियल एस्टेट की मात्रा और मूल्य को विस्तार से निर्दिष्ट करेगी।

इसके अलावा, 6वें सत्र में टिप्पणियों के लिए राष्ट्रीय असेंबली में प्रस्तुत मसौदा कानून के बिंदु बी, खंड 3, अनुच्छेद 9 में रियल एस्टेट व्यवसाय करने वाले व्यक्तियों के लिए शर्तें, 2020 उद्यम कानून के खंड 1 और बिंदु ई, खंड 2, अनुच्छेद 17 में वियतनाम में उद्यम स्थापित करने और प्रबंधित करने का अधिकार रखने वाले संगठनों और व्यक्तियों के लिए शर्तों के आधार पर बनाई गई हैं।

समीक्षा के माध्यम से, आर्थिक समिति की स्थायी समिति ने पाया कि वास्तव में, ऐसे मामले हैं जहां लोग उद्यम कानून के प्रावधानों के अनुसार व्यवसाय संस्थापक और प्रबंधक होने की शर्तों को पूरा नहीं करते हैं, लेकिन फिर भी अचल संपत्ति का व्यवसाय करने और अचल संपत्ति से संबंधित नागरिक लेनदेन करने के हकदार हैं।

इसलिए, मसौदा कानून की धारा 3, अनुच्छेद 9 में संशोधन किया गया है ताकि संगठनों और व्यक्तियों के वैध और कानूनी अधिकारों पर प्रतिबंध न लगाया जा सके।

जमा राशि केवल बिक्री मूल्य के 5% से अधिक नहीं ली जा सकती।

आवास व्यवसाय और भावी निर्माण परियोजनाओं (धारा 5, अनुच्छेद 23) में जमा राशि के संबंध में, कुछ राय विकल्प 1 से सहमत हैं। कुछ राय विकल्प 1 से सहमत हैं और विक्रय मूल्य या पट्टा-क्रय मूल्य के 5% की अधिकतम जमा राशि निर्धारित करने का प्रस्ताव रखते हैं। कुछ राय विकल्प 1 से सहमत हैं और सरकार द्वारा निर्धारित अधिकतम 10% जमा राशि निर्धारित करने का प्रस्ताव रखते हैं, लेकिन यह 10% से अधिक नहीं होनी चाहिए। कुछ राय विकल्प 1 से सहमत हैं और अधिकतम 15% जमा राशि निर्धारित करने का प्रस्ताव रखते हैं। कुछ राय विकल्प 1 से सहमत हैं और अधिक विशिष्ट नियम निर्धारित करने का प्रस्ताव रखते हैं।

कुछ राय विकल्प 2 से सहमत थीं। कुछ राय विकल्प 2 से सहमत थीं और अधिकतम जमा दर को घटाकर 5% करने का प्रस्ताव था।

जमा राशि की वास्तविक प्रकृति सुनिश्चित करने और साथ ही खरीदार और पट्टेदार, जो अक्सर कमज़ोर पक्ष होते हैं, के लिए जोखिम सीमित करने के लिए, मसौदा कानून की धारा 5, अनुच्छेद 23 में निम्नलिखित संशोधन किया गया है: "रियल एस्टेट परियोजना निवेशकों को ग्राहकों से घरों और निर्माण कार्यों के विक्रय मूल्य या लीज़-खरीद मूल्य के 5% से अधिक की जमा राशि तभी लेने की अनुमति है जब घर और निर्माण कार्य इस कानून के प्रावधानों के अनुसार व्यवसाय शुरू करने की सभी शर्तों को पूरा करते हों। जमा समझौते में घरों और निर्माण कार्यों के विक्रय मूल्य या लीज़-खरीद मूल्य का स्पष्ट रूप से उल्लेख होना चाहिए।"

रियल एस्टेट परियोजना निवेशकों को विक्रय मूल्य के 5% से अधिक राशि जमा करने की अनुमति नहीं है (फोटो: हू थांग)।

मकानों की खरीद, किराया-खरीद और भविष्य के निर्माण कार्यों (धारा 3, अनुच्छेद 25) में भुगतान के संबंध में, राष्ट्रीय असेंबली के प्रतिनिधियों की राय को ध्यान में रखते हुए, मसौदा कानून को धारा 3, अनुच्छेद 25 में निम्नलिखित 2 विकल्पों के अनुसार संशोधित किया गया है:

विकल्प 1: "यदि क्रेता या पट्टेदार को भूमि उपयोग अधिकार, मकान स्वामित्व अधिकार और भूमि से जुड़ी अन्य परिसंपत्तियों का प्रमाण पत्र नहीं दिया गया है, तो विक्रेता या पट्टाकर्ता अनुबंध मूल्य का 95% से अधिक नहीं ले सकता है; अनुबंध का शेष मूल्य तब चुकाया जाएगा जब सक्षम राज्य एजेंसी क्रेता या पट्टेदार को भूमि उपयोग अधिकार, मकान स्वामित्व अधिकार और भूमि से जुड़ी अन्य परिसंपत्तियों का प्रमाण पत्र दे दे।"

इस विकल्प का उद्देश्य वर्तमान पॉलिसी की स्थिरता सुनिश्चित करना है; ग्राहकों को प्रमाणपत्र जारी होने की प्रतीक्षा करते समय अनुबंध मूल्य का एक हिस्सा अपने पास रखने की अनुमति है। इस विकल्प की सीमा यह है कि जब ग्राहक अनुबंध मूल्य का 100% भुगतान न करने का जोखिम उठाते हैं, तो स्वामित्व स्थापित नहीं हो पाता; कुछ मामलों में, ग्राहक अपने भुगतान दायित्वों को पूरा करने में देरी करते हैं क्योंकि उन्हें तुरंत प्रमाणपत्र प्राप्त करने की आवश्यकता नहीं होती है, भले ही निवेशक ने अपनी प्रतिबद्धता पूरी कर ली हो और सक्षम राज्य एजेंसी ने प्रमाणपत्र जारी कर दिया हो।

विकल्प 2: "यदि क्रेता या पट्टेदार को भूमि उपयोग अधिकार, घर के स्वामित्व अधिकार और भूमि से जुड़ी अन्य परिसंपत्तियों का प्रमाणपत्र नहीं दिया गया है, तो विक्रेता या पट्टाकर्ता अनुबंध मूल्य के 95% से अधिक की वसूली नहीं कर सकते हैं। अनुबंध का शेष मूल्य ग्राहक द्वारा प्रबंधन के लिए किसी क्रेडिट संस्थान में खोले गए निवेशक के खाते में स्थानांतरित कर दिया जाएगा और निवेशक इस राशि का उपयोग नहीं कर सकता है; ग्राहक इस राशि से प्राप्त आय का आनंद लेगा। निवेशक प्रत्येक ग्राहक की इस राशि का उपयोग केवल तभी कर सकता है जब सक्षम राज्य एजेंसी ने घर या निर्माण कार्य के क्रेता या पट्टेदार को भूमि उपयोग अधिकार, घर के स्वामित्व अधिकार और भूमि से जुड़ी अन्य परिसंपत्तियों का प्रमाणपत्र प्रदान कर दिया हो।"

इस योजना का उद्देश्य मसौदा कानून और आवास पर मसौदा कानून (संशोधित) में स्वामित्व अधिकार स्थापित करने के समय के नियमों के साथ संगतता और एकरूपता सुनिश्चित करना है, भूमि पर मसौदा कानून (संशोधित) के प्रावधानों के अनुसार वित्तीय दायित्वों को पूरा करने पर नियम; ग्राहकों के भुगतान दायित्वों की पूर्ति सुनिश्चित करना।

इस विकल्प की सीमा यह है कि प्रमाणपत्र जारी न होने तक ग्राहकों को अनुबंध मूल्य का शेष 5% भुगतान करना होगा; तथापि, राष्ट्रीय असेंबली के प्रतिनिधियों की राय को स्वीकार करते हुए, यह विकल्प यह शर्त रखता है कि इस राशि से उत्पन्न आय का लाभ ग्राहक को मिले।

इसके अतिरिक्त, मसौदा कानून के अनुच्छेद 80 के खंड 5 में अनुच्छेद 25 के खंड 3 में निर्धारित अनुसार मुनाफे के प्रबंधन और भुगतान का मार्गदर्शन करने के लिए स्टेट बैंक की जिम्मेदारी पर प्रावधान जोड़े गए हैं।

आर्थिक समिति की स्थायी समिति ने दो विकल्प रखने का प्रस्ताव रखा तथा राष्ट्रीय असेंबली की स्थायी समिति द्वारा इस मुद्दे पर विचार करने और निर्णय लेने के लिए आधार के रूप में राष्ट्रीय असेंबली के प्रतिनिधियों की राय मांगने के लिए मतदान करने का प्रस्ताव रखा ।

स्रोत: https://www.nguoiduatin.vn/to-chuc-ca-nhan-kinh-doanh-bat-dong-san-phai-dap-ung-dieu-kien-gi-a636255.html