ANTD.VN - वियतनाम बैंकिंग एसोसिएशन (VNBA) के उपाध्यक्ष और महासचिव श्री गुयेन क्वोक हंग का मानना है कि बैंकों को आवास जमा के लिए पैसा उधार नहीं देना चाहिए, और पूंजी योगदान ऋणों के मामले में ऋण पूंजी के उपयोग को उसके इच्छित उद्देश्य के लिए नियंत्रित करना आवश्यक है।
गृह ऋण पर नियमों को सख्त करना आवश्यक है।
हाल ही में राष्ट्रीय सभा द्वारा 15वीं राष्ट्रीय सभा के छठे सत्र में पारित अचल संपत्ति व्यवसाय संबंधी संशोधित कानून में कई नए बिंदु शामिल हैं, जैसे कि एक नियम जिसमें यह निर्धारित किया गया है कि आवास या निर्माण परियोजनाओं के पट्टे-खरीद के लिए ग्राहकों से एकत्र की गई जमा राशि विक्रय मूल्य के 5% से अधिक नहीं होनी चाहिए; और भविष्य के आवास के पट्टे-खरीद के लिए भुगतान अनुपात को वर्तमान 70% के बजाय 50% तक कम करना।
इन नए नियमों पर टिप्पणी करते हुए, वियतनाम बैंकिंग एसोसिएशन (वीएनबीए) के उपाध्यक्ष और महासचिव गुयेन क्वोक हंग ने अपनी सहमति व्यक्त की।
श्री हंग ने तर्क दिया कि ग्राहकों से बिक्री या पट्टे-खरीद मूल्य के 5% से अधिक की जमा राशि न लेने का नियम उपभोक्ता संरक्षण कानून के संशोधित प्रावधानों के अनुरूप है। इस नियम का उद्देश्य यह सुनिश्चित करना है कि जमा राशि (पूंजी जुटाने के उद्देश्य से नहीं) इतनी पर्याप्त हो कि जमाकर्ता और जमा प्राप्तकर्ता दोनों गृह खरीदारों की आवश्यकताओं और इच्छाओं से अवगत हों और उन्हें पूरा कर सकें।
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श्री गुयेन क्वोक हंग |
आवास जमा ऋणों के मुद्दे पर, श्री हंग ने तर्क दिया कि ऋण संस्थानों को केवल आवास जमा के लिए ऋण प्रदान करने की अनुमति नहीं दी जानी चाहिए। इसका कारण यह है कि ऋण संस्थानों संबंधी कानून और उसके मार्गदर्शक परिपत्रों के अनुसार, सभी ऋणों (बचत खातों द्वारा सुरक्षित बंधक ऋणों सहित) के लिए, ग्राहकों के पास एक ऋण योजना होनी चाहिए, एक खरीद अनुबंध, एक पुनर्भुगतान योजना और पुनर्भुगतान स्रोतों का प्रमाण प्रस्तुत करना आवश्यक है।
तो, अगर कोई ग्राहक किसी खरीद समझौते को सुरक्षित करने के लिए केवल जमा राशि के रूप में बैंक से ऋण का अनुरोध करता है, तो उस योजना में किस प्रकार की योजना शामिल होगी? उसकी प्रभावशीलता क्या होगी? और अगर घर खरीदने की कोई व्यापक योजना नहीं है जिसमें जमा राशि शामिल हो, तो बैंक किन नियमों के आधार पर जमा ऋण स्वीकृत करेगा? इसलिए, श्री हंग के अनुसार, यदि केवल जमा ऋण स्वीकृत किया जाता है, तो बैंक के पास ऋण देने का कोई आधार नहीं है।
यहां तक कि उन मामलों में भी जहां ग्राहक खरीदारी की योजना बनाते हैं जिसमें ऋण सुरक्षित करने के लिए जमा राशि शामिल होती है, उन्हें अपनी पूंजी का कम से कम 20-30% हिस्सा खुद लगाना पड़ता है। श्री हंग ने सवाल किया, “तो, अगर जमा राशि समझौते को सुरक्षित करने के लिए है, तो बैंक से ऋण क्यों लिया जाए? क्योंकि उधारकर्ता को पहले से ही अपनी पूंजी का कम से कम 20-30% हिस्सा चाहिए होता है। मुझे समझ नहीं आता कि किसी को समझौते को सुरक्षित करने के लिए जमा राशि के रूप में बैंक से ऋण लेने की क्या आवश्यकता होगी, जबकि यह कोई बिक्री अनुबंध नहीं है?”
बैंकों के मामले में भी, बिक्री अनुबंध के आधार पर, जिसमें जमा राशि (यदि कोई हो) उधार देने का समझौता शामिल होता है, यदि विक्रेता द्वारा उधार ली गई जमा राशि का उपयोग किया जाता है तो बैंक को संभावित जोखिमों का सामना करना पड़ सकता है। इसलिए, उधार देते समय, ग्राहक के साथ यह सहमति होती है कि दायित्व पूरा होने तक धन बैंक के पास सुरक्षित रखा जाएगा।
“बैंकिंग उद्योग में अपने कई वर्षों के अनुभव के आधार पर, मेरा मानना है कि ऋण केवल जमा राशि के उद्देश्य से नहीं दिए जाने चाहिए। असाधारण मामलों में, समग्र योजना को ध्यान में रखते हुए, अनुबंध की गारंटी अवधि के दौरान ग्राहक को जमा राशि रखने की अनुमति देने पर सहमति हो सकती है, लेकिन वह राशि ग्राहक या विक्रेता के जमा खाते में ही रहनी चाहिए और खरीद अनुबंध को अंतिम रूप दिए जाने तक उसका उपयोग नहीं किया जा सकता है। ऋण आवेदन जमा करते समय समग्र योजना के अनुसार, घर खरीदने के लिए ऋण राशि में वह जमा राशि शामिल कर ली जाती है,” श्री हंग ने कहा।
बैंकों के लिए ऋण निधि के उपयोग को नियंत्रित करने की आवश्यकता को समाप्त नहीं किया जा सकता है।
हाल ही में, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (होआरईए) ने प्रस्ताव दिया कि वियतनाम के स्टेट बैंक को परिपत्र संख्या 39/2016 में संशोधन और पूरक करना चाहिए ताकि ऋण संस्थानों द्वारा "उधार ली गई पूंजी के उचित उपयोग को नियंत्रित करने" संबंधी विनियमन को हटाया जा सके।
HoREA द्वारा दिया गया कारण यह है कि यदि ग्राहक "परियोजना को लागू करने के लिए पूंजी योगदान अनुबंध, निवेश सहयोग अनुबंध, या व्यावसायिक सहयोग अनुबंध के अनुसार पूंजी योगदान का भुगतान करने के लिए उधार लेते हैं," तो यह ऋण राशि पहले ही ऋण संस्था द्वारा परियोजना निवेशक के खाते में स्थानांतरित कर दी गई है, जिसका अर्थ है कि उधारकर्ता ने ऋण पूंजी का उपयोग "पूंजी योगदान का भुगतान करने" के इच्छित उद्देश्य के लिए किया है।
हालांकि, श्री गुयेन क्वोक हंग ने तर्क दिया कि नियमों के अनुसार, विशेष रूप से ऋण संस्थानों पर 2010 के कानून के अनुच्छेद 94 के खंड 3 और परिपत्र संख्या 39/2016/टीटी-एनएचएनएन के अनुच्छेद 24 के खंड 1 और 2 के अनुसार, ऋण संस्थानों को ग्राहकों द्वारा ऋण पूंजी के उपयोग और ऋण पुनर्भुगतान का निरीक्षण और पर्यवेक्षण करने का अधिकार और दायित्व है। इसके अलावा, डिक्री संख्या 88/2019/एनडी-सीपी के अनुच्छेद 14 के खंड 2 में प्रशासनिक प्रतिबंधों का प्रावधान है, जिसके तहत इन नियमों का उल्लंघन करने वाले ऋण संस्थानों पर 20,000,000 वीएनडी तक का जुर्माना लगाया जा सकता है।
प्रशासनिक प्रतिबंधों पर उपर्युक्त विनियमों के साथ, बैंकिंग कानून ने इस बात की पुष्टि की है कि निरीक्षण और पर्यवेक्षण उधारदाताओं के लिए अनिवार्य दायित्व हैं, जो बैंकिंग संचालन के सामान्य हितों से उत्पन्न होते हैं।
सिद्धांत और व्यवहार से यह स्पष्ट है कि उधारकर्ता (ग्राहक) से उत्पन्न जोखिम बैंकिंग प्रणाली के लिए भी जोखिम बन सकते हैं। इसलिए, उधारकर्ताओं को अपने दायित्वों के प्रति सचेत रहना चाहिए, निरीक्षण और पर्यवेक्षण का सख्ती से पालन करना चाहिए, और इन दायित्वों को पूरा करने में देरी या टालमटोल करने का कोई बहाना नहीं बनाना चाहिए।
उन्होंने कहा, “ऋण संस्थानों की जिम्मेदारी है कि वे ऋण देने से पहले, ऋण देने के दौरान और ऋण देने के बाद जांच करें। ऋण संस्थानों द्वारा ऋण देने की प्रक्रियाएं और नियम अत्यंत स्पष्ट और विशिष्ट हैं, और इनका सख्ती से पालन किया जाना चाहिए।”
बॉन्ड जारी करने के संबंध में, श्री हंग ने कहा कि पूंजी जुटाने के लिए बॉन्ड जारी करने की इच्छुक कंपनियों और संगठनों को एक ऐसी योजना विकसित करनी चाहिए जिसमें उद्देश्य, निवेश स्थान, प्रभावशीलता और लाभ की संभावना का विवरण हो। तभी वे ब्याज दर निर्धारित कर सकते हैं। निवेशकों को यह जानने का अधिकार है कि क्या निवेश बॉन्ड जारी करने के उद्देश्य के अनुरूप है। इससे यह सुनिश्चित होता है कि उन्हें मिलने वाली ब्याज दर परियोजना की लाभप्रदता को दर्शाती है।
इसलिए, श्री हंग के अनुसार, "उधार लिए गए धन के उचित उपयोग को नियंत्रित करने" संबंधी विनियमन को समाप्त करने का प्रस्ताव कानून और अंतरराष्ट्रीय प्रथा के विपरीत है।
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