क्या बंद ऋण चक्र से रियल एस्टेट बाजार का 'गतिरोध' हल हो जाएगा?

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वर्ष की शुरुआत से परिचालन ब्याज दरों में चार बार कटौती के बाद, स्टेट बैंक ऑफ वियतनाम (एसबीवी) ने सतर्कता से नियंत्रित ढील की ओर नीतिगत बदलाव का संकेत दिया है। हालाँकि, रियल एस्टेट व्यवसायों के लिए, ब्याज दर का मुद्दा उतना महत्वपूर्ण नहीं है जितना कि यह कि उन्हें पूंजी मिल पाएगी या नहीं।

विश्वास का चक्र, घनिष्ठ, और अचल संपत्ति बाजार के लिए सुरक्षित, छवि 1 — अर्थशास्त्री , डॉ. गुयेन त्रि हियू

हाल ही में, रियल एस्टेट ऋण को एक "बंद दायरे" के रूप में बढ़ावा देने का प्रस्ताव आया है। इसके अनुसार, बैंकिंग उद्योग कुछ निश्चित मूल्य खंडों (मध्यम और उससे कम) के लिए रियल एस्टेट ऋण पैकेजों का अध्ययन और क्रियान्वयन कर सकता है। ऋण एक बंद दायरे में वितरित किया जाएगा, जिसमें बैंक नकदी प्रवाह (बैंक - घर खरीदार - निवेशक - बैंक) का 100% नियंत्रण रखेगा।

इस समाधान से, निवेशकों को बिक्री मूल्य कम करने पर थोड़ा नुकसान तो होगा, लेकिन वे अपनी इन्वेंट्री जारी रख पाएँगे। कहा जा रहा है कि यह समाधान उन लोगों की आवास समस्या का समाधान करेगा जिनके पास पर्याप्त क्षमता और पूँजी है, और बैंकों को जोखिम नियंत्रण के साथ चुनिंदा ऋण देने में मदद करेगा...

हालाँकि, अर्थशास्त्री डॉ. गुयेन त्रि हियू का मानना है कि रियल एस्टेट बाज़ार की वास्तविकता को तीन पक्षों: बैंकों, निवेशकों और घर खरीदारों के बीच संबंधों के संदर्भ में फिर से परखना ज़रूरी है। उनका कहना है कि अमेरिका में, बैंक घर खरीदारों को परियोजना पूरी होने के बाद ही ऋण देते हैं, और बैंक मूल्य का आकलन कर सकते हैं ताकि ग्राहकों के पास निवेशकों को भुगतान करने के लिए पैसा हो।

"वियतनाम में, यह ज़्यादा रचनात्मक है, लेकिन कुछ हद तक खतरनाक भी, यानी निवेशक घर खरीदारों से जमा राशि जमा करने और प्रगति के अनुसार भुगतान करने का आग्रह करते हैं। इसका मतलब है कि निवेशकों ने भविष्य की परियोजनाओं को विकसित करने के लिए बैंकों से उधार लिया है, लेकिन साथ ही घर खरीदारों से पैसा भी वसूल रहे हैं। जब उनके पास बहुत सारा पैसा होता है, तो निवेशक इसका इस्तेमाल दूसरी परियोजनाओं के वित्तपोषण के लिए करते हैं। निवेशक 'दो हाथों से मछली पकड़ने' के जोखिम को बढ़ाएँगे, जबकि घर खरीदार पहले ही पैसा चुका चुके होंगे," विशेषज्ञ ने विश्लेषण किया।

तदनुसार, डॉ. गुयेन त्रि हियू ने यह मुद्दा उठाया कि नकदी प्रवाह को कैसे नियंत्रित किया जाए ताकि अंततः घर खरीदार के पास घर हो, बैंक को पैसा मिले और निवेशक परियोजना पूरी करके लाभ कमाए। उन्होंने कहा कि वास्तव में, वियतनाम में अभी भी बंद ऋण चक्र के लिए कोई व्यवस्था नहीं है, क्योंकि परियोजना के दौरान कई समस्याएँ उत्पन्न होती हैं।

"सरल समाधान यह है कि भविष्य में बनने वाली प्रत्येक परियोजना के लिए, जब घर खरीदार भुगतान करेंगे, तो उन्हें परियोजना निवेशक के बकाया ऋण से कटौती के लिए सीधे बैंक को भुगतान करना होगा। हालाँकि परियोजना मालिक के पास भविष्य में बनने वाली परियोजना के रूप में संपार्श्विक होता है, लेकिन जब संपत्ति घर खरीदारों को बेची जाएगी और बैंक के पास मौजूद मूल संपत्ति से कटौती की जाएगी, तो इसका मूल्य धीरे-धीरे कम होता जाएगा। इसलिए, बैंक संपार्श्विक की कीमत में कमी तभी स्वीकार करता है जब बकाया ऋण उसी के अनुसार कम हो जाता है," विशेषज्ञ ने कहा।

डॉ. गुयेन त्रि हियू ने टिप्पणी की कि रियल एस्टेट ऋण "अवरोध" की वर्तमान समस्या इसलिए है क्योंकि बैंक नकदी प्रवाह को नियंत्रित नहीं कर सकते, इसलिए वे जमे हुए रियल एस्टेट बाजार के संदर्भ में ऋण देने की हिम्मत नहीं करते। तदनुसार, उन्होंने रियल एस्टेट ऋण को अनब्लॉक करने के लिए 3 समाधान प्रस्तावित किए।

सबसे पहले, रियल एस्टेट ऋण के मौजूदा मानकों को कम नहीं किया जाना चाहिए। व्यवसायों को अभी भी नकदी प्रवाह, लाभ अनुपात और वित्तीय उत्तोलन अनुपात की गणना और सुनिश्चित करना होगा।

दूसरा, उधार लेने वाले व्यवसायों को अपने ऋण चुकाने में सक्षम होने के लिए अपनी वित्तीय प्रणालियों और नकदी प्रवाह का पुनर्गठन करना होगा।

तीसरा, सामाजिक आवास को समर्थन देने के लिए एक विशेष ऋण कार्यक्रम होना चाहिए, जैसे कि 30,000 बिलियन वीएनडी पैकेज लागू किया गया था, जो समाज के बहुसंख्यक लोगों की आवश्यकताओं के अनुरूप उत्पाद उपलब्ध कराने के लिए व्यवसायों को समर्थन प्रदान करता है।

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