कार्यालय भवनों और होटलों को सर्विस्ड अपार्टमेंट में पुनर्निर्मित करने का चलन

बाज़ार इतना गर्म कभी नहीं रहा

शहरी क्षेत्रों और बड़े शहरों में रोज़गार खोजने पर ध्यान केंद्रित करने के चलन के साथ, आवास की माँग भी बढ़ रही है। इस बीच, कम लागत वाले अपार्टमेंट की आपूर्ति में भारी कमी के कारण, कई लोगों के पास मध्यम श्रेणी के अपार्टमेंट खरीदने की पर्याप्त वित्तीय क्षमता नहीं है। इसलिए, लगभग 20 मिलियन VND की आय वाले श्रमिकों के लिए अपार्टमेंट और सर्विस्ड अपार्टमेंट जैसे उत्पादों वाला किराये का बाज़ार हमेशा "कमरों की कमी" की स्थिति में रहता है।

यहाँ तक कि उस दौर में भी जब हो ची मिन्ह सिटी में नए परिसरों की वापसी की "लहर" चल रही थी, जिसके कारण कई जगहों पर "किराए पर" के बोर्ड लगाने पड़े, कई कार्यालय खाली हो गए, किराये के अपार्टमेंट की कीमतों में अभी भी थोड़ी वृद्धि हुई। Batdongsan.com.vn की 2023 की दूसरी तिमाही की रिपोर्ट में यह भी बताया गया है कि अपार्टमेंट सेगमेंट में निवेश करने पर लाभ मार्जिन (कीमत वृद्धि दर + किराये की आय सहित) की वृद्धि दर 2015 की शुरुआत की तुलना में 97% बढ़ रही है, जो स्टॉक, सोना, बचत या विदेशी मुद्रा जैसे अन्य निवेश माध्यमों की तुलना में अधिक स्थिर है...

सर्विस्ड अपार्टमेंट्स उन लोगों को आकर्षित कर रहे हैं जिनके पास घर खरीदने के लिए पैसे नहीं हैं या जिन्हें घर खरीदने की जरूरत नहीं है।

सर्वेक्षण के अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी के केंद्रीय जिलों जैसे फु नुआन, बिन्ह थान, तान बिन्ह, जिला 10, जिला 11... में कई सर्विस्ड अपार्टमेंट इमारतों में अधिभोग दर 80% से अधिक है, यहाँ तक कि कुछ किराये की परियोजनाओं में भी 100% अधिभोग दर पहुँच गई है। हो ची मिन्ह सिटी में छोटे आकार के सर्विस्ड अपार्टमेंट की अधिभोग दर हाल के दिनों में तेज़ी से बढ़ी है और गर्मियों के महीनों में, जब छात्र स्कूल वर्ष की तैयारी करते हैं, इसमें और वृद्धि होती है।

इस प्रवृत्ति का सामना करते हुए, अर्थव्यवस्था में सुधार की प्रतीक्षा करते हुए, कई भवन मालिक, जो पहले कार्यालय या होटल किराये पर देते थे, ने अपना रुख बदल लिया है और उन्हें सर्विस्ड अपार्टमेंट में बदलने की प्रक्रिया शुरू कर रहे हैं। ये स्टूडियो-शैली के सर्विस्ड अपार्टमेंट अक्सर पूरे फर्नीचर के साथ किराए पर दिए जाते हैं, जिनकी कीमत क्षेत्र के आधार पर 6-12 मिलियन VND/माह तक होती है।

सामान्य अपार्टमेंट की तुलना में छोटे क्षेत्रफल के साथ, इस प्रकार के अपार्टमेंट सस्ते और केंद्र के करीब होने का लाभ देते हैं। सर्विस्ड अपार्टमेंट का हालिया आगमन उन निवेशकों के लिए एक प्रतिस्पर्धी बन गया है जो किराये के निवेश के लिए उपनगरों में अपार्टमेंट खरीदते हैं।

कई भवन मालिक पहली मंजिल पर व्यावसायिक कार्यालय और ऊपरी मंजिल पर अपार्टमेंट बनाते हैं।

कुछ दलालों ने बताया कि बहुत से लोग उपनगरीय अपार्टमेंट के बजाय उसी कीमत पर केंद्र के पास सर्विस्ड अपार्टमेंट किराए पर लेने के लिए जगह, वेंटिलेशन और बुनियादी सुविधाओं का त्याग करने को तैयार हैं। इसलिए, अधिक से अधिक इमारतों को किराए के लिए इस मॉडल में परिवर्तित किया जा रहा है, जिससे नकदी प्रवाह बढ़ रहा है, बजाय इसके कि पूरा कार्यालय भवन किरायेदारों के इंतज़ार में खाली पड़ा रहे।

इसके अलावा, कुछ भवन मालिकों ने भवन की पहली और दूसरी मंजिल पर कार्यालय और मुख्यालय को संयुक्त रूप से किराये पर दे रखा है, जबकि ऊपरी मंजिलों को विभिन्न क्षेत्रों और सुविधाओं के साथ मध्य-श्रेणी से लेकर उच्च-श्रेणी तक कई प्रकार के सर्विस्ड अपार्टमेंट में परिवर्तित कर दिया गया है।

निवेश लागतों की सावधानीपूर्वक गणना करने की आवश्यकता

शोध के अनुसार, सर्विस्ड अपार्टमेंट किराए पर लेने से होने वाली आय कम नहीं, बल्कि बेहद स्थिर होती है। समान क्षेत्रफल वाले सामान्य कमरों की तुलना में, सर्विस्ड अपार्टमेंट का किराया आमतौर पर प्रति कमरा कम से कम 1.5-2 गुना ज़्यादा होता है। खासकर उन निवेशकों के लिए जो जगह का पूरा फ़ायदा उठाना, उपयोगिताओं और उपयुक्त सेवाओं को बढ़ाना जानते हैं, कीमत और भी ज़्यादा बढ़ सकती है।

हालाँकि, इस प्रकार के सर्विस्ड अपार्टमेंट का प्रबंधन, संचालन और आय-व्यय की गणना सस्ते किराये के कमरों की तुलना में ज़्यादा जटिल होगी। व्यवसायियों को इस प्रकार के अपार्टमेंट में निवेश करते समय राजस्व को अधिकतम करने के लिए अनुबंध चरण से लेकर संचालन और विज्ञापन चरणों तक व्यवस्थित और बारीकी से प्रबंधन करना आना चाहिए।

क्योंकि, हालाँकि आजकल सर्विस्ड अपार्टमेंट बहुत लोकप्रिय हैं और बहुत से लोग इन्हें चाहते हैं। लेकिन कुछ निवेशकों को इस प्रकार के अपार्टमेंट में निवेश करने पर नुकसान भी हुआ है। जैसे कि श्री न्गोक आन्ह (बिन थान) की कहानी, जिन्होंने अपने होटल मॉडल को किराए पर देने के लिए सर्विस्ड अपार्टमेंट में बदल दिया।

शुरुआत में, लंबी अवधि के किराये के मॉडल को कैसे प्रबंधित किया जाए, यह न जानने, गलत लक्षित दर्शकों के लिए विज्ञापन देने और मॉडल के नवीनीकरण के लिए लगभग 2 अरब VND के ऋण के दबाव के कारण, वह रूपांतरण के लगभग पहले वर्ष तक बहुत परेशान रहे। एक वर्ष से अधिक समय तक नुकसान सहने के बाद, किराये को सुचारू रूप से चलाने के लिए दोस्तों के सहयोग से, श्री न्गोक आन्ह का सर्विस्ड अपार्टमेंट परिसर 80% भर गया, जिससे लगभग 30 करोड़ VND का मासिक राजस्व प्राप्त हुआ।

होटलों और कार्यालय भवनों में भूमिगत पार्किंग, लिफ्ट और अग्नि सुरक्षा प्रणालियां होने का लाभ होता है।

हालाँकि, हर कोई इतना भाग्यशाली नहीं होता, जैसा कि श्री ह्यु (बिन तान) के मामले में हुआ। चूँकि उन्हें बाज़ार की अच्छी समझ नहीं थी, इसलिए उन्होंने और उनके दोस्तों ने कई इमारतों को किराए पर देने के लिए पूँजी इकट्ठी की ताकि उन्हें सर्विस्ड अपार्टमेंट में बदल सकें। लेकिन बड़ी निवेश पूँजी और बैंक ऋण ब्याज के कारण, श्री ह्यु द्वारा किराए पर लिए गए सर्विस्ड अपार्टमेंट उसी स्थान पर स्थित अपार्टमेंट की तुलना में प्रतिस्पर्धी मूल्य पर उपलब्ध नहीं थे।

बिन्ह तान में, 50 वर्ग मीटर से ज़्यादा क्षेत्रफल वाले कुछ अपार्टमेंट लगभग 70 लाख वीएनडी/माह किराए पर दिए जा रहे हैं, जबकि श्री ह्यु के सर्विस्ड अपार्टमेंट का विज्ञापन 60 लाख वीएनडी/माह के किराए पर दिया जा रहा है। अपार्टमेंट की तुलना में ज़्यादा कीमत वाले सर्विस शुल्क, बिजली और पानी को शामिल करने पर, इस प्रकार की प्रतिस्पर्धात्मकता खत्म हो जाती है, जिससे उनके लिए कई महीनों तक अपने अपार्टमेंट को 60% से ज़्यादा भरना असंभव हो जाता है। इससे कर्ज़ बढ़ता है क्योंकि आय से केवल खर्च, ब्याज और किराया ही पूरा हो पाता है।

हालाँकि, यह देखा गया है कि इस क्षेत्र में, कई सर्विस्ड अपार्टमेंट मॉडल कई किरायेदारों को आकर्षित कर रहे हैं, जिनकी अधिभोग दर हमेशा लगभग 100% होती है। ज़्यादातर सर्विस्ड अपार्टमेंट किफायती कीमतों पर उपलब्ध हैं, और इनका किराया 4-5 मिलियन VND/माह के बीच है, जो इसी क्षेत्र के अपार्टमेंट्स से काफ़ी सस्ता है।

यदि अच्छी तरह से और सावधानीपूर्वक लागत गणना के साथ संचालित किया जाए, तो उच्च लाभप्रदता की संभावना के साथ, सर्विस्ड अपार्टमेंट मॉडल तेज़ी से उभर रहा है। इनमें से, कई होटल मालिक और किराए पर कार्यालय भवन के मालिक पिछले कुछ समय से कई कारणों से राजस्व की कमी की स्थिति को सहन नहीं कर पा रहे हैं। मौजूदा इमारतों के लाभ के साथ, आने वाले समय में ये किराये के बाजार में मज़बूत प्रतिस्पर्धी होंगे, जब वे इमारत किराए पर लेने की लागत में कटौती कर सकेंगे।

स्रोत: https://www.congluan.vn/xu-huong-cai-tao-toa-nha-van-phong-khach-san-thanh-can-ho-dich-vu-post257890.html