दूसरी अचल संपत्ति कर नीति की सफलता या विफलता का निर्णायक कारक

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वियतनाम में अचल संपत्ति की कीमतें न केवल बाज़ार में "नाचती" हैं, बल्कि कागज़ों और किताबों पर भी "बदलती" हैं। जब आँकड़े असंगत हों, तो दूसरी अचल संपत्ति पर प्रभावी कर लगाना मुश्किल होगा।

अधिकाधिक लोग दूसरे घरों के मालिक हैं, लेकिन उन पर कर नहीं लगता (चित्र)

अधिकाधिक लोग दूसरे घर खरीद रहे हैं। (चित्रात्मक फोटो)

अचल संपत्ति पर राष्ट्रीय डेटाबेस का शीघ्र निर्माण

दूसरे रियल एस्टेट टैक्स पर अभी भी कर दरों, लागू विषयों और प्रभाव के दायरे को लेकर कई राय हैं... हालाँकि, एक मुद्दा है जिस पर ज़्यादातर व्यवसायी और विशेषज्ञ सहमत हैं, और वह है रियल एस्टेट बाज़ार पर एक राष्ट्रीय डेटाबेस की ज़रूरत। यह कर नीति की सफलता या विफलता का निर्णायक कारक होगा और इसे प्राथमिकता दी जानी चाहिए।

डॉ. ट्रान झुआन लुओंग (राष्ट्रीय अर्थशास्त्र विश्वविद्यालय) ने पुष्टि की कि बाजार डेटाबेस प्रणाली के बिना, कर नीतियां प्रभावी नहीं होंगी, यहां तक कि सामाजिक असंतुलन और अस्थिरता भी पैदा हो सकती है।

श्री लुओंग ने अपनी राय व्यक्त करते हुए कहा, "राज्य से प्राप्त पारदर्शी डेटा, वस्तुपरक और सटीक अचल संपत्ति मूल्यांकन का आधार होगा, जिससे नए कराधान सही विषयों को लक्षित करेंगे और बाजार को विनियमित करने के लक्ष्य को प्राप्त करेंगे।"

इस विशेषज्ञ ने इस बात पर भी ज़ोर दिया कि जो देश अपनी अर्थव्यवस्था का प्रबंधन करना चाहता है, उसके पास लोगों की आय और संपत्ति की जानकारी का एक डेटाबेस सिस्टम होना ज़रूरी है। दुनिया में यह व्यवस्था काफ़ी समय से लागू है।

रियल एस्टेट बाजार पर राष्ट्रीय डाटाबेस का निर्माण दूसरी रियल एस्टेट कर नीति की सफलता या विफलता का निर्णायक कारक होगा।

"रियल एस्टेट बाज़ार पर राष्ट्रीय डेटाबेस प्रणाली को साकार करने के लिए, कई मंत्रालयों और शाखाओं की एक साथ भागीदारी आवश्यक है। यह न केवल निर्माण मंत्रालय की ज़िम्मेदारी है, बल्कि सामान्य सांख्यिकी कार्यालय (योजना एवं निवेश मंत्रालय), वित्त मंत्रालय, प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय का भी कार्य है...", श्री लुओंग ने आगे कहा।

वैश्विक वित्तीय एवं रियल एस्टेट बाज़ार अनुसंधान एवं विकास संस्थान के निदेशक डॉ. गुयेन त्रि हियू ने भी कहा कि वियतनाम में रियल एस्टेट मूल्यांकन में अभी भी कई कमियाँ हैं। अगर मानक मूल्य निर्धारित नहीं किया जा सकता, तो कराधान लगभग असंभव है।

इसी तरह, डीएचसीओएनएस कंस्ट्रक्शन जॉइंट स्टॉक कंपनी के बिज़नेस डायरेक्टर, श्री ट्रान वु ने कहा कि मंत्रालयों और शाखाओं को सबसे बड़ी प्राथमिकता रियल एस्टेट बाज़ार पर एक राष्ट्रीय डेटाबेस सिस्टम बनाने की है। यह न केवल कर नीति को प्रभावित करता है, बल्कि यह एक बुनियादी कारक भी है जो भूमि मूल्य सूची सहित कई अन्य नियमों की व्यवहार्यता निर्धारित करता है - एक "समस्या" जो रियल एस्टेट उद्योग के लिए सिरदर्द बन रही है।

"रियल एस्टेट बाज़ार पर राष्ट्रीय डेटाबेस को 'सदी की परियोजना' माना जा सकता है। अगर यह पूरा हो जाता है, तो वियतनाम ऐसा करने वाले कुछ दक्षिण-पूर्व एशियाई देशों में से एक होगा," श्री त्रान वु ने ज़ोर देकर कहा।

डेटा एकत्र करने के लिए संघर्ष

श्री गुयेन त्रि हियू के अनुसार, वियतनाम में, अनुबंध मूल्य और वास्तविक लेन-देन मूल्य दो अलग-अलग संख्याएँ हैं, "जैसे स्वर्ग और पृथ्वी"। अमेरिका की तुलना में यह बिल्कुल विपरीत है - जहाँ बिक्री मूल्यों की जानकारी "गढ़ना" लगभग असंभव है।

"जब अमेरिकी घर खरीदने के लिए पैसे उधार लेते हैं, तो बीमा कंपनियाँ और मूल्यांकनकर्ता संपत्ति की वैधता और मूल्य की सावधानीपूर्वक जाँच-पड़ताल करते हैं। फिर यह जानकारी आगे की जाँच और फिर भुगतान के लिए बैंक को दी जाती है। इतने सारे फ़िल्टर से गुज़रने के बाद, घर की कीमत का झूठा दावा करना बहुत मुश्किल होता है," श्री हियू ने कहा।

अगर कोई व्यक्ति उपलब्ध धन से घर खरीदता है, तो उसे कर प्राधिकरण को इसकी घोषणा करनी होगी। यह इकाई किसी व्यक्ति को अचल संपत्ति के मूल्य का पुनर्मूल्यांकन करने के लिए भेजेगी ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि कर का भुगतान सही और पूरी तरह से किया गया है।

मूलतः, अमेरिका में अचल संपत्ति के लेन-देन में, हमेशा एक तीसरा पक्ष होता है जो स्वतंत्र रूप से मूल्य दर्ज और निर्धारित करता है। इससे मूल्य धोखाधड़ी को रोकने में मदद मिलती है और राष्ट्रीय डेटाबेस प्रणाली के लिए जानकारी को अद्यतन करने में भी मदद मिलती है।

वियतनाम में, बाज़ार की जानकारी, खासकर बिक्री मूल्य, इकट्ठा करना राष्ट्रीय डेटाबेस तैयार करने में सबसे कठिन चुनौती है। यहाँ तक कि ज़मीन के मूल्यांकन में कई वर्षों का अनुभव रखने वाले व्यवसायों के लिए भी यह एक मुश्किल काम है।

वियतनाम वैल्यूएशन एंड इंस्पेक्शन कंपनी लिमिटेड (VAI) के निदेशक, श्री न्गो जिया कुओंग ने एक सच्ची कहानी साझा करते हुए कहा कि द्वितीयक बाज़ार में, अनुबंध पर बताई गई ज़्यादातर कीमतें हमेशा वास्तविक मूल्य और ज़मीन की मूल्य सूची से कम होती हैं। यह विक्रेताओं के लिए वित्तीय दायित्वों, खासकर व्यक्तिगत आयकर, को कम करने का एक तरीका है।

जब अनुबंध पर दर्ज संख्याएँ अधिकतर "आभासी" होती हैं। बाज़ार की जानकारी एकत्र करने और उपलब्ध कराने के स्रोत केवल कुछ ही माध्यम होते हैं, जैसे भूमि पंजीकरण कार्यालय; भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी करने वाली इकाइयाँ और संगठन; संपत्तियों की नीलामी करने वाली इकाइयाँ और संगठन; व्यापारिक मंच, रियल एस्टेट व्यवसाय, आदि।

वास्तव में, अचल संपत्ति की कीमतों की जानकारी केवल भूमि पंजीकरण कार्यालय से ही प्राप्त की जा सकती है। हालाँकि, इन इकाइयों में डेटा डिजिटल नहीं है, इसलिए खोज मुख्यतः मैन्युअल होती है, और कर्मचारी अधिकतर अनुभवी होते हैं। इसलिए, प्रक्रिया में बहुत समय लगता है और कई संभावित त्रुटियाँ भी हो सकती हैं।

भूमि पंजीकरण एवं सूचना डेटा विभाग (प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय) के उप निदेशक श्री वो आन्ह तुआन ने बताया कि सितंबर 2024 तक, केंद्र सरकार द्वारा निर्मित भूमि डेटाबेस में भूमि मूल्य ढाँचे सहित 4 घटक डेटा का निर्माण पूरा हो चुका है। स्थानीय निकायों के संदर्भ में, वर्तमान में केवल 300/705 जिला-स्तरीय इकाइयों ने ही भूमि मूल्य डेटाबेस का निर्माण पूरा किया है।

देश भर में भूमि डेटाबेस के निर्माण की प्रगति पर टिप्पणी करते हुए श्री तुआन ने कहा कि सूचना प्रणाली पूरी नहीं हुई है और सरकार द्वारा निर्देशित आवश्यकताओं को पूरा नहीं कर पाई है।

इससे पहले, सरकार ने संकल्प संख्या 37/एनक्यू-सीपी जारी किया था, जिसमें 2025 तक एक डिजिटल डाटाबेस और एक राष्ट्रीय भूमि सूचना प्रणाली का निर्माण पूरा करने का लक्ष्य बताया गया था, जो केंद्रीकृत, एकीकृत, समकालिक, बहुउद्देशीय और परस्पर जुड़ी हुई हो।

दूसरा रियल एस्टेट टैक्स एक स्वस्थ, स्थिर और पारदर्शी बाज़ार के निर्माण में योगदान देगा। यह मुश्किल ज़रूर है, लेकिन नामुमकिन नहीं, अगर इसकी नींव राष्ट्रीय डेटाबेस पर रखी जाए।

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स्रोत: https://baodautu.vn/batdongsan/yeu-to-quyet-dinh-su-thanh-bai-cua-chinh-sach-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-d226742.html