Ésszerűtlen megadóztatni a 20 évvel ezelőtt vásárolt ingatlanok átruházásából származó nyereséget.

A Pénzügyminisztérium visszajelzést kér a személyi jövedelemadóról szóló törvény (helyettesítés) tervezetéről. A beadvány szerint a minisztérium azt javasolja, hogy a belföldi illetőségű magánszemélyek ingatlan-átruházásából származó jövedelmére kivetett személyi jövedelemadót az adóköteles jövedelem és az átruházásonkénti 20%-os adókulcs szorzataként határozzák meg.

Azokban az esetekben, amikor a vételár és a kapcsolódó átruházási költségek nincsenek meghatározva, az adót a tartási időszak alapján számítják ki. A tartási időszakot attól az időponttól számítják, amikor a magánszemély megszerzi az ingatlan tulajdonjogát vagy használati jogát (az új személyi jövedelemadó törvény hatálybalépésétől), az átruházás időpontjáig.

Az adózást helyesen kell célzottan alkalmazni.

A VietNamNet újságíróinak nyilatkozva Dr. Nguyen Ngoc Tu, a Hanoi Üzleti és Műszaki Egyetem előadója elmondta, hogy az ingatlanátruházásból származó jövedelem 20%-os adójának kivetésére vonatkozó javaslat a személyi jövedelemadó valódi természetéhez való visszatérés. Vagyis magát a jövedelmet adóztatják, nem pedig a bevételt – ami azt jelenti, hogy még a veszteségeket is megadóztatni kell.

A 20%-os adókulcs átmenetileg elfogadható, mivel a társasági adóval egyenértékűnek kellene lennie. Tu úr azonban megjegyezte, hogy az adózóknak le kell vonniuk a számlákkal és igazoló dokumentumokkal igazolt ésszerű költségeket, mint például a közvetítői díjakat, a banki hitelkamatokat, valamint a javítási és felújítási költségeket.

Továbbá Tu úr szerint a régen, 20 évvel ezelőtt vásárolt ingatlanok esetében még a vételárat igazoló dokumentumokkal is nagyon alacsony volt az ár. Most az eladási ár tízszeresére nőtt az infláció miatt. Ezért a vételi és az eladási ár közötti különbség alapján 20%-os adó alkalmazása ésszerűtlen és igazságtalan az adófizetőkkel szemben.

W-thue bat dong san.jpg — A szakértők azzal érvelnek, hogy a személyi jövedelemadót az üzleti tevékenységekre vetik ki, és nem szabadna kivetni azokra, akik személyes szükségletekre adják el otthonukat. (Fotó: Hoang Ha)

Ebben az esetben a szakértő egy rugalmas adómechanizmust javasolt, amelyet nem szabadna előírni, hanem választási jogot kellene adni az adófizetőknek.

Ennek megfelelően azokban az esetekben, amikor a vásárlás túl régóta tart, vagy a vételár nem meghatározható, az adófizetőknek két lehetőség közül kell választaniuk: vagy a nyereség 20%-át fizetik, vagy a jelenleg hatályos 2%-os fix adót fizetik az eladási árra.

A szakértő hangsúlyozta, hogy egyértelműen meg kell határozni, hogy a személyi jövedelemadó az üzleti tevékenységre vonatkozik. Elfogadhatatlan megadóztatni azokat, akik életfenntartási szükségletekből adják el házukat, például gyermekeik külföldi tanulmányainak finanszírozására, orvosi költségek fedezésére, vagy Vung Tauból Ho Si Minh-városba történő munkahelyváltás miatt. Hasonlóképpen, az emberek eladhatják kisebb házaikat, hogy nagyobbakat vásároljanak, amikor anyagi lehetőségeik vannak rá, vagy idős korukban eladhatják házaikat, hogy a bevételt felosszák gyermekeik és unokáik között.

„Az ilyen esetek nem tekinthetők adóköteles jövedelem keletkezésének, mivel ez nem egyeztethető össze a személyi jövedelemadó természetével. Ezt egyértelműen törvényben kell rögzíteni” – érvelt Tú úr.

Azokban az esetekben, amikor a vételár és a kapcsolódó átruházási költségek nincsenek meghatározva, az adókat a tartási időszak alapján számítják ki, például a két évnél rövidebb ideig tartott házak esetében 10%-os adót vetnek ki az eladási árra, a spekuláció elleni küzdelem érdekében. A szakértő szerint ez egy „kétélű fegyver” és „ellentmondásos” megoldás a jog alapelveivel.

„Az alapelv az, hogy a nyereségre 20%-ot kell adóztatni. Minden számítási módszernek ezt az elvet kell követnie. Miért alkalmaznak teljesen más adókulcsot az eladási árra számla nélküli esetekben? Aki számlával rendelkezik, az a nyereség 20%-át kapja, míg akinek nincs száma, annak esetleg a teljes eladási ár 10%-át kell fizetnie. Ez igazságtalan és nagyon ésszerűtlen” – elemezte Mr. Tú.

Továbbá figyelmeztetett, hogy ez az intézkedés nemcsak hogy nem fogja megakadályozni a spekulációt, de áremelkedési tényezővé is válhat, ami még nehezebbé teszi a lakhatást a fiatalok és a bérből élők számára.

„A személyi jövedelemadóról szóló törvény csak a megtermelt jövedelmet adóztatja. Ahhoz, hogy hatékony eszköz álljon rendelkezésre az ingatlanspekulációk elleni küzdelemhez, törvényt kell alkotni az ingatlanadóról” – mondta.

20%-os adó és a piac „megtisztítása”

Nguyễn Quốc Anh, a Batdongsan.com.vn vezérigazgató-helyettese úgy véli, hogy az ingatlanátruházásból származó nyereség 20%-os adókulcsának alkalmazása világszerte elkerülhetetlen trend, Vietnámban pedig csak idő kérdése.

„Sok ország már bevezette ezt. Japán akár 39%-os nyereségadót is kivethet, ha egy házat öt éven belül eladnak. Vietnam javaslata nem ésszerűtlen, sőt ésszerű. A végrehajtása azonban rendkívül körültekintő megfontolást igényel” – mondta Quoc Anh úr.

Szerinte a legnagyobb kihívást az időzítés és az adatok jelentik. „Ahhoz, hogy hatékonyan megvalósítsuk, átlátható adatbázisra van szükségünk a vételi árakról, az eladási árakról és a költségekről. Ellenkező esetben a politika homályos és nagyon veszélyes lesz. Továbbá egy olyan piacon, ahol a kínálat nincs szinkronban a kereslettel, ez az adó könnyen áthárítható a végső vásárlóra” – mutatott rá a kockázatokra.

Azt jósolta, hogy ha ezt a politikát végrehajtják, az jelentős „megtisztulást” fog eredményezni a piacon. Az ingatlanbefektetés valódi pénzügyi befektetéssé válik.

„A befektetőknek ki kell számolniuk a cash flow-t és a profitot, és ezeket más csatornákkal kell egyensúlyba hozniuk. A rövid távú, spekulatív, tudáshiányos befektetőket ki kell küszöbölni. Akik megmaradnak, azok valódi befektetők lesznek, akik megértik az ingatlanok értékét, árfolyam-emelkedési potenciálját és a cash flow-t” – hangsúlyozta Quoc Anh úr.

Hozzászólás (0)