A földterületek felosztásának és eladásának tilalma: Az ingatlanpiac egészségesebben fejlődik

[hirdetés_1]

Várhatóan 2024. augusztus 1-jétől hatályba lép az Ingatlanügyletekről szóló (módosított) törvény. Ebben a törvényben a földterületek felosztásának és eladásának tilalma 105 városban és településen lesz érvényben, ami 81 egységgel több a jelenlegi szabályozáshoz képest. Az ingatlanpiac nehéz helyzetében vajon ezek az új szabályozások nehezítik-e a helyzetet?

Eladó telek An Phu Tay kommunában, Binh Chanh kerületben. Fotó: Hoang Hung

Hiány és áremelkedés kockázata.

Nguyen Hoang Hai, az Építési Minisztérium Lakásügyi és Ingatlanpiaci Igazgatóságának igazgatója szerint a földterületek mindig a legnagyobb keresletű szegmensek, és az összes ingatlanügylet közül ez a legnagyobb forgalmú terület. 2024 első negyedévében az egész országban 97 659 sikeres földügylet történt, ami közel háromszorosa a lakás- és családi ház szegmens tranzakciós volumenének. Valójában az elmúlt 15 évben az ingatlanpiacot is sokszor megrázta a földláz.

Dang Hung Vo professzor elmondta, hogy a 2013-as földtörvény következetlen szabályozása az oka annak, hogy a földfelosztást és -eladást kihasználják, és ez folyamatosan lázat kelt. A földláz csúcspontja a 2020-2022-es időszak, amikor a központi szinttől a helyi szintig számos tervezési típust hirdetnek meg, a városi közlekedési infrastruktúrába jelentős beruházások történnek, ráadásul a földügynökök trükkjeikkel felfújják a földárakat.

A kormány és az illetékes minisztériumok számos drasztikus intézkedésének köszönhetően 2022 végére a láz lecsillapodott. A piac azonban egy újabb szélsőséges állapotba került, amikor a telekpiac sok településen szinte teljesen befagyott az elmúlt 2 évben. Az Építési Minisztérium statisztikái szerint a projektekben lévő ingatlankészlet 2024 első negyedévében körülbelül 23 029 egység volt, amelyből a készlet aránya főként az egyéni lakóingatlanok szegmensében és a projektek telkeiben volt, önmagában 10 855 telken.

Az Építésügyi Minisztérium jelenleg nem rendelkezik konkrét adatokkal az elhagyott földfelosztási és -eladási projektek számáról, de ha visszamegyünk azokra a településekre, amelyek 2 évvel ezelőtt földlázat tapasztaltak, láthatjuk a komor helyzetet ezeken a területeken. Jellemzően a délkeleti, a közép-felföldi, a középső régiókban vagy az északi területeken sok projekt még mindig inaktív. Sokan magas áron vásároltak földet, most a "menekülés" nem könnyű, mert a piacon nincsenek tranzakciók.

Rövid távon nehézségek, de hosszú távon fenntartható.

Bár úgy vélik, hogy az ingatlanpiacot némileg befolyásolja majd a földterületek felosztását és eladását tiltó szabályozás, a szakértők továbbra is optimisták, hogy hosszú távon a piac egészségesebben fejlődhet. Dr. Nguyen Van Dinh, a Vietnami Ingatlanszövetség alelnöke szerint az új szabályozás egyfajta „szűrőként” működik, amely segít kiszűrni azokat a befektetőket, akik csak projektekhez kérnek földet, majd felosztják és eladják, ami nem hoz gazdasági hatékonyságot az országnak; megakadályozva azt a helyzetet, hogy a spekulatív földterületeket elhagyják, az emberek pénze pedig holtan hever a földeken, ami nagy károkat okoz a gazdaságnak.

Azzal az aggodalommal kapcsolatban, hogy a földterületek felosztását és eladását tiltó szabályozás érinti a lakosság jogait, az Építésügyi Minisztérium képviselője megerősítette, hogy az új szabályozás csak azokat a befektetőket érinti, akik magántőkét használnak fel az ingatlanszektorba való befektetéshez, és nem érinti a földalapok fejlesztésére irányuló állami projekteket, az állami költségvetés által földterületek megtisztítására, lakásvásárlásra jogosító árverések szervezésére, valamint a természetes népességnövekedés keretében a lakhatási igények kielégítésére fordított összegeket. Az új szabályozás nem érinti a földfelosztás végrehajtását sem a törvényes földhasználati joggal rendelkező magánszemélyek által ajándékozás, ajándékozás, öröklés vagy másokra való átruházás céljából.

Az ingatlanfejlesztők szemszögéből a vállalkozások úgy vélik, hogy bár azonnali nehézségek adódhatnak, a hosszú távú stabilitás lehetséges. Vo Hong Thang, a DKRA Csoport befektetési igazgatója kijelentette, hogy a II. és III. típusú városokban az elmúlt években robbanásszerűen megnőtt a telekfelosztások és -eladások száma. Ezért az új, módosított ingatlanügyi törvény értelmében a telekfelosztási szabályozás szigorítása az egész piacot északtól délig érinteni fogja, mivel az érintett befektetők 90%-a II. és III. típusú városokban található. A valóságban a telekfelosztás és -eladás könnyen kizsákmányoláshoz vezet. Sok gyenge pénzügyi képességű fejlesztő kihasználta a politikát, hogy földet szerezzen, megtisztítsa, kezdetleges infrastruktúrát építsen, majd magas áron adja el a földet magánszemélyeknek és spekulánsoknak, hogy visszaszerezze a pénzét. Ez az árinfláció kiváltó oka, ami "földlázat" okoz, és kockázatot jelent az ingatlanpiacra nézve. Ezért a földfelosztás és -eladás szigorítása várhatóan hozzájárul a befektetők "szűréséhez", professzionális ingatlanvállalkozások kialakulásához.

Eközben Nguyen Van Hau úr, az Asian Holdings Real Estate JSC vezérigazgatója elmondta: A földterületek felosztására és eladására vonatkozó tilalom a különleges, I., II. és III. típusú városi területeken óriási hatással van az ingatlantermék-szegmensek szerkezetére. A felosztásból származó földtermékek száma az elkövetkező időszakban csökkenni fog, a szűkös kínálat a földárak emelkedéséhez vezet. Hosszú távon azonban ez elősegíti a piac egészségesebb fejlődését, és szisztematikusabbá teszi a városrendezést.

A 2023-as ingatlanüzleti törvény kimondja, hogy a földhasználati jog nem ruházható át magánszemélyekre házak saját kezű építése, illetve telkek saját kezű felosztása és értékesítése céljából különleges, I., II. és III. típusú városi területek kerületeiben, kerületeiben és városaiban, valamint olyan esetekben, amikor a földhasználati jogot a Földtörvényben előírtak szerint lakásépítési projektekbe való befektetés céljából árverezik el. Az Építésügyi Minisztérium szerint az országban 2 különleges városi terület (Hanoi és Ho Si Minh-város); 22 I. típusú városi terület; 36 II. típusú városi terület; és 45 III. típusú városi terület található.

Hozzászólás (0)