A túlzottan magas földhasználati díjak megnehezítik majd azok dolgát, akiknek mezőgazdasági földterületet kell lakóterületté alakítaniuk. (A képen: Egy telek a Hung Yent és Ninh Binh-et összekötő főút mentén - Fotó: HONG QUANG)
Ezt a nézetet Dr. Nguyen Ngoc Tu adószakértő fejtette ki a Tuoi Tre újságnak adott interjújában a földhasználati díjak beszedésének javasolt politikájáról, amikor magánszemélyeknek és vállalkozásoknak mezőgazdasági földeket kell lakóterületté alakítaniuk.
Bizonyos esetekben a piaci árnál magasabb áron kell vásárolni.
* Uram, mi az alapja a földhasználati díj megállapításának azoknak a szervezeteknek és magánszemélyeknek, akik mezőgazdasági földterületet lakóterületté kívánnak alakítani?
- A 2013-as földtörvény szerint a mezőgazdasági földterületet lakóterületté alakítani kívánó földhasználóknak a különbözet 40%-át kell fizetniük. A korábban a kormány által kiadott földár-keretrendszer alapján a települések által megállapított földárak (földár-táblázatok - PV) azonban nagyon alacsonyak voltak a tényleges piaci árakhoz képest.
A helyi árlistákon szereplő földárak jellemzően a piaci árak mindössze 10%-át teszik ki, és egy háztartásnak, amely 200-300 négyzetméternyi mezőgazdasági területet kíván lakóterületté alakítani, mindössze néhány százmillió dong földhasználati díjat kell fizetnie, kevesebb mint 1 milliárd dongot. Ez a díjszint a legtöbb ember számára megfizethető, így a földhasználati jogok átruházása nagyon kényelmes.
A 2024-es földtörvény hatálybalépése óta azonban két probléma merült fel: a földárak nagyon magas szintre emelkedtek, közel a piaci árakhoz (az állam évente a piacnak megfelelően - PV - igazítja a földárlistát), a korábbihoz képest 7-10-szeresére, egyes kivételes esetekben pedig több tízszeresére is emelkedtek.
Továbbá eltöröltük a földhasználati díjak alóli mentességekre és kedvezményekre vonatkozó szabályozásokat, így a földhasználati jogokat átruházni kívánó háztartásoknak a földhasználati díj 100%-át az államnak kell megfizetniük. Ez olyan helyzetekhez vezetett, hogy egyes háztartásoknak „vissza kell vásárolniuk” a saját földjeiket.
Bizonyos esetekben az embereknek a piaci értéknél magasabb áron kell földet vásárolniuk, mivel a helyi földértékelések nagyon magasak és irreálisak. Ezért elengedhetetlen a szabályozások módosítása és kiegészítése azok megfelelőbbé tétele érdekében.
Dolgozzon ki egy olyan földárlistát, amely megfelel a lakosság többségének jövedelmének.
* Tehát, ésszerű-e a lakótelkek és a mezőgazdasági földek ára közötti különbség 30%-ának megfelelő földhasználati díjat beszedni?
- A jelenlegi lakó- és mezőgazdasági földárak közötti különbség 30%-ának beszedésére vonatkozó javaslat alacsonyabb a korábbi 40%-os beszedési aránynál.
A földhasználati díj mértékének csökkentése, valamint a helyi lakóingatlan-kvóta alapján történő földhasználati díjak kiszámítása jelenleg helyénvaló. Ez a szabályozás korlátozza a mezőgazdasági területek lakóingatlanná alakítását lehetővé tevő politika spekulatív haszonszerzési célú kihasználását, miközben megakadályozza az irracionális földhasználatot is.
Az évek során a földhasználat hatékonyságának maximalizálása érdekében minden tartomány és város földhasználati korlátokat vezetett be a lakóterületekre vonatkozóan, tekintettel a nagy népességre és a korlátozott földkészletekre. Azoknak a magánszemélyeknek és szervezeteknek, akiknek a megengedett határértéket meghaladó mértékben kell mezőgazdasági földet lakóterületté alakítaniuk, magasabb földhasználati díjat, vagy akár a különbözet 100%-át kell fizetniük, ami azt jelenti, hogy vissza kell vásárolniuk a földet az államtól, ami ésszerű.
Ezt a racionális megközelítést azonban más földgazdálkodási intézkedéseknek is kísérniük kell, beleértve a lakosság többségének jövedelméhez igazodó földár-táblázatok megállapítását.
Ha azonban továbbra is a 2024-es földtörvényt alkalmazzuk jelenlegi formájában, még ha a földhasználati díj mértékét 30%-ra csökkentjük is, mivel a földárlistát túlságosan felfelé igazították, hogy szorosan megfeleljen a piaci áraknak, a ténylegesen fizetendő földhasználati díj nagyon magas lesz, meghaladva sok ember anyagi lehetőségeit. Ezért a földárlistát újra kell számolni.
A megfelelő telekárak és inputköltségek hozzájárulnak az alacsonyabb lakásárakhoz - Fotó: B. NGOC
* A közelmúlt tapasztalatai azt mutatják, hogy bár az állam 30%-os díjat vet ki a földhasználat-átalakítás különbözetére, sokan még mindig nem engedhetik meg maguknak annak kifizetését. Milyen megoldásokat gondolnak arra, hogy enyhíteni kellene ezt a nehézséget az emberek számára?
- Azokban az esetekben, amikor több háztartás osztozik az őseiktől örökölt földterületen, és ha különálló háztartásokra kívánnak válni, vagy fel akarják osztani a földet, a földterület-átruházás kérelmezésekor két csoportra kell osztani őket.
A megfelelő anyagi forrásokkal rendelkező háztartásokat arra ösztönzik, hogy a különbözet 30%-át azonnal fizessék be. A pénzügyi nehézségekkel küzdő háztartások számára az állam engedélyezheti számukra, hogy a földhasználati díj egy részét fizessék be, a fennmaradó összeg fizetését pedig elhalasztják. Azok számára, akik nem engedhetik meg maguknak a fizetést, az állam engedélyezheti számukra a földhasználati díj 100%-ának elhalasztását.
Az adósság mindig is látszódni fog a földhasználati jogot igazoló okiraton, és az embereknek továbbra is joguk lesz házakat építeni és lakást létesíteni a földjükön, valamint joguk lesz a tulajdonjogot gyermekeikre átruházni. Csak akkor kell visszafizetniük az államnak az adósságot, ha eladják a földet és lesz pénzük.
Ez a megközelítés harmonizálja a földhasználati díjpolitikákat, lehetővé téve az állam számára, hogy hatékonyan és a megfelelő célokra kezelje a földet, miközben biztosítja, hogy az emberek rendelkezzenek földdel házakat építeni, és garantálja az emberek lakhatáshoz való jogát, az Alkotmányban foglaltak szerint.
Szakértők az érdekek összehangolását javasolják a földhasználati díjak beszedésében - Fotó: HONG QUANG
Földártáblázatok felállítása: sok településen nagyon zavaros a helyzet.
Dr. Nguyen Ngoc Tu szerint a 2024-es földtörvény előírja a piaci árakat szorosan tükröző földár-táblázatok összeállítását, de nincsenek útmutató dokumentumok arról, hogy mi minősül „piaci árakhoz közelinek”, ami sok településen zavart okoz.
A valóságban a jelenlegi piaci földárak felfújtak, néha mesterségesen is magasak. Ezért a 2026. január 1-jétől alkalmazandó földárlistát alapvető módon kell kiszámítani és kidolgozni. A kormányzati minisztériumoknak és ügynökségeknek közösen kell leülniük, hogy útmutatást adjanak a helyi önkormányzatoknak a földárak piaci érték szerinti meghatározásában.
Az utóbbi időben számos szakértő javasolta, hogy a piaci alapú földáraknak az elmúlt öt év átlagos eladási árát kellene alapul venniük. Például a 2026-os földárlistában szereplő piaci ár a 2021-2025-ös időszakban ugyanazon a területen található földterületek átlagos eladási ára lenne. Ez a módszer ésszerűbb, és nem szabad néhány konkrét földterület árát használni a földárlista összeállításakor.
A legfontosabb most az, hogy a helyi szintű éves földárlistát ésszerű szinten kell kiszámítani, elkerülve a vállalkozások és a lakosság sokkoló bánásmódját.
Pham Duc Toan úr (az EZ Ingatlanbefektetési és Fejlesztési Részvénytársaság igazgatója):
A javaslat, hogy az árkülönbözet 30%-át beszedjék, helyénvaló.
A kerti földek, rizsföldek és közbeeső földek lakóterületté alakításának szükségessége gyakori igény a lakosság és a vállalkozások részéről, és az árkülönbözetért felszámított 30%-os díj megfelelő.
A javasolt átalakítási korláttal a földhasználati díjakra vonatkozó szabályozásnak különbséget kell tennie a lakó- és kereskedelmi célú földátalakítások között. Ezzel egyidejűleg a átalakított terület alapján progresszív adó megfelelő, és biztosítja a földpolitikák végrehajtásának méltányosságát.
Egyértelmű, hogy amikor az emberek a megengedett határértéket meghaladó mértékben alakítanak át mezőgazdasági földet lakóterületté, az a lakóingatlan-szükségleteiket meghaladó átalakítás. Lehetséges, hogy azért alakítják át, hogy lakóterületeket adjanak el és vásároljanak nagyobb haszonszerzés céljából, így természetes, hogy magasabb földhasználati díjat kell fizetniük.
Például valaki örököl egy 1 holdas (3600 m² ) földterületet a szülővárosában, de valójában csak 500 m² lakóterület. Elég, ha csak 200 m² -en építenek házat, a fennmaradó 3100 m² kerti vagy évelő növények termesztésére alkalmas földterület marad. A földterület továbbra is az örökség tárgyát képezi, de a rendeltetése eltérő.
Ha valaki 3100 négyzetméternyi mezőgazdasági területet lakóterületté akar átalakítani, ezáltal megváltoztatva a földhasználat célját és növelve annak kereskedelmi értékét, akkor több földhasználati díjat kell fizetnie az államnak.
Ha a lakosok nem kívánják átalakítani a földhasználati jogokat, megtartják a 3600 m²- es földterület használatának jogát, de a fennmaradó 3100 m²- t csak mezőgazdasági hasznosításra jelölik ki. Ebben az esetben a földterület a lakosok tulajdonában marad; az állam nem vonja vissza azt.
Ha az állam lehetővé teszi az emberek számára, hogy szabadon alakítsák át a földeket progresszív földhasználati díjak fizetése nélkül, az olyan helyzethez vezethet, hogy az emberek tömegesen alakítják át a földeket, ami lakóterület-túlterhelést, de termeléshez és üzleti tevékenységhez szükséges földterület-hiányt eredményez.
Megemelkedtek a földhasználati díjak.
2025-ben, az ingatlanpiac közelmúltbeli fellendülése ellenére, a földhöz kapcsolódó bevételek várhatóan az egekbe szöknek.
Az Általános Statisztikai Hivatal ( Pénzügyminisztérium ) szerint 2025 első 10 hónapjában Hanoiban a földhasználati díjbevétel elérte a 89 000 milliárd VND-t, ami 167%-os növekedést jelent az előző év azonos időszakához képest. Ho Si Minh-városban az adóhatóság szintén a földhasználati díjbevételek növekedését regisztrálta, elérve a 49 712 milliárd VND-t, ami 269%-os növekedést jelent az előző év azonos időszakához képest.
Le Hoang Chau úr (a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség elnöke):
Tisztességes, ésszerű és ellenőrzött politikáknak kell lenniük.
Úgy vélem, hogy a lakóövezetben, lakóteleknek nem minősülő területen található, lakótelekkel azonos telken belüli kerti telekről, tótelekről vagy mezőgazdasági földterületről lakótellé történő változtatás esetén; vagy az eredetileg lakótelekhez csatolt, de a földhasználó által a földhasználati jog átruházása céljából elkülönített, vagy a 2004. július 1. előtti kataszteri térképek felmérésekor a földmérési egység által külön telkekre osztott földterület lakótellé történő változtatása esetén a földhasználati díjat a lakótelkek és a mezőgazdasági földek ára közötti különbözet 20%-ában kell kiszámítani.
Ami az olyan földterületet illeti, amelynek rendeltetése a helyi lakóövezeti földhasználati korláton belül megváltozik, a különbözet 30%-át kitevő díjat kell beszedni, ha a terület a korlátot legfeljebb a helyi lakóövezeti földhasználati korlát egyszeresével meghaladja, és a különbözet 100%-át, ha a határt a helyi lakóövezeti földhasználati korlát egyszeresénél nagyobb mértékben meghaladja.
A javaslat oka az, hogy országszerte, különösen a déli tartományokban, a földhasználat közös eredete a háztartások és egyének által több generáción keresztül létrehozott és örökölt föld, nem pedig az állam által kiosztott föld. Továbbá sok többgenerációs háztartás él együtt, műveli a földet, és szükségük van a földhasználat céljának megváltoztatására, hogy azt a családtagok között felosszák külön telkek létrehozása érdekében.
Ez magában foglalja a lakótelkek egy részének átruházásának vagy eladásának szükségességét a lakásépítések finanszírozása és a költségek fedezése érdekében, ezért ésszerű és méltányos politikára van szükség, de azt továbbra is szigorúan ellenőrizni kell, hogy megakadályozzuk azokat az eseteket, amikor "gátlástalan földspekulánsok és háztartásoknak vagy magánszemélyeknek álcázott vállalkozások" kérelmet nyújtanak be a mezőgazdasági földhasználat céljának megváltoztatására, hogy "kihasználják a politikát" jogellenes haszonszerzés céljából.
Három szintű díj a mezőgazdasági földterület lakóterületté alakításáért.
A túlzottan magas földhasználati díjak sokak számára jelentenek majd terhet, akiknek mezőgazdasági földterületet kell lakóterületté alakítaniuk, hogy lakóhelyet teremtsenek - Fotó: D. TUAN
Ha több háztartás osztozik egyetlen telken, a telkeket felosztják, és minden háztartás számára meghatározzák a földhasználati korlátot.
A kormányrendelet-tervezet szerint azokban az esetekben, amikor egy háztartás vagy magánszemély több földterülettel rendelkezik (beleértve a több tartomány és a központilag kormányzott város határain belüli több földterületet is), és a jelen határozatban foglaltak szerint megváltoztathatja a földhasználati célt, a háztartás vagy magánszemély választhat egy földterületet, amelyre a földhasználati díj kiszámítása a szabályozás szerint történik.
A második és a további földterületek után a földhasználati díj 100%-át kell beszedni.
Azokban az esetekben, amikor több háztartás vagy magánszemély osztozik egyetlen földterület használatának jogán, és az illetékes állami szerv engedélyezi a földterület felosztását minden egyes háztartás vagy magánszemély számára, a földhasználati díjak kiszámításához kiosztott határon belüli területet minden olyan földterületre meg kell határozni, amelyre földhasználati jogról és a földhöz kapcsolódó vagyon tulajdonjogáról szóló igazolást állítottak ki. Az alapelv az, hogy minden olyan háztartás vagy magánszemély számára, akinek joga van a földterület felosztására, a kiosztott lakótelek-határon belüli területet csak egyszer határozzák meg a földhasználati díjak kiszámításához.
Forrás: https://tuoitre.vn/chuyen-doi-tu-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-hoa-giai-ganh-nang-tien-su-dung-dat-cach-nao-20251211083301028.htm
![[Fotó] Pham Minh Chinh miniszterelnök telefonbeszélgetést folytat az orosz Roszatom vállalat vezérigazgatójával.](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fvphoto.vietnam.vn%2Fthumb%2F1200x675%2Fvietnam%2Fresource%2FIMAGE%2F2025%2F12%2F11%2F1765464552365_dsc-5295-jpg.webp&w=3840&q=75)
Hozzászólás (0)