Hagyd el a projektet, mert nem oldható meg
Az Építési Minisztérium adatai azt mutatják, hogy 2023 második negyedévében országszerte mindössze 15 új kereskedelmi lakásépítési projekt kapott engedélyt. Ezek közül az északi régióban 7, a központi régióban 3, a déli régióban pedig 5 projekt valósult meg.
Miután a kormány körülbelül egy évig folyamatosan hárította a nehézségeket, az ingatlanpiac még mindig nem oldotta meg a kínálati problémát, mivel a projektek problémáinak 70%-a jogi kérdésekre vezethető vissza.
Míg a felülvizsgált földtörvény tervezete várhatóan jogi lendületet ad az ingatlanpiacnak, a vállalkozások attól tartanak, hogy egyes szabályozások szűk keresztmetszetet jelenthetnek a piac fellendülésében.
Nevezetesen, a 128. cikk 1. záradékának b) pontja és 6. záradéka előírja a földhasználatot társadalmi -gazdasági fejlesztési projektek megvalósítására földhasználati jogok megszerzéséről vagy birtoklásáról szóló megállapodások révén.
Ennek megfelelően kereskedelmi lakásépítési projekt megvalósításához használt földterület esetében megállapodás születik a következő használati jog átvételéről: lakóföld vagy lakóföld és nem mezőgazdasági földterület, amely nem lakóföld, és amelyre földhasználati díjat fizettek, vagy földbérleti díjat fizettek egyszeri alkalommal a teljes bérleti időszakra.
Mivel a lakóövezetekre vonatkozó szabályozások miatt kénytelen volt felhagyni a projekttel, Nguyen Quoc Hiep úr, a Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest) igazgatótanácsának elnöke a PV VietNamNet-tel megosztotta, hogy cégének egy 4 hektáros projektet kellett volna megvalósítania Ha Dongban (Hanoi) és egyet a 12. kerületben (HCMC)... Azonban fel kellett adnia, mert évek óta sikertelenül próbálkozott, és senki sem oldotta meg a problémát pusztán a lakóövezetekre vonatkozó szabályozások miatt.
Hiep úr szerint 2021-től a 30. számú rendelet (amely a Lakástörvény - PV - számos cikkének végrehajtását részletező és irányító 99/2015. számú rendelet számos cikkét módosítja és kiegészíti) előírja, hogy más földterület lakóterületté alakításához legalább kis mennyiségű lakóterületnek kell lennie, ami nagyon nehéz megvalósítani.
„Ez az oka annak, hogy több száz projekt elakadt, és nem lehet átalakítani. Még az emberek esetében is, akik használják a földet, a tervezés megvan, de nem tudják átalakítani, mert nincs benne egyetlen négyzetméternyi földterület sem.”
„A felülvizsgált földtörvény tervezetének meg kellett volna fontolnia, hogy melyeket érdemes megtartani, és melyeket nem indokolt megváltoztatni. A 128. cikk azonban ismétlődik, szerintem ez nagyon nehéz a lakásépítési projekteket fejlesztő vállalkozások számára; a szerkesztőbizottságnak ezt látnia kellett volna” – mondta Hiep úr.
Eközben Vu Cuong Quyet úr, a Dat Xanh Mien Bac vezérigazgatója elmondta, hogy a szabályozások korlátozásokat hoznak létre az állami szervek számára.
Quyet úr egy példát hozott fel: egy kerület egy projektet szeretne megtervezni, de a projekt nem lakóterületen található. Készíthetnek-e ezek a kerületek tervet a projekt árverésre bocsátására?
„Aggódom, hogy maguk az állami szervek is nehézségekbe ütköznek majd az átfedésben lévő törvények miatt. Ami a vállalkozásokat illeti, lakóterület nélküli földterületek tervezése során ezek nagy része kereskedelmi szolgáltatásokat nyújtó földterület, faültetésre alkalmas földterület... lakóövezetek közelében, lakóövezetként tervezett területeken található. Abban az időben, ha nincs lakóterület, a vállalkozások nem tudnak majd tervezni, még akkor sem, ha a tervezés lakóterületet is tartalmaz, de a földterület jellegét nem alakították át lakóterületté. Ezek a dolgok számos nehézséget és bonyodalmat okoznak majd az ingatlanprojekteket fejlesztő vállalkozásoknak” – mondta Mr. Quyet.
Továbbá ez a vezető azt mondta, hogy még Hanoiban is, ahol jelenleg széles körben fejlesztenek a 3-as, 4-es övezetbe... de pont a 3-as övezetben rengeteg mezőgazdasági terület van; ha a tervezet szerint szabályozzák, a földterület kárba vész, mert ezt a területet lakóterületnek tervezték, ott magas és alacsony épületek is építhetők, de ha nincs egyetlen méternyi meglévő lakóterület sem, akkor végül patthelyzet alakul ki.
Vu Kim Giang úr, az SGO Group Joint Stock Company (SGO Group) igazgatótanácsának elnöke a következő kérdést tette fel: Ha a tervezetben szereplő rendelkezéseket elfogadják, annak számos hatása lesz, mivel a földterületek múltbeli eredete nagyrészt összefonódik. Ha a teljes projektben olyan földterületek is szerepelnek, mint a mezőgazdasági földterület, a termelési terület stb., hogyan fogják ezt kezelni?
„Attól tartok, hogy ha ezt a törvényjavaslatot elfogadják, akkor újra kell majd igazítanunk az egyes települések általános rendezési és övezeti terveit, mivel a múltban sok település szinte teljesen frissítette a területrendezést az egyes területeken” – mondta Giang úr.
A lakáskínálatra és a városi lakásárakra gyakorolt hatás
A VietNamNet riporterének nyilatkozva Nguyen Thanh Ha ügyvéd, az SBLaw Company elnöke úgy értékelte, hogy a fenti szabályozás „blokádot” és további nehézségeket okoz az ingatlanpiacon, mivel több száz régi projektnek kell jogi problémákat megoldania; és az új projektek megvalósítása is nehézkes, ami még kevesebb lakáskínálathoz vezet.
Az ügyvéd elemzése szerint a nehézség abban a szabályozásban rejlik, hogy a projekt megvalósításához lakóterületnek kell lennie a földhasználat-átalakításra pályázó területen. Míg a legtöbb új ingatlanfejlesztési projekt jelenleg a mezőgazdasági, nem mezőgazdasági, termelési és egyéb földterületekből álló kezdeti földalapban valósul meg.
A szabályozás nehézségei csak akkor merülnek fel, ha van olyan nem mezőgazdasági földterület, amely nem lakóterület, és amelyért földhasználati díjat vagy földbérleti díjat fizettek egyszer a teljes bérleti időszakra. A valóságban azonban a legtöbb jelenlegi projektet vállalkozások formájában valósítják meg, amelyek évente fizetik a földbérleti díjat. Így az éves földbérleti díjat fizető projektek esetén lehetetlen ingatlanprojekteket fejleszteni.
Emellett a szabályozás megnehezíti a kereskedelmi lakásépítési projektek megvalósítására irányuló projektek átruházásának tárgyalását, mivel a szabályozás csak a nem mezőgazdasági földterületekre vonatkozik, lakóterületekre nem, amelyek után földhasználati díjat fizettek, vagy földbérleti díjat fizettek egyszer a teljes bérleti időszakra.
Valójában a jelenlegi szabályozás arra ösztönzi a befektetőket, hogy tárgyaljanak a földhasználati jogok átruházásáról városi és kereskedelmi lakásépítési projektek megvalósítása érdekében; azonban a követelmény, hogy olyan nem mezőgazdasági földterülettel rendelkezzenek, amelyért a földbérleti díjat teljes egészében kifizették, számos projekt esetében lehetetlenné teszi az átalakítást.
„Ha a Földtörvény tervezetének 128. cikkelyének b) pontja, 1. záradéka és 6. záradéka értelmében a vállalkozások nem tudnak kereskedelmi lakásépítési projekteket megvalósítani. Ez kihatással lesz a lakáskínálatra és a városi lakásárakra.”
„Ez a szabályozás ellentétes a projekt jogi akadályainak elhárítására vonatkozó jelenlegi irányelvekkel is, mivel szűkebb, mint a 03/2022/QH15 számú törvény jelenlegi szabályozása, amely 9 törvényt módosít, beleértve a 2014. évi Lakástörvény 23. cikkének 1. pontját a kereskedelmi lakáscélú földterületek típusairól. Ennek megfelelően a szabályozás kimondja, hogy a vállalkozások befektetési politikáit jóváhagyják; ugyanakkor a kereskedelmi lakáscélú projektekbe befektetők akkor kapnak jóváhagyást, ha földhasználati joggal rendelkeznek, vagy földhasználati jogot kapnak lakótelkre vagy lakótelekre és más, nem lakóteleknek minősülő földterületekre, amelyek megfelelnek a földhasználati célok megváltoztatására vonatkozó engedélyezési feltételeknek a beruházási projektek megvalósítása érdekében” – mondta Ha úr.
[hirdetés_2]
Forrás
Hozzászólás (0)