A luxuslakások túlkínálata, a lakosság többsége számára megfizethető lakások hiánya, a Ho Si Minh-városban bevezetett új földárlista hatásának felmérése, valamint a 2024-es lakásvásárlási és -eladási eljárások… ezek a legfrissebb ingatlanpiaci hírek.
 |
| Legfrissebb ingatlanpiaci hírek: Hanoiban és Ho Si Minh-városban már nincsenek olyan lakásszegmensek, amelyek árai megfizethetőek lennének a lakosság többsége számára. (Fotó: Hai An) |
Az ingatlanárak az egekbe szöktek.
Az Országgyűlés felügyelő küldöttsége a közelmúltban nyújtotta be a küldötteknek a 2015 és 2023 vége közötti időszakban az ingatlanpiac irányítására és a szociális lakásfejlesztésre vonatkozó politikák és törvények végrehajtásának felügyeletével kapcsolatos jelentését.
A 2015 és 2021 közötti időszakra visszatekintve a piac élénken és erőteljesen fejlődött, bőséges kínálattal és számos új ingatlantípussal, mint például: turistaapartmanok (condotel), üdülővillák stb. A monitoring csoport azonban úgy értékelte, hogy az ingatlantermékek struktúrájában „hiányosságok” mutatkoztak, amelyek nem voltak racionálisak, a kínálat és a kereslet között egyensúlyhiány volt megfigyelhető, főként a felső kategóriás szegmenst és a pénzügyi befektetési célokat célozták meg, kevés olyan termékkel, amely a lakosság többségének jövedelméhez illeszkedett.
A 2022-2023-as időszakban az ingatlanpiac visszaesett, és a vállalkozások számos nehézséggel szembesültek a 2015-2021-es időszak hiányosságai és korlátai miatt, amelyek a Covid-19 világjárvány nyomása alatt felszínre kerültek. Ebben az időszakban a kínálat sokkal korlátozottabb volt, mint az előző időszakban. Az ingatlanárak a lakosság többségének jövedelmének növekedéséhez képest az egekbe szöktek.
Hanoiban és Ho Si Minh-városban már nincs olyan lakóépület-szegmens, amelynek árai a lakosság többsége számára megfizethetőek lennének.
A statisztikák növekvő egyenlőtlenséget mutatnak az ingatlantermékek szerkezetében. A Hanoi Népi Bizottság jelentése szerint a közép- és felsőkategóriás lakások teszik ki a többséget. 2022-ben a lakásárak meredeken emelkedtek, de a tranzakciók volumene alacsony volt, a piacon kínált termékeknek csak mintegy 10%-át tette ki. Az egyéni házak árai továbbra is magasak voltak, és szinte semmilyen tranzakció nem történt.
Ho Si Minh-városban az ingatlanügyletek száma meredeken csökkent, miközben az ingatlanárak ellenőrizhetetlenül emelkedtek, ami egyensúlyhiányt teremtett az ár és az érték között. A Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség szerint 2021 óta nincsenek megfizethető lakásszegmensek (25 millió VND/m2 alatti áron) a városban.
Eközben számos lakóingatlan-projekt akadályokkal, késedelmekkel, lassú megvalósítással és stagnálással néz szembe, ami jelentős föld- és tőkepazarláshoz vezet a vállalkozások által. Ez növeli a befektetők nehézségeit és költségeit, és felhajtja a termékárakat.
A Felügyelő Küldöttség jelentése rámutatott a piac elégtelenségére is, a magas színvonalú, nagyméretű és drága lakások túlkínálatára, miközben hiány van a szociális lakásokból és a lakosság többségének igényeit kielégítő olcsó lakásokból. Ezenkívül a szociális lakások átlagára továbbra is túl magas a kedvezményezettek jövedelméhez képest.
Továbbá a 120 000 milliárd VND hitelcsomag lassú folyósítása, amely szociális lakásokra, munkáslakásokra, valamint régi lakóházak felújítására és újjáépítésére irányult, a bonyolult feltételek és eljárások, valamint a magas kamatlábak nem voltak hatékonyak a befektetők és a szociális lakásvásárlók vonzásában és ösztönzésében a hitelcsomag igénybevételére. Ezek jelentős akadályok a szociális lakások fejlesztésében.
A fenti tények alapján a Felügyelő Küldöttség azt javasolja, hogy az egyik azonnali feladat az legyen, hogy konkrét megoldásokat javasoljanak a Projekt hatékony megvalósítására, amelynek célja legalább 1 millió szociális lakás építésébe való befektetés alacsony jövedelműek és ipari övezetekben dolgozók számára a 2021-2030 közötti időszakban, biztosítva a haladást, a minőséget, valamint a kedvezményezettek igényeihez és életkörülményeihez való megfelelőséget.
Hosszú távon a Felügyelő Delegáció azt javasolja, hogy mielőbb fejezzék be az adótörvények módosítására, kiegészítésére és új törvények elfogadására irányuló kutatásokat és javaslatokat, beleértve a magasabb adókulcsokat azok számára, akik nagy földterületeket használnak, több házat birtokolnak, lassan hasznosítják a földet, vagy parlagon hagyják a földet. Ez biztosítja az összhangot a földjog újításaival, javítja a földgazdálkodás és -használat hatékonyságát, eléri a jövedelem újraelosztásának célját, és ésszerű és stabil bevételi forrásokat mozgósít az állami költségvetés számára, a nemzetközi gyakorlatok alapján és Vietnam társadalmi-gazdasági körülményeivel összhangban.
Hanoiban a lakásárak továbbra is új csúcsokat érnek el.
A Batdongsan.com.vn online adatai szerint a hanoi lakások árai rövid idő alatt folyamatosan rekordmagasságokba emelkedtek. 2018 elején a hanoi és Ho Si Minh-városban a lakások kikiáltási ára 27 millió VND/m2, illetve 31 millió VND/m2 volt. Hat év elteltével, 2024-re azonban a hanoi lakások átlagos áremelkedése elérte a 70%-ot, míg Ho Si Minh-városban az emelkedés alacsonyabb, 55%-os volt.
A Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének adatai is megerősítik a hanoi lakások árának gyors emelkedését. Ennek megfelelően a hanoi lakásárindex 2023-ban körülbelül 38 százalékponttal emelkedett 2019-hez képest. Eközben a Ho Si Minh-város lakásárindexe csak körülbelül 16 százalékponttal emelkedett. Valójában a lakásárak emelkedő tendenciája továbbra is folytatódik, és az utóbbi időben erősebbé vált, átlagosan havi 100-200 millió VND-vel.
A fenti helyzetre tekintettel Dinh Minh Tuan úr, a Batdongsan.com.vn déli régióbeli igazgatója megjegyezte, hogy a lakáspiacon egy projekt átlagos áremelkedése 8-12% között lesz. Ez pozitív növekedésnek tekinthető. Ha az áremelkedési ütem magasabb az átlagnál, a piac a fenntarthatatlanság jeleit mutatja.
A hanoi lakáspiaccal kapcsolatban Tuan úr úgy véli, hogy a lakásárak az utóbbi időben folyamatosan emelkedtek, sőt rövid idő alatt az egekbe szöktek. Ezért valamikor, talán a következő 2-3 évben, a hanoi lakásárak emelkedése megáll, vagy ha igen, akkor az emelkedés lassú lesz, mindössze 5-6% körül ingadozva.
Megakadályozni, hogy a földügynökök a módosított földárlistákat az árak felfújására használják fel.
A Ho Si Minh-város Népi Bizottsága által nemrégiben kiadott és 2025. október 31. és december 31. között érvényben lévő módosított földárlistával kapcsolatban ingatlanszakértők értékelték annak hatásait.
Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) elnöke szerint a módosított telekárakat a piaci alapú értékelés elvének megfelelően dolgozták ki. A szerkesztőség számos javaslatot beépített az üzleti közösségtől és a szakértőktől.
A HoREA elnöke a július végén nyilvános véleményezésre bocsátott tervezethez képest úgy véli, hogy az újonnan kiadott földárlistát "ésszerű és megfelelő" irányba módosították és változtatták meg.
Például Hoc Mon járásban a tervezet szerint egyes területeken a földárak 50,7-szeresére emelkedtek a 2020-as árlistához képest, de a kiigazított árlistával ez az emelkedés csak közel 40-szeres.
A hatással kapcsolatban Chau úr szerint a kiigazított földárlista méltányosságot biztosít azok között, akik az idei év első 10 hónapjában teljesítették pénzügyi kötelezettségeiket, azokkal szemben, akik október 31-től fizettek.
„A módosított földárlista nem gyakorolt azonnali hatást az ingatlanpiacra, mivel a kereskedelmi lakásépítési projekteket jelenleg a többletmódszerrel értékelik. Egy idő után azonban, amikor a fejlesztők földhasználati jogokat szereznek projektek fejlesztéséhez, az emberek magasabb árakra fognak vágyni, mint korábban, ami a lakásárak emelkedéséhez vezet” – mondta Chau úr.
A HoREA elnöke azt javasolta, hogy az állami szervek tegyenek intézkedéseket a „földspekulánsok, brókerek és gátlástalan vállalkozások” tevékenységének ellenőrzésére, mivel ez a csoport kihasználhatja a módosított földárlistát spekulációra és az árak felfújására.
Lakásvételi és -eladási eljárások 2024-ben
A 2023. évi lakásügyi törvény 160. cikke szerint a lakások adásvételével kapcsolatos tranzakcióknak a következő hat feltételnek kell megfelelniük.
Konkrétan, (1) Rendelkezik a törvény által előírt tanúsítvánnyal.
(2) Nem tartozik a tulajdonjogokkal kapcsolatos folyamatban lévő viták, panaszok vagy perek hatálya alá a vitarendezésre, panaszokra és feljelentésekre vonatkozó törvényben előírtak szerint.
(3) Jelenleg a tulajdonjog időtartamán belül, határozott idejű lakástulajdon esetén.
(4) Nem vonható lefoglalás alá ítéletek végrehajtása vagy az illetékes állami szervek jogerős közigazgatási határozatainak végrehajtása céljából, és nem vonatkoznak rá a Bíróság vagy az illetékes állami szervek által meghatározott ideiglenes sürgősségi intézkedések vagy megelőző intézkedések.
(5) Nem azokban az esetekben, amikor földterület-visszaszerzésről szóló határozat vagy az illetékes hatóság által kiadott bontási értesítés létezik.
(6) A (2) és (3) pontban foglalt feltételek nem vonatkoznak építés alatt álló házak adásvételére, adásvételére vagy bérbeadására.
Megjegyzés: A következő lakásügyletekhez nem szükséges tulajdonjog-igazolás: építés alatt álló házak adásvétele; házak eladása felszámolás vagy csőd esetén; jótékonysági célokra, rászorulóknak és nemzeti szolidaritási célokra szánt házak adományozásának szervezése.
Meglévő lakások vétele és eladása lakásépítési projekt fejlesztőjétől a következő esetekben: közvagyonba tartozó lakások; szociális lakások, népi fegyveres erők lakásai, nem közvagyonba tartozó letelepedési lakások; lakásöröklés.
A jelen záradékban foglaltak szerinti lakásügyletekre való jogosultságot igazoló dokumentumokat a kormányzati előírásoknak megfelelően kell végrehajtani.
[hirdetés_2]
Forrás: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vua-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html
Hozzászólás (0)