Hanoiban a lakásárak tovább emelkednek, nincsenek több megfizethető lakások, ami megakadályozza az ingatlanügynököket abban, hogy felfújják az árakat Ho Si Minh-városban.

Luxuslakások túlkínálata, a megfizethető lakhatás hiánya a legtöbb ember számára, a Ho Si Minh-város új földárlistájának hatásvizsgálata, a lakások adásvételének eljárásai 2024-ben... ezek a legfrissebb ingatlanpiaci hírek.

Legfrissebb ingatlanpiaci hírek: Hanoiban és Ho Si Minh-városban már nincs olyan lakáspiaci szegmens, amelynek ára a legtöbb ember jövedelmének megfelelne. (Fotó: Hai An)

Az ingatlanárak az egekbe szöknek

Az Országgyűlés monitoring küldöttsége a közelmúltban jelentést küldött a küldötteknek az „Ingatlanpiac-irányítási és szociális lakásfejlesztési politikák és törvények végrehajtása 2015-től 2023 végéig” című, monitoring eredményeiről.

A 2015-2021 közötti időszakra visszatekintve a piac erőteljesen és erősen fejlődött, bőséges kínálattal és számos új ingatlantípussal, mint például: turistaapartmanok (condotel), üdülővillák... A Felügyelő Csoport azonban úgy értékelte, hogy "hiányosságok" mutatkoztak az ingatlantermékek ésszerűtlen szerkezetében, a kínálat és a kereslet egyensúlyhiányában, amelyek főként a felső kategóriás szegmenst célozták meg, a pénzügyi befektetési célpontokat, és kevés olyan termék volt, amely a többség jövedelmének megfelelt.

A 2022-2023-as időszakban az ingatlanpiac visszaesett, a vállalkozások működése számos nehézséggel nézett szembe a 2015-2021-es időszak hiányosságai és korlátai miatt, amelyeket a Covid-19 járvány nyomása tett ki. Ebben az időszakban a kínálat sokkal korlátozottabb volt, mint az előző időszakban. Az ingatlanárak az egekbe szöktek a többség jövedelmének növekedéséhez képest.

Hanoiban és Ho Si Minh-városban már nincs olyan lakásszegmens, amelynek árai a többség jövedelmének megfelelnének.

A statisztikák egyre nagyobb különbséget mutatnak az ingatlantermékek szerkezetében. A Hanoi Népi Bizottság jelentése szerint a közép- és felsőkategóriás lakások teszik ki a többséget. 2022-ben a lakásárak nagyon magasra emelkedtek, a tranzakciók volumene alacsony volt, a piacon kínált termékeknek csak mintegy 10%-át tette ki, az egyéni házak ára továbbra is magas maradt, és szinte egyáltalán nem történtek tranzakciók.

Ho Si Minh-városban az ingatlanügyletek volumene meredeken csökkent, az ingatlanárak ellenőrizhetetlenül emelkedtek, ami egyensúlyhiányt okozott az ár és az érték között. A Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség szerint 2021-től a megfizethető lakások szegmense (25 millió VND/m2 alatti ár) megszűnik létezni a városban.

Eközben számos lakásépítési projekt nehézségekkel, késedelmekkel, a megvalósítás késedelmével és stagnálással néz szembe, ami hatalmas föld- és tőkepazarlást okoz, amelyet a vállalkozások a projektekbe fektettek. Ez növeli a nehézségeket és a költségeket a befektetők számára, és növeli a termékárakat.

A Monitoring Csoport jelentése rámutatott azokra a hiányosságokra is, amikor a piacon túl sok a luxuslakás, nagyok a területek és magasak az árak, de hiányoznak a szociális lakhatási termékek és az alacsony költségű, a többség igényeit kielégítő lakások. Ezenkívül a szociális lakások átlagára még mindig túl magas a kedvezményezettek jövedelméhez képest.

Ezenkívül a 120 000 milliárd VND hitelcsomagból a szociális lakáshitel-program, a munkáslakások, a régi lakások felújítása és újjáépítése megvalósítása lassan halad, a feltételek és az eljárások bonyolultak, a kamatlábak továbbra is magasak, és nem volt hatékony a befektetők és a szociális lakásvásárlók vonzásában és ösztönzésében a hitelcsomag igénybevételére, amelyek jelentős akadályt jelentenek a szociális lakások fejlesztésében.

A fentiek alapján a Felügyelő Csoport azt javasolja, hogy az egyik azonnal elvégzendő feladat konkrét megoldások javaslata a legalább 1 millió szociális lakás építésébe való befektetést célzó, alacsony jövedelmű emberek és ipari parkokban dolgozók számára a 2021–2030 közötti időszakban megvalósítandó projekt hatékony megvalósítására, biztosítva a haladást, a minőséget és a kedvezményezettek igényeihez, munka- és életkörülményeihez való megfelelőséget.

Hosszú távon a Felügyelő Delegáció a kutatás mielőbbi befejezését, az új adótörvények módosítására, kiegészítésére és kihirdetésére vonatkozó javaslatok kidolgozását javasolja, amelyek magasabb adókulcsokat írnak elő azok számára, akik nagy földterületeket, sok házat használnak, lassan használják a földet, vagy parlagon hagyják a földet, biztosítva az összhangot a földtörvények innovatív tartalmával, javítva a földgazdálkodás és -használat hatékonyságát, elérve a jövedelem újraelosztásának célját, valamint ésszerű és stabil bevételi forrásokat mozgósítva az állami költségvetés számára, a nemzetközi gyakorlatokra való hivatkozás alapján és Vietnam társadalmi-gazdasági körülményeivel összhangban.

Hanoiban a lakásárak továbbra is új csúcsokat döntenek

A Batdongsan.com.vn online adatai szerint a hanoi lakások árai rövid idő alatt folyamatosan új csúcsokat értek el. 2018 elején a hanoi és Ho Si Minh-városban a lakások eladási ára 27 millió VND/m2, illetve 31 millió VND/m2 volt. 6 év elteltével, 2024-re azonban a hanoi lakások átlagos áremelkedése elérte a 70%-ot, míg Ho Si Minh-városban az áremelkedés alacsonyabb volt, elérte az 55%-ot.

A Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének adatai is megerősítik a hanoi lakások árának gyors emelkedését. Ennek megfelelően a hanoi lakásárindex 2023-ban körülbelül 38 százalékponttal emelkedett 2019-hez képest. Eközben a Ho Si Minh-város lakásárindexe csak körülbelül 16 százalékponttal emelkedett. Valójában a lakások árának emelkedése továbbra is folytatódik, és az utóbbi időben általában erősebb, átlagosan havi 100-200 millió VND-vel.

A fenti helyzettel szembesülve Dinh Minh Tuan úr, a Batdongsan.com.vn déli régióbeli igazgatója megjegyezte, hogy a lakáspiacon egy projekt átlagos áremelkedése 8-12% között ingadozik. Ez pozitív növekedésnek tekinthető. Ha az áremelkedési ütem magasabb, mint az átlagos növekedés, a piac a fenntarthatatlanság jeleit mutatja.

A hanoi lakáspiaccal kapcsolatban Tuan úr elmondta, hogy a lakásárak az utóbbi időben folyamatosan emelkedtek, még rövid idő alatt is folyamatosan ugrottak az árak. Ezért egy bizonyos küszöbérték felett, talán a következő 2-3 évben a hanoi lakásárak nem fognak emelkedni, ha emelkednek is, az emelkedés lassú lesz, csak 5-6% körül ingadozik.

Akadályozzák meg, hogy a „földügynökök” a módosított földárlistákat kihasználva „felfújják” az árakat

A Ho Si Minh-város Népi Bizottsága által nemrégiben kiadott és 2025. október 31. és december 31. között alkalmazott módosított földárlistával kapcsolatban ingatlanszakértők kommentálták a hatásokat.

Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) elnöke szerint a módosított telekárak a piaci ár szerinti értékelés elvének megfelelően készültek. A tervező ügynökség számos észrevételt kapott az üzleti közösségtől és a szakértőktől.

A július végén véleményezésre kiadott tervezettel összehasonlítva a HoREA elnöke azt nyilatkozta, hogy az újonnan kiadott földárlistát "észszerűen" pozitív irányba módosították és változtatták.

Például Hoc Mon járásban a tervezet szerint a földárak egyes helyeken 50,7-szeresére emelkedtek a 2020-as árlistához képest, de a kiigazított árlistával ez a szint csak közel 40-szeresére nőtt.

A hatással kapcsolatban Chau úr szerint a kiigazított földárlista méltányosságot biztosít azok között, akik az idei év első 10 hónapjában teljesítették pénzügyi kötelezettségeiket az október 31-től kezdődő esetekhez képest.

„A kiigazított földárlista még nem gyakorolt ​​azonnali hatást az ingatlanpiacra, mivel a kereskedelmi lakásépítési projekteket jelenleg a többlet módszerével árazzák. De egy idő után, amikor a befektetők megkapják a földhasználati jogok átruházását projektek megvalósításához, az emberek magasabb árakat fognak követelni, mint korábban, ami a lakásárak emelkedéséhez vezet” – mondta Chau úr.

A HoREA elnöke azt javasolta, hogy az állami szervek tegyenek intézkedéseket a „spekulánsok, földügynökök és tisztességtelen vállalkozások” tevékenységének ellenőrzésére, mivel ez a csoport kihasználhatja a módosított földárlistát spekulációra és az árak „felfújására”.

Lakások adásvételének eljárásai 2024-ben

A 2023. évi Lakástörvény 160. cikke szerint a házak adásvételére vonatkozó tranzakcióknak a következő 6 feltételnek kell megfelelniük.

Konkrétan (1) Rendelkezzen a törvény által előírt tanúsítvánnyal.

(2) Nem a tulajdonjogokkal kapcsolatos vita, panasz vagy per esetén a vitarendezésre, panaszokra és feljelentésekre vonatkozó törvényi rendelkezések szerint.

(3) Korlátozott lakástulajdon esetén a lakástulajdonlás időtartama alatt.

(4) Nem tartozik lefoglalás hatálya alá ítélet végrehajtása vagy hatáskörrel rendelkező állami szerv jogerőre lépett közigazgatási határozatának végrehajtása céljából, illetve nem vonatkozik rá ideiglenes sürgősségi intézkedések vagy megelőző intézkedések alkalmazása bírósági vagy hatáskörrel rendelkező állami szerv határozata alapján.

(5) Nem azokban az esetekben, amikor az illetékes hatóság határozatot hozott a földterület visszaszerzéséről, vagy értesítést adott ki a lakóépületek lebontásáról vagy felújításáról.

(6) A (2) és (3) pontban meghatározott feltételek nem alkalmazandók jövőbeni lakások adásvétele, részletvásárlása vagy megvásárlása esetén.

Megjegyzés: A következő lakásügyletekhez nem szükséges Lakásigazolás: Jövőbeli lakások vétele és eladása; lakáseladás feloszlatás vagy csőd esetén; Hálaadásból, jótékonyságból vagy szolidaritásból házakat adományozó szervezetek.

Lakásépítési beruházási projektekbe befektetők rendelkezésre álló házainak vétele és eladása a következő esetekben: köztulajdonba tartozó házak; szociális lakások, a népi fegyveres erők számára fenntartott lakások, köztulajdonba nem tartozó letelepedést szolgáló lakások; örökölt házak átvétele.

Az ebben a záradékban meghatározott tranzakciókban való részvételhez szükséges lakhatási feltételeket igazoló dokumentumoknak meg kell felelniük a kormányzati előírásoknak.

Forrás: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vaa-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html