Az ingatlanhitelezés „hirtelen fékezése” nem csökkentheti a lakásárakat

Történelmileg az ingatlanhitelezést sokszor szigorították, majd lazították, ami a piac ingadozását okozta. A szakértők szerint az ingatlanárak ellenőrzését piaci megoldásokkal kell végezni, és az ingatlanhitelezés hirtelen leállítása a piac összeomlásához vezethet.

Az Építésügyi Minisztérium véleményeket vár a kormány ingatlanárak ellenőrzésére és megfékezésére szolgáló mechanizmusról szóló határozattervezetéről. A tervezet korlátozást javasol a második vagy több lakás vásárlására felvehető hitelekre (a második lakás esetében a vételár maximum 50%-a, harmadik lakás esetében pedig legfeljebb 30%-a).

Egy gazdasági szakértő a Baodautu.vn Befektetési Elektronikus Újságnak adott interjújában elmondta, hogy az ingatlanhitel-feltételek második és harmadik szigorítása hirtelen fékezést jelent majd az ingatlanhitelek terén, ami a likviditás hirtelen csökkenéséhez és a piac befagyásához vezethet. A múltban a hitelek szigorítása ingatlanpiaci válsághoz is vezetett.

„Több mint egy évtizeddel ezelőtt, 2011 és 2013 között az ingatlanpiac is válságba került, részben a bankok ingatlanhitel-szabályozásának szigorítása miatt, miközben a 2009 és 2010 közötti ingatlanbuborék kipukkadt. Ebben az időszakban az ingatlanhitelezést az Állami Bank „nem termelési szektornak” minősítette, és korlátoznia kellett a hitelezést. Ennek eredményeként az ingatlanárak csökkentek, de a likviditás is nagyon csendes volt, a piac szinte teljesen befagyott. Az ingatlanhitel-szabályozás második és harmadik szigorítása, ha a jelenlegi időszakban végrehajtják, nem feltétlenül csökkentené a lakásárakat a szűkös kínálat miatt, hanem a piac teljes felépülése előtt likviditási válságba sodorná a piacot” – mondta a szakértő.

Dr. Le Xuan Nghia, gazdasági szakértő.

Dr. Le Xuan Nghia, a miniszterelnök politikai tanácsadó testületének tagja szintén azt nyilatkozta, hogy ezt az intézkedést nem szabad alkalmazni. Az év eleje óta a párt és a kormány határozatok sorozatát adta ki, amelyek a gondolkodásmódot az adminisztratív irányításról a proaktív alkotásra, az emberek és a vállalkozások szolgálatára helyezték át. A hitellel kapcsolatban a miniszterelnök azt is kérte az Állami Banktól, hogy 2026-ban kísérleti jelleggel szüntesse meg a hitelkeretet. Ebben az összefüggésben a második vagy több ingatlanra vonatkozó hitelkeret alkalmazása nem piaci jellegű.

Továbbá a szakértő szerint a jelenlegi jogszabályok értelmében a kereskedelmi bankoknak jogukban áll saját maguk meghatározni az ügyfeleiknek nyújtott hitelkereteiket, az Állami Bank vagy bármely irányító ügynökség nem avatkozhat be a vállalkozások üzleti szabadságába. Az Állami Bank csak technikai eszközöket biztosíthat a bankok biztonságos és egészséges működésének biztosítására (például a tőkebiztonsági mutatókra, hitelkeretekre, adósságbesorolásra vonatkozó szabályozások stb.).

Az elmúlt évtizedekben az Állambank számos megoldással állt elő az ingatlanhitel-kockázatok kontrollálására, például növelte/csökkentette az ingatlankockázati együtthatót (néha akár 250%-kal is), 60%-ról 30%-ra csökkentette a közép- és hosszú lejáratú hitelekhez felhasznált rövid lejáratú tőke arányát... Valójában az ingatlanhitel-kontroll számos eszköze hatástalan, és a banki tőke továbbra is erősen áramlik ebbe a területbe.

Dr. Le Xuan Nghia szerint azonban szinte egyetlen ország sem akadályozza meg az ingatlanspekulációt a hitelpolitika szigorításával, hanem főként az adópolitikával. A második ingatlan megadóztatása csak akkor alkalmazható, ha teljes ingatlanadatbázis áll rendelkezésre. A jelenlegi vietnami helyzetben ez lehetetlen.

„A bankok nem hatóságok, így nem tudhatják, hogy hány ingatlannal rendelkeznek a hitelfelvevők. Még a második ingatlanok megadóztatása sem könnyű. Kína egyszer bevezette a második otthon adóját, de kudarcot vallott, mert nem tudta ellenőrizni az információkat, és nem tudta csökkenteni az ingatlanárakat” – mondta Dr. Le Xuan Nghia.

E szakértő szerint az ingatlanadatok gyűjtésének és az ingatlanok első-, másod- vagy harmadosztályú besorolásának folyamata hatalmas emberi erőforrást, technológiát és időt igényel, és nem végezhető el azonnal.

Ráadásul az ingatlanhitelek mértéke hazánkban (körülbelül 4 millió milliárd VND, ami a teljes rendszer teljes fennálló adósságának 24%-át teszi ki) nem túl nagy. Sok fejlett országban ez az arány akár a 40%-ot is elérheti. Természetesen más országokban az ingatlanhitelek elsősorban magánszemélyeknek szólnak, hogy lakásvásárláshoz kölcsönt vegyenek fel, a befektetők gyakran a kötvény- és részvénypiacokon találnak tőkét.

A szakértő szerint a legfontosabb, hogy még ha szigorítják is az ingatlanhiteleket, vagy megadóztatják a második otthonokat, az ingatlanárak nem csökkenhetnek, ha a kínálat továbbra is szűkös marad, mint most.

Ezért a szakértők azt javasolják, hogy a második és harmadik lakások hitelezésének szigorítása helyett a probléma legmegvalósíthatóbb és legalapvetőbb megoldására kellene összpontosítanunk, ami nem más, mint az ingatlankínálat növelése, különösen a szociális lakások és az alacsony jövedelműek számára elérhető megfizethető lakhatás biztosítása.

A szociális és alacsony költségű lakások kínálatának növelése érdekében a legfontosabb kérdés a jogi akadályok elhárítása és a lakásvásárlókat támogató politikák kidolgozása. Jelenleg az Állami Bank 145 000 milliárd VND-s szociális lakáshitel-csomaggal rendelkezik, de a kifizetések még mindig nagyon alacsonyak. A szigorú feltételek és hitelezési alanyok mellett a projektek kis száma és a magas kamatlábak (a költségvetési támogatás hiánya miatt) is hozzájárulnak ehhez a helyzethez.

Forrás: https://baodautu.vn/phanh-gap-tin-dung-bat-dong-san-cung-khong-the-lam-giam-gia-nha-d408655.html