„A tulajdonjogi szabályozás módosítása a társasházakban előforduló viták korlátozása érdekében”

Do Ngoc Thinh, a Vietnami Ügyvédi Szövetség elnöke a viták korlátozása érdekében a Lakástörvény közös és különálló tulajdonra vonatkozó szabályozásának módosítását javasolta.

Az utóbbi időben gyakoriak voltak a társasházakban a viták a közös és magántulajdonosok, valamint a lakosok tulajdonában lévő területtel, közművekkel, infrastruktúrával kapcsolatban, amelyek közül a legintenzívebb a tulajdonmegosztás és a motorkerékpárok és autók alagsori parkolóhelyének kérdése. Dr. Do Ngoc Thinh, a Vietnami Ügyvédi Kamara elnöke, a Nemzetgyűlés Igazságügyi Bizottságának tagja válaszolt a VnExpressnek erről a tartalomról, a 15. Nemzetgyűlés 5. ülésszakára benyújtott módosított lakásügyi törvény tervezetének alkalmából.

- A befektetők és a lakók között évek óta folynak viták a lakástulajdonnal kapcsolatban, de miért nem tudták a Lakástörvény és más jogszabályok módosítások és kiegészítések révén teljes mértékben megoldani ezt a helyzetet?

- A jogi dokumentumok rendszere, a sokszori módosítás és kiegészítés ellenére, továbbra sem felel meg a gyakorlati követelményeknek az egyre bonyolultabb viták miatt. Vannak olyan esetek, amelyek a jogszabályok kiadása előtt keletkeztek, a mai napig elhúzódnak, és nem rendeződtek teljesen. Az ezen a területen előforduló jogsértések ellenőrzése és kezelése nem alapos és időszerű. Sok helyen laza a gazdálkodás, sok befektető késedelembe esik a fenntartási alap tartozásának kifizetésével, és vannak a büntetőjog megsértésének jelei, amelyekkel az illetékes hatóságok nem foglalkoztak.

Eközben a lakók által a társasházi konferencián keresztül megválasztott igazgatótanács még nem teljes mértékben érvényesítette képviseleti szerepét, mivel nincsenek konkrét iránymutatások a szervezet működésével és jogszerűségével kapcsolatban. A jelenlegi társasházi igazgatótanácsok többsége nem rendelkezik szakértelemmel a társasházak kezelésében és üzemeltetésében, és nem részesült szakmai képzésben, így nehéz a lakók képviselete és törvényes jogainak védelme, amikor viták merülnek fel a befektetőkkel.

Do Ngoc Thinh ügyvéd felszólal a Nemzetgyűlésben. Fotó: Pham Thinh

- Véleménye szerint miért nem megvalósítható a gyakorlatban a társasházakban a közművek, valamint a közös és magántulajdonban lévő területek megosztására vonatkozó jogi szabályozás?

- A közös tulajdon és a magántulajdon jogait a 2014. évi Lakástörvény, a 2015. évi Polgári Törvénykönyv, a társasházak kezeléséről és használatáról szóló szabályzat ( az Építésügyi Minisztérium 2016. évi 02. számú körlevele) és számos más vonatkozó útmutató tartalmazza. A gyakorlatban azonban még mindig számos hiányosság tapasztalható, jellemzően a parkolóhelyekkel kapcsolatos viták.

A 02-es körlevél szerint a lakás adásvételi és bérleti szerződésében egyértelműen fel kell tüntetni a tulajdonos tulajdonában lévő, közös tulajdonban lévő területeket és berendezéseket. A szerződéssel együtt a befektetőnek a Lakásügyi Törvényben előírtak szerint rajzokat és a közös tulajdonban lévő részek listáját kell a vevő rendelkezésére bocsátania.

Az ügyfelek és a befektetők között felmerülő viták nem tesznek különbséget a közös és a magántulajdon között, a szerződés aláírásától kezdve nem egyértelműek olyan dolgok, mint például a parkolóhelyek eladása vagy eladásának elmaradása, az épületben lévő parkolóhelyek száma, a parkolóhelyek regisztrációjának alapelvei... Ezért úgy gondolom, hogy vannak jogi szabályozások, de a valóságban, amikor a felek egyértelmű megkülönböztetés nélkül írnak alá szerződést, továbbra is fennáll a vita kockázata.

Mielőtt a 02-es körlevél 2016. február 15-én hatályba lépett, sok társasház lakás-adásvételi és bérleti szerződései nem rendelkeztek erről egyértelműen, ami számos konfliktust és vitát okozott a pince tulajdonjogával kapcsolatban.

- Mit gondol, amikor egy jogász azt mondja, hogy a jelenlegi szabályozás, miszerint a társasházakban a parkolóhely a befektető kezeléséhez vagy tulajdonához tartozik, a viták kitörésének fő oka, miközben ennek közös tulajdonnak kellene lennie?

- A 02/2016. számú körlevél egyik kiemelt pontja a társasházakban található parkolóhelyek tulajdonjogának és kezelésének szabályozása. A parkolóhelyek adásvételét és bérbeadását lakás adásvételi szerződésben vagy külön szerződésben rögzítik.

A motorkerékpárok, triciklik és mozgáskorlátozottak számára fenntartott parkolóhelyek a lakástulajdonosok közös tulajdonában vannak. Ami a személygépkocsik parkolását illeti, a lakások vagy a társasház egyéb területeinek vásárlói vagy bérlői dönthetnek úgy, hogy megvásárolják vagy bérlik a helyet; ha nem vásárolnak vagy bérelnek, a parkolóhely a befektető kezelésében marad. A befektető nem foglalhatja bele a parkolóhely építésének költségét az eladási vagy bérleti árba.

Így amellett, hogy a lakástulajdonosok dönthetnek egy parkolóhely megvásárlásáról vagy bérléséről abban a társasházban, ahol élnek, a parkolóhelyüket továbbértékesíthetik vagy bérbe is adhatják. Az utóbbi időben azonban megnőtt a kereslet a lakásokban lévő parkolóhelyek iránt, és a parkolóhelyek adásvétele főként két fél közötti megállapodás, ami a befektető monopolhelyzetéhez vezethet, és felfelé nyomhatja az eladási árat.

Úgy gondolom, hogy ha az állam elismeri, hogy a parkolóhelyek a befektetők tulajdonában vannak, akkor meg kell határozni az árplafont, és a befektetők nem fognak túl magas árat kérni a parkolóhelyek vételéért vagy bérléséért. A parkolóhelyek iránti jelenlegi nagy kereslet miatt azonban a parkolóhelyek vételét és viszonteladását, valamint a befektetők közös és magánterületeinek a parkolóhelyekkel kapcsolatos átruházását lehetővé tevő szabályozások könnyen polgári vitákhoz vezethetnek. Pedig ez a kérdés szorosan összefügg a közérdekkel.

Gondosan meg kell vizsgálni a pincehelyiség tulajdonjogának a lakástulajdonosok közös tulajdonába történő átruházásának kérdését is. Ha ugyanis a parkolásra szolgáló terület a közös tulajdon részét képezi, a parkolóhely építésének költsége beleszámít a ház vagy lakás eladási költségébe, és vannak olyan háztartások, amelyek nem használtak vagy nincs szükségük autó használatára, de mégis viselniük kell ezt a költséget házvásárláskor.

- A törvény előírja, hogy a befektetők nem építhetik be a parkolóhelyek építésének költségét a lakás eladási árába, de honnan tudhatjuk, hogy beleszámítják-e az eladási árba vagy sem? A valóságban sok társasház van, ahol vita van ezzel a kérdéssel kapcsolatban?

- Nem láttam olyan jelenlegi szabályozást, amely tisztázná ezt a tartalmat. Ez valójában egy kiskapu a törvényben, az emberek nem tudják befolyásolni, hogy a parkolóhely építésének beruházási költsége beletartozik-e a lakás eladási költségébe vagy sem. Az a képtelenség, hogy megállapítható, hogy a parkolóhely melyik részhez tartozik, a befektetők és a lakók közötti viták csíráinak oka.

Véleményem szerint a társasházban található parkolóhely jellege a közös tulajdon részét képezi. Valójában a társasházban található összes közös helyiség, beleértve a parkolóhelyet is, bekerült a társasház vételárába, és az átadás időpontjától kezdve a befektető megszünteti a tulajdonjogát.

- A társasházakban a tulajdonjoggal kapcsolatos vitákkal kapcsolatos panaszok ellenőrzése vagy közvetlen véleményezése révén miért gondolja, hogy ilyen kevés vita kerül bíróság elé?

- Az esetek felkutatásának folyamata azt mutatja, hogy ezek mind régóta fennálló, sürgető viták a közösségben. A nagyszámú lakos időnként hátrányos helyzetbe kerül, mivel nehéz közös hangot találni. A vitarendezés engedélyezése is nehézkes, mivel senki sem hajlandó kiállni a per megindításáért. Másrészt nagyszámú ember esetén nehéz megegyezni a perindítás költségeiről, így az ügy fokozatosan elhúzódik, és nyitva marad.

Bírósági perindításkor a lakóknak vagy a társasház üzemeltetőjének először az ingatlan értékén alapuló bírósági illetéket kell fizetniük. Ez arra készteti sokakat, hogy feladják a perindítást, és kompromisszumot kössenek a befektetővel.

Továbbá a mindkét fél által aláírt adásvételi szerződést gyakran a befektető fogalmazza meg, és nem rögzíti egyértelműen a lakók közös helyiségekkel (pince, lépcső, terasz...) kapcsolatos jogait, így a lakóknak kevés alapjuk van arra, hogy bírósághoz forduljanak jogaik érvényesítése érdekében, ha vita merül fel.

Véleményem szerint a társasházi vitákat a feleknek tárgyalás és békéltetés útján kell rendezniük a vonatkozó jogszabályoknak megfelelően. Ha a tárgyalás és a békéltetés nem lehetséges, a népbírósághoz kell fordulni a rendezés érdekében. Az állami szerveknek és a helyi hatóságoknak ellenőrizniük, nyomon kell követniük és szigorúan kezelniük kell a felek jogsértéseit.

- A módosított Lakástörvény tervezetét benyújtják a 15. Nemzetgyűlés 5. ülésszaka elé. Nemzetgyűlési küldöttként hogyan kíván felszólalni a társasházak tulajdonjogával kapcsolatos viták rendezése érdekében?

- A tervezet még konzultáció alatt áll, amelyben konkrétan szabályozott számos, a társasházakban a közös és magántulajdonnal kapcsolatos tartalmat a jelenlegi viták korlátozása, a társasházak használat közbeni biztonságosabbá tétele érdekében.

A Vietnami Ügyvédi Kamara jogászainak véleményét rögzítettem, hogy hozzájáruljak a Lakásügyi Törvény 5. tervezetének módosításához és kiegészítéséhez. Négy kérdéscsoportot javasoltunk a tulajdonjoggal, a fejlesztési politikákkal, a lakásügyletekkel és a lakásgazdálkodással kapcsolatban, hogy minimalizáljuk a lakhatással kapcsolatos vitákat, megvédjük a felek jogait és jogos érdekeit, valamint elősegítsük a jogrendszer kiteljesedését a vietnami lakásügyi szektorban.

Javaslom a lakóépületek közös tulajdonára és magántulajdonára vonatkozó szabályozás módosítását a módosított Lakástörvény tervezetében. Ennek megfelelően a lakóépületekben található parkolóhelyek közös tulajdonnak minősülnek, és ezen helyek adásvételének kérdése nem merül fel. Ez minimalizálja a kapcsolódó vitákat.

Doan-kölcsön

Forráslink: https://vnexpress.net/sua-quy-dinh-so-huu-de-han-che-tranh-chap-o-chung-cu-4614882.html