„Kis fénysugár” Hanoiban, 5 villa rekultivációja Khanh Hoában, a lakásárak csökkennek, miért haboznak még mindig a befektetők?

A befektetők továbbra is haboznak a lakásárak csökkenése ellenére, Khanh Hoa 5 villának ad vissza földet a Bao Dai palota ereklye helyén, a külvárosi telkek felkapottak, amikor ismét telkekre osztják őket... ezek a legfrissebb ingatlanpiaci hírek.

Legfrissebb ingatlanhirdetések: Egy hónapnyi telekfelosztás és felosztás után Hanoi külvárosában a telkek elkezdték vonzani a vásárlás iránt érdeklődő vásárlókat. (Fotó: N.Le)

Az árat sajnálva, a befektetők továbbra is "félelnek" a veszteségesnek hirdetett lakásoktól.

Az utóbbi időben a piacot folyamatosan elárasztották a veszteséges lakáseladásról vagy az árak csökkentéséről szóló információk. A régi 9. kerület (ma Thu Duc City) közel 300 hektáros városi területén található lakások közül néhányat alacsony áron kínálnak eladásra. Egy körülbelül 54 négyzetméteres, kétszobás lakást a tulajdonos több mint 3 milliárd VND-ért vett meg több mint 2 évvel ezelőtt, de most körülbelül 2,7 milliárd VND-ért szándékozik eladni. Vagy egy, a 2. kerület lakóövezetében található lakás esetében a tulajdonos elfogadja, hogy körülbelül 2,5 milliárd VND-ért kínálja fel egy 80 négyzetméteres lakást.

Sokan szeretnék megragadni a lehetőséget, hogy bérbe adható lakást vásároljanak, ami hosszú távú jövedelemforrást teremtene. A pénzforgalom és a befektetési hatékonyság problémája azonban habozásra készteti őket.

Számítások szerint, ha a befektető körülbelül 2,7 milliárd VND-ért vásárol lakást, a kamat- és tőketörlesztési türelmi idő lejárta után havi 22-23 millió VND-t kell fizetnie. Ha megveszi és kiadja bérbe, a bérleti díj csak körülbelül 5-6 millió VND/hó, ami nem elég a kamatköltségek fedezésére. Ez sok embert habozásra és hezitálásra késztet a döntés meghozatalakor.

Ho Si Minh-városban a lakások jelenlegi átlagára körülbelül 60-70 millió VND/m2. Eközben az alacsony költségű lakások és a szociális lakások szegmensében kínálathiány tapasztalható. A lakásárak emelkednek, míg a bérleti díjak csak most kezdenek helyreállni, ami miatt az ilyen típusú lakások profitmarzsa az utóbbi időben nem javult jelentősen.

Egy piackutató egység felmérése szerint a Ho Si Minh-városban a lakásbérlés profitmarzsa 2023 első negyedévében mindössze 4,4%-ot ért el évente, ami jóval alacsonyabb a 2019-es 5,9%-nál. A világjárvány hatására az elmúlt 3 évben (2020-2022) ez az arány 4,9%-ra csökkent, majd 4,1%-on maradt, és csak a közelmúltban emelkedett.

A kamatlábak jelenleg az egyik akadályt jelentik a piacon, amikor az emberek ingatlanvásárlásról döntenek. A korábbi években a kamatlábak körülbelül 10%/év voltak, most 13-14%/év körül mozognak, de az embereknek nehézséget okoz a hitelfelvétel.

Vo Hong Thang úr, a DKRA Group tanácsadási szolgáltatásokért és projektfejlesztésért felelős igazgatója elmondta, hogy jelenleg a piacon csökkentett áron, veszteséggel is kaphatók lakások, számos másodlagos termék ára akár 30%-kal is csökkent. A lehetőség azonban azoknak adott, akik pénzügyi potenciállal és jó pénzáramlással rendelkeznek, hogy kihasználják a magas kedvezményekkel, jó bérbeadási helyszínekkel és növekvő kereslettel rendelkező ingatlanokat.

Azok számára, akiknek pénzügyi tőkeáttételt kell igénybe venniük és bankoktól kell kölcsönt felvenniük, fordított a helyzet. Jelenleg a bérleti díjak stabilak és emelkedő tendenciát mutatnak, az átlagos haszonkulcs körülbelül 4-5%/év, de a banki kamatlábak 13-14%/év.

Nyilvánvaló, hogy a befolyt összeg nem elegendő a hitelkamat fedezésére. Ezért, ha a befektetők pénzügyi tőkeáttételt használnak, a bérbeadásra szánt lakás vásárlása jelenleg nem vonzó. Bár a lakás ára a jövőben emelkedhet, a pénzügyi teher jelenleg nagyon nagy.

Ugyanezen a véleményen van Dinh Minh Tuan úr, a Batdongsan.com déli régióbeli igazgatója is, aki elemezte, hogy a befektetőknek bérlakásokba való befektetéskor figyelembe kell venniük, hogy az apartman ára mennyivel emelkedhet évente, és mekkora a bérleti díjból származó profitráta a banki kamatlábakhoz képest. A piac jó időszakában (2018-2020) az apartmanárak évente 10-15%-kal emelkedhetnek. 2021-2023-ra az átlagos apartmanárak emelkedése mindössze évi 8% körül lesz, és nem fog jelentősen ingadozni. A másodlagos lakások esetében az áremelkedés mindössze évi 3-4% lesz.

Tuan úr szerint a piacon jelenleg két különböző trend figyelhető meg. Vagyis az elsődleges lakások ára emelkedik, míg a másodlagos lakások veszteségesen kelnek el.

A másodlagos kereskedelmi projektek ára továbbra is 50-60 millió VND/m2 körül mozog, de gyakran alkalmaznak kedvezményes intézkedéseket és gyorsított kifizetéseket az árak megfelelőbb kiigazítására. E csoport bérleti nyereségrátája nem emelkedett a várt szintre (körülbelül 6%/év), továbbra is alacsonyabb a banki hitelkamatnál, és hitelkamatokkal terhelt. Ezért az új bérbeadásra lakást vásárló befektetők számára nehéz vonzóvá tenni a helyzetet. „A piacon a legnehezebb dolog a hiteltőke megszerzése, és ebben a szakaszban rendkívül nehéz hiteltőkéhez jutni” – mondta Tuan úr.

Tuan úr összefoglalóként elmondta, hogy az átadott és bérbe adott lakások esetében a bérleti díj emelkedni fog. Ha a befektetők befektetési céllal vásárolnak, figyelembe kell venniük a tőke- és kamatkérdéseket.

A külvárosi telkek forgalma megnőtt a telekfelosztás és a telekfelosztás „felszabadítása” után.

A Vietnamnet szerint egy hónapnyi telkek felosztásának és elkülönítésének „felszabadítása” után Hanoi külvárosában a telkek elkezdték vonzani a vásárlás iránt érdeklődő vásárlókat. A felmérések azt mutatják, hogy a legtöbb vásárlót csak a piros könyvvel ellátott, egyértelmű jogi státusszal rendelkező és 1-1,5 milliárd VND árkategóriájú telkek érdeklik.

Pham Duc Toan úr, az EZ Ingatlanbefektetési és Fejlesztési Részvénytársaság (EZ Property) vezérigazgatója úgy értékelte, hogy az információ, miszerint Hanoi lehetővé teszi a telkek újrafelosztását és felosztását, pozitív hatással lesz a piacra. Bár nem erős, de „lökést” ad majd a piacnak a javulás felé, különösen a telekszegmensben.

„Az ingatlanpiac »beteg«, és nem szabadna akadályokat teremtenie a piac megnehezítésére. Kis telkekre osztva a valós lakhatási igényekkel rendelkező emberek többségének igényeit fogja kielégíteni.”

„Onnantól kezdve az ingatlanüzletágnak is pozitívabb hatása lesz. Különösen a telkek felosztása esetén lesznek tranzakciók a piacon, és az állam is beszedheti az átruházási adót” – mondta Toan úr.

E személy szerint olyan területeken, mint Tu Liem, Ha Dong, Dong Anh, Me Linh... sok föld van az emberek között, így amikor a telkeket felosztják, az jó kínálatot teremt a piac számára.

Le Dinh Chung, az SGO Homes Ingatlanbefektetési és Fejlesztési Részvénytársaság vezérigazgatója a Hanoiban újraindított földosztás és -felosztás ingatlanpiacra gyakorolt ​​pozitív hatását értékelve elmondta, hogy a külvárosi piacon újraindultak a tranzakciók.

„A Tet előtti időhöz képest a piac elkezdett felkelteni a befektetők figyelmét, bizonyos tranzakciók révén. Alapvetően a sűrűn lakott területeken koncentrálódik, ahol valódi lakhatási igények vannak. A városfejlesztés irányába mutató hosszú távú befektetési igényeket kiszolgáló területek, mint például Lang Hoa Lac…

„A telkek felosztása és elkülönítése a valódi fogyasztók szemszögéből is segíti a piac fellendülését, több alany számára megfelelő értékeket teremtve. Ugyanakkor ez a hajtóereje és általános hatása az ingatlanpiac fellendülésére is” – mondta Chung úr.

A gyenge kínálattal összefüggésben, amikor a befektető termékeit szinte lehetetlen eladni, Chung úr azt mondta, hogy a telkek felosztása és továbbosztása több áruforrást teremt a piac számára. Amikor a piacon több termék lesz, biztosan lesznek tranzakciók.

A földárakkal kapcsolatban Chung úr elmondta, hogy a valóságban a piaci árak továbbra is csökkennek a csúcshoz képest, körülbelül 15-20%-kal, egyes területeken pedig 30%-kal.

„Ez az az időszak, amikor a kereslet és a kínálat valóban lehetőséget kap arra, hogy jó termékeket találjon, és megélhetésre is legyen lehetőség” – tette hozzá Chung úr.

A földpiaccal kapcsolatos jelenlegi és az év végéig tartó időszakra vonatkozóan Chung úr azt mondta, hogy nem valószínű, hogy a korábbiakhoz hasonló „forró” vagy „lázas” történetek lesznek.

Le Dinh Hao úr, a Batdongsan.com.vn északi régiójának értékesítési igazgatója úgy értékelte, hogy a földmegosztás újbóli engedélyezése „kis fénysugár” lenne a hanoi földpiac számára.

Hao úr szerint a földpiac fenntarthatóbb fejlődéséhez nagyobb támogatásra van szükség, például a közigazgatási központok, ipari parkok, projektek és egyetemek Hanoi külvárosába történő áthelyezésének előmozdítására.

Emellett többet kell befektetni a nyugati, kapcsolódó városi területekbe, mint például Hoa Lac, Xuan Mai, valamint a Vörös-folyótól északra fekvő területekbe, mint például Me Linh, Soc Son, Dong Anh...

Hao úr különösen azt mondta, hogy a piacnak megfelelőbb kamatozású ingatlanhitel-csomagokra van szüksége.

„A hitelkamatok 10% alatt vannak a 11–13% közötti átlag helyett. Ugyanakkor elsőbbséget kell élveznie a termelésbe és üzleti tevékenységbe helyezett, cash flow-t teremtő ingatlanok hitelezésének a spekulatív ingatlanokkal szemben” – fejtette ki Hao úr a véleményét.

Khanh Hoa: Hivatalosan is visszaszerzik 5 villából álló területet a Bao Dai palota ereklyehelyén

A Khanh Hoa Tartományi Népi Bizottság úgy döntött, hogy visszaszerzi 5 relikviavillához tartozó földterületet a Bao Dai Luxury Resort projektben, Vinh Nguyen kerületben, Nha Trang városában.

A 2023. május 19-i 1125/QD-UBND számú határozatban Le Huu Hoang, a Khanh Hoa Tartományi Népi Bizottság alelnöke aláírta a Khanh Ha Befektetési Részvénytársaság által bérbe adott 9209,4 négyzetméternyi, 5 Bao Dai ereklyevillához tartozó földterület visszavonását a Bao Dai Luxury Resort projekt megépítése céljából.

Panorámás kilátás a Bao Dai palota ereklyehelyére. (Fotó: BXD)

Az 5 relikviavilla földterületét a visszaszerzésük után a Khanh Hoa Műemlékvédelmi Központnak adják át kezelésre a törvényi rendelkezéseknek megfelelően.

A Khanh Hoa Tartományi Népi Bizottság földhasználati jogának visszavonásáról szóló határozata értelmében a Khanh Hoa Földhivatal felelős a projekt földhasználati jogát igazoló tanúsítvány visszavonásáért és újbóli kiállításáért, hogy a Khanh Ha Befektetési Részvénytársaság a törvényi rendelkezéseknek megfelelően javíthassa a projekt dokumentációját.

Köztudott, hogy a Bao Dai palota ereklyehelye a Nha Trang-öbölben található, amelyet a Kulturális és Információs Minisztérium 2005-ben nemzeti festői helyként ismert el.

2013-ban a Khanh Hoa Tartományi Népi Bizottság határozatot adott ki, amely jóváhagyta a Bao Dai-palota ereklyehelyének részletes 1/500-as tervezését és helyi szinten kiigazította a földhasználat-tervezést.

Ezt követően a Khanh Ha Befektetési Részvénytársaság földterületet kapott, beleértve a Bao Dai Palota Emlékhelyét is, a Bao Dai Nha Trang üdülőhely projekt megvalósításához.

A több mint 12 hektár széles Bao Dai palota ereklyehelyét a franciák építették a Canh Long-hegyen 1923-ban, hogy oceanográfusok lakhelyéül szolgáljon. 1940 és 1945 között Bao Dai király és Nam Phuong királynő gyakran látogatott ide pihenni, így a Bao Dai palota elnevezés is ebből az időből származik.

Személyes adatok módosításának profilja a piros könyvben

A Construction Newspaper szerint Nguyen Thi Thu Huyen asszony (Hai Duong) és férje földhasználati jogokról és a földhöz kapcsolódó vagyonról szóló igazoláson szereplő adatai a polgári igazolványon szerepelnek. Jelenleg mindketten megváltoztak, és polgári igazolványt használnak.

Huyen asszony azt kérdezte, hogy ahhoz, hogy jelzálogot jegyezhessenek be a Földhivatali Kirendeltségeken, neki és a férjének javítaniuk kell-e a Földhasználati Jogi Igazoláson szereplő állampolgársági igazolvány adatait? Ha a állampolgársági igazolvány adatait javítani kell, mi az eljárás?

A Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium a következőképpen reagált a kérdésre:

A jogi személyekre, személyi igazolványszámokra, állampolgári igazolványszámokra és a kiállított igazolásokon szereplő címekre vonatkozó adatok változásainak megerősítése a földhasználók és a földhöz kapcsolódó vagyon tulajdonosainak igényei szerint történik az Ingatlan-nyilvántartási Hivatalban vagy az Ingatlan-nyilvántartási Hivatal egyik fiókjában.

A benyújtott dokumentáció a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium kataszteri nyilvántartásokat szabályozó 24/2014/TT-BTNMT számú körlevelének 9. cikkének 16. pontjában foglalt rendelkezések szerint került végrehajtásra (módosítva és kiegészítve a 2021. június 30-i 09/2021/TT-BTNMT számú körlevelének 2. cikkének 1. pontjában), beleértve:

„a) Ingatlanok és az ingatlanhoz kapcsolódó vagyontárgyak változásának bejegyzésére irányuló kérelem a 09/DK számú nyomtatvány szerint;

b) A kiállított tanúsítvány eredeti példánya;

c) Az új személyi igazolvány, az új katonai személyi igazolvány vagy az új állampolgári igazolvány, illetve a háztartási regisztrációs könyv másolata, illetve egyéb, a személyazonosságot igazoló dokumentumok, amennyiben az igazolványon megnevezett személy személyes adatai megváltoznak.

A Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium ad tájékoztatást számára.

Forrás: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-tia-sang-nho-tai-ha-noi-thu-hoi-dat-5-biet-thu-o-khanh-hoa-gia-chung-cu-giam-vi-sao-nha-dau-tu-con-dan-do-228653.html