3 hukum terkait tanah dan perumahan: Segera singkirkan hambatan-hambatan tersebut.

Salah satu tujuan yang ditetapkan oleh Pemerintah dan harapan Majelis Nasional dalam mengizinkan Undang-Undang Pertanahan 2024 berlaku lima bulan lebih awal dari jadwal (mulai 1 Januari 2025) adalah untuk menyederhanakan prosedur dan mengatasi kekurangan terkait perumahan dan lahan bagi bisnis dan warga negara.

Namun, di beberapa daerah, terutama Kota Ho Chi Minh, banyak prosedur terkait tanah terhenti sejak undang-undang ini mulai berlaku.

Orang-orang sangat cemas.

Setelah menandatangani perjanjian pengalihan tanah pada awal Agustus 2024 (ketika Undang-Undang Pertanahan 2024 mulai berlaku), pada tanggal 5 Agustus, Bapak V., seorang penduduk Vinh Loc A (Distrik Binh Chanh, Kota Ho Chi Minh), menyerahkan dokumen pendaftaran ke kantor pendaftaran distrik, dan formulir perhitungan pajak diserahkan ke otoritas pajak pada tanggal 14 Agustus.

Namun, setelah lebih dari sebulan, otoritas pajak masih belum mengeluarkan surat pemberitahuan pajak untuk diteruskan ke kantor registrasi guna menyelesaikan proses registrasi dan pengalihan kepemilikan kepada pembeli.

Tuan V. menyatakan bahwa ketika menandatangani kontrak pengalihan hak milik, ia berjanji kepada pembeli bahwa ia akan memperbarui kepemilikan dalam waktu 20 hari. Karena lambatnya pemrosesan dokumen, pembeli memberikan tekanan yang signifikan kepadanya untuk menyelesaikan masalah tersebut atau mengembalikan uangnya.

"Selama sebulan terakhir, membaca laporan berita tentang lembaga pajak dan sumber daya yang bolak-balik, menyerahkan laporan, dan meminta pendapat tentang kekurangan, telah membuat saya gelisah dan cemas."

"Prosedur jual beli dan pengalihan tanah perlu diselesaikan dengan cepat, tetapi sebaliknya, kementerian dan pemerintah daerah mengadakan rapat demi rapat, sementara masyarakat dan bisnis kehilangan banyak hal dan menderita kerugian dalam segala hal," kata Bapak V. dengan marah.

Demikian pula, Bapak TQD membeli sebuah rumah di Distrik Phu Nhuan pada tanggal 8 Agustus 2024, tetapi setelah menyerahkan dokumen pendaftaran dan pengalihan hak milik lebih dari sebulan yang lalu, beliau masih belum menerima hasilnya, sehingga mengganggu semua rencananya.

Secara spesifik, Bapak D. membeli rumah tersebut seharga 14 miliar VND. Ia berencana untuk segera meminjam 10 miliar VND dari sumber luar untuk melunasinya, dan kemudian meminjam dari bank untuk membayar sisanya.

Meskipun permohonan pinjaman belum lengkap, dan bank telah menyelesaikan prosedur penilaian dan persetujuan, mereka tidak dapat mencairkan dana. Akibatnya, Bapak D. kesulitan membayar bunga pinjaman luar negerinya tanpa mengetahui kapan ia akan dapat memperolehnya kembali.

"Suku bunga harian pinjaman dari pemberi pinjaman informal mencapai puluhan juta dong, sementara pihak berwenang lambat mengambil keputusan mengenai solusi, sehingga masyarakat harus menanggung beban berat tersebut," kata Bapak D.

Karena kesulitan keuangan, Ibu PL (berdomisili di Distrik 12, Kota Ho Chi Minh) terpaksa menjual dua bidang tanah di Distrik 12 seharga 6 miliar VND. Karena kedua bidang tanah tersebut digadaikan ke bank, beliau harus meminjam lebih dari 4 miliar VND dari kenalan untuk menyelesaikan prosedur pelepasan sertifikat tanah dari gadai tersebut.

Sementara itu, karena pembeli juga mengambil pinjaman bank, Ibu L. membantu pembeli dengan prosedur yang diperlukan. Pihak bank setuju untuk mencairkan pinjaman setelah pembayaran pajak transfer dan prosedur pendaftaran selesai.

Saat mengajukan permohonannya di kantor pajak, Ibu L. diberitahu bahwa karena Komite Rakyat Kota akan menerbitkan daftar harga tanah yang baru, beliau harus menunggu sementara hingga pajak transfer dihitung berdasarkan daftar harga tanah yang baru tersebut.

Namun, hingga hari ini, proses perhitungan pajak transfer masih terhenti, sehingga baik penjual maupun pembeli "terjebak".

"Saya kekurangan uang, itulah sebabnya saya menjual tanah itu. Saya tidak menyangka keadaan akan menjadi lebih sulit sekarang setelah saya menjualnya. Saya hanya berharap pihak berwenang segera menghitung pajak transfer agar saya dapat menyelesaikan prosedur penjualan tanah," kata Ibu L.

Transaksi properti di Kota Ho Chi Minh cenderung melambat karena bahkan setelah jual beli, prosedur pengalihan kepemilikan dan pendaftaran properti belum dapat diselesaikan - Foto: QUANG DINH

Hal ini semakin memperumit pasar properti.

Sementara itu, Bapak Tran Duc Thuan (direktur sebuah perusahaan pialang properti di Distrik 7) mengatakan bahwa perusahaannya sendiri memiliki hampir 20 berkas transaksi properti yang saat ini terhenti di tahap pembayaran pajak.

Menurut Bapak Thuan, semua transaksi sebelum dan sesudah tanggal 1 Agustus terhenti, menyebabkan transaksi yang telah selesai "dibekukan," sementara transaksi baru juga dihentikan karena kesulitan, dengan orang-orang menahan diri untuk tidak membeli dan menjual selama periode ini.

"Kami mengira undang-undang baru ini akan membuka pasar dan mempermudah transaksi bagi masyarakat, tetapi sebaliknya malah mempersulit mereka."

"Awalnya, kantor pajak mengatakan bahwa daftar harga tanah baru akan tersedia dalam 1-2 minggu untuk menghitung pajak transfer, tetapi sekarang kami telah menunggu lebih dari 1,5 bulan dan masih belum ada kemajuan. Setiap minggu kami harus pergi ke kantor pajak untuk bertanya karena pelanggan terus-menerus mendesak kami," cerita Bapak Thuan.

Bapak Ta Trung Kien (seorang makelar properti di Kota Ho Chi Minh) mengatakan bahwa ada banyak kasus di mana penjual sangat membutuhkan uang dan terpaksa menjual rumah, tetapi pada akhirnya prosedur tidak selesai, dan pembeli juga tidak dapat memperoleh pinjaman bank dan membayar 100% dari jumlah tersebut kepada penjual.

Dalam beberapa kasus, pelanggan menjual rumah mereka untuk menutupi biaya pindah ke luar negeri, dengan penerbangan yang dijadwalkan pada 15 September, sehingga mereka memulai prosedur penjualan pada awal Agustus 2024.

Dokumen yang telah dilegalisir dan uang muka telah selesai, tetapi proses perhitungan pajak terhenti, membuat penjual tidak yakin bagaimana harus melanjutkan. Penjual terpaksa terbang ke luar negeri mulai tanggal 15 September, sementara proses pembayaran pajak masih tertunda.

"Pelanggan menerima bahwa jika ada masalah yang muncul di kemudian hari, mereka akan menanggung biaya tambahan untuk perjalanan bolak-balik guna menyelesaikannya, karena mereka tidak tahu berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk menyelesaikan prosedur ini," kata Bapak Kien.

Lebih lanjut, menurut Bapak Kien, pada kenyataannya, ada kasus di mana orang harus meminjam uang dari sumber luar untuk melunasi pinjaman yang ada agar dapat memperoleh sertifikat tanah dan menyelesaikan pengalihan kepemilikan. Jika pembeli juga meminjam dari bank tetapi pinjaman tersebut tidak dapat dicairkan, hal itu menempatkan penjual dalam dilema, memaksa mereka untuk tetap berhutang saat menjual rumah.

Bapak Pham Trong Phu, direktur Perusahaan Manajemen Real Estat Titanium, berkomentar bahwa stagnasi prosedur penerbitan dan perpanjangan sertifikat penggunaan lahan serta perubahan tujuan penggunaan lahan telah menghambat masyarakat dalam melakukan transaksi jual beli, dan akibatnya, bisnis perantara real estat juga menghadapi kesulitan.

"Pihak berwenang perlu segera menyelesaikan hambatan terhadap transaksi properti di Kota Ho Chi Minh atau menerapkan mekanisme sementara; mereka tidak boleh membiarkan transaksi 'dibekukan' seperti yang telah terjadi selama lebih dari sebulan," kata Bapak Phu.

Menurut Bapak Tran Khanh Quang, direktur Perusahaan Investasi Real Estat Viet An Hoa, pelaku bisnis berharap bahwa penerapan dini undang-undang terkait tanah akan menyelesaikan hambatan di pasar dan mendorong transaksi real estat. Namun, pada kenyataannya, justru muncul masalah yang semakin menghambat transaksi.

"Setiap daerah menerapkannya dengan cara yang berbeda, sehingga masyarakat dan bisnis harus menanggung akibatnya," kata Bapak Quang dengan marah.

Warga menyelesaikan prosedur pertanahan dan properti di Distrik Binh Thanh, Kota Ho Chi Minh - Foto: H. Hanh

Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup belum memberikan komentar.

Menurut pengacara Ngo Huynh Phuong Thao (Kantor Hukum TAT), penyesuaian tabel harga tanah untuk mencerminkan nilai pasar memang diperlukan, tetapi tidak dapat diterima jika warga dan pelaku usaha terjebak dalam prosedur birokrasi.

Yang perlu diperhatikan, sementara banyak daerah lain masih memproses permohonan lahan berdasarkan koefisien K dan daftar harga lama, Kota Ho Chi Minh "menunggu" penerbitan daftar harga lahan yang telah disesuaikan.

"Menunggu daftar harga tanah yang baru tidak hanya menyulitkan masyarakat untuk menyelesaikan prosedur pertanahan, tetapi juga sangat memengaruhi operasional bisnis dan, khususnya, berdampak negatif pada kecepatan pembangunan ekonomi Kota Ho Chi Minh," kata Ibu Thao, menyarankan agar daftar harga tanah lama tetap diterapkan sambil menunggu diterbitkannya daftar harga tanah yang baru.

Perwakilan Majelis Nasional Le Xuan Than, ketua Asosiasi Pengacara Provinsi Khanh Hoa, menyarankan agar, dalam perannya sebagai lembaga yang membantu Pemerintah dalam penyusunan Undang-Undang Pertanahan 2024, Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup harus proaktif mengajukan usulan kepada Pemerintah atau menyelenggarakan konferensi nasional untuk mendengarkan masukan dari kementerian, sektor, dan daerah tentang kendala yang ada guna menemukan solusi dan memberikan arahan tepat waktu.

Menurut Bapak Than, Undang-Undang Pertanahan 2024 menetapkan bahwa daftar harga tanah berdasarkan undang-undang lama akan berlaku hingga 31 Desember 2025. Oleh karena itu, jika perlu, Komite Rakyat provinsi dapat menyesuaikannya untuk mencerminkan harga pasar setempat.

Jika tidak, daftar harga tanah lama akan terus diterapkan, dan daftar harga tanah baru akan disusun untuk digunakan mulai 1 Januari 2026.

Oleh karena itu, sangat wajar jika beberapa daerah tidak menyesuaikan daftar harga tanah mereka sementara daerah lain melakukannya.

"Undang-undang telah menugaskan tugas tersebut kepada pemerintah daerah. Jika Kota Ho Chi Minh merasa bahwa daftar harga tanah lama terlalu rendah dan dapat menyebabkan kerugian, maka harus segera menyelesaikan prosedur untuk menerbitkan daftar harga tanah yang direvisi, sehingga menyederhanakan prosedur bagi masyarakat," kata Bapak Than.

Pengacara Tran Duc Phuong (Asosiasi Pengacara Kota Ho Chi Minh) juga berpendapat bahwa sambil menunggu diterbitkannya daftar penyesuaian harga tanah yang baru, Kota Ho Chi Minh harus menerapkan daftar harga lama dan otoritas pajak harus menangani prosedur administratif untuk masyarakat.

Selain itu, Undang-Undang Pertanahan yang baru juga mengizinkan penerapan daftar harga tanah lama hingga 31 Desember 2025. Oleh karena itu, hingga daftar harga tanah yang disesuaikan diterbitkan, daftar harga lama tetap berlaku.

"Jika daftar harga baru belum tersedia, daftar harga lama harus diterapkan. Mengapa menghentikan proses prosedur administratif, yang menyebabkan masyarakat menderita kerugian?"

"Mengingat bahwa pemerintah daerah menunda pemrosesan permohonan untuk meminta pendapat, kementerian dan lembaga terkait perlu segera memberikan pendapat yang seragam agar pemerintah daerah dapat melanjutkan prosesnya. Masyarakat tidak bisa hanya duduk dan menunggu lembaga-lembaga tersebut bertukar pandangan seperti itu," kata Bapak Phuong.

Dinas Pajak Kota Ho Chi Minh sekali lagi mengajukan proposal mendesak.

Warga datang untuk menyelesaikan prosedur tanah dan properti di kantor cabang Pendaftaran Tanah Distrik Phu Nhuan, Kota Ho Chi Minh - Foto: TTD

Pada tanggal 16 September, Dinas Pajak Kota Ho Chi Minh terus mengajukan permohonan mendesak kepada Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh untuk mengadakan pertemuan guna menyelesaikan masalah terkait tanah mulai tanggal 1 Agustus 2024.

Secara spesifik, lembaga ini mengusulkan agar pemerintah kota menyelenggarakan pertemuan untuk secara definitif menyelesaikan dan menstandarisasi penerapan dokumen hukum seperti tabel harga tanah, koefisien penyesuaian harga tanah, persentase tarif untuk menghitung biaya sewa tanah, dan lain-lain, sehingga otoritas pajak dapat segera menghitung kewajiban keuangan terkait tanah.

Menurut Dinas Pajak Kota Ho Chi Minh, untuk dokumen terkait tanah yang diterbitkan mulai 1 Agustus 2024 hingga sebelum pemerintah kota mengeluarkan keputusan untuk menyesuaikan daftar harga tanah, peraturan tentang daftar harga tanah di wilayah tersebut untuk periode 2020-2024 akan berlaku.

Menurut statistik dari Dinas Pajak Kota Ho Chi Minh, dari tanggal 1 hingga 27 Agustus, instansi tersebut menerima total 8.808 permohonan. Jumlah tersebut termasuk 346 permohonan untuk pengumpulan biaya penggunaan lahan terkait pengakuan hak penggunaan lahan dan 277 permohonan untuk pengumpulan biaya penggunaan lahan terkait konversi tujuan penggunaan lahan.

Selain itu, terdapat 5.448 laporan pajak penghasilan pribadi dari transaksi properti dan 2.737 laporan untuk kasus tanpa kewajiban keuangan. Namun, kurangnya daftar harga tanah yang dipublikasikan telah menyebabkan penundaan yang signifikan dalam pemrosesan permohonan terkait tanah.

Menurut investigasi surat kabar Tuoi Tre, kantor pajak saat ini menghadapi tumpukan besar dokumen terkait tanah sejak 1 Agustus 2024. Beberapa kantor pajak memiliki 400-500 berkas yang belum diproses. Kepala kantor pajak di distrik pusat Kota Ho Chi Minh menyatakan bahwa mereka harus menunggu daftar harga tanah yang baru sebelum dapat menghitung kewajiban pajak. Oleh karena itu, otoritas pajak hanya dapat menjelaskan situasi tersebut kepada masyarakat dan tidak dapat berbuat lebih banyak.

Namun, beberapa kantor pajak menyatakan bahwa mereka bersikap fleksibel dalam menangani kasus-kasus yang melibatkan transfer, warisan, dan hibah yang dikecualikan dari pajak penghasilan pribadi dan biaya pendaftaran. Untuk kasus-kasus yang dikenakan pajak, masyarakat harus terus menunggu karena tidak ada hal lain yang dapat mereka lakukan.

Bapak NGUYEN VAN DINH (Ketua Asosiasi Pialang Properti Vietnam):

Banyak daerah masih berjuang.

Meskipun ketiga undang-undang tersebut telah berlaku selama lebih dari sebulan, tampaknya masih ada perbedaan antara lembaga yang merancang undang-undang tersebut dan daerah yang menerapkannya. Pejabat di beberapa daerah belum memahami sudut pandang lembaga perancang undang-undang, yang menyebabkan keraguan dan kebingungan dalam menangani prosedur pertanahan, terutama mengenai tabel harga tanah – dasar untuk menentukan kewajiban keuangan terkait tanah.

Terlepas dari dekrit dan surat edaran yang mengatur hukum tersebut, implementasinya tetap sangat sulit. Oleh karena itu, meskipun undang-undang baru telah berlaku selama lebih dari sebulan, sebagian besar daerah masih mencari solusi implementasi yang sesuai, bahkan mengeluarkan peraturan terkait seperti penilaian tanah dan persetujuan harga tanah. Pada kenyataannya, sangat sedikit proyek yang telah diselesaikan berdasarkan undang-undang baru tersebut karena daerah harus membangun kembali prosedur untuk menangani masalah terkait.

Assoc. Prof. Dr. Nguyen Quang Tuyen (Kepala Departemen Hukum Ekonomi, Universitas Hukum Hanoi):

Kita membutuhkan mekanisme untuk melindungi petugas penegak hukum!

Untuk melihat efektivitas yang jelas dari ketiga undang-undang tersebut, dibutuhkan lebih banyak waktu bagi kementerian, sektor, dan daerah untuk mencapai konsensus tentang implementasinya. Misalnya, Undang-Undang Pertanahan 2024 menetapkan lima prinsip untuk menentukan harga tanah, yang pertama adalah bahwa harga tanah harus ditentukan menurut prinsip pasar, bukan harga pasar.

Banyak daerah memahami penilaian tanah berdasarkan harga pasar, sehingga implementasinya menjadi sulit karena fluktuasi harga pasar harian. "Kurangnya kejelasan" ini memfasilitasi spekulasi, dengan mudah menaikkan harga tanah melalui lelang dan mengganggu pasar. Dalam penegakan hukum, selain prinsip pasar lokal, empat prinsip lainnya harus diterapkan sesuai dengan prosedur hukum yang benar.

Selain itu, perlu ada mekanisme untuk melindungi petugas penegak hukum dalam konteks saat ini. Pada saat yang sama, independensi lembaga penilai tanah dan lembaga penentu harga tanah harus dipastikan. Penilaian tanah harus memastikan keseimbangan kepentingan antara pengguna tanah, Negara, dan investor. Sekadar menaikkan harga tanah akan sangat menyulitkan untuk memaksimalkan efisiensi penggunaan tanah.

Sumber: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm