3 Hukum Properti: Segera Singkirkan Hambatan

Salah satu tujuan yang ditetapkan Pemerintah dan harapan Majelis Nasional ketika mengizinkan Undang-Undang Agraria Tahun 2024 berlaku efektif lima bulan lebih awal (mulai 1 Januari 2025) adalah untuk menyederhanakan prosedur dan menyelesaikan permasalahan terkait perumahan dan pertanahan bagi dunia usaha dan masyarakat.

Namun, di beberapa daerah, terutama Kota Ho Chi Minh, banyak prosedur pertanahan yang "dibekukan" sejak undang-undang ini berlaku.

Orang-orang seperti duduk di atas api

Menandatangani pengalihan hak milik real estat sejak awal Agustus 2024 (ketika Undang-Undang Pertanahan 2024 mulai berlaku), pada tanggal 5 Agustus, Tn. V., penduduk Vinh Loc A (Binh Chanh, Kota Ho Chi Minh), menyerahkan dokumen pendaftaran ke kantor pendaftaran distrik dan formulir perhitungan pajak dialihkan ke otoritas pajak sejak tanggal 14 Agustus.

Namun, setelah lebih dari sebulan, otoritas pajak belum juga mengeluarkan pemberitahuan pajak untuk dipindahkan ke kantor pendaftaran untuk menyelesaikan prosedur pendaftaran guna mengalihkan nama kepada pembeli.

Tn. V. mengatakan bahwa saat menandatangani kontrak pengalihan, ia berjanji kepada pembeli bahwa ia akan memperbarui perubahan nama dalam waktu 20 hari. Karena berkasnya lambat diproses, pembeli memberikan banyak tekanan kepadanya untuk menyelesaikannya atau mengembalikan uangnya.

"Selama sebulan terakhir, membaca berita dan melihat badan-badan perpajakan dan sumber daya bolak-balik melaporkan dan meminta pendapat tentang kekurangan, saya menjadi begitu tidak sabaran sehingga tidak bisa tinggal diam.

"Prosedur jual beli, dan pengalihan memang harus segera diselesaikan. Namun, alih-alih menunggu kementerian dan daerah menggelar rapat demi rapat, masyarakat dan pelaku usaha justru kehilangan banyak hal dan menderita berbagai kerugian," ujar Bapak V. geram.

Demikian pula, Tn. TQĐ. membeli sebuah rumah di distrik Phu Nhuan pada tanggal 8 Agustus 2024, tetapi setelah lebih dari sebulan mengajukan permohonan pengalihan kepemilikan, ia masih belum menerima hasilnya, yang menyebabkan semua rencananya tertunda.

Secara spesifik, rumah yang dibeli Tuan D. seharga 14 miliar VND. Ia berencana untuk segera meminjam 10 miliar VND dari luar untuk melunasinya, lalu meminjam dari bank untuk melunasinya.

Berkasnya belum lengkap, meskipun pihak bank sudah menyelesaikan penilaian dan prosedur peminjaman namun belum bisa mencairkan, sehingga Tn. D kesulitan untuk menanggung bunga pinjaman dari luar tanpa tahu kapan akan dilunasi.

"Suku bunga pinjaman luar negeri puluhan juta per hari, sementara lembaga-lembaga keuangan lambat memutuskan bagaimana menyelesaikan masalah ini, rakyat harus menanggung beban berat," kata Bapak D.

Karena kekurangan uang, Ibu PL (yang tinggal di Distrik 12, Kota Ho Chi Minh) terpaksa menjual dua bidang tanah di Distrik 12 seharga 6 miliar VND. Karena kedua bidang tanah tersebut sedang digadaikan untuk pinjaman di bank, beliau harus meminjam lebih dari 4 miliar VND dari kenalannya untuk menyelesaikan prosedur pencairan hipotek buku merah.

Sementara itu, pembeli rumah juga meminjam uang dari bank, sehingga Ibu L. membantu pembeli dengan berbagai prosedurnya. Bank setuju untuk mencairkan uang tersebut kepada pembeli setelah prosedur pembayaran pajak balik nama dan pendaftaran perubahan nama selesai.

Saat mengajukan permohonan di kantor pajak, Ibu L. diberitahu bahwa karena Komite Rakyat Kota akan menerbitkan daftar harga tanah baru, dia harus menunggu sementara untuk menghitung pajak transfer sesuai dengan daftar harga tanah baru.

Namun hingga saat ini berkas perhitungan pajak balik nama masih tertahan, sehingga baik penjual maupun pembeli sama-sama "terjebak".

"Saya menjual tanah ini karena kekurangan uang. Saya tidak menyangka akan lebih sulit lagi setelah menjualnya. Saya hanya berharap pihak berwenang segera menghitung pajak pengalihan hak milik agar saya bisa menyelesaikan prosedur penjualan tanah," kata Ibu L.

Transaksi real estate di Kota Ho Chi Minh cenderung stagnan karena setelah membeli dan menjual, masih belum memungkinkan untuk menyelesaikan prosedur perubahan nama dan pendaftaran tanah - Foto: QUANG DINH

Lebih banyak kesulitan bagi pasar properti

Sementara itu, Tn. Tran Duc Thuan (direktur lantai perdagangan real estat di Distrik 7) mengatakan bahwa bisnis ini sendiri memiliki hampir 20 berkas pembelian dan penjualan real estat yang tertahan pada tahap pembayaran pajak.

Menurut Bapak Thuan, semua pencatatan sebelum dan sesudah tanggal 1 Agustus dihentikan sementara, sehingga transaksi yang telah selesai menjadi "dibekukan" dan untuk transaksi baru, masyarakat mengalami kesulitan sehingga juga menghentikan kegiatan jual beli selama kurun waktu tersebut.

"Saya pikir undang-undang baru akan membuka pasar dan membantu orang berdagang lebih mudah, tetapi yang terjadi malah mempersulit orang."

Awalnya, kantor pajak mengatakan hanya butuh 1-2 minggu sampai daftar harga tanah baru tersedia sebagai dasar penghitungan pajak balik nama, tetapi hingga kini, kami telah menunggu lebih dari 1,5 bulan tanpa kemajuan. Setiap minggu, kami harus pergi ke kantor pajak untuk menanyakannya karena pelanggan terus-menerus mendesak kami," kata Bapak Thuan.

Bapak Ta Trung Kien (broker real estate di Kota Ho Chi Minh) mengatakan bahwa ada banyak kasus di mana penjual sangat membutuhkan uang sehingga mereka harus menjual rumah tetapi pada akhirnya prosedurnya tidak dapat diselesaikan, pembeli tidak dapat meminjam dari bank dan membayar 100% dari jumlah tersebut kepada penjual.

Ada kasus di mana seorang pelanggan menjual rumah untuk menutupi biaya menetap di luar negeri, jadwal penerbangannya adalah 15 September, jadi prosedur penjualan selesai pada awal Agustus 2024.

Dokumen notaris dan deposit telah diselesaikan, tetapi proses penghitungan pajak terhenti, menyebabkan penjual bingung. Penjual terpaksa menerima penerbangan ke luar negeri mulai 15 September, sementara proses pembayaran pajak masih menunggu.

"Pelanggan menerima bahwa jika ada masalah di kemudian hari, mereka harus mengeluarkan lebih banyak uang untuk penerbangan pulang pergi untuk mengatasinya nanti karena mereka tidak tahu kapan prosedurnya akan selesai," kata Bapak Kien.

Selain itu, menurut Bapak Kien, pada kenyataannya, ada kasus di mana ketika menjual rumah, seseorang harus meminjam uang dari luar untuk melunasi pinjaman agar dapat memperoleh buku merah untuk melakukan prosedur perubahan nama. Dalam kasus di mana pembeli juga meminjam dari bank tetapi tidak dapat mencairkan uangnya, penjual akan terjebak dalam "dilema" dan harus menanggung utang ketika menjual rumah.

Bapak Pham Trong Phu, Direktur Perusahaan Manajemen Real Estat Titanium, mengatakan bahwa penangguhan prosedur penerbitan dan perubahan sertifikat tanah telah menyebabkan masyarakat tidak dapat berdagang, membeli dan menjual, sehingga menimbulkan kesulitan bagi bisnis perantara.

"Pihak berwenang perlu segera menghilangkan hambatan transaksi properti di Kota Ho Chi Minh atau menerapkan mekanisme sementara. Transaksi tidak boleh "dibekukan" seperti yang terjadi selama sebulan terakhir," ujar Bapak Phu.

Menurut Tn. Tran Khanh Quang - Direktur Perusahaan Investasi Real Estat Viet An Hoa, para pelaku bisnis berharap penerapan dini undang-undang terkait sektor pertanahan akan menghilangkan hambatan bagi pasar dan mendorong transaksi real estat, namun pada kenyataannya, masalah justru muncul, yang menyebabkan penundaan transaksi lebih lanjut.

"Setiap daerah menerapkannya dengan cara yang berbeda, yang menyebabkan masyarakat dan pelaku bisnis menanggung akibatnya," ujar Tn. Quang dengan nada geram.

Orang-orang melakukan prosedur real estat di distrik Binh Thanh, Kota Ho Chi Minh - Foto: H.HANH

Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup belum angkat bicara.

Menurut pengacara Ngo Huynh Phuong Thao (Firma Hukum TAT), penyesuaian daftar harga tanah agar sesuai dengan nilai pasar memang perlu, tetapi masyarakat dan pelaku bisnis tidak boleh terpaku pada langkah-langkah prosedural.

Khususnya, sementara banyak daerah lain masih menangani catatan tanah menurut koefisien K dan daftar harga lama, Kota Ho Chi Minh "menunggu" untuk menerbitkan daftar harga tanah yang disesuaikan.

"Menunggu daftar harga baru tidak hanya menyulitkan masyarakat untuk menyelesaikan prosedur pertanahan, tetapi juga berdampak serius pada operasional bisnis dan khususnya berdampak negatif pada laju pertumbuhan ekonomi Kota Ho Chi Minh," ujar Ibu Thao, seraya menyarankan agar daftar harga tanah yang lama tetap diterapkan sambil menunggu terbitnya daftar harga tanah yang baru.

Delegasi Majelis Nasional Le Xuan Than, Ketua Asosiasi Pengacara Provinsi Khanh Hoa, mengatakan bahwa sebagai lembaga yang membantu Pemerintah dalam menyusun Undang-Undang Pertanahan 2024, Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup harus secara proaktif mengusulkan kepada Pemerintah atau menyelenggarakan konferensi nasional untuk mendengarkan kementerian, cabang, dan daerah berbicara tentang masalah-masalah agar dapat memperoleh solusi dan arahan yang tepat waktu.

Menurut Bapak Than, Undang-Undang Pertanahan 2024 menetapkan bahwa daftar harga tanah sesuai undang-undang lama akan berlaku hingga 31 Desember 2025. Oleh karena itu, jika diperlukan, Komite Rakyat Provinsi akan menyesuaikannya dengan harga pasar setempat.

Jika tidak, daftar harga tanah yang lama akan tetap berlaku dan daftar harga tanah yang baru akan disusun untuk digunakan mulai tanggal 1 Januari 2026.

Oleh karena itu, wajar saja jika ada daerah yang tidak melakukan penyesuaian, sementara daerah lain melakukan penyesuaian harga tanah.

"Undang-undang telah menetapkan bahwa jika Kota Ho Chi Minh merasa daftar harga tanah yang lama terlalu rendah dan dapat menyebabkan kerugian, daerah harus segera menyelesaikan prosedur penerbitan daftar harga tanah yang telah disesuaikan dan menyederhanakan prosedur bagi masyarakat," kata Bapak Than.

Pengacara Tran Duc Phuong (Asosiasi Pengacara Kota Ho Chi Minh) juga mengatakan bahwa sambil menunggu dikeluarkannya penyesuaian harga tanah baru, Kota Ho Chi Minh harus menerapkan daftar harga lama dan otoritas pajak harus menyelesaikan prosedur administratif bagi masyarakat.

Lebih lanjut, Undang-Undang Pertanahan yang baru juga memperbolehkan pemberlakuan daftar harga tanah yang lama hingga 31 Desember 2025. Dengan demikian, selama daftar harga tanah yang telah disesuaikan belum diterbitkan, daftar harga yang lama tetap berlaku.

"Kalau harga yang baru belum ada, boleh pakai harga yang lama. Tapi kenapa tidak mengurus administrasinya saja sehingga masyarakat yang rugi?

Menghadapi kenyataan bahwa pemerintah daerah telah menghentikan pengajuan permohonan pendapat, kementerian dan lembaga terkait perlu segera memberikan pendapat dan menyatukan pandangan agar pemerintah daerah dapat menerapkannya. "Masyarakat tidak bisa hanya duduk dan menunggu instansi terkait berdiskusi seperti itu," ujar Bapak Phuong.

Departemen Pajak Kota Ho Chi Minh mendesak lagi

Masyarakat datang untuk mengurus perizinan properti di Kantor Pendaftaran Tanah Cabang Phu Nhuan, Kota Ho Chi Minh - Foto: TTD

Pada tanggal 16 September, Departemen Pajak Kota Ho Chi Minh terus meminta Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh untuk menyelenggarakan pertemuan guna menyelesaikan catatan tanah mulai tanggal 1 Agustus 2024.

Secara khusus, lembaga ini mengusulkan agar Kota menyelenggarakan pertemuan untuk menyelesaikan dan menyatukan penerapan dokumen hukum seperti tabel harga tanah, koefisien penyesuaian harga tanah, persentase perhitungan sewa tanah, dll. sehingga otoritas pajak dapat segera menghitung kewajiban keuangan atas tanah.

Menurut Departemen Pajak Kota, untuk catatan tanah yang timbul dari tanggal 1 Agustus 2024 hingga sebelum tanggal Kota mengeluarkan keputusan untuk menyesuaikan daftar harga tanah, ajukan permohonan sesuai dengan Keputusan No. 02 tanggal 16 Januari 2020 dari Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh tentang penetapan peraturan tentang daftar harga tanah di wilayah tersebut untuk periode 2020 - 2024.

Statistik dari Dinas Pajak Kota menunjukkan bahwa dari tanggal 1 hingga 27 Agustus, instansi ini menerima total 8.808 catatan. Dari jumlah tersebut, 346 catatan merupakan pengumpulan retribusi penggunaan tanah dalam kasus pengakuan hak guna tanah dan 277 catatan merupakan pengumpulan retribusi penggunaan tanah dalam kasus perubahan peruntukan lahan.

Selain itu, terdapat 5.448 catatan pajak penghasilan pribadi dari pengalihan hak milik properti dan 2.737 catatan dalam kasus-kasus yang tidak memiliki kewajiban keuangan. Namun, karena belum diterbitkannya daftar harga tanah, terdapat hambatan besar dalam penyelesaian catatan terkait tanah.

Berdasarkan investigasi Tuoi Tre, terdapat banyak catatan tanah yang tertinggal di kantor pajak sejak 1 Agustus 2024. Kantor pajak tersebut memiliki sekitar 400-500 catatan yang tersisa. Kepala kantor pajak di distrik pusat Kota Ho Chi Minh mengatakan bahwa mereka harus menunggu daftar harga tanah untuk menghitung kewajiban pajak. Oleh karena itu, kantor pajak hanya dapat menjelaskan kepada masyarakat dan tidak dapat berbuat apa-apa.

Namun, beberapa kantor pajak menyatakan bahwa mereka telah menyediakan solusi fleksibel bagi orang-orang dengan dokumen pengalihan, warisan, dan hibah yang dibebaskan dari pajak penghasilan pribadi dan biaya pendaftaran. Untuk dokumen yang dikenakan pajak, orang-orang harus terus menunggu dan tidak dapat melakukan apa pun.

Bapak NGUYEN VAN DINH (Ketua Asosiasi Pialang Properti Vietnam):

Banyak daerah yang masih bingung

Meskipun ketiga undang-undang tersebut telah berlaku selama lebih dari sebulan, tampaknya masih terdapat kesenjangan antara instansi yang merancang undang-undang dan daerah yang melaksanakannya. Aparat penegak hukum di beberapa daerah belum "memahami" pandangan instansi yang merancang undang-undang, sehingga terdapat keraguan dan kebingungan dalam menangani prosedur pertanahan, terutama dalam hal daftar harga tanah—yang menjadi dasar penetapan kewajiban keuangan atas tanah.

Meskipun peraturan perundang-undangan telah diatur dalam peraturan perundang-undangan dan surat edaran, implementasinya masih sangat sulit. Oleh karena itu, meskipun undang-undang baru telah berlaku selama lebih dari sebulan, sebagian besar daerah masih mencari solusi implementasi yang tepat, bahkan mengeluarkan peraturan terkait seperti penghitungan dan persetujuan harga tanah. Faktanya, jumlah proyek yang diselesaikan berdasarkan undang-undang baru sangat sedikit karena daerah harus merestrukturisasi proses penanganan prosedur terkait.

Prof. Dr. NGUYEN QUANG TUYEN (Kepala Departemen Hukum Ekonomi, Universitas Hukum Hanoi):

Butuh mekanisme untuk melindungi penegakan hukum!

Untuk melihat efektivitas yang jelas dari ketiga undang-undang tersebut, dibutuhkan lebih banyak waktu bagi kementerian, sektor, dan daerah untuk menyatukan pandangan mereka tentang penegakan hukum. Sebagai contoh, Undang-Undang Pertanahan 2024 menetapkan lima prinsip penentuan harga tanah. Prinsip pertama adalah menentukan harga tanah berdasarkan prinsip pasar, bukan harga pasar.

Banyak daerah memahami bahwa penilaian tanah didasarkan pada harga pasar, sehingga sulit diterapkan karena harga pasar berfluktuasi setiap hari. "Ambiguitas" ini memudahkan spekulan untuk dengan mudah menaikkan harga tanah melalui lelang, yang menyebabkan gangguan pasar. Dalam penegakan hukum, selain prinsip pasar lokal, empat prinsip lainnya harus diterapkan sesuai dengan prosedur hukum.

Selain itu, perlu ada mekanisme untuk melindungi aparat penegak hukum dalam konteks saat ini. Pada saat yang sama, independensi antara lembaga penilaian tanah dan lembaga penentu harga tanah perlu dipastikan. Penilaian tanah harus memastikan keselarasan kepentingan antara pengguna tanah, negara, dan investor. Jika harga tanah terus naik, efisiensi lahan akan sangat sulit dicapai.

Sumber: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm