Real Estat Hanoi: Pusat Kota yang Kurang Menarik, Ramai di 2 Kutub Timur

Perluasan Ibu Kota

Tahun 2008 menandai langkah pembangunan baru bagi Hanoi, ketika ibu kota tersebut menjadi salah satu dari 17 kota terbesar di dunia setelah bergabung dengan luas total lebih dari 3.300 km2, 3,6 kali lebih besar dari sebelumnya.

Pada tahun 2011, Pemerintah menyetujui rencana induk pembangunan ibu kota hingga tahun 2030, dengan visi hingga tahun 2050, yang menetapkan tujuan mengubah Hanoi menjadi kota berkelanjutan dengan infrastruktur dan sistem teknis yang sinkron, daya saing tinggi, dan pengembangan budaya yang harmonis.

Pembangunan pusat-pusat baru dan infrastruktur berkualitas telah menciptakan kekuatan pendorong migrasi keluar dari pusat kota. (Foto: MD)

Menurut rencana ini, ibu kota akan berkembang berdasarkan model klaster perkotaan yang mencakup kawasan perkotaan pusat, 5 kota satelit, kota dan desa ekologis.

Gugus perkotaan ini terhubung oleh sistem transportasi jalan lingkar, yang dipadukan dengan sumbu radial, dengan jaringan transportasi regional dan nasional. Kawasan perkotaan pusat dipisahkan dari kota-kota satelit dan kota-kota kecil oleh koridor hijau, yang mencakup 70% dari luas lahan alami kota.

Dalam gambaran perencanaan, perkembangan setiap area sangat berbeda, bergantung pada banyak faktor. Sejak saat itu, pasar Hanoi telah mencatat perubahan signifikan dalam produk maupun ukuran pasar.

Khususnya, perkembangan kuat di dua kutub Barat dan Timur ibu kota dengan kota-kota metropolitan yang terencana dengan baik, layanan yang sinkron, dan sistem infrastruktur sangat menonjol.

Perbedaan antara Timur dan Barat

Begitu Hanoi meluas, wilayah barat mengalami pergerakan lebih awal sehingga gambaran perkotaan yang ada menjadi jelas.

Selain itu, banyak kementerian, sektor, dan perusahaan juga telah pindah ke Barat, menciptakan tempat berkumpulnya ribuan perusahaan besar dan kecil, baik domestik maupun asing. Hal ini telah menciptakan gelombang migrasi ke wilayah ini untuk menetap.

Di kawasan ini, pengembangan To Huu - Le Van Luong, Ring Road 2, Ring Road 3 dan rencana Ring Road 3,5 dan Ring Road 4, atau Thang Long Avenue dengan proyek kereta api perkotaan No. 2A dan No. 3 telah menciptakan momentum untuk pengembangan proyek real estat.

Ibu Do Thu Hang, Direktur Senior, Departemen Riset dan Konsultasi, Savills Hanoi berkata: Wilayah Barat, jika hanya mempertimbangkan distrik Bac Tu Liem, Nam Tu Liem, Cau Giay, selalu memimpin pasar dalam hal pangsa pasar pasokan dengan sekitar 30% dari tahun 2011 hingga sekarang.

Ini juga merupakan area dengan pasokan perkantoran terbesar di ibu kota, dengan pangsa pasar 50%, setara dengan 873.700m2.

Seiring dengan perluasan Hanoi, wilayah barat mulai mengalami pergerakan. (Foto: RT)

Menurut penilaian Ibu Hang, kawasan ini masih akan menjadi fokus pembangunan Hanoi dalam waktu dekat, dengan lebih menitikberatkan pada mutu, peningkatan infrastruktur lalu lintas dan lanskap secara signifikan guna mengurangi tekanan terhadap jumlah penduduk dan volume lalu lintas yang besar.

Sementara itu, infrastruktur yang sinkron secara bersamaan membuka lebih banyak arah pembangunan di sebelah Timur kota.

Menurut Perencanaan Transportasi Ibu Kota hingga 2030, dengan visi hingga 2050, Hanoi akan membangun 10 jembatan besar lagi melintasi Sungai Merah dengan beberapa proyek seperti Jembatan Vinh Tuy 2, Jembatan Tran Hung Dao, Jembatan Tu Lien, New Thang Long, Jembatan Thuong Cat, Hong Ha 9.

Selain itu, selesainya proyek infrastruktur seperti perluasan Jalan Lingkar 2 dan rencana pembangunan Jalan Lingkar 4 akan mempersingkat waktu tempuh dari Hanoi ke daerah lain, sehingga meningkatkan daya tarik wilayah Timur terhadap kebutuhan daerah tetangga.

Selain itu, Rencana Kota Dalam Bersejarah diluncurkan pada tahun 2021 dengan tujuan mengidentifikasi kebutuhan untuk mengurangi populasi sekitar 215.000 dalam periode 2020-2030.

Secara keseluruhan, 6 rencana zonasi perkotaan dalam kota bersejarah memiliki skala penelitian lebih dari 2.700 hektar dengan persyaratan utama adalah pengendalian populasi, mengurangi dari 1,2 juta orang (tahun 2009) menjadi sekitar 672.000 orang; pada saat yang sama meningkatkan sistem infrastruktur sosial dan teknis.

Menurut penilaian Ibu Hang, proyek perumahan akan diuntungkan oleh migrasi dari kawasan pusat kota yang bersejarah. Khususnya, beberapa mantan penduduk kawasan lama telah pindah ke distrik-distrik tetangga yang terkemuka di wilayah Timur untuk menetap, berkat kondisi infrastruktur yang baik dan transportasi yang nyaman.

Di wilayah Timur (termasuk distrik Long Bien dan distrik Gia Lam), dengan dana tanah yang besar, infrastruktur juga dikembangkan dengan kuat, seiring dengan kehadiran investor besar.

Proporsi pasokan apartemen di Timur dalam kaitannya dengan total pasokan pasar telah meningkat dari tingkat yang sangat rendah pada tahun 2011 menjadi 12% pada paruh pertama tahun 2023.

Ini juga merupakan area dengan pertumbuhan terkuat dalam pasokan bangunan rendah dalam beberapa tahun terakhir, meningkat dari 8% pangsa pasar pasokan Hanoi pada tahun 2014 menjadi 15% pada paruh pertama tahun 2023.

Harga primer produk perumahan juga berbeda antara kedua wilayah. Menurut Savills, di wilayah Barat, harga primer rata-rata apartemen pada paruh pertama tahun 2023 mencapai VND58 juta/m2.

Sementara itu, apartemen primer di Timur memiliki harga rata-rata sekitar 48 juta VND/m2.

Untuk produk low-rise, harga primer pada 6 bulan pertama tahun 2023 di Barat adalah 157 - 225 juta VND/m2 tanah dan di Timur adalah 158 - 168 juta VND/m2 tanah.

Menurut Ibu Do Thu Hang, perbedaan harga antara kedua wilayah tersebut disebabkan karena wilayah Timur terbentuk dan berkembang belakangan namun cukup cepat, sehingga masih terdapat selisih harga dengan wilayah Barat.

Mengomentari prospek tersebut, Ibu Hang mengatakan bahwa di waktu mendatang, pasokan baru di Barat dan Timur akan mencapai 40% pangsa pasar apartemen, sementara proporsi untuk proyek bertingkat rendah tidak akan besar karena keterbatasan dana lahan dibandingkan dengan wilayah lain.

Selain itu, produk properti di area ini khususnya dan Hanoi secara umum akan semakin ditingkatkan. Untuk proyek apartemen, fasilitas internal akan difokuskan.

Sumber: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-ha-noi-noi-do-kem-hap-dan-nhon-nhip-o-2-cuc-dong--tay-post261698.html