Real estat: Pendosa atau penggerak pertumbuhan?

Namun, pertumbuhan bukan sekadar angka. Yang lebih penting adalah kualitas pertumbuhan, ketahanan ekonomi dalam menghadapi fluktuasi global. Pertanyaannya adalah: apakah Vietnam memiliki fondasi yang cukup kuat untuk menciptakan terobosan berkelanjutan, atau hanya "ledakan" jangka pendek yang didorong oleh pasar properti—sektor yang menjadi penggerak sekaligus tolok ukur kesehatan ekonomi?

Tidak dapat dipungkiri bahwa selama dekade terakhir, perusahaan-perusahaan real estat telah berkontribusi dalam mengubah wajah negara ini. Kawasan perkotaan baru, jalan raya, resor, dan kawasan industri modern telah berkontribusi dalam membentuk tampilan perkotaan yang lebih beradab, menciptakan lapangan kerja, memajukan infrastruktur, dan meningkatkan kualitas hidup.

Banyak pelaku usaha juga telah berkontribusi aktif kepada masyarakat, mendampingi Pemerintah selama bencana alam dan pandemi. Kontribusi ini sangat substansial, mencerminkan rasa tanggung jawab dan peran para wirausahawan Vietnam di era baru.

Namun, di samping pencapaian-pencapaian ini, pasar properti juga menghadapi banyak tantangan. Harga rumah yang melonjak, pasokan yang terbatas, dan proses hukum yang berlarut-larut telah meningkatkan tekanan pada bisnis dan masyarakat.

Menurut statistik, pada kuartal kedua tahun 2025, harga apartemen di Hanoi meningkat sebesar 33% selama periode yang sama, mencapai sekitar 3.000 USD/m²; di Kota Ho Chi Minh, harganya meningkat sebesar 47%, menjadi hampir 4.700 USD/m².

Penting untuk dipahami bahwa pasar real estat tidaklah homogen. Pada dasarnya ada dua jenis bisnis yang beroperasi di bidang ini.

Satu kelompok hanya peduli dengan "beli murah, jual mahal", mengandalkan spekulasi jangka pendek, dan minimnya nilai berkelanjutan bagi masyarakat. Kelompok inilah yang mendistorsi pasar dan kehilangan kepercayaan pembeli sejati.

Namun, di samping itu, terdapat pengembang real estat sejati, bisnis yang mengejar visi jangka panjang, tidak hanya membangun rumah untuk dijual tetapi juga menciptakan kota yang layak huni. Mereka berinvestasi secara sistematis, dalam skala yang cukup besar, seringkali di wilayah-wilayah satelit kota untuk menerapkan arahan penyebaran populasi dan pembangunan regional yang seimbang.

Agar menarik minat masyarakat untuk tinggal di kawasan perkotaan baru, proyek-proyek ini harus memenuhi kebutuhan ekosistem kehidupan yang komprehensif: infrastruktur modern, pendidikan, layanan kesehatan, perdagangan, ruang terbuka hijau, dan fasilitas yang lebih baik daripada kawasan pusat. Dengan demikian, setiap kawasan perkotaan tidak hanya menjadi tempat tinggal, tetapi juga penggerak pembangunan sosial-ekonomi lokal.

Bisnis semacam itu sering kali membutuhkan waktu bertahun-tahun untuk dipersiapkan, mulai dari perencanaan, masalah hukum, investasi infrastruktur hingga menarik penduduk.

Contoh tipikal adalah proyek perkotaan pesisir Can Gio yang memerlukan waktu persiapan selama 21 tahun sebelum layak untuk dilaksanakan, proyek Vinhomes Wonder City (sebelumnya Dan Phuong) memerlukan waktu 13 tahun untuk memperoleh persetujuan hukum... Waktu persiapan yang lama akibat kurangnya kerangka hukum yang sinkron menyebabkan modal investasi meningkat, yang merupakan salah satu alasan utama yang menghambat penurunan harga perumahan.

Fakta penting adalah bahwa modal kredit belakangan ini mengalir deras ke sektor properti, menyumbang proporsi yang besar dari total kredit perbankan yang beredar. Per 31 Juli 2025, kredit yang beredar di sektor ini melampaui VND 4,1 miliar (setara dengan USD 155 miliar), yang mencakup hampir 24% dari total kredit perbankan. Tingkat pertumbuhan kredit properti (17%) hampir dua kali lipat tingkat pertumbuhan ekonomi secara umum (9,6%).

Namun, masalahnya bukan pada aliran modal ke properti, melainkan pada lokasi di mana modal tersebut berada. Ketika modal terkonsentrasi pada proyek-proyek spekulatif, subdivisi, dan penciptaan gelombang harga, perekonomian berada dalam risiko. Namun, jika modal diarahkan dengan tepat, mengalir ke proyek-proyek perkotaan berkelanjutan, infrastruktur, dan perumahan... maka modal tersebut merupakan pendorong bagi pembangunan infrastruktur dan jaminan sosial.

Karena real estat, jika dikembangkan ke arah yang tepat, tidak hanya menciptakan aset tetapi juga menggerakkan ratusan industri terkait seperti material, konstruksi, desain interior, logistik, perdagangan, dan jasa. Inilah poin yang perlu segera dipertimbangkan dan disesuaikan.

Pengalaman internasional menunjukkan bahwa setiap negara maju pernah mengalami periode pasar properti yang terlalu panas. Kuncinya adalah kemampuan mengelola risiko dan mengatur kebijakan. Ketika negara memiliki mekanisme hukum yang transparan, mengendalikan arus modal secara efektif, dan menciptakan lingkungan persaingan yang sehat, properti menjadi pendorong pertumbuhan, alih-alih menjadi potensi risiko.

Di banyak negara seperti Korea Selatan, Singapura, atau Tiongkok, tahap awal industrialisasi menyaksikan pertumbuhan properti yang kuat, yang berkontribusi besar terhadap PDB. Namun, ketika pasar mencapai ambang batas tertentu, negara-negara ini segera beralih ke pengembangan produksi, teknologi, dan inovasi.

Tiongkok adalah pelajaran terbaru - ketika kurangnya regulasi yang tepat waktu menyebabkan guncangan berantai pada seluruh sistem keuangan. Oleh karena itu, Vietnam perlu memberikan perhatian khusus pada masalah "pertumbuhan seimbang", pembangunan yang harmonis antara pasar lahan dan sektor produksi.

Perekonomian yang kuat harus bertumpu pada produksi, ilmu pengetahuan dan teknologi, serta inovasi, dan tidak dapat sepenuhnya "bertanggung jawab" pada lahan atau aset. Untuk mencapai pertumbuhan berkelanjutan, Vietnam perlu berfokus pada pilar-pilar berikut:

Reformasi, hilangkan hambatan administratif dan biaya yang tidak perlu.

Mempromosikan industri pengolahan dan manufaktur, pertanian berteknologi tinggi, energi terbarukan, dan ekonomi digital.

Mengembangkan pasar modal (saham, obligasi korporasi) untuk mengurangi ketergantungan pada kredit bank.

Berinvestasilah secara besar-besaran dalam perumahan sosial, perumahan pekerja, perumahan berbiaya rendah, dan kembalikan real estat ke fungsi sipilnya yang semestinya.

Reformasi pajak tanah, pajak properti, perkenalkan pajak antispekulasi dan pajak rumah kosong.

Jadikan data tanah, harga transaksi, dan kredit real estat transparan agar masyarakat, bisnis, dan investor dapat memantaunya.

Fokus reformasi adalah membuat pasar tanah transparan karena hanya ketika harga tanah, perencanaan dan legalitas dipublikasikan, pasar keuangan dan perbankan dapat stabil, kepercayaan sosial dapat diperkuat, dan pertumbuhan PDB memiliki landasan yang nyata.

Yang terpenting, penting untuk memulihkan kepercayaan bisnis dan masyarakat. Pasar hanya dapat beroperasi dengan lancar ketika bisnis yakin dengan investasi jangka panjang, masyarakat yakin bahwa aset mereka terlindungi, dan Negara berperan sebagai wasit yang adil. Peran pemerintah yang konstruktif di sini bukanlah intervensi administratif, melainkan menetapkan aturan main yang transparan, stabil, dan dapat diprediksi—fondasi dari ekonomi yang matang.

Pertumbuhan dua digit adalah cita-cita luhur. Namun, pembangunan harus berjalan beriringan dengan stabilitas; pertumbuhan harus dikaitkan dengan kualitas dan keadilan sosial. Kini saatnya kita memilih: mengejar momentum pertumbuhan sementara, atau membangun fondasi produksi—teknologi—pengetahuan yang kokoh untuk masa depan jangka panjang.

"Dorongan" ke arah yang tepat dapat membuka era baru pembangunan; "Dorongan" ke arah yang salah dapat menyeret perekonomian ke dalam perangkap risiko. Sejarah akan menilai pilihan tersebut, dan generasi saat ini memiliki tanggung jawab untuk memastikan bahwa "dorongan pertumbuhan" tidak berubah menjadi "perangkap" di masa depan.

Pertumbuhan bukan sekadar soal angka, melainkan juga soal keyakinan, kecerdasan, dan aspirasi rakyat Vietnam. Jika kita tahu bagaimana menempatkan kepentingan jangka panjang bangsa di atas kepentingan jangka pendek, kita tidak hanya akan memiliki "pacu pertumbuhan" tetapi juga fondasi yang berkelanjutan untuk memasuki era pembangunan yang mandiri dan sejahtera.

Sumber: https://baolangson.vn/bat-dong-san-toi-do-hay-dong-luc-tang-truong-5061170.html