Sektor properti terus memimpin dalam hal imbal hasil investasi.

Bagaimana psikologi pembeli rumah akan berubah dalam dua tahun mendatang?

Berdasarkan big data dan riset pasar di berbagai siklus pengembangan, Bapak Nguyen Quoc Anh - Wakil Direktur Jenderal Batdongsan.com.vn - memprediksi bahwa dalam dua tahun ke depan, pasar properti Vietnam mungkin akan melalui fase-fase berikut: pembalikan tren, eksplorasi, konsolidasi, pemulihan, dan stabilisasi. Pada setiap fase, pembeli akan memprioritaskan faktor-faktor yang berbeda ketika memilih properti.

Secara spesifik, dari sekarang hingga akhir tahun 2024, pasar masih dalam fase pengujian. Pembeli memprioritaskan faktor-faktor tertentu seperti memenuhi kebutuhan hidup yang sebenarnya, status hukum yang jelas, kebijakan dukungan keuangan yang baik, dan hasil sewa yang stabil sambil mengoptimalkan berbagai biaya. Pada tahap ini, apartemen menarik minat yang signifikan dan mencatat likuiditas terbaik di antara semua jenis properti.

Memasuki fase konsolidasi yang diperkirakan akan dimulai pada kuartal pertama tahun 2025, pembeli dan investor akan merasa lebih aman mengenai faktor keuangan dan hukum, tetapi tetap akan memprioritaskan produk yang memenuhi kebutuhan nyata dan menghasilkan arus kas yang baik. Pada saat ini, jika kondisi moneter lebih menguntungkan, properti berbiaya tinggi seperti rumah terpisah dan rumah deret secara bertahap akan mengalami peningkatan volume transaksi.

Psikologi pembeli di setiap tahap pasar properti (Gambar: Batdongsan.com.vn)

Periode dari kuartal kedua hingga keempat tahun 2025 diprediksi akan menjadi periode kebangkitan, di mana masyarakat lebih memperhatikan kebutuhan investasi dan apresiasi harga, dan tidak terlalu menekankan harga jual dan aspek hukum seperti selama penurunan pasar. Ini akan menjadi saat di mana lahan dan vila secara bertahap mendapatkan kembali keunggulannya dan memiliki likuiditas yang lebih baik. Diperkirakan bahwa mulai awal tahun 2026, pasar properti Vietnam akan memasuki siklus yang stabil, dengan pembeli memprioritaskan peluang investasi pada jenis properti dengan tingkat apresiasi harga yang tinggi, pasokan terbatas, tetapi permintaan tinggi.

Selain memprediksi tren pembeli dan investor selama dua tahun ke depan, Batdongsan.com.vn juga menganalisis preferensi jangka pendek mereka melalui Survei Sentimen Konsumen Real Estat untuk paruh kedua tahun 2024. Menurut survei tersebut, sentimen pasar tetap stabil. Pembeli menantikan sinyal positif dari pasar, dengan suku bunga yang lebih rendah dibandingkan tahun 2023 dan kebijakan hukum baru yang akan segera berlaku menciptakan sentimen yang lebih menguntungkan di kalangan masyarakat.

Menurut para ahli di Batdongsan.com.vn, usulan pemerintah untuk memberlakukan Undang-Undang Tanah, Undang-Undang Perumahan, dan Undang-Undang Bisnis Properti mulai 1 Agustus 2024 merupakan sinyal positif, yang membuat kerangka hukum lebih jelas dan mempercepat pemulihan pasar. Implementasi efektif undang-undang ini akan mendorong penilaian tanah yang lebih konsisten dan realistis, memperketat persyaratan bagi pengembang dalam pengembangan proyek untuk memastikan hak pembeli, memfasilitasi kepemilikan properti bagi warga Vietnam di luar negeri, menarik lebih banyak investasi asing, dan meningkatkan profesionalisme serta transparansi dalam komunitas perantara properti.

Faktor-faktor utama yang mendorong pembeli rumah untuk melakukan pembelian.

Selain itu, permintaan akan properti tetap kuat, dengan kelompok sasaran utama dalam periode mendatang adalah keluarga muda, terutama pasangan pengantin baru. Survei yang dilakukan oleh unit ini menunjukkan bahwa 73% orang yang sudah menikah tanpa anak berencana untuk membeli rumah dalam satu tahun ke depan. Sementara orang lajang memprioritaskan ruang kerja saat memilih properti, pasangan yang sudah menikah paling tertarik pada fasilitas seperti sekolah dan pusat perbelanjaan. Tren pencarian properti di pasar sekunder meningkat karena terbatasnya pasokan primer dan tingginya harga awal untuk proyek-proyek primer.

Survei tentang sentimen konsumen pada paruh kedua tahun 2024 juga menunjukkan bahwa pembeli memprioritaskan pencarian informasi di situs listing besar dan situs web resmi pengembang. Saat mempertimbangkan pengembang, mereka paling memperhatikan kekuatan keuangan, sedangkan saat memilih proyek, kepatuhan hukum adalah faktor utama. Saat mencari bantuan dari agen properti, pembeli paling menghargai keahlian, pengalaman, dan sikap, diikuti oleh biaya perantara.

Sektor properti tetap menjadi yang terbaik dalam hal pengembalian investasi di antara berbagai saluran investasi.

Menurut data pasar properti untuk enam bulan pertama tahun 2024 dari Batdongsan.com.vn, sebagian besar saluran investasi mencatat tanda-tanda positif dibandingkan tahun 2023. Properti tetap menjadi saluran dengan pengembalian investasi tertinggi. Hingga Juni 2024, harga rata-rata properti yang diminta meningkat sebesar 24% dibandingkan awal tahun 2023. Sementara itu, VNIndex, yang mencerminkan fluktuasi harga saham, meningkat sebesar 19%, harga emas SJC meningkat sebesar 17%, dan nilai tukar USD meningkat sebesar 8%.

Sebagai salah satu lokasi terkemuka dalam hal kenaikan harga, Hanoi mencatat kenaikan harga jual rumah pribadi sebesar 32% dibandingkan awal tahun 2023, kenaikan 31% untuk apartemen, dan kenaikan 10-19% untuk tanah, vila, dan rumah deret. Sementara itu, harga jual properti di Kota Ho Chi Minh hampir tidak berubah selama satu setengah tahun terakhir, kecuali apartemen yang mengalami sedikit kenaikan sebesar 6%, sedangkan jenis properti lainnya mempertahankan tingkat harga yang sama.

Mengenai jenis pasar, lahan kosong dan rumah terpisah menunjukkan pemulihan minat dan transaksi tertentu pada paruh pertama tahun 2024. Secara khusus, minat pada rumah terpisah pulih sebesar 87%, dan minat pada lahan kosong pulih sebesar 60% dibandingkan dengan kuartal pertama tahun 2021. Namun, ini hanya perbaikan lokal di beberapa daerah, terutama di provinsi-provinsi utara.

Investasi di bidang properti tetap menjadi saluran investasi dengan kinerja terbaik.

Di beberapa provinsi utara, seperti Hung Yen , minat terhadap lahan meningkat sebesar 194%, dan terhadap rumah pribadi sebesar 70%. Hanoi juga mengalami peningkatan minat terhadap lahan sebesar 75% dan peningkatan terhadap rumah pribadi sebesar 48%. Tingkat minat dan harga meningkat tajam di daerah pinggiran Hanoi karena kegiatan perencanaan dan lelang. Secara khusus, pada semester pertama tahun 2024, permintaan lahan di Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That, dan Quoc Oai meningkat sebesar 48% - 104%, yang menyebabkan peningkatan harga jual sebesar 4% - 24% dibandingkan dengan semester kedua tahun 2023.

Selain itu, apartemen merupakan jenis properti yang paling dinamis di pasar real estat, terutama di Hanoi. Riset dari unit ini menunjukkan bahwa permintaan apartemen di Hanoi mencapai puncaknya pada Maret 2024, meningkat hampir 60% dibandingkan akhir tahun 2023. Saat ini, meskipun minat terhadap apartemen telah mereda, harga belum turun. Harga jual apartemen di Hanoi pada Mei 2024 setara dengan Kota Ho Chi Minh, mencapai 50 juta VND/m2. Pada saat yang sama, apartemen tetap menjadi jenis properti yang paling likuid di pasar; 48% broker yang berpartisipasi dalam survei Batdongsan.com.vn percaya bahwa apartemen saat ini berada dalam fase pertumbuhan yang kuat.

Bapak Dinh Minh Tuan, Direktur wilayah Selatan Batdongsan.com.vn, meyakini bahwa saat ini, pasar apartemen tidak menunjukkan tanda-tanda "gelembung" karena faktor-faktor yang menciptakan situasi ini adalah permintaan yang membengkak, dengan permintaan investasi yang lebih tinggi daripada permintaan aktual; harga yang didorong naik dibandingkan dengan perekonomian dan jenis properti lainnya; dan kebijakan moneter yang longgar menciptakan kondisi kendala modal di pasar.

Apartemen merupakan jenis properti yang paling dinamis di pasaran, terutama di Hanoi.

Data dari Batdongsan.com.vn menunjukkan bahwa dibandingkan dengan kota-kota di seluruh dunia, perbedaan antara harga apartemen dan PDB Vietnam masih belum terlalu tinggi. Diperkirakan bahwa untuk membeli apartemen seluas 50m2 di Bangkok (Thailand), dibutuhkan lebih dari 47 tahun pendapatan; di Manila (Filipina), dibutuhkan lebih dari 56 tahun; dan di Kuala Lumpur (Malaysia), dibutuhkan hampir 17 tahun. Di Hanoi dan Ho Chi Minh City, orang perlu menghabiskan sekitar 14-15 tahun pendapatan untuk membeli apartemen dengan ukuran yang sama.

“Tingkat pertumbuhan penduduk di dua kota besar tersebut menunjukkan bahwa permintaan akan apartemen tetap sangat tinggi. Proyeksi permintaan perumahan secara keseluruhan untuk periode 2021-2030 di Hanoi adalah 89 juta meter persegi, dan di Kota Ho Chi Minh adalah 107,5 juta meter persegi. Terlepas dari tingginya permintaan ini, harga apartemen saat ini di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh tidak terlalu tinggi dibandingkan dengan kota-kota lain di seluruh dunia. Sementara itu, suku bunga hipotek diperkirakan tidak akan turun ke tingkat rendah, karena suku bunga deposito baru saja disesuaikan naik. Oleh karena itu, tidak ada “gelembung” di pasar apartemen; pada kenyataannya, pasokan yang terbatas dan harga jual awal yang tinggi telah menyebabkan pertumbuhan yang kuat baru-baru ini,” jelas Bapak Dinh Minh Tuan.

Tran Thi My Nhat

Sumber: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html