Real estate terus memimpin dalam imbal hasil investasi

Bagaimana psikologi pembeli rumah akan berubah dalam 2 tahun ke depan?

Berdasarkan data besar dan riset pasar melalui siklus pengembangan, Bapak Nguyen Quoc Anh, Wakil Direktur Utama Batdongsan.com.vn, memprediksi bahwa dalam 2 tahun ke depan, pasar properti Vietnam akan melalui tahapan-tahapan berikut: pembalikan, eksplorasi, konsolidasi, kemakmuran, dan stabilitas. Di setiap tahapan, pembeli akan memprioritaskan faktor-faktor yang berbeda ketika memilih properti.

Secara spesifik, mulai saat ini hingga akhir tahun 2024, pasar masih dalam tahap eksplorasi. Pembeli memprioritaskan faktor-faktor tertentu seperti memenuhi kebutuhan perumahan yang nyata, status hukum yang jelas, kebijakan dukungan keuangan yang baik, serta imbal hasil sewa yang stabil dan optimalisasi biaya. Pada tahap ini, apartemen menarik banyak perhatian dan mencatat likuiditas terbaik di antara semua jenis properti.

Memasuki periode konsolidasi yang diperkirakan akan dimulai pada kuartal pertama tahun 2025, pembeli dan investor akan lebih yakin dengan faktor keuangan dan hukum, tetapi tetap memprioritaskan produk yang memenuhi kebutuhan riil dan menghasilkan arus kas yang baik. Saat ini, jika faktor moneter lebih menguntungkan, jenis properti berbiaya tinggi seperti rumah pribadi dan rumah bandar akan secara bertahap meningkatkan volume transaksi.

Psikologi pembeli di setiap tahap pasar real estat (Foto: Batdongsan.com.vn)

Dari kuartal kedua hingga kuartal keempat tahun 2025, diperkirakan akan menjadi periode kemakmuran. Masyarakat akan lebih memperhatikan kebutuhan investasi dan laju pertumbuhan harga, serta tidak terlalu menekankan harga jual dan faktor hukum seperti pada periode pasar yang lesu. Ini akan menjadi masa di mana tanah dan vila secara bertahap kembali menguat dan memiliki likuiditas yang lebih baik. Diharapkan mulai awal tahun 2026, pasar properti Vietnam akan memasuki siklus stabil. Pembeli akan memprioritaskan mencari peluang investasi pada jenis properti dengan laju pertumbuhan harga tinggi, jumlah kecil, tetapi menarik banyak perhatian.

Selain memperkirakan tren pembeli dan investor dalam 2 tahun ke depan, Batdongsan.com.vn juga menganalisis selera jangka pendek mereka melalui Survei Psikologi Konsumen Real Estat pada paruh kedua tahun 2024. Dengan demikian, indeks sentimen pasar cenderung stagnan. Pembeli menantikan sinyal positif dari pasar, suku bunga yang lebih rendah dibandingkan tahun 2023, dan kebijakan hukum baru yang akan berlaku untuk menciptakan psikologi yang lebih baik bagi masyarakat.

Menurut para ahli dari Batdongsan.com.vn, usulan Pemerintah untuk memberlakukan Undang-Undang Pertanahan, Undang-Undang Perumahan, dan Undang-Undang Usaha Properti mulai 1 Agustus 2024 merupakan sinyal positif, yang membantu memperjelas kerangka hukum dan mempercepat proses pemulihan pasar. Undang-undang yang efektif ini akan mendorong penilaian tanah yang lebih konsisten dan realistis, memperketat persyaratan bagi investor dalam pengembangan proyek untuk menjamin hak-hak pembeli, menciptakan kondisi yang menguntungkan bagi kepemilikan properti bagi warga negara Vietnam di luar negeri, menarik lebih banyak investasi asing, serta meningkatkan profesionalisme dan transparansi dalam komunitas pialang.

Faktor-faktor penting yang mendorong tindakan “uang muka” pembeli rumah

Selain itu, permintaan properti selalu ada, dan target pembeli utama di masa mendatang adalah keluarga muda, terutama pasangan yang baru menikah. Survei unit ini menunjukkan bahwa 73% pasangan menikah tanpa anak berencana membeli rumah tahun depan. Sementara para lajang memprioritaskan ruang kerja saat memilih properti, pasangan yang sudah menikah lebih tertarik pada fasilitas sekolah, pusat perbelanjaan, dan pertokoan. Tren pembelian properti sekunder meningkat karena pasokan properti primer yang rendah, sementara harga awal proyek-proyek primer tinggi.

Survei psikologi konsumen pada paruh kedua tahun 2024 juga menunjukkan bahwa pembeli memprioritaskan pencarian informasi di situs berita utama dan situs web resmi investor. Saat mempertimbangkan investor, mereka paling memperhatikan potensi finansial, dan legalitas menjadi faktor utama dalam memilih proyek. Saat mencari broker properti untuk mendukung transaksi, pembeli paling mementingkan keahlian, pengalaman, dan sikap, diikuti oleh biaya broker.

Real estate masih menjadi pemimpin dalam imbal hasil di antara saluran investasi

Data pasar properti untuk 6 bulan pertama tahun 2024 dari Batdongsan.com.vn menunjukkan bahwa sebagian besar kanal investasi telah mencatat tanda-tanda positif dibandingkan tahun 2023. Di antaranya, properti masih menjadi kanal dengan imbal hasil investasi tertinggi. Per Juni 2024, harga jual rata-rata properti meningkat sebesar 24% dibandingkan awal tahun 2023. Sementara itu, VNIndex, yang mencerminkan fluktuasi harga saham, meningkat sebesar 19%, harga emas SJC meningkat sebesar 17%, dan nilai tukar USD meningkat sebesar 8%.

Sebagai salah satu wilayah dengan kenaikan harga tertinggi, Hanoi mencatat kenaikan harga rumah pribadi sebesar 32% dibandingkan awal tahun 2023, kenaikan harga apartemen sebesar 31%, dan kenaikan harga tanah, vila, dan rumah bandar sebesar 10-19%. Sementara itu, harga properti di Kota Ho Chi Minh hampir tidak berubah selama satu setengah tahun terakhir, kecuali apartemen yang naik tipis sebesar 6%, sementara tipe properti lainnya tetap stabil.

Dari sisi jenis properti yang beredar di pasaran, minat dan transaksi terhadap tanah dan rumah pribadi menunjukkan pemulihan yang cukup signifikan pada paruh pertama tahun 2024. Minat terhadap rumah pribadi meningkat sebesar 87%, sementara minat terhadap tanah meningkat sebesar 60% dibandingkan kuartal pertama tahun 2021. Namun, hal ini hanya merupakan peningkatan lokal di beberapa wilayah, terutama di provinsi-provinsi utara.

Real estate masih menjadi saluran investasi yang paling efektif.

Di beberapa provinsi di utara saja, seperti Hung Yen , minat terhadap tanah meningkat sebesar 194%, dan rumah pribadi meningkat sebesar 70%. Hanoi juga mengalami peningkatan minat terhadap tanah sebesar 75% dan 48% terhadap rumah pribadi. Minat dan harga meningkat tajam terutama di wilayah pinggiran kota Hanoi berkat faktor perencanaan dan kegiatan lelang. Khususnya, pada paruh pertama tahun 2024, permintaan tanah di Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That, dan Quoc Oai mencatat peningkatan permintaan dari 48% menjadi 104%, yang menyebabkan peningkatan harga jual tanah di wilayah pinggiran kota ini dari 4% menjadi 24% dibandingkan dengan paruh kedua tahun 2023.

Selain itu, apartemen merupakan jenis pasar properti yang paling dinamis, terutama di pasar Hanoi. Riset yang dilakukan oleh unit ini menunjukkan bahwa permintaan apartemen di Hanoi mencapai puncaknya pada Maret 2024, naik hampir 60% dibandingkan akhir tahun 2023. Saat ini, meskipun minat terhadap apartemen telah "menurun", harganya tidak turun. Harga jual apartemen di Hanoi pada Mei 2024 setara dengan harga di Kota Ho Chi Minh, mencapai 50 juta VND/m2. Di saat yang sama, apartemen masih menjadi jenis properti dengan likuiditas terbaik di pasar, dengan 48% broker yang berpartisipasi dalam survei Batdongsan.com.vn menyatakan bahwa apartemen sedang berada dalam periode pertumbuhan yang kuat.

Bapak Dinh Minh Tuan, Direktur Regional Selatan Batdongsan.com.vn, berkomentar bahwa saat ini belum ada tanda-tanda "gelembung" di sektor apartemen karena faktor-faktor yang menciptakan situasi ini adalah permintaan yang terlalu tinggi, permintaan investasi yang lebih besar daripada permintaan riil; harga yang terdorong lebih tinggi dibandingkan kondisi ekonomi dan kondisi lainnya; dan kebijakan moneter yang longgar menciptakan kondisi yang mendorong pengendalian modal di pasar.

Apartemen adalah jenis pasar yang paling dinamis, terutama di Hanoi.

Data dari Batdongsan.com.vn menunjukkan bahwa dibandingkan dengan kota-kota lain di dunia, selisih harga apartemen dengan PDB Vietnam masih belum terlalu tinggi. Diperkirakan untuk membeli apartemen seluas 50m² di Bangkok (Thailand), orang perlu menghabiskan lebih dari 47 tahun pendapatan, di Manila (Filipina) lebih dari 56 tahun, dan di Kuala Lumpur (Malaysia) hampir 17 tahun. Sementara itu, di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, orang perlu menghabiskan sekitar 14-15 tahun pendapatan untuk membeli apartemen dengan ukuran yang sama.

Laju pertumbuhan penduduk di dua kota besar menunjukkan bahwa permintaan riil apartemen masih sangat tinggi. Proyeksi total permintaan perumahan pada periode 2021-2030 di Hanoi adalah 89 juta meter persegi luas lantai, sementara di Kota Ho Chi Minh adalah 107,5 juta meter persegi luas lantai. Meskipun permintaan tinggi, harga apartemen di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh saat ini tidak terlalu tinggi dibandingkan dengan kota-kota lain di dunia. Sementara itu, suku bunga pembelian rumah diperkirakan tidak akan rendah karena suku bunga deposito baru saja disesuaikan untuk naik. Oleh karena itu, tidak ada fenomena "gelembung" di apartemen. Faktanya, pasokan yang terbatas dan harga pembukaan yang tinggi telah menyebabkan pertumbuhan yang kuat baru-baru ini,” jelas Bapak Dinh Minh Tuan.

Tran Thi My Nhat

Source: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html