Real estate Vietnam mempunyai potensi tetapi prosedur administratif bagaikan jaring langit dan bumi.

Tumpang tindih antara undang-undang yang ada

Dalam diskusi dalam rangka Forum "Pembangunan Berkelanjutan Pasar Properti dan Pemberian Sertifikat Proyek Layak Huni 2023", Dr. Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Pialang Properti Vietnam (VARS), menyampaikan bahwa saat ini, pasar properti sedang menghadapi kekurangan perumahan sosial dan perumahan komersial berbiaya rendah.

Disamping permasalahan minimnya penyediaan rumah murah, masih terdapat pula permasalahan seperti belum optimalnya mekanisme dan penetapan banyaknya lokasi, sehingga mengakibatkan banyak proyek belum terselesaikan, pelaku usaha properti masih banyak yang menghadapi kendala.

Dengan demikian, meskipun permintaan pasar sangat baik, masih terjadi penurunan transaksi properti, tercatat penurunan lebih dari 90% karena investor menghadapi masalah "mengubur" modal dan harus mengatasi tantangan keuangan.

Dr. Nguyen Van Dinh - Ketua Asosiasi Pialang Real Estat Vietnam.

Dalam konteks itu, Ketua VARS menyampaikan, upaya Pemerintah dan kementerian terkait dalam mengeluarkan berbagai kebijakan untuk menghilangkan kesulitan di pasar properti telah memberikan dampak positif bagi pasar.

Menurut Bapak Dinh, pada kuartal pertama tahun 2023, terdapat hampir 3.000 transaksi properti yang berhasil, dan pada kuartal kedua tahun 2023, jumlah ini meningkat sebesar 30%. Hingga saat ini, kepercayaan investor secara bertahap telah pulih, banyak proyek baru mulai dijual di pasar, yang menyebabkan peningkatan jumlah transaksi properti.

Namun, pakar menilai bahwa peningkatan pasokan perumahan baru dan stabilitas psikologi pembeli masih berlangsung lambat, sehingga membutuhkan banyak waktu untuk menyelesaikan proyek-proyek baru. Di saat yang sama, meskipun psikologi investor secara bertahap mulai stabil, mereka masih cukup berhati-hati, terutama mereka yang menghadapi tekanan finansial dari investasi sebelumnya.

Mengenai alasan kesulitan saat ini di pasar real estat, Tn. Nguyen Quoc Hiep - Ketua Asosiasi Kontraktor Konstruksi Vietnam (VACC) mengatakan bahwa masalah terbesar yang dihadapi pasar real estat adalah aspek hukum.

Bapak Hiep menjelaskan bahwa saat ini, sektor properti sendiri memiliki 12 undang-undang yang secara langsung memengaruhinya, dan jika diperluas untuk memengaruhi secara tidak langsung, terdapat hingga 20 undang-undang seperti Undang-Undang Perencanaan, Undang-Undang Pencegahan dan Penanggulangan Kebakaran, dan sebagainya. Oleh karena itu, untuk mengatasi kesulitan pasar, diperlukan solusi yang sinkron dan mendasar untuk mengurai undang-undang tersebut.

"Secara khusus, menurut peraturan negara, kementerian bertanggung jawab untuk membuat undang-undang di bawah tanggung jawabnya, tetapi tidak ada mekanisme yang terpadu antar kementerian. Oleh karena itu, meskipun proses implementasinya sangat baik, proses pembuatan undang-undang masih tumpang tindih," ujar Bapak Hiep.

Bapak Nguyen Quoc Hiep - Ketua Asosiasi Kontraktor Konstruksi Vietnam.

Selain itu, menurut Bapak Hiep, penerimaan masukan selama proses penyusunan Undang-Undang masih terbatas. Sebagai contoh praktis, Ketua VACC mengatakan bahwa Undang-Undang Lelang yang baru disahkan masih menunjukkan beberapa kekurangan. Ke depannya, Asosiasi akan memberikan rekomendasi kepada badan pengelola.

"Bisnis menginginkan hukum yang berumur panjang, bukan yang berjangka pendek seperti sekarang. Apalagi jika hukumnya salah tetapi butuh 10 tahun untuk diubah, bisnis tidak akan memiliki koridor hukum untuk menjalankan kegiatan bisnis," kata Bapak Hiep.

Oleh karena itu, Bapak Hiep menyoroti empat isu dalam undang-undang yang memerlukan perhatian khusus dari Pemerintah: pembebasan lahan; perencanaan, penilaian lahan, dan alih fungsi lahan. Bapak Hiep mengatakan bahwa undang-undang tersebut hanya perlu berfokus pada isu-isu yang disebutkan di atas untuk menyelesaikan masalah pasar.

Berbagi kisahnya sendiri, Bapak Hiep mengatakan bahwa ia telah mengembangkan proyek tersebut selama 12 tahun, tetapi masih belum dapat menyelesaikan pekerjaan pembersihan lahan. Penundaan yang berkepanjangan memaksanya untuk terus-menerus mendatangi para pemimpin provinsi untuk bekerja. Saking seringnya ia pergi bekerja, Bapak Hiep menerima ucapan "Saya malu ketika melihat Anda" dari pemerintah daerah, tetapi mekanisme pembersihan lahan masih belum ditangani oleh siapa pun.

Pasar real estat Vietnam saat ini mengalami ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan (Foto: Huu Thang).

Selain itu, permasalahan prosedur administratif juga menjadi salah satu permasalahan yang menurut Ketua VACC menjadi inti permasalahan yang menyebabkan kesulitan bagi dunia usaha saat ini. Rencana Kementerian Konstruksi untuk menangani penyederhanaan prosedur administratif dan beberapa kebijakan terkait sangat praktis.

Bapak Hiep menegaskan: "Properti Vietnam memiliki potensi besar, tetapi prosedur administratif bagaikan jaring pengaman. Perdana Menteri telah memberikan instruksi untuk mengurangi dan menyederhanakan prosedur administratif, tetapi proses pemrosesan prosedur administratif saat ini masih panjang, dan diperlukan revolusi... Jika ini dapat dilakukan, ini juga akan menjadi salah satu solusi praktis untuk mendukung bisnis dan memajukan pasar properti saat ini."

Ketidakseimbangan penawaran dan permintaan

Berbagi lebih lanjut mengenai isu sumber modal bagi pelaku usaha properti, Dr. Le Xuan Nghia - Anggota Dewan Penasihat Kebijakan Keuangan dan Moneter Nasional menyampaikan bahwa krisis pasar properti memang sudah diprediksi para ahli sebelumnya, namun tidak dapat dihindari.

Menurut pakar, real estat merupakan komoditas penting jangka panjang, sehingga ketika pasokan dan permintaan tidak seimbang, krisis akan terjadi. Namun, krisis sebelumnya adalah kelebihan pasokan, sementara krisis kali ini adalah krisis kekurangan pasokan. Selain itu, bisnis menghadapi kekurangan modal yang serius, tidak dapat membuka lebih banyak proyek, dan pasar telah "membeku".

"Kami mengamati apakah kepercayaan pasar pulih ketika perusahaan dan bisnis real estat menerbitkan obligasi. Baru-baru ini, perusahaan real estat terbesar di negara ini menerbitkan obligasi tanpa utang bank yang belum dibayar. Kami sangat menantikannya, tetapi hasilnya menunjukkan bahwa pasar hanya "merayap" dan "dengan hati-hati" pulih sekitar 30% dibandingkan ekspektasi," kata Dr. Le Xuan Nghia.

Menurut pakar tersebut, perekonomian secara keseluruhan saat ini stagnan, dan likuiditas menghadapi kesulitan serius di banyak industri, bukan hanya properti. Dengan komentar ini, Bapak Nghia yakin bahwa pasar properti mungkin akan mengalami kesulitan hingga kuartal kedua dan ketiga tahun depan.

"Kita belum memasuki 'pusat badai', kita belum meningkatkan pasokan perumahan murah, jadi kita belum menyelesaikan masalah. Bagaimana bisnis bisa memasuki perumahan murah "dengan bebas". Pemerintah perlu mengatur kerangka harga untuk perumahan murah seperti di Tiongkok, agar tidak menghambat investor perumahan murah. Kita belum menciptakan harga perumahan real estat yang stabil, jadi kita belum menyelesaikan krisis pasar," ujar pakar tersebut .

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/bds-viet-nam-tiem-nang-nhung-thu-tuc-hanh-chinh-nhu-thien-la-dia-vong-a627690.html