Investor menunggu mekanismenya berubah?

“Berlari-lari” untuk menyelesaikan Proyek pembangunan setidaknya 1 juta unit apartemen perumahan sosial

Baru-baru ini, Pemerintah telah menyetujui Proyek untuk membangun setidaknya 1 juta apartemen perumahan sosial untuk masyarakat berpenghasilan rendah dan pekerja kawasan industri dalam periode 2021-2030.

Proyek ini dibagi menjadi dua tahap. Tahap 1 dari tahun 2021 hingga 2025 akan menyelesaikan sekitar 428.000 unit. Sementara itu, tahap 2 dari tahun 2025 hingga 2030 menargetkan penyelesaian sekitar 634.200 unit rumah susun.

Investor mengizinkan perubahan mode gambar 1.

Namun, laporan Kementerian Konstruksi menunjukkan bahwa dari tahun 2021 hingga pertengahan Mei 2023, negara ini telah menyelesaikan 41 proyek perumahan sosial di wilayah perkotaan, dengan perkiraan serah terima lebih dari 19.500 unit apartemen. Diperkirakan hingga tahun 2025, akhir fase 1 Proyek, akan ada sekitar 294 proyek yang telah selesai, dengan hampir 288.500 unit apartemen yang telah diserahterimakan.

Jika proyek-proyek ini selesai sesuai jadwal, pada tahap 1 Proyek, total pasokan perumahan sosial akan mencapai sekitar 308.000 unit apartemen, setara dengan 30,8%. Jumlah ini tidak memenuhi anggaran belanja Pemerintah pada tahap 1.

Dengan demikian, pada tahap 2, dari tahun 2015 hingga 2030, pemerintah daerah harus "bergegas" untuk melaksanakan sisa 69,2% unit apartemen, yang setara dengan 692.000 unit apartemen. Belum lagi kasus-kasus proyek yang terlambat, sengaja tidak melaksanakan proyek sesuai peraturan, sehingga semakin mempersulit pelaksanaan tugas-tugas dalam Proyek.

Banyaknya permasalahan dalam pembangunan perumahan sosial di perkotaan

Menurut penjelasan Kementerian Konstruksi, terdapat banyak kesulitan dan tantangan dalam melaksanakan Proyek ini, seperti keterbatasan sumber modal; dana tanah belum tersusun; mekanisme dan kebijakan untuk mendorong pembangunan perumahan sosial belum begitu menarik,...

Namun, terdapat beberapa kendala dalam Peraturan Pemerintah Nomor 49 Tahun 2021 yang terkait dengan kewajiban investor yang membangun perumahan komersial dan kawasan perkotaan untuk mengalokasikan dana sebesar 20% dari dana tanah guna melakukan investasi pembangunan perumahan sosial.

Secara spesifik, Peraturan 49 menetapkan bahwa proyek perumahan komersial di kawasan perkotaan khusus dengan luas lahan 2 hektar atau lebih wajib mengalokasikan 20% dari total dana lahannya untuk pembangunan perumahan sosial. Untuk kawasan perkotaan yang lebih kecil, proyek kawasan perkotaan dengan luas lahan lebih dari 5 hektar wajib menerapkan ketentuan ini.

Menurut Komite Rakyat Hanoi , kota ini saat ini memiliki banyak proyek perumahan komersial dengan luas lebih dari 2 hektar di daerah pinggiran kota, di daerah terpencil seperti Ba Vi, Ung Hoa, My Duc,... Oleh karena itu, pengembangan perumahan sosial di lebih dari 20% dana tanah dalam proyek-proyek ini tidaklah tepat.

Selain itu, proyek perumahan komersial dengan skala lebih dari 2 hektar tetapi dengan luas lahan pembangunan perumahan kecil, menurut ketentuan, tetap harus mencadangkan 20% dari total luas lahan perumahan yang diinvestasikan dalam pembangunan infrastruktur teknis untuk membangun perumahan sosial.

Oleh karena itu, pengaturan dana tanah untuk pembangunan perumahan sosial dalam proyek ini tidak tepat dan terfragmentasi. Namun, sesuai peraturan, wajib dilaporkan kepada Perdana Menteri mengenai kegagalan pengaturan dana tanah untuk pembangunan perumahan sosial dalam proyek-proyek ini.

Sementara itu, menurut Komite Rakyat Provinsi Dong Nai, terdapat kasus di mana seorang investor telah menyelesaikan proyek perumahan komersial (proyek tingkat I), dan kini investor tersebut ingin melanjutkan investasi di perumahan sosial dengan dana 20% lahan dari proyek perumahan komersial tersebut (proyek tingkat II). Namun, investor tersebut tidak diperbolehkan memisahkan dana 20% lahan tersebut ke dalam proyek perumahan sosial yang berdiri sendiri, melainkan harus menyesuaikan kebijakan investasi dan memperpanjang progresnya.

Namun, dalam banyak kasus, pertimbangan untuk mengizinkan perpanjangan kemajuan proyek tingkat I tidak dapat dilaksanakan karena beberapa proyek tingkat I telah habis masa investasinya lebih dari 24 bulan.

Lambatnya pelaksanaan pembangunan perumahan sosial di lebih dari 20% lahan yang tersedia di wilayah perkotaan

Saat ini, banyak investor sengaja menunda pembangunan perumahan sosial di lebih dari 20% lahan perkotaan, dengan tujuan menunggu perubahan mekanisme dan "menghindari" regulasi. Terutama di kawasan perkotaan khusus seperti Hanoi atau Kota Ho Chi Minh, yang harga tanahnya sangat tinggi, hanya sedikit investor yang mematuhi regulasi ini.

Sebelumnya, pada akhir tahun 2022, Kementerian Konstruksi mengusulkan penghapusan peraturan yang mewajibkan investor yang membangun perumahan komersial dan kawasan perkotaan untuk mengalokasikan 20% dana lahan untuk investasi pembangunan perumahan sosial. Sebagai gantinya, Kementerian Konstruksi meminta penambahan peraturan yang menyatakan bahwa alokasi dana lahan untuk pembangunan perumahan sosial merupakan tanggung jawab Komite Rakyat provinsi.

Berbicara kepada wartawan Surat Kabar Jurnalis & Opini Publik, Bapak Nguyen Trung Tuan, seorang pakar real estat, mengatakan: Akibat usulan ini, muncul fenomena investor yang sengaja "menunda" untuk menunggu perubahan kebijakan.

"Di kawasan perkotaan khusus, 20% dari dana lahan seluas 2 hektar sangat berharga. Oleh karena itu, bagi sebagian investor, membangun perumahan sosial di lahan ini merupakan pemborosan. Karena proyek perumahan sosial memiliki keuntungan yang terbatas. Sementara itu, ketika mekanismenya berubah dan peraturan ini dihapus, mereka dapat membangun proyek perumahan komersial lainnya dengan keuntungan yang lebih tinggi," ujar Bapak Tuan.

Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh juga berpendapat serupa, dengan menyatakan: "Di kota ini, terdapat banyak proyek perumahan perkotaan dan komersial dengan dana lahan yang besar, lebih dari 2 hektar, bahkan lebih dari 10 hektar. Proyek-proyek ini telah mengalokasikan 20% dana lahan untuk pembangunan perumahan sosial, tetapi investor proyek lambat dalam melaksanakan kompensasi dan pembersihan lahan atau belum berinvestasi dalam pembangunan infrastruktur teknis, sehingga mereka belum berinvestasi dalam pembangunan perumahan sosial."

Menghadapi situasi ini, Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh akan meninjau dan menerapkan secara ketat peraturan tentang pencadangan 20% dana lahan perumahan yang diinvestasikan dalam infrastruktur teknis di proyek perumahan komersial dan kawasan perkotaan untuk berinvestasi dalam pengembangan perumahan sosial sesuai dengan undang-undang perumahan.

Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh akan memperkuat inspeksi, pemeriksaan, pengawasan, dan penanganan pelanggaran hukum dalam pengembangan perumahan sosial dan perumahan pekerja di wilayah tersebut, termasuk alokasi dana lahan perumahan sosial dalam proyek perumahan komersial dan wilayah perkotaan.

Pada saat yang sama, mendesak investor proyek perumahan komersial dan kawasan perkotaan untuk berinvestasi dalam membangun perumahan sosial di 20% dana tanah proyek tersebut sesuai dengan jadwal yang disetujui.

"Jika Investor tidak melaksanakan, Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh akan mempertimbangkan untuk mengambil kembali 20% dana tanah untuk dipilih dan dialihkan kepada Investor lain," tegas pemimpin kota tersebut.

Bapak Nguyen Thanh Nghi - Menteri Konstruksi baru-baru ini juga angkat bicara untuk meminta agar bisnis real estat dan korporasi besar, selain mengembangkan proyek perkotaan dan perumahan, perlu lebih memperhatikan investasi dalam pengembangan perumahan sosial bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan pekerja kawasan industri di berbagai daerah untuk memastikan jaminan sosial dan mencapai tujuan yang ditetapkan dalam Proyek.

Selain itu, Kementerian Konstruksi meminta agar perusahaan secara tegas melaksanakan tanggung jawabnya untuk berinvestasi dalam perumahan sosial pada 20% dana tanah di proyek perumahan komersial dan wilayah perkotaan yang diinvestasikan oleh perusahaan.

Kedepannya, Kementerian PUPR dan Pemerintah Daerah akan memperkuat pengawasan, pemeriksaan, pengujian, dan penanganan pelanggaran peraturan perundang-undangan di bidang pembangunan perumahan sosial dan perumahan pekerja di wilayah tersebut.

Khususnya, akan meninjau dan menerapkan secara ketat peraturan tentang pencadangan 20% dana tanah perumahan yang diinvestasikan dalam infrastruktur teknis pada proyek perumahan komersial dan kawasan perkotaan untuk investasi dalam pengembangan perumahan sosial sesuai dengan undang-undang tentang perumahan.

"Meminta investor proyek perumahan komersial untuk berinvestasi membangun perumahan sosial di atas lahan dana ini sesuai jadwal yang telah disetujui," tegas Menteri Konstruksi.

Banyaknya permasalahan dalam pembangunan perumahan sosial di perkotaan

Lambatnya pelaksanaan pembangunan perumahan sosial di lebih dari 20% lahan yang tersedia di wilayah perkotaan

Komentar (0)