Apartemen di Hanoi tidak lagi langka, tetapi mengapa harga jualnya masih sangat tinggi?

(Dan Tri) - Menurut para ahli, biaya pajak bumi dan bangunan, investasi, dll. saat ini semakin meningkat, sehingga harga apartemen sulit turun. Di saat yang sama, investor mengharapkan keuntungan yang lebih tinggi karena tingginya biaya investasi.

Harga apartemen terus meningkat

Menurut data dari unit riset pasar, dalam 9 bulan terakhir saja, total pasokan apartemen baru di Hanoi mencapai lebih dari 19.000 unit, melampaui total pasokan sepanjang tahun 2023. Dengan pasokan yang melimpah ini, tahun ini dapat mengakhiri siklus kelangkaan pasokan perumahan di Hanoi selama 4 tahun terakhir. Diperkirakan tahun ini, seluruh negeri akan memiliki pasokan hampir 30.000 apartemen.

Meskipun pasokan apartemen meningkat, harga jual di Hanoi terus mencatat tren kenaikan, baik di pasar primer maupun sekunder. Di pasar primer, harga jual rata-rata mencapai 64 juta VND/m2 (belum termasuk PPN dan biaya pemeliharaan), 3% lebih rendah dibandingkan di Kota Ho Chi Minh.

Di pasar sekunder, harga jual rata-rata terus meningkat dari kuartal sebelumnya, mencapai VND46 juta/m² (tidak termasuk PPN dan biaya pemeliharaan), naik 5,5% secara kuartalan dan hampir 26% secara tahunan. Kenaikan harga jual sekunder belum menunjukkan tanda-tanda akan berhenti dan saat ini hanya terpaut sekitar VND2 juta/m² dari harga apartemen sekunder di Kota Ho Chi Minh.

Banyak apartemen yang harga jualnya naik ratusan juta dong hanya setelah satu bulan (Ilustrasi: Duong Tam).

Menurut survei oleh wartawan Dan Tri , selama sebulan terakhir, harga apartemen di Hanoi terus meningkat dan tidak menunjukkan tanda-tanda akan menurun.

Secara spesifik, sebuah rumah seluas 64 m2 dengan 2 kamar tidur di proyek Vinhomes Smart City pada pertengahan September diiklankan untuk dijual dengan harga sekitar 4,2 miliar VND. Hingga saat ini, rumah yang sama diiklankan untuk dijual dengan harga berkisar antara 4,5 miliar VND hingga 4,7 miliar VND.

Atau di proyek Thang Long Nomor Satu, sebuah apartemen seluas 87 m2 dengan 2 kamar tidur diiklankan untuk dijual pada akhir September seharga 5,7 miliar VND. Namun, harga apartemen ini kini telah naik menjadi 6 miliar VND.

Karena membutuhkan rumah, Bapak Nguyen Van Ngu (dari Nam Dinh ) mengatakan bahwa selama 3 bulan terakhir, keluarganya terus-menerus mencari apartemen di distrik Nam Tu Liem dan Ha Dong. Dengan anggaran sekitar 3 miliar VND, Bapak Ngu berencana membeli apartemen seluas sekitar 65-70 m2, yang dirancang dengan 2 kamar tidur.

"Semakin saya perhatikan, semakin tinggi harga yang ditawarkan pemiliknya. Misalnya, sebuah rumah seluas 68 meter persegi di My Dinh (Nam Tu Liem, Hanoi) diiklankan untuk dijual pada bulan Agustus dengan harga sekitar 3,3 miliar VND. Pemiliknya menawarkan rumah yang sama dengan harga 3,7 miliar VND," ujarnya.

Mengapa harga apartemen sulit turun?

Pakar real estat Tran Quang Trung mengatakan bahwa banyak orang masih menunggu harga apartemen turun, tetapi penantian ini tampaknya mustahil. Pasalnya, semua faktor input perusahaan pengembang proyek seperti biaya pajak tanah sesuai daftar harga baru, biaya konstruksi, investasi dalam desain produk, semuanya meningkat secara signifikan.

Dalam konteks dana lahan yang semakin langka, untuk memiliki lokasi yang indah, terutama di pusat kota, bisnis harus mengeluarkan biaya yang besar. Ketika harga tanah tinggi, investor yang membangun produk populer pasti akan merugi. Dengan lokasi yang indah, pengembang proyek harus membuat produk yang sesuai dengan lokasi tersebut, sehingga tidak ada harga yang murah.

Sebuah proyek apartemen di Hanoi (Foto: Duong Tam).

Ibu Nguyen Hoai An, Direktur Senior CBRE Vietnam, mengatakan bahwa sebagian besar proyek yang baru diluncurkan berlokasi di kawasan perkotaan yang sudah ada dengan harga tinggi. Selain itu, tingginya harga jual sebagian disebabkan oleh tingginya permintaan investasi, dan arus kas masih mengalir ke produk-produk yang memenuhi kebutuhan perumahan riil di pusat kota. Oleh karena itu, likuiditas pasar masih terjaga positif.

Saat meluncurkan produk baru, investor akan memperhitungkan korelasi harga jual dengan area secara cermat, sehingga harga bangunan baru kemungkinan besar tidak akan lebih rendah daripada fase sebelumnya atau proyek-proyek di sekitarnya. Hal ini untuk memastikan keuntungan yang diharapkan investor di tengah meningkatnya biaya material.

Menurut Dr. Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Realtor Vietnam (VARS), pasokan apartemen di Hanoi telah meningkat belakangan ini, tetapi masih belum dapat memenuhi kebutuhan masyarakat. Selain itu, sebagian besar pasokan baru masih dibangun dengan standar tinggi dan biaya investasi serta biaya lahan yang tinggi.

Dengan tingginya biaya investasi saat ini, investor juga mengharapkan keuntungan yang lebih tinggi daripada sebelumnya. Oleh karena itu, harga apartemen primer sangat sulit diturunkan. Tingginya harga apartemen di pasar primer telah menyebabkan kenaikan harga yang tiba-tiba di pasar sekunder.

Menjelaskan alasan mengapa pasokan real estat meningkat tetapi harga tidak turun, pada konferensi pers Kementerian Konstruksi baru-baru ini, Tn. Vuong Duy Dung - Wakil Direktur Departemen Perumahan dan Manajemen Pasar Real Estat (Kementerian Konstruksi) - mengatakan bahwa pasokan real estat hanya salah satu alasan kenaikan harga real estat di beberapa daerah dan lokasi akhir-akhir ini.

Menurutnya, kenaikan harga properti sebagian disebabkan oleh fluktuasi biaya lahan terkini serta dampak penerapan metode perhitungan dan daftar harga lahan baru. Selain itu, terdapat fenomena banyak investor yang membentuk asosiasi dan kelompok untuk berpartisipasi dalam lelang; membayar harga lahan berkali-kali lipat lebih tinggi dari harga awal, dan kemudian mungkin "meninggalkan deposit" setelah memenangkan lelang lahan dengan tujuan menetapkan harga virtual di area tersebut demi mendapatkan keuntungan...

"Lelang hak guna lahan dengan harga pemenang berkali-kali lipat lebih tinggi dari harga awal akan berdampak pada kenaikan harga lahan, harga properti, dan harga rumah di wilayah sekitarnya. Di saat yang sama, hal ini juga meningkatkan biaya pelaksanaan proyek perumahan, yang akan menyulitkan pelaku usaha, mengurangi pasokan, dan berdampak negatif pada pasar properti," ujarnya.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-o-ha-noi-bot-khan-hiem-nhung-gia-rao-ban-van-cao-chot-vot-do-dau-20241024155319977.htm