Keputusan untuk melakukan uji coba perluasan lahan untuk perumahan komersial di seluruh negeri; Harapan akan pemulihan kemampuan pengembang properti untuk membayar; Hanoi akan memiliki gedung opera mutakhir, seluas lebih dari 25.000 meter persegi.
Lelang tanah di Soc Son menerima penawaran sebesar 30 miliar VND/m2; Kementerian Keuangan mengusulkan pengenaan pajak atas jual beli rumah dan tanah berdasarkan lamanya kepemilikan.
Keputusan untuk melakukan uji coba perluasan lahan untuk perumahan komersial di seluruh negeri; Harapan akan pemulihan kemampuan pengembang properti untuk membayar; Hanoi akan memiliki gedung opera mutakhir, seluas lebih dari 25.000 meter persegi.
Berikut adalah sorotan berita properti minggu ini.
Keputusan untuk melakukan uji coba perluasan lahan untuk perumahan komersial di seluruh negeri.
Pada sore hari tanggal 30 November, Majelis Nasional mengesahkan Resolusi tentang uji coba implementasi proyek perumahan komersial melalui perjanjian hak penggunaan lahan atau hak penggunaan lahan yang sudah ada, dengan 415 dari 460 delegasi yang hadir memberikan suara mendukung, 19 menentang, dan 26 abstain.
 |
| Majelis Nasional memberikan suara untuk mengesahkan resolusi tersebut. |
Resolusi ini menetapkan pelaksanaan percontohan proyek perumahan komersial melalui perjanjian penerimaan hak penggunaan lahan atau kepemilikan hak penggunaan lahan (proyek percontohan) secara nasional dalam kasus-kasus berikut: proyek-proyek organisasi bisnis properti yang menerima hak penggunaan lahan; proyek-proyek organisasi bisnis properti yang memiliki hak penggunaan lahan; proyek-proyek organisasi bisnis properti yang memiliki hak penggunaan lahan dan menerima hak penggunaan lahan.
Kasus lain melibatkan proyek pengembangan real estat yang didirikan oleh organisasi yang saat ini menggunakan lahan tersebut untuk melaksanakan proyek perumahan komersial di lahan yang sebelumnya ditempati oleh fasilitas produksi atau bisnis yang harus direlokasi karena pencemaran lingkungan, atau fasilitas yang harus direlokasi sesuai dengan pembangunan atau perencanaan kota.
Proyek percontohan, menurut resolusi tersebut, harus memenuhi syarat-syarat berikut: cakupan area lahan dan bidang tanah untuk pelaksanaan proyek harus sesuai dengan perencanaan tata guna lahan atau perencanaan pembangunan tingkat kabupaten, serta perencanaan tata kota.
Cakupan lahan untuk proyek tersebut harus sesuai dengan program dan rencana pengembangan perumahan lokal yang telah disetujui.
Cakupan lahan dan bidang tanah untuk pelaksanaan proyek termasuk dalam daftar bidang tanah yang direncanakan untuk melaksanakan proyek percontohan yang telah disetujui oleh Dewan Rakyat Provinsi sesuai dengan ketentuan Keputusan ini.
Persetujuan tertulis dari Komite Rakyat provinsi mengenai kesepakatan hak penggunaan lahan untuk pelaksanaan proyek percontohan diperlukan dalam kasus-kasus yang diatur dalam Resolusi ini, dan juga merupakan syarat yang tercantum dalam Resolusi ini.
Organisasi bisnis properti harus memenuhi persyaratan yang ditetapkan oleh undang-undang tentang tanah, perumahan, bisnis properti, investasi, dan ketentuan hukum terkait lainnya.
Pemilihan proyek percontohan harus memenuhi kriteria berikut: dilaksanakan di daerah perkotaan atau daerah yang direncanakan untuk pengembangan perkotaan; total luas lahan permukiman dalam proyek percontohan (termasuk lahan permukiman yang ada dan lahan yang direncanakan untuk diubah tujuan penggunaannya menjadi lahan permukiman) tidak melebihi 30% dari luas lahan permukiman tambahan selama periode perencanaan (dibandingkan dengan status penggunaan lahan permukiman saat ini) sesuai dengan alokasi lahan dan rencana zonasi yang disetujui dalam perencanaan provinsi untuk periode 2021 - 2030; tidak termasuk dalam proyek yang ditentukan dalam Pasal 67 ayat 4 Undang-Undang Pertanahan;
Untuk kasus yang disebutkan dalam poin a, Klausul 1, Pasal 1 Resolusi, luas lahan untuk pelaksanaan proyek percontohan tidak boleh termasuk dalam daftar pekerjaan dan proyek yang memerlukan pemulihan lahan yang disetujui oleh Dewan Rakyat Provinsi sesuai dengan ketentuan Klausul 5, Pasal 72 Undang-Undang Pertanahan.
Untuk lahan pertahanan dan keamanan nasional yang telah direncanakan untuk dikeluarkan dari lahan pertahanan dan keamanan nasional dan memenuhi syarat yang diatur dalam Pasal 3 Ayat 2 Resolusi ini, tetapi belum diserahkan kepada pemerintah daerah untuk dikelola, prioritas akan diberikan kepada Kementerian Pertahanan Nasional dan Kementerian Keamanan Publik untuk menyelenggarakan proyek percontohan guna memprioritaskan penjualan, penyewaan, atau sewa-beli lahan tersebut kepada perwira dan prajurit angkatan bersenjata sesuai dengan hukum.
Resolusi ini mulai berlaku pada tanggal 1 April 2025 dan akan dilaksanakan selama lima tahun.
Kementerian Keuangan mengusulkan pengenaan pajak atas jual beli rumah dan tanah berdasarkan jangka waktu kepemilikan.
Baru-baru ini, Kementerian Keuangan mengajukan proposal kepada Pemerintah yang meminta pengembangan rancangan Undang-Undang tentang Pajak Penghasilan Pribadi (pengganti). Dalam proposal ini, Kementerian menyarankan untuk mengubah dan menambah peraturan mengenai penghasilan kena pajak individu dari pengalihan properti untuk memastikan konsistensi dengan Undang-Undang Pertanahan tahun 2024.
 |
| Usulan pajak Kementerian Keuangan secara langsung menargetkan spekulan properti. Foto: Thanh Vu |
Secara spesifik, dalam pengajuan tersebut, Kementerian Keuangan menyatakan bahwa kebijakan pajak penghasilan pribadi saat ini tidak membedakan berdasarkan lamanya waktu pihak yang mentransfer memiliki properti tersebut.
Sementara itu, beberapa negara di dunia telah menggunakan instrumen pajak untuk meningkatkan biaya spekulasi dan mengurangi daya tarik spekulasi properti dalam perekonomian, termasuk pajak penghasilan pribadi.
Perlu dicatat, beberapa negara juga menerapkan pajak atas keuntungan yang diperoleh dari transaksi properti berdasarkan frekuensi transaksi dan waktu yang dibutuhkan untuk membeli dan menjual properti tersebut. Semakin cepat proses ini terjadi, semakin tinggi tarif pajaknya; semakin lambat proses ini terjadi, semakin rendah tarif pajaknya.
Kementerian Keuangan mengutip Singapura sebagai contoh, di mana tanah yang dibeli dan dijual dikenakan pajak sebesar 100% dari selisih nilainya pada tahun pertama. Setelah dua tahun, tarif pajaknya menjadi 50%. Pada tahun ketiga, angkanya akan menjadi 25%.
Di Taiwan, transaksi properti yang dilakukan dalam 2 tahun pertama setelah pembelian dikenakan tarif pajak 45%. Jika dilakukan dalam 2-5 tahun, tarif pajaknya menjadi 35%. Dalam 5-10 tahun, tarifnya menjadi 20%, dan setelah 10 tahun menjadi 15%.
Menurut Kementerian Keuangan, untuk mencapai tingkat regulasi yang wajar dan menghindari spekulasi serta gelembung properti, Negara dapat mempertimbangkan untuk menerapkan pajak penghasilan pribadi dari transfer properti berdasarkan jangka waktu kepemilikan, seperti yang dipraktikkan di beberapa negara.
Mengenai tarif pajak spesifik, Kementerian Keuangan meyakini bahwa hal tersebut perlu dipelajari dan ditentukan secara tepat, mencerminkan kondisi pasar properti yang sebenarnya. Selain itu, penerapan kebijakan pajak penghasilan pribadi atas pengalihan properti berdasarkan jangka waktu kepemilikan perlu disinkronkan dengan proses penyempurnaan kebijakan terkait tanah dan perumahan.
Selain itu, sinkronisasi dan kesiapan infrastruktur teknologi informasi untuk pendaftaran tanah dan properti juga merupakan faktor penting yang menentukan keberhasilan kebijakan tersebut.
Ekspektasi terhadap pemulihan solvabilitas investor properti
Laporan industri real estat residensial berdasarkan 30 perusahaan real estat residensial teratas berdasarkan pendapatan, yang diumumkan secara luas oleh VIS Rating pada sore hari tanggal 28 November, menyatakan bahwa penjualan real estat di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh pada kuartal ketiga tahun 2024 meningkat sebesar 48% dibandingkan dengan kuartal sebelumnya, level tertinggi dalam 4 kuartal terakhir. Permintaan perumahan tetap kuat, tercermin dalam tingkat penyerapan yang tinggi dan pertumbuhan yang kuat dalam pinjaman perumahan sebesar 7%, dibandingkan dengan periode yang sama tahun lalu yang hanya sebesar 1%.
Ekspektasi kenaikan harga rumah, dikombinasikan dengan uang muka yang lebih rendah, akan terus mendorong permintaan yang kuat dari para pembeli rumah. Banyak pengembang seperti Vinhomes, Nam Long, Nha Khang Dien, An Gia, dan Nha Ba Ria – Vung Tau telah mencatat peningkatan penjualan, terutama di segmen kelas atas.
Namun, pendapatan dan keuntungan untuk sembilan bulan pertama tahun 2024 dari para pengembang yang masuk dalam daftar pantauan laporan tersebut menurun masing-masing sebesar 20% dan 43% dibandingkan dengan periode yang sama tahun lalu, karena penurunan volume serah terima akibat penjualan yang lemah pada tahun 2023. Oleh karena itu, diperkirakan lebih dari 60% pengembang tidak akan mencapai target keuntungan untuk keseluruhan tahun 2024.
Pada tahun 2025, VIS Rating memperkirakan para pengembang akan secara signifikan meningkatkan jumlah proyek baru, yang akan membantu meningkatkan penjualan dan arus kas mereka. Kapasitas pembayaran utang industri tetap lemah pada kuartal ketiga tahun 2024, tetapi tingkat leverage diperkirakan akan terkendali berkat peraturan baru, dan arus kas pengembang akan meningkat karena peningkatan penjualan.
 |
| Diperkirakan bahwa kemampuan investor properti untuk membayar utang akan mulai membaik dari level yang lemah pada tahun 2023-2024. Foto: VIS Rating |
Hingga kuartal ketiga tahun 2024, lebih dari separuh pengembang yang dipantau oleh VIS Rating memiliki profil leverage dan pembayaran utang yang lemah. Hal ini terutama disebabkan oleh leverage yang berlebihan untuk pengembangan proyek pada periode 2021-2023 dan persediaan proyek yang belum selesai serta persediaan yang belum terjual karena sentimen pasar memburuk sejak tahun 2023.
Namun, seiring dengan membaiknya penjualan, VIS Rating memperkirakan kemampuan pembayaran utang pengembang properti akan mulai membaik dari level yang lemah pada tahun 2023-2024.
Dengan prospek positif untuk penjualan proyek baru dan arus kas, rasio cakupan utang pengembang diperkirakan akan membaik secara bertahap. Regulasi baru yang dikeluarkan pada Juli 2024 akan membatasi penggunaan utang untuk proyek-proyek baru. Oleh karena itu, VIS Rating memperkirakan pertumbuhan utang akan terus melambat dari angka tertinggi 15%/tahun pada periode 2022-2023.
Hanoi akan memiliki gedung opera mutakhir yang membentang lebih dari 25.000 meter persegi.
Baru-baru ini, Wakil Ketua Komite Rakyat Hanoi, Duong Duc Tuan, menandatangani Keputusan No. 6132/QD-UBND yang menyetujui proyek perencanaan detail untuk area poros spasial pusat semenanjung Quang An, dengan skala 1/500.
Dengan demikian, total luas lahan yang direncanakan sekitar 44,1 hektar. Proyek ini akan mencakup taman budaya dan seni khusus, fasilitas keagamaan dan kepercayaan, area hiburan, serta layanan hotel dan komersial.
 |
| Pemandangan Gedung Opera yang baru. |
Yang perlu diperhatikan, semenanjung Quang An juga merupakan lokasi yang ditetapkan untuk pembangunan Gedung Opera baru kota ini. Ini akan menjadi karya seni modern berskala besar, yang mewakili citra Ibu Kota. Area teater akan dibangun di atas lahan seluas lebih dari 25.000 m2 dengan total luas lantai 42.000 m2.
Sebelumnya, dalam konferensi untuk mengumpulkan opini publik pada Juli 2022, Wakil Ketua Distrik Tay Ho saat itu, Bapak Nguyen Le Hoang, menegaskan bahwa teater tersebut tidak akan terlalu memengaruhi ruang permukaan air dan tidak akan terletak di dalam area permukaan air Danau Barat.
Selain itu, informasi lain yang menarik perhatian publik adalah identitas perancang proyek penting ini. Orang yang "dipilih dan dipercayakan dengan emas" adalah Bapak Renzo Piano, seorang arsitek terkenal asal Italia. Beliau adalah "pencipta" Bandara Internasional Kansai (Jepang) – bandara pertama yang dibangun di laut; Auditorium Parco della Musica (Italia) – salah satu proyek seni pertunjukan terbesar di Eropa…
Dalam desain Gedung Opera di Semenanjung Quang An, Bapak Renzo Piano mencetuskan ide struktur atap yang hanya setebal sekitar 200-600 mm. Struktur super tipis ini dicetuskan oleh sang arsitek 40 tahun yang lalu—pada masa ketika teknik konstruksi belum mampu memenuhi persyaratan khusus ini.
Gedung Opera Hanoi yang baru tidak hanya memiliki salah satu struktur atap paling unik di dunia, tetapi juga menggunakan banyak teknologi dan teknik desain canggih. Seluruh dinding auditorium utama dilengkapi dengan sistem panel akustik yang dapat dioperasikan secara mekanis.
Untuk setiap jenis pertunjukan yang berbeda, panel akustik akan dikontrol untuk menutup, membuka, naik, dan turun sesuai arah dan posisi yang relevan. Dari situ, akan dipastikan pantulan suara, penyerapan suara, dan waktu gema yang sesuai dengan kebutuhan setiap program seni.
Lelang tanah Soc Son: Membayar hingga 30 miliar VND/m2, lalu "terlalu takut, diminta untuk mundur"?
Menurut sumber dari Baodautu.vn , selama lelang 58 bidang tanah di komune Quang Tien, distrik Soc Son (Hanoi), banyak penawar, menyadari bahwa mereka tidak lagi memiliki peluang untuk memenangkan lelang bidang tanah yang diinginkan, menawarkan harga yang terlalu tinggi.
 |
| Penawaran pelanggan di ronde 6. Karena harga dinaikkan terlalu tinggi, peserta tersebut mengundurkan diri. |
Secara spesifik, pada putaran kelima lelang, beberapa penawar telah mengajukan penawaran untuk lahan yang melebihi 30 miliar VND/m2. Banyak lahan lain juga menerima penawaran yang sangat tinggi, berkisar antara 60 hingga 101 juta VND/m2. Namun, pada putaran keenam dan terakhir, mereka menarik penawaran mereka.
Pada akhirnya, hanya 22 dari 58 bidang tanah yang berhasil dilelang, dengan harga berkisar antara 32 hingga 50 juta VND/m2. Semua pihak yang "meneriakkan" harga tinggi pada putaran ke-5 meminta untuk berhenti menawar pada putaran ke-6.
 |
| Harga tersebut dibayarkan pada ronde ke-5. |
Saat berbicara dengan wartawan, sumber tersebut—yang juga merupakan peserta langsung dalam lelang—mengatakan bahwa harga tanah di sini rata-rata hanya 35-40 juta VND/m2. Kelompok dan asosiasi yang berpartisipasi dalam lelang ini sebenarnya tidak memahami pasar, sehingga mereka kehilangan kesempatan. Tindakan penawaran impulsif tersebut tidak hanya tidak menyelesaikan masalah, tetapi juga merusak citra lelang tanah, dan berdampak negatif pada pasar.
“Saya harap pihak berwenang akan meninjau lelang ini secara menyeluruh. Ini adalah tindakan yang disengaja dan terorganisir yang mengabaikan hukum,” kata orang yang marah itu.
Sebanyak 58 bidang tanah dilelang dengan harga awal 2,8 juta VND/m2. Ukuran bidang tanah berkisar antara 90 hingga 220 m2. Jumlah uang muka untuk setiap bidang tanah berkisar antara 44 hingga 111 juta VND. Lelang akan dilakukan melalui enam putaran pemungutan suara langsung yang wajib.
Sebelumnya, pada Maret 2024, lelang tanah di Hoai Duc dibatalkan karena adanya tanda-tanda pelanggaran. Sesuai dengan itu, pada putaran pertama lelang, 15 dari 33 bidang tanah ditawar hingga 100 - 180 juta VND/m2, dari harga awal hanya 57 - 62 juta VND/m2.
Kemudian pada putaran kedua, pelanggan yang membayar harga tertinggi tidak ikut lelang dan sengaja didiskualifikasi, sehingga menciptakan kondisi bagi orang yang membayar harga terendah pada putaran pertama untuk memenangkan lelang. Mengingat pelanggan tersebut menunjukkan tanda-tanda melanggar peraturan lelang properti, panitia penyelenggara menyegel semua dokumen pendaftaran lelang dan formulir penawaran untuk diserahkan kepada kepolisian guna penyelidikan dan penanganan sesuai dengan ketentuan hukum.
Provinsi Binh Dinh sedang mengadakan lelang untuk mencari investor bagi proyek perumahan senilai lebih dari 1,7 triliun VND.
Pusat Layanan Lelang Aset (di bawah Departemen Kehakiman Provinsi Binh Dinh) baru saja mengumumkan pelelangan hak penggunaan lahan untuk proyek perumahan, layanan, dan pendidikan di sebelah barat jalan Tay Son.
Dengan demikian, tanah yang dilelang tersebut merupakan milik Pusat Pelatihan Transportasi Binh Dinh dan area sekitarnya yang terletak di Kelurahan Quang Trung, Kota Quy Nhon. Luas tanah tersebut lebih dari 6,3 hektar, di mana luas tanah untuk pembangunan rumah-rumah di sekitarnya lebih dari 2,5 hektar; luas tanah untuk kegiatan komersial dan jasa lebih dari 0,4 hektar...
 |
| Perencanaan Proyek Kawasan Perumahan, Layanan, dan Pendidikan di Sebelah Barat Jalan Tay Son. |
Proyek ini mencakup 238 rumah teras (investor harus membangun kerangka dan menyelesaikan bagian luarnya, dengan tinggi maksimal 4 lantai); dan pembangunan gedung komersial dan jasa untuk pariwisata dan bisnis perkantoran (tinggi maksimal 5 lantai).
Selain itu, investor harus bertanggung jawab untuk berinvestasi dalam penyelesaian infrastruktur teknis lahan pendidikan dengan luas 0,4 hektar; membayar uang yang setara dengan nilai dana lahan yang diinvestasikan dalam pembangunan sistem infrastruktur teknis untuk membangun perumahan sosial (dana lahan dialokasikan sebesar 20%, sekitar 0,5 hektar untuk pengembangan perumahan sosial).
Menurut Pusat Layanan Lelang Aset, harga awal aset tersebut lebih dari 558 miliar VND, dengan kenaikan penawaran sebesar 5% (lebih dari 27,9 miliar VND). Lelang akan diadakan pada pukul 08.30 pada tanggal 21 Desember 2024, di Auditorium Pusat Layanan Lelang Aset, Jalan Phan Dinh Phung No. 37, Kota Quy Nhon, Provinsi Binh Dinh.
Biaya pelaksanaan proyek adalah 1.144 miliar VND (tidak termasuk biaya penggunaan lahan untuk memenangkan lelang hak penggunaan lahan). Kemajuan pelaksanaan proyek berada dalam jangka waktu 48 bulan sejak tanggal keputusan untuk mengakui hasil lelang atau menyetujui investor.
Thua Thien Hue melelang tanah "emas" seluas lebih dari 1.600 m2 untuk melaksanakan proyek komersial
Komite Rakyat Provinsi Thua Thien Hue menyatakan bahwa pada tanggal 7 Desember, Pusat Pengembangan Dana Tanah - Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup berkoordinasi dengan Perusahaan Lelang Saham Gabungan Quang Nam Finance and Price Limited akan menyelenggarakan lelang untuk menjual aset tanah, mengalihkan hak penggunaan tanah dalam bentuk sewa tanah untuk melaksanakan proyek investasi Kawasan Layanan Komersial di lahan nomor 47 Hai Ba Trung, Kota Hue.
Dengan demikian, lahan di 47 Hai Ba Trung memiliki luas 1.646,6 m2; dengan aset di atas lahan yang dilelang termasuk gedung perkantoran 3 lantai, gedung perkantoran 2 lantai, pos penjaga dengan luas bangunan 685 m2, luas lantai 1.628 m2. Dengan jangka waktu penggunaan lahan selama 50 tahun, terhitung sejak tanggal Keputusan Sewa Lahan dari Komite Rakyat Provinsi Thua Thien Hue, pembayaran akan dikumpulkan sekaligus untuk seluruh jangka waktu sewa.
Harga awal yang diharapkan untuk lelang lahan tersebut adalah 100,42 miliar VND. Dari jumlah tersebut, harga awal untuk hak penggunaan lahan adalah 93,47 miliar VND, dan harga awal untuk aset yang melekat pada lahan adalah 6,94 miliar VND. Dengan uang muka lebih dari 20 miliar VND, setiap kenaikan harga untuk hak penggunaan lahan adalah 1,8 miliar VND, dan untuk aset yang melekat pada lahan adalah 140 juta VND.
Menurut Komite Rakyat Provinsi Thua Thien Hue, setelah lelang, lahan tersebut akan diinvestasikan dalam proyek kawasan komersial dan jasa 9 lantai. Produk dan layanan yang disediakan oleh proyek ini adalah untuk menyediakan layanan komersial, jasa, pariwisata, hiburan, dan rekreasi yang penting.
Proyek ini memiliki total investasi lebih dari 233.047 miliar VND. Dari jumlah tersebut, kontribusi modal investor harus memastikan minimal 20% dari total modal investasi proyek. Kemajuan pelaksanaan proyek tidak boleh melebihi 36 bulan sejak tanggal alokasi lahan atau sewa lahan, di mana dimulainya konstruksi tidak boleh melebihi 12 bulan sejak tanggal alokasi lahan atau sewa lahan.
Komentar (0)