Berapa harga tanah yang diharapkan investor?

Likuiditas "membeku" karena kesulitan menyepakati harga

Menurut beberapa investor, likuiditas segmen ini belum membaik belakangan ini karena banyak orang menyadari bahwa pemilik lahan belum benar-benar terjerumus ke dalam "ketercekikan lahan". Terutama pada lahan-lahan yang terletak di lokasi yang indah, dengan potensi keuntungan tinggi dalam jangka menengah, dan pemilik lahan tidak berada di bawah tekanan finansial yang terlalu besar saat ini.

Bapak Pham Khai, seorang investor tanah kawakan di daerah-daerah sekitar Kota Ho Chi Minh seperti Long An , Dong Nai, Binh Phuoc, Ba Ria, dan Vung Tau, mengatakan bahwa selama ini ia dan beberapa temannya telah mencari kavling tanah dengan harga terjangkau. Namun, sebagian besar kavling tanah yang indah seringkali sulit untuk dilelang karena perbedaan harga.

"Para pemilik lahan masih mempertahankan harga yang cukup tinggi dibandingkan dengan taksiran kami. Beberapa orang bahkan menolak untuk menegosiasikan harga yang lebih rendah karena mereka merasa harga saat ini sudah sesuai. Khususnya, banyak pemilik lahan yang berpikir bahwa pasar akan segera pulih sehingga mereka hanya memangkas kerugian pada tingkat yang sangat kecil. Karena alasan tersebut, dalam 3 bulan terakhir, saya hanya berhasil membeli 1 bidang tanah lagi di Dat Do, Ba Ria - Vung Tau dengan harga lebih dari 1 miliar," ungkap Bapak Khai.

Investor ini juga mengatakan bahwa meskipun beberapa bidang tanah saat ini berada di bank, para pemilik tanah belum berhasil mengembalikan harga ke level yang "baik" menurut pendapat pribadi mereka. Banyak pemilik tanah bahkan telah menaikkan harga beberapa ratus juta lebih tinggi daripada valuasi bank dan beberapa perusahaan penilai lainnya.

Lahan proyek menjadi pilihan favorit banyak investor.

Fakta bahwa pemilik tanah menggunakan harga puncak tahun 2022 sebagai patokan untuk menetapkan pemotongan kerugian telah menyebabkan banyak orang yang ingin membeli untuk investasi tetapi tidak dapat mencapai kesepakatan. Bahkan pemotongan kerugian 50% bagi banyak orang yang berinvestasi untuk jangka panjang hanyalah pengurangan keuntungan.

Selain itu, dari sudut pandang penjual, beberapa orang memasuki pasar saat demam tanah, harga tanah dapat melonjak hingga beberapa ratus persen. Belum lagi biaya broker, biaya hukum, dan pinjaman berbunga untuk berinvestasi di properti. Oleh karena itu, setelah satu tahun, meskipun mereka setuju untuk menjual dengan harga asli, mereka tetap akan menderita kerugian besar hingga ratusan juta. Oleh karena itu, ketika dihadapkan dengan pelanggan yang "menekan harga", banyak pemilik tanah tidak menyetujui transaksi tersebut, menyebabkan likuiditas pasar tetap "membeku".

Selain itu, beberapa investor berkomentar bahwa saat ini, hanya lahan dan produk pertanian di provinsi-provinsi sekitar Kota Ho Chi Minh, terutama di pasar lahan yang belum mencapai puncaknya, yang memiliki harga beli yang wajar. Namun, risiko di masa mendatang juga lebih tinggi karena kurangnya orientasi pembangunan. Di wilayah yang telah melewati "gelombang", penurunan harga sebesar 30-40% masih perlu dipertimbangkan saat ini.

Bisakah harga turun lebih jauh?

Menurut laporan pasar properti dari Batdongsan.com.vn, harga tanah pada tahun 2023 cenderung menurun tajam di sektor properti spekulatif, menahan stok properti menunggu kenaikan harga (tidak memenuhi kebutuhan perumahan riil, sehingga mengeksploitasi konsumsi), sementara secara umum penurunan harga tanah hanya berkisar 8-12%. Harga rumah bandar, vila, dan apartemen masa depan mengalami penurunan paling tajam, sekitar 15-30%, dengan hanya beberapa kasus luar biasa yang mencapai harga dasar 40% dibandingkan kuartal kedua tahun 2022.

Sementara itu, segmen yang cocok bagi pembeli dengan kebutuhan perumahan yang nyata dan dapat segera digunakan, penjualannya sangat sedikit. Beberapa proyek masih mencatat penurunan harga karena dampak psikologis pasar secara keseluruhan, tetapi hanya dalam kisaran yang sempit. Tidak ada aksi jual panik untuk mengurangi kerugian.

Menurut survei psikologis yang dilakukan oleh Batdongsan.com.vn terhadap para pembeli rumah, sekitar 56% responden memperkirakan harga rumah akan terus menurun di bulan-bulan terakhir tahun ini, sementara hanya 23% yang mengatakan akan terus naik. Sejalan dengan itu, 54% responden mengatakan suku bunga akan terus naik di masa mendatang, sementara sekitar 20% mengatakan suku bunga mungkin akan turun mulai kuartal ketiga, tetapi sulit untuk kembali ke periode 2020-2021.

Sebagian besar orang yang disurvei memilih tanah sebagai jenis yang ingin mereka beli dalam waktu dekat.

Sebaliknya, pada kelompok penjual, data survei tentang alasan penjualan menunjukkan bahwa 49% adalah untuk merestrukturisasi portofolio investasi; 23% karena tidak terpakai sehingga mereka menjualnya kembali, hanya 22% karena kesulitan keuangan, terpaksa melakukan transfer untuk mengatasi masalah ekonomi . Dengan jumlah orang yang mengalami kerugian akibat tekanan keuangan yang tidak tinggi, sebagian besar penjual masih mampu bertahan, berharap dapat menjual dengan untung.

Secara spesifik, hingga 42% pemegang aset ingin menjual dengan keuntungan minimal 10% lebih tinggi dari harga beli, sementara 38% menerima selisih keuntungan kurang dari 10%. Hanya sekitar 16% yang menerima diskon 5-20% untuk melepas aset. Persentase investor yang menerima diskon lebih dari 20% hanya sekitar 3%.

Menurut Bapak Nguyen Quoc Anh, Wakil Direktur Utama Batdongsan.com.vn, transaksi properti sedang berada di titik terendah, permintaan spekulatif telah menghilang, investasi menurun, dan hanya pembelian properti yang tersisa. Pasar telah kehilangan banyak pembeli investasi, yang mengakibatkan likuiditas terdampak dan harga tanah pada tahun 2023 juga akan terdampak.

Transaksi properti sulit berhasil karena ekspektasi antara penjual dan pembeli masih jauh berbeda. Saat ini, masalah hukum sedang diselesaikan oleh Pemerintah dan pemerintah daerah. Bank juga mencatat banyak sinyal positif ketika suku bunga turun. Properti konsumen yang memenuhi kebutuhan perumahan mungkin akan segera pulih.

Sementara itu, pembeli memprioritaskan properti yang memenuhi kriteria penggunaan langsung, retensi harga yang baik, keamanan, dan likuiditas tinggi. Oleh karena itu, kelompok produk ini akan meningkatkan likuiditasnya di masa mendatang. Sementara itu, kelompok properti spekulatif kemungkinan akan terus mengalami penurunan harga.

Sumber: https://www.congluan.vn/dau-la-muc-gia-ki-vong-cua-nhung-nha-dau-tu-dat-nen-post259591.html