Meramalkan tren harga real estat, Kota Ho Chi Minh akan menerbitkan daftar harga tanah yang disesuaikan, apa manfaat tidak memiliki buku merah?

Informasi mengenai perumahan dan pasar pada kuartal ketiga tahun 2024 akan segera hadir, harga properti akan terus meningkat, Kota Ho Chi Minh menetapkan waktu untuk menerbitkan daftar harga tanah yang disesuaikan... adalah berita properti terbaru.

Pasar properti Vietnam baru saja melewati periode fluktuasi dan menunjukkan tanda-tanda pemulihan serta kenaikan harga. (Foto: Linh An)

Informasi perumahan dan pasar akan segera hadir pada Q3/2024

Baru-baru ini, Kementerian Konstruksi mengirimkan surat resmi kepada Komite Rakyat provinsi dan kota-kota yang dikelola pusat mengenai pelaksanaan pengungkapan informasi untuk kuartal ketiga tahun 2024 di pasar perumahan dan real estat.

Bahasa Indonesia: Sehubungan dengan pelaksanaan tugas keterbukaan informasi di bidang perumahan dan pasar properti sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 94/2024/ND-CP tentang Pokok-Pokok Undang-Undang tentang Usaha Properti tentang Penyelenggaraan dan Pengelolaan Sistem Informasi dan Pangkalan Data Perumahan dan Pasar Properti, yang berlaku efektif sejak tanggal 1 Agustus 2024, Kementerian PUPR meminta Pemerintah Daerah Provinsi dan Pemerintah Daerah Kota/Kabupaten/Kota untuk melakukan pemutakhiran informasi mengenai sosialisasi program dan rencana pembangunan perumahan, jumlah proyek yang disetujui untuk kebijakan investasi, dan pemilihan investor;

Jumlah proyek pembangunan perumahan, proyek real estat yang berizin, sedang berlangsung, dan telah selesai; jumlah proyek, apartemen yang layak dijual untuk perumahan masa depan (perumahan komersial, perumahan sosial);

Volume transaksi dan total nilai transaksi apartemen, rumah individu, tanah yang dialihkan; harga perumahan dan beberapa jenis real estat lainnya (apartemen, rumah individu, tanah, perumahan sosial); harga sewa kantor; tempat komersial; hotel, resor ; real estat industri; inventaris real estat.

Laporan pelaksanaan investasi pembangunan perumahan sosial dan pelaksanaan paket kredit sebesar 120 triliun VND untuk pinjaman perumahan sosial di daerah tersebut; laporan kesulitan dan masalah perusahaan yang bergerak di sektor real estat di daerah tersebut, dan usulan solusi (jika ada).

Pasar menetapkan tingkat harga baru

Bapak Nguyen Quoc Anh, Wakil Direktur Utama Batdongsan.com.vn, mengatakan bahwa pasar properti Vietnam baru saja melewati periode fluktuasi dan menunjukkan tanda-tanda pemulihan serta kenaikan harga. Koridor hukum baru ini menciptakan fondasi bagi pemulihan pasar properti.

Menurut Bapak Quoc Anh, koridor hukum baru dengan berlakunya tiga undang-undang, yaitu Undang-Undang Perumahan 2023, Undang-Undang Usaha Properti 2023, dan Undang-Undang Pertanahan 2024, akan meningkatkan harga berbagai jenis properti. Khususnya, biaya tanah dan berbagai peraturan baru menciptakan tekanan kenaikan harga di pasar primer dan sekunder.

Kenaikan harga tanah disebabkan oleh meningkatnya frekuensi pembaruan harga tanah setelah kerangka harga tanah dihapus dan tabel harga tanah diperbarui setiap tahun, bukan setiap 5 tahun seperti sebelumnya. Kenaikan harga tanah juga disebabkan oleh meningkatnya akurasi setelah metode deduksi dihapus dan berasal dari peraturan tentang syarat penerapan 4 metode penilaian tanah.

Selain itu, sertifikasi hukum yang lebih ketat ketika menambahkan persyaratan pemberian sertifikat hak guna tanah bagi tanah yang digunakan tanpa sengketa juga akan meningkatkan harga tanah ketika persyaratan untuk tanah dengan status hukum yang jelas semakin ditekankan dan difokuskan.

Tidak hanya harga tanah yang meningkat, tetapi harga properti primer juga meningkat karena biaya pembersihan lahan meningkat seiring dengan harga tanah. Selain itu, peraturan tentang prosedur pemukiman kembali akan mendorong kenaikan harga properti primer ketika investor harus menyediakan perumahan untuk pemukiman kembali di proyek, yang dilaksanakan sebelum reklamasi dan pembersihan lahan.

Persyaratan untuk perumahan relokasi juga jelas dan ketat, karena harus sama atau lebih baik dari perumahan warga sebelumnya. Kawasan relokasi harus memiliki infrastruktur yang lengkap. Bapak Quoc Anh mengatakan bahwa harga properti sekunder juga akan meningkat karena kenaikan harga properti primer.

Khususnya untuk setiap tipe rumah pribadi, harga rumah pribadi meningkat seiring dengan harga tanah, sehingga pasar pun meluas. Harga tanah juga meningkat seiring berkurangnya pasokan kavling yang terbagi, sehingga membutuhkan harga yang lebih rendah. Proyek perumahan perkotaan akan lebih populer daripada proyek perumahan lahan, dan dengan investasi di infrastruktur dan utilitas, proyek perumahan perkotaan juga akan menetapkan harga baru.

Hanoi resmi menambah luas minimum subdivisi lahan

Komite Rakyat Hanoi baru saja mengeluarkan Keputusan No. 61 yang mengatur konten penting terkait pengelolaan dan penggunaan lahan di kota tersebut.

Salah satu poin penting dalam keputusan ini adalah ketentuan dan luas minimum pembagian dan konsolidasi tanah.

Terkait dengan pemisahan bidang tanah pemukiman, pada lingkungan dan kota, daerah di luar jalur lalu lintas, pekerjaan prasarana teknis, ruang publik, bidang tanah setelah pemisahan tidak boleh kurang dari 50 m2, panjangnya tidak boleh lebih dari 4 m, dan lebarnya yang berbatasan dengan jalur lalu lintas tidak boleh lebih dari 4 m.

Bagi komune di dataran, luas wilayah minimum setelah pemekaran adalah 80 m2, bagi komune di dataran tengah adalah 100 m2, dan bagi komune di wilayah pegunungan adalah sekurang-kurangnya 150 m2.

Untuk lahan non-pertanian, peraturan ini berlaku untuk bidang tanah yang tidak dialokasikan atau disewakan oleh Negara untuk pelaksanaan proyek. Di wilayah kecamatan dan kota, lahan komersial harus memiliki lebar yang berdekatan dengan jalan raya minimal 10 m, dengan luas minimal 400 m². Untuk jenis lahan non-pertanian lainnya, bidang tanah harus memiliki lebar lebih dari 20 m, dengan luas minimal 1.000 m².

Di komune, lahan layanan komersial harus memiliki luas tidak kurang dari 800m2 dan lahan non-pertanian lainnya harus memiliki luas tidak kurang dari 2.000m2.

Untuk lahan pertanian, luas minimum lahan tanaman tahunan adalah 300 m² di kelurahan dan kota kecil dan 500 m² di komune; lahan untuk tanaman tahunan dan lahan akuakultur masing-masing adalah 500 m² di kelurahan dan kota kecil dan 1.000 m² di komune. Lahan hutan produksi dibagi menjadi petak-petak jika luasnya tidak kurang dari 5.000 m².

Saat ini, pembagian tanah di Hanoi diterapkan berdasarkan Keputusan No. 20 Tahun 2017. Dengan demikian, luas bidang tanah setelah pembagian harus minimal 30 m2 untuk distrik dan kota, dan minimal 50% dari batas alokasi tanah baru (minimal) untuk wilayah yang tersisa.

Kota Ho Chi Minh akan menerbitkan daftar harga tanah yang disesuaikan sebelum 15 Oktober.

Mengenai prosedur penyesuaian daftar harga tanah tahun 2020, Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh (HCMC) baru saja melaporkan kepada Dewan Rakyat Kota mengenai kemajuan dan isi implementasinya.

Menurut Komite Rakyat Kota, Undang-Undang Pertanahan tahun 2024 memiliki sejumlah poin baru seperti penyempurnaan mekanisme penentuan harga tanah berdasarkan asas pasar dan penghapusan ketentuan tentang kerangka harga tanah.

Selain itu, daftar harga tanah menurut undang-undang baru akan dikembangkan dan diterapkan mulai 1 Januari setiap tahun agar sesuai dengan pasar dan berfungsi sebagai dasar untuk menentukan 12 kewajiban keuangan untuk 2 kelompok penggunaan lahan.

Sementara itu, daftar harga tahun 2020 yang berlaku saat ini di Kota Ho Chi Minh memiliki 3 kekurangan: Daftar harga dikendalikan oleh kerangka harga, sehingga harga tanah perumahan maksimum hanya 162 juta VND/m2, jauh berbeda dari harga pasar; harga tanah pemukiman kembali belum diperbarui; ada hambatan dalam penetapan harga bidang tanah dengan nilai kurang dari 30 miliar VND sesuai daftar harga.

Menghadapi kebutuhan untuk menyesuaikan harga tanah, Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh telah menugaskan Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup (TN-MT) untuk menyusun rancangan dengan mengikuti prosedur yang disederhanakan yang akan dikeluarkan pada tanggal 1 Agustus.

Setelah mengumpulkan pendapat tertulis dan melalui konferensi peninjauan, pada 30 Juli, Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup menyerahkan keputusan penyesuaian daftar harga tahun 2020 kepada Dewan Penilai Daftar Harga Tanah Kota Ho Chi Minh. Selanjutnya, Departemen menyampaikan dampak tambahan dari daftar harga yang telah disesuaikan.

Pada pertemuan tanggal 20 September, Kelompok Kerja Dewan memberikan beberapa komentar mengenai rancangan daftar harga tanah yang disesuaikan dan Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup menerima dan memasukkannya dalam rancangan.

Mengenai perkembangan daftar harga tanah yang telah disesuaikan ke depannya, pada 30 September, Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup akan menyelesaikan pengajuannya kepada Dewan. Dewan diperkirakan akan bertemu untuk meninjau sebelum 10 Oktober. Rencananya, daftar harga tanah yang telah disesuaikan akan diterbitkan oleh Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh sebelum 15 Oktober.

Selama daftar harga yang disesuaikan tidak tersedia, pada tanggal 21 September, Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh menyetujui departemen, cabang, Komite Rakyat Kota Thu Duc dan distrik untuk menerapkan daftar harga tanah saat ini dan koefisien penyesuaian harga tanah untuk menentukan kewajiban keuangan dan pajak.

Apa hak pengguna lahan yang tidak memiliki buku merah?

Ketika sebidang tanah mendapatkan Buku Merah, masyarakat memiliki hak penuh sebagai pengguna tanah, seperti pengalihan, hibah, dan ganti rugi. Namun, tidak semua orang mengetahui hak-hak apa saja yang dimiliki pengguna tanah tanpa Buku Merah. Silakan merujuk ke artikel di bawah ini untuk memahami hak-hak ini.

1. Kompensasi tanah

a, Kasus-kasus dimana syarat-syarat pemberian Sertifikat telah terpenuhi namun belum diberikan

Pasal 95 Undang-Undang Nomor 31 Tahun 2024/QH15 Pasal a ayat 1 dan ayat 2 menyebutkan bahwa rumah tangga dan orang pribadi yang memanfaatkan tanah selain tanah sewa dengan pembayaran sewa tahunan, berhak atas ganti rugi tanah apabila Negara mengambil kembali tanah untuk kepentingan pertahanan dan keamanan negara; pembangunan sosial ekonomi untuk kepentingan nasional dan masyarakat, apabila memenuhi salah satu syarat berikut:

- Memiliki Sertifikat.

- Adanya keputusan tentang alokasi tanah atau sewa tanah atau keputusan tentang pemberian izin perubahan peruntukan tanah dari instansi yang berwenang.

- Memiliki salah satu dokumen hak guna usaha atas tanah untuk menerbitkan Sertifikat.

- Menerima pengalihan hak guna tanah sesuai dengan peraturan perundang-undangan, tetapi belum menyelesaikan prosedur pendaftaran tanah.

- Menggunakan tanah berdasarkan kontrak hipotek untuk melunasi utang; mendokumentasikan pengakuan hasil lelang yang telah memenuhi kewajiban keuangan.

Dengan demikian, sekalipun Sertifikat belum diberikan tetapi syarat-syarat pemberiannya telah terpenuhi dan salah satu dokumen di atas tersedia, rumah tangga dan individu akan tetap memperoleh ganti rugi atas tanah jika tanah tersebut bukan tanah sewa dengan pembayaran sewa tanah tahunan.

b. Tidak memenuhi syarat untuk penerbitan Sertifikat

Sesuai dengan Pasal 98 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024, meskipun tidak memenuhi syarat untuk mendapatkan Sertifikat, rumah tangga dan individu yang bergerak di bidang produksi pertanian tetap memperoleh ganti rugi tanah, dengan ketentuan bahwa tanah pertanian tersebut telah digunakan sebelum tanggal 1 Juli 2004.

2. Kompensasi atas properti yang melekat pada tanah

Pasal 91 Undang-Undang Agraria dan Tata Ruang Tahun 2024 Pasal 3 mengatur tentang asas ganti rugi atas kerugian harta benda pada saat Negara memperoleh tanah, yaitu:

“Pemilik properti yang mengalami kerusakan properti sebagaimana diatur dalam hukum perdata berhak atas kompensasi atas kerusakan tersebut; pemilik perusahaan produksi dan bisnis yang harus menghentikan produksi dan bisnisnya karena pengambilalihan tanah oleh Negara berhak atas kompensasi.”

Dengan demikian, tanpa adanya Sertifikat pun, pemilik sah atas tanah yang melekat padanya tetap memperoleh ganti rugi apabila terjadi kerusakan akibat perolehan tanah.

3. Melaksanakan hak penggunaan lahan

Sesuai dengan Pasal 45 Ayat (1) UUPA Tahun 2024, terdapat 2 (dua) hal yang dapat mengakibatkan pengalihan atau hibah hak atas tanah, meskipun tanpa Sertifikat, yaitu:

Kasus 1: Ketika mewarisi hak guna tanah, mengalihfungsikan tanah pertanian ketika menggabungkan tanah, menukar bidang tanah, atau menghibahkan hak guna tanah kepada Negara atau masyarakat.

Kasus 2 (Butir a, Ayat 4, Pasal 127 UUPA 2024): Rumah tangga dan individu yang belum diberikan Sertifikat tetapi memenuhi syarat untuk mendapatkan Sertifikat diizinkan untuk mengalihkan hak guna tanah, menyewakan, menyewakan kembali hak guna tanah, dan menyetor modal dengan menggunakan hak guna tanah untuk melaksanakan proyek.

4. Mendapatkan izin mendirikan bangunan

Sekalipun tidak ada Sertifikat, tetapi ada salah satu dokumen sah tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 Perpres 53/2017/ND-CP, maka Izin Mendirikan Bangunan tetap dapat diberikan.

Catatan: Rumah hanya dapat dibangun di tanah perumahan.

5. Digunakan sementara sampai lahan diambil kembali

Pasal 8 ayat 138 UUPA tahun 2024 mengatur:

“Rumah tangga dan individu yang memanfaatkan tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1, 2, 3, 4, 5, dan 6 Pasal ini, tetapi tidak memenuhi persyaratan untuk mendapatkan Sertifikat Hak Guna Usaha dan Hak Milik atas Aset yang melekat pada tanah, diberikan izin sementara untuk memanfaatkan tanah tersebut dalam kondisinya saat ini sampai Negara mengambil alih tanah tersebut dan wajib menyatakan serta mendaftarkannya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.”

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-bao-xu-huong-gia-nha-dat-tphcm-sap-ban-hanh-bang-gia-dat-dieu-chinh-khong-co-so-do-co-quyen-loi-gi-288312.html