Akankah harga properti turun ketika undang-undang baru diterapkan?

Dengan diberlakukannya tabel harga tanah dalam Undang-Undang Pertanahan 2024, harga properti mungkin akan terus meningkat karena kenaikan biaya input. Namun, ada beberapa cara untuk mengekang tren kenaikan ini.

Harga rumah akan terus naik.

“Harga properti mungkin akan meningkat setelah 1 Agustus 2024. Hal ini karena Undang-Undang Pertanahan yang baru akan menerapkan daftar harga tanah, yang akan menyebabkan biaya kompensasi dan biaya penggunaan lahan yang lebih tinggi. Faktor-faktor ini akan berkontribusi pada peningkatan biaya input proyek,” kata Bapak Vo Hong Thang, Direktur Investasi DKRA Group, pada seminar “Mencari Peluang Investasi di Paruh Kedua Tahun Ini” yang diselenggarakan oleh Investment Newspaper.

Menganalisis lebih lanjut, Bapak Thang menyatakan bahwa ketika mempertimbangkan struktur modal suatu proyek investasi, rasio tipikalnya adalah 2:4:4. Dengan demikian, modal ekuitas mencakup sekitar 20%; leverage keuangan sebesar 40%, dari bank dan dana investasi; dan sisanya 40% diperoleh dari pembayaran awal oleh pelanggan.

Bapak Vo Hong Thang, Direktur Investasi DKRA Group, percaya bahwa peluang investasi selalu muncul di pasar kapan saja. Foto: Chi Cuong

Namun, menurut Undang-Undang Bisnis Properti yang baru, uang muka untuk membeli rumah tidak akan melebihi 5% dari nilai properti, bukan 30% seperti dalam undang-undang yang berlaku saat ini. Lebih lanjut, sebelum serah terima, pembeli hanya perlu membayar hingga 50%, pengurangan sebesar 20% dibandingkan sebelumnya.

“Ketika modal yang dihimpun dari pelanggan menurun, modal dari pemilik dan pinjaman dari lembaga keuangan akan meningkat. Pada titik ini, ‘tongkat kekuasaan’ akan berada di tangan lembaga manajemen negara, karena biaya keuangan akan sangat dipengaruhi oleh waktu perizinan proyek,” komentar Direktur Investasi Grup DKRA.

Menurut penjelasan Bapak Thang, jika undang-undang baru mempercepat penghapusan hambatan hukum, biaya finansial akan menurun, sehingga "mendinginkan" biaya input proyek. Ketika proyek-proyek diselesaikan secara bersamaan, kepercayaan investor akan meningkat, dan lebih banyak uang pasti akan mengalir ke pasar properti.

Menurut pimpinan DKRA Group, ketiga undang-undang properti baru tersebut tidak akan memberikan dampak yang signifikan pada semua segmen mulai sekarang hingga akhir tahun, terutama mengingat situasi makroekonomi yang kompleks. Sebaliknya, undang-undang tersebut membutuhkan setidaknya 6-12 bulan untuk benar-benar meresap ke pasar.

Apakah sekarang saat yang tepat untuk berinvestasi di bidang properti?

Para ahli di seminar Investment Newspaper sepakat bahwa peluang investasi selalu muncul di pasar, terlepas dari keadaan apa pun. Misalnya, pasar apartemen tua di Hanoi belakangan ini sangat booming. Banyak investor yang memanfaatkan peluang dan "berspekulasi" pada saat itu memperoleh keuntungan yang sangat menarik.

“Pasar telah stagnan selama lebih dari dua tahun sekarang. Suku bunga saat ini sangat rendah, jadi investor dengan cadangan kas dan pengetahuan pasar harus mempertimbangkan untuk berinvestasi dalam produk dengan harga yang wajar. Namun, mengingat banyaknya ketidakpastian dalam lingkungan makroekonomi , mereka yang menggunakan leverage keuangan harus sangat berhati-hati,” saran Bapak Thang.

Menurut laporan DKRA, dari akhir tahun 2023 hingga saat ini, pasar telah menunjukkan tanda-tanda pemulihan, tetapi hanya di segmen apartemen kelas B dan C di kota-kota besar. Segmen ini diprediksi akan terus memimpin pasar pada paruh kedua tahun ini.

Meskipun demikian, Bapak Thang dengan jujur ​​mengakui bahwa pemulihan saat ini belum benar-benar kuat. Menurut data survei dari enam bulan pertama tahun ini di Kota Ho Chi Minh dan sekitarnya, pasokan utama unit apartemen mencapai 15.000 unit. Namun, penjualan hanya mencapai sekitar 3.300 unit, meningkat 8% dibandingkan periode yang sama tahun lalu.

"Meskipun secara keseluruhan penawaran dan permintaan telah meningkat, peningkatan tersebut masih belum signifikan, hanya 15-20% dari level tahun 2019. Selain itu, investor perlu memperhatikan bahwa beberapa segmen lain belum menunjukkan tanda-tanda pemulihan, seperti properti resor," nilai Bapak Thang.

Saat ini, sentimen pasar terbagi menjadi dua kutub ekstrem. Pertama, investor yang menggunakan leverage keuangan dari siklus sebelumnya terus mempertahankan keuntungan, menunggu peluang. Kedua, beberapa investor yang memegang sejumlah besar uang tunai cenderung menunggu dan melihat bagaimana pasar berkembang lebih lanjut.

"Data yang dirilis oleh Bank Negara Vietnam untuk enam bulan pertama tahun ini menunjukkan bahwa total simpanan mencapai lebih dari 13,6 juta miliar VND, meskipun suku bunga sangat rendah. Sentimen defensif ini mengakibatkan likuiditas terbatas di pasar properti, meskipun telah meningkat," ujar Bapak Thang.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html