Akankah harga real estat turun ketika undang-undang baru diberlakukan?

[iklan_1]

Dengan diperkenalkannya tabel harga tanah dalam Undang-Undang Pertanahan 2024, harga properti kemungkinan akan terus naik karena kenaikan biaya input. Namun, kenaikan ini masih dapat dikendalikan.

Harga rumah akan terus naik

"Harga properti kemungkinan akan naik setelah 1 Agustus 2024. Undang-Undang Pertanahan yang baru akan menerapkan daftar harga tanah, yang akan meningkatkan biaya ganti rugi dan biaya penggunaan lahan. Faktor-faktor ini akan berkontribusi pada peningkatan harga input proyek," ujar Bapak Vo Hong Thang, Direktur Investasi DKRA Group, saat berbicara di seminar "Menemukan Peluang Investasi di Paruh Kedua Tahun Ini" yang diselenggarakan oleh Surat Kabar Dau Tu.

Menganalisis lebih lanjut, Bapak Thang mengatakan bahwa ketika mempertimbangkan struktur modal suatu proyek investasi, rasio yang lazim adalah 2:4:4. Dengan demikian, modal ekuitas menyumbang sekitar 20%; leverage keuangan sebesar 40%, berasal dari bank dan dana investasi; 40% sisanya dimobilisasi dari nasabah yang membayar lebih awal.

Bapak Vo Hong Thang, Direktur Investasi DKRA Group, meyakini bahwa peluang investasi selalu muncul di pasar setiap saat. Foto: Chi Cuong

Namun, berdasarkan Undang-Undang Bisnis Properti yang baru, uang muka pembelian rumah tidak akan melebihi 5% dari nilai properti, bukan 30% seperti yang berlaku saat ini. Sebelum serah terima rumah, pembeli hanya perlu membayar uang muka hingga 50%, yang berarti berkurang 20% dibandingkan sebelumnya.

"Ketika modal yang dimobilisasi dari nasabah berkurang, modal dari pemilik dan modal yang dipinjam dari lembaga keuangan akan meningkat. Pada saat ini, "tongkat kerajaan" akan berada di tangan lembaga pengelola negara, karena biaya keuangan akan sangat terpengaruh oleh waktu perizinan proyek," komentar Direktur Investasi DKRA Group.

Menurut Bapak Thang, jika undang-undang baru mempercepat penghapusan hambatan hukum, biaya finansial akan berkurang, sehingga "mendinginkan" biaya input proyek. Ketika proyek dihapuskan secara bersamaan, sentimen investor akan membaik, dan lebih banyak uang pasti akan mengalir ke pasar properti.

Pemimpin DKRA Group, berkomentar bahwa mulai sekarang hingga akhir tahun, tiga undang-undang properti baru tidak akan berdampak besar pada segmen tersebut, terutama dalam konteks situasi makro yang kompleks. Sebaliknya, undang-undang tersebut membutuhkan setidaknya 6-12 bulan untuk benar-benar menembus pasar.

Sudahkah saatnya berinvestasi di bidang real estate?

Para pakar di lokakarya Dau Tu Newspaper sepakat bahwa pasar selalu memiliki peluang investasi dalam kondisi apa pun. Misalnya, di masa lalu, segmen apartemen lama di Hanoi sangat "panas". Banyak investor yang tahu bagaimana memanfaatkan peluang dan "berselancar" pada saat itu, sehingga mencapai tingkat keuntungan yang sangat menarik.

Pasar telah bergerak sideways selama lebih dari 2 tahun. Saat ini, suku bunga sangat rendah, investor yang memiliki keunggulan kas dan memahami segmen ini sebaiknya berinvestasi pada produk dengan harga yang wajar. Namun, di saat ekonomi makro masih banyak variabelnya, mereka yang menggunakan leverage keuangan harus sangat berhati-hati,” saran Bapak Thang.

Menurut laporan DKRA, sejak akhir tahun 2023, pasar telah menunjukkan tanda-tanda pemulihan, tetapi hanya berfokus pada segmen apartemen B dan C di kota-kota besar. Segmen ini diperkirakan akan terus memimpin pasar pada paruh kedua tahun ini.

Namun, Bapak Thang juga secara terbuka mengakui bahwa pemulihan ekonomi saat ini belum sepenuhnya kuat. Menurut data survei, pasokan utama apartemen di Kota Ho Chi Minh dan sekitarnya dalam 6 bulan pertama tahun ini mencapai 15.000 unit. Namun, konsumsi hanya mencapai sekitar 3.300 unit, meningkat 8% dibandingkan periode yang sama.

"Meskipun pasokan dan permintaan secara keseluruhan telah meningkat, jumlahnya masih belum signifikan, hanya 15-20% dari periode 2019. Selain itu, investor perlu memperhatikan bahwa beberapa segmen lain belum menunjukkan tanda-tanda pemulihan, seperti properti resor," ujar Bapak Thang.

Saat ini, sentimen pasar terbagi menjadi dua ekstrem. Pertama, investor yang menggunakan leverage keuangan dari siklus sebelumnya masih cenderung menahan keuntungan dan menunggu peluang. Kedua, beberapa investor yang memegang uang tunai dalam jumlah besar cenderung terus menunggu dan melihat perkembangan pasar selanjutnya.

"Data yang dirilis Bank Negara Vietnam dalam 6 bulan pertama tahun ini menunjukkan bahwa total simpanan mencapai lebih dari 13,6 kuadriliun VND, meskipun suku bunganya sangat rendah. Mentalitas defensif ini telah menyebabkan likuiditas pasar properti meningkat, tetapi masih terbatas," ujar Bapak Thang.

Komentar (0)