Kelebihan pasokan apartemen mewah, kekurangan perumahan terjangkau bagi sebagian besar penduduk, penilaian dampak daftar harga tanah baru di Kota Ho Chi Minh, dan prosedur jual beli apartemen pada tahun 2024… adalah beberapa berita terkini seputar properti.
 |
| Berita terkini seputar properti: Di Hanoi dan Ho Chi Minh City, sudah tidak ada lagi segmen apartemen dengan harga terjangkau bagi sebagian besar penduduk. (Foto: Hai An) |
Harga properti telah meroket.
Delegasi pengawas Majelis Nasional baru saja menyerahkan kepada para delegasi sebuah laporan tentang hasil pengawasannya terhadap "pelaksanaan kebijakan dan undang-undang tentang pengelolaan pasar properti dan pengembangan perumahan sosial dari tahun 2015 hingga akhir tahun 2023".
Melihat kembali periode 2015 hingga 2021, pasar berkembang pesat dan kuat, dengan pasokan yang melimpah dan banyak jenis properti baru seperti: apartemen wisata (kondotel), vila resor, dll. Namun, tim pemantauan menilai bahwa terdapat "kekurangan" dalam struktur produk properti, yang tidak rasional, dengan ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan, terutama menargetkan segmen kelas atas dan tujuan investasi keuangan, dengan sedikit produk yang sesuai dengan pendapatan sebagian besar penduduk.
Pada periode 2022-2023, pasar properti mengalami penurunan, dan bisnis menghadapi banyak kesulitan karena kekurangan dan keterbatasan periode 2015-2021 terungkap di bawah tekanan pandemi Covid-19. Pada saat ini, pasokan jauh lebih terbatas daripada periode sebelumnya. Harga properti meroket dibandingkan dengan peningkatan pendapatan sebagian besar penduduk.
Di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, tidak ada lagi segmen bangunan apartemen dengan harga yang terjangkau bagi sebagian besar penduduk.
Statistik menunjukkan kesenjangan yang semakin besar dalam struktur produk real estat. Menurut laporan Komite Rakyat Hanoi, segmen apartemen kelas menengah dan atas mendominasi pasar. Pada tahun 2022, harga apartemen meningkat tajam, tetapi volume transaksi rendah, hanya sekitar 10% dari produk yang ditawarkan di pasar. Harga rumah individu tetap tinggi dan hampir tidak ada transaksi.
Di Kota Ho Chi Minh, transaksi properti mengalami penurunan tajam, sementara harga properti meningkat tak terkendali, menciptakan ketidakseimbangan antara harga dan nilai. Menurut Asosiasi Properti Kota Ho Chi Minh, sejak tahun 2021, tidak ada lagi segmen apartemen terjangkau (harga di bawah 25 juta VND/m2) di kota tersebut.
Sementara itu, sejumlah besar proyek real estat perumahan menghadapi hambatan, penundaan, lambatnya pelaksanaan, dan stagnasi, yang mengakibatkan pemborosan lahan dan modal yang diinvestasikan oleh bisnis secara signifikan. Hal ini meningkatkan kesulitan dan biaya bagi investor, serta mendorong kenaikan harga produk.
Laporan Delegasi Pengawasan juga menunjukkan ketidakcukupan pasar, dengan kelebihan pasokan produk perumahan kelas atas, berukuran besar, dan mahal, sementara terjadi kekurangan perumahan sosial dan perumahan murah yang sesuai dengan kebutuhan mayoritas penduduk. Selain itu, harga rata-rata perumahan sosial masih terlalu tinggi dibandingkan dengan pendapatan para penerima manfaat.
Selain itu, lambatnya penyaluran dana dari paket kredit sebesar 120.000 miliar VND untuk perumahan sosial, perumahan pekerja, serta renovasi dan rekonstruksi gedung apartemen lama, ditambah dengan persyaratan dan prosedur yang kompleks, serta suku bunga yang tinggi, belum efektif dalam menarik dan mendorong investor serta pembeli perumahan sosial untuk mengakses paket kredit ini. Hal ini merupakan hambatan signifikan bagi pengembangan perumahan sosial.
Berdasarkan fakta-fakta di atas, Delegasi Pengawas merekomendasikan bahwa salah satu tugas mendesak adalah mengusulkan solusi spesifik untuk secara efektif melaksanakan Proyek investasi dalam pembangunan setidaknya 1 juta unit perumahan sosial bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan pekerja kawasan industri pada periode 2021-2030, dengan memastikan kemajuan, kualitas, dan kesesuaian dengan kebutuhan dan kondisi kehidupan para penerima manfaat.
Dalam jangka panjang, Delegasi Pengawas merekomendasikan penyelesaian dini penelitian dan usulan untuk mengubah, menambah, dan memberlakukan undang-undang pajak baru, termasuk ketentuan tarif pajak yang lebih tinggi bagi mereka yang menggunakan lahan luas, memiliki banyak rumah, lambat memanfaatkan lahan, atau membiarkan lahan terbengkalai. Hal ini akan memastikan konsistensi dengan inovasi dalam hukum pertanahan, meningkatkan efisiensi pengelolaan dan penggunaan lahan, mencapai tujuan redistribusi pendapatan, dan memobilisasi sumber pendapatan yang wajar dan stabil untuk anggaran negara, berdasarkan praktik internasional dan sesuai dengan kondisi sosial ekonomi Vietnam.
Harga apartemen di Hanoi terus mencapai rekor tertinggi baru.
Menurut data online dari Batdongsan.com.vn, harga apartemen di Hanoi secara konsisten mencapai rekor tertinggi dalam waktu singkat. Pada awal tahun 2018, harga yang diminta untuk apartemen di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh masing-masing adalah 27 juta VND/m2 dan 31 juta VND/m2. Namun, setelah enam tahun, pada tahun 2024, rata-rata kenaikan harga apartemen di Hanoi mencapai 70%, sedangkan kenaikan di Kota Ho Chi Minh lebih rendah, yaitu 55%.
Data dari Asosiasi Pialang Properti Vietnam juga mengkonfirmasi kenaikan harga apartemen yang pesat di Hanoi. Sesuai dengan data tersebut, indeks harga apartemen Hanoi pada tahun 2023 meningkat sekitar 38 poin persentase dibandingkan tahun 2019. Sementara itu, indeks harga apartemen Kota Ho Chi Minh hanya meningkat sekitar 16 poin persentase. Bahkan, tren kenaikan harga apartemen masih berlanjut dan semakin menguat akhir-akhir ini, dengan kenaikan rata-rata 100-200 juta VND per bulan.
Berdasarkan situasi di atas, Bapak Dinh Minh Tuan, Direktur Batdongsan.com.vn di wilayah Selatan, berkomentar bahwa untuk pasar apartemen, kenaikan harga rata-rata untuk sebuah proyek berkisar antara 8-12%. Ini dianggap sebagai kenaikan yang positif. Jika tingkat kenaikan harga lebih tinggi dari rata-rata, pasar menunjukkan tanda-tanda ketidakberlanjutan.
Mengenai pasar apartemen Hanoi, Bapak Tuan berpendapat bahwa harga apartemen terus meningkat akhir-akhir ini, bahkan meroket dalam waktu singkat. Oleh karena itu, pada titik tertentu, mungkin dalam 2-3 tahun ke depan, harga apartemen Hanoi akan berhenti meningkat, atau jika meningkat pun, peningkatannya akan lambat, hanya berfluktuasi sekitar 5-6%.
Cegah para makelar tanah memanfaatkan daftar harga tanah yang telah disesuaikan untuk menaikkan harga.
Terkait daftar harga tanah yang telah disesuaikan yang baru-baru ini dikeluarkan oleh Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh dan berlaku mulai 31 Oktober hingga 31 Desember 2025, para ahli real estat telah memberikan penilaian mereka tentang dampaknya.
Menurut Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), daftar harga tanah yang disesuaikan tersebut dikembangkan sesuai dengan prinsip penilaian berbasis pasar. Lembaga penyusunnya telah memasukkan banyak saran dari komunitas bisnis dan para ahli.
Dibandingkan dengan draf yang dirilis untuk komentar publik pada akhir Juli, Ketua HoREA percaya bahwa daftar harga tanah yang baru diterbitkan telah disesuaikan dan diubah ke arah yang "masuk akal dan tepat".
Sebagai contoh, di distrik Hoc Mon, menurut draf tersebut, harga tanah di beberapa daerah meningkat 50,7 kali lipat dibandingkan dengan daftar harga tahun 2020, tetapi dengan daftar harga yang disesuaikan, peningkatan ini hanya sekitar 40 kali lipat.
Mengenai dampaknya, menurut Bapak Chau, daftar harga tanah yang disesuaikan memastikan keadilan antara mereka yang telah memenuhi kewajiban keuangan mereka dalam 10 bulan pertama tahun ini dibandingkan dengan mereka yang telah membayar mulai 31 Oktober dan seterusnya.
"Daftar harga tanah yang disesuaikan belum langsung berdampak pada pasar properti karena proyek perumahan komersial saat ini dinilai menggunakan metode surplus. Namun, setelah beberapa waktu, ketika pengembang memperoleh hak penggunaan lahan untuk mengembangkan proyek, orang akan menginginkan harga yang lebih tinggi dari sebelumnya, yang menyebabkan kenaikan harga perumahan," kata Bapak Chau.
Ketua HoREA menyarankan agar instansi pemerintah mengambil langkah-langkah untuk mengendalikan aktivitas "spekulan tanah, makelar, dan pelaku usaha yang tidak bertanggung jawab," karena kelompok ini mungkin memanfaatkan daftar harga tanah yang telah disesuaikan untuk berspekulasi dan menaikkan harga.
Prosedur jual beli apartemen di tahun 2024
Sesuai dengan Pasal 160 Undang-Undang Perumahan Tahun 2023, transaksi jual beli perumahan harus memenuhi enam syarat berikut.
Secara khusus, (1) Memiliki Sertifikat sebagaimana ditentukan oleh undang-undang.
(2) Tidak tunduk pada sengketa, pengaduan, atau gugatan yang sedang berlangsung mengenai hak kepemilikan sebagaimana diatur dalam undang-undang tentang penyelesaian sengketa, pengaduan, dan pengaduan.
(3) Saat ini dalam periode kepemilikan untuk kasus kepemilikan rumah jangka terbatas.
(4) Tidak dapat disita untuk pelaksanaan putusan atau untuk pelaksanaan keputusan administratif yang sah dari lembaga negara yang berwenang atau tidak dapat dikenakan tindakan darurat sementara atau tindakan pencegahan sebagaimana diputuskan oleh Pengadilan atau lembaga negara yang berwenang.
(5) Tidak berlaku dalam kasus di mana terdapat keputusan untuk mengambil kembali tanah, atau pemberitahuan pembongkaran rumah yang dikeluarkan oleh otoritas yang berwenang.
(6) Syarat-syarat yang diatur dalam poin (2) dan (3) tidak berlaku untuk perkara jual beli atau sewa rumah yang sedang dibangun.
Catatan: Transaksi perumahan berikut tidak memerlukan Sertifikat Kepemilikan: Jual beli rumah yang sedang dibangun; penjualan rumah dalam kasus pembubaran atau kebangkrutan; pengorganisasian donasi rumah untuk tujuan amal, rumah untuk kaum miskin, dan rumah untuk solidaritas nasional.
Jual beli perumahan yang sudah ada dari pengembang proyek pembangunan perumahan dalam kasus-kasus berikut: perumahan milik aset publik; perumahan sosial, perumahan untuk angkatan bersenjata rakyat, perumahan relokasi yang bukan milik aset publik; perumahan warisan.
Dokumen yang membuktikan kelayakan untuk transaksi perumahan sebagaimana diatur dalam klausul ini akan dilaksanakan sesuai dengan peraturan pemerintah.
Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vua-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html
Komentar (0)