Memecahkan masalah perumahan sosial: Perlu menghilangkan banyak hambatan

VTV.vn - Perumahan sosial memerlukan kredit, dana tanah, dan pemantauan harga agar kebijakan benar-benar dapat menjangkau masyarakat, bukan sekadar impian warga perkotaan.

Di Kota Ho Chi Minh , yang permintaannya diperkirakan lebih dari 150.000 unit perumahan sosial, pasokan aktual hanya memenuhi sekitar 20%.

Dekrit 261, dengan perluasan persyaratan pendapatan untuk akses ke perumahan sosial, merupakan langkah maju yang luar biasa dalam kebijakan jaminan sosial Vietnam. Namun, ketika pasokan tetap langka, kredit preferensial lambat dicairkan, dan harga jual cenderung meningkat, masalah perumahan sosial belum menemukan solusi yang tuntas. Agar kebijakan ini benar-benar terwujud, perlu ada sinkronisasi dan ketegasan dari pihak kredit, dana pertanahan, hingga mekanisme pemantauan, yang memastikan bahwa impian untuk menetap bukan sekadar angka di atas kertas.

Pasokan: simpul yang belum terpecahkan

Permintaan perumahan sosial di Vietnam berada pada tingkat yang mengkhawatirkan. Menurut Kementerian Konstruksi, target 1 juta unit perumahan sosial pada periode 2021-2030 baru mencapai lebih dari 22% pada pertengahan 2024. Di Kota Ho Chi Minh, permintaan diperkirakan lebih dari 150.000 unit, tetapi pasokan hanya memenuhi sekitar 20%. Situasi serupa terjadi di Hanoi, Binh Duong , dan Bac Ninh – tempat banyak pekerja dan pekerja migran terkonsentrasi. Realitas mencerminkan sebuah paradoks: kebijakan memperluas jumlah penerima manfaat, tetapi pasar kekurangan produk untuk memenuhi permintaan.

Bergantung pada karakteristik setempat, perumahan sosial tidak harus selalu berupa apartemen, tetapi Negara perlu menyediakan dana tanah murah bagi masyarakat untuk membeli tanah guna membangun rumah.

Kisah Bapak Tran Van Toi, seorang pekerja di Zona Pemrosesan Ekspor Tan Thuan, Kota Ho Chi Minh, merupakan contoh nyata. Meskipun pendapatan keluarganya memenuhi peraturan baru, ia masih belum menemukan apartemen karena "investor mengatakan belum ada proyek baru, menunggu persetujuan modal". Hal ini menunjukkan bahwa menaikkan batas pendapatan hanyalah sebagian dari solusi. Tanpa mengatasi masalah pasokan, kebijakan ini hanya bersifat teoritis. Permasalahan terkait pendanaan lahan, prosedur investasi, dan rendahnya keuntungan membuat pelaksanaan proyek perumahan sosial lamban, sehingga meningkatkan kesenjangan antara harapan dan kenyataan.

Dana tanah merupakan hambatan terbesar. Undang-Undang Perumahan mewajibkan kawasan perkotaan dan kawasan industri baru untuk mengalokasikan 20% dari dana tanah mereka untuk perumahan sosial, tetapi banyak bisnis memilih untuk membayar alih-alih mengalokasikan tanah. Bapak Tran Khanh Quang, seorang pakar real estat, berkomentar: "Tergantung pada karakteristik lokal, perumahan sosial tidak harus berupa apartemen, tetapi Negara perlu menyediakan dana tanah yang murah agar masyarakat dapat membeli tanah untuk membangun rumah." Di Kota Ho Chi Minh dan Hanoi , harga tanah yang tinggi dan biaya pembersihan lahan yang besar membuat pencarian dana tanah yang sesuai menjadi masalah yang sulit.

Kebutuhan akan mekanisme sinkronisasi

Kredit preferensial merupakan faktor kunci dalam mempromosikan perumahan sosial. Paket kredit Pemerintah senilai VND120.000 miliar merupakan upaya yang luar biasa, tetapi hingga September 2025, pencairannya baru mencapai kurang dari 15%. Prosedur yang rumit, suku bunga yang tidak menarik, dan kurangnya bunga dari bank komersial merupakan hambatan utama. Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA) mengusulkan penurunan suku bunga pinjaman untuk membeli perumahan sosial dari 5,4% menjadi 4,8% per tahun dan pengurangan biaya alih guna lahan. Bapak Le Hoang Chau, Ketua HoREA, mengatakan bahwa suku bunga 5,4% per tahun terlalu tinggi, sehingga menyulitkan pembeli. Oleh karena itu, ia mengusulkan suku bunga 4,8% per tahun, serupa dengan suku bunga preferensial yang berlaku sejak 2021 hingga Juli 2024, untuk meningkatkan aksesibilitas.

Perumahan sosial memerlukan kredit, dana tanah, dan pemantauan harga sehingga kebijakannya benar-benar dapat menjangkau masyarakat, bukan hanya sekadar impian masyarakat.

Bank-bank kebijakan sosial perlu meningkatkan batas pinjaman, terutama di Hanoi, Kota Ho Chi Minh, dan Da Nang. Jika tidak, sumber modal preferensial akan terus "terbengkalai" sementara kebutuhan perumahan semakin mendesak. Harga perumahan sosial juga mengkhawatirkan seiring dengan semakin dekatnya dengan perumahan komersial berbiaya rendah. Di Kota Ho Chi Minh, harga perumahan sosial saat ini berfluktuasi di kisaran 35,8-45,9 juta VND/m², 3 kali lipat lebih tinggi dibandingkan saat pertama kali diluncurkan. Sewa perumahan sosial juga meningkat: sebuah proyek di distrik Binh Tan, yang harga awalnya pada tahun 2017 adalah 14 juta VND/m², kini dialihkan menjadi 20,3-21,2 juta VND/m², meningkat 1,4 kali lipat.

Para ahli memperingatkan: "Kebijakan perumahan sosial adalah alat untuk menstabilkan ekonomi perkotaan. Jika pasar bebas memanipulasinya, ia akan menjadi komoditas spekulatif dan bukan lagi jaminan kesejahteraan publik." Badan pengelola perlu menetapkan batas harga tertinggi dan memantau keuntungan maksimum investor (saat ini 10%). Proses persetujuan pembeli harus transparan untuk menghindari spekulasi terselubung atau transfer ilegal.

Pengalaman internasional dari Singapura dan Korea Selatan memberikan pelajaran berharga. Singapura mengelola lebih dari 80% dana perumahan sosialnya melalui Dana Tabungan Pusat (CPF), tempat warga menabung gaji mereka untuk membeli rumah. Korea Selatan menerapkan model sewa jangka panjang berbiaya rendah, dengan modal yang disponsori negara dan dana tanah. Vietnam dapat mempertimbangkan pembentukan dana tabungan perumahan sosial nasional untuk menciptakan sumber modal yang stabil, mengurangi beban anggaran, dan memastikan kebijakan yang berkelanjutan.

Sumber: https://vtv.vn/giai-bai-toan-nha-o-xa-hoi-can-thao-go-nhieu-nut-that-100251016154022075.htm