Memecahkan masalah pasokan real estat

Perlu diperluas ketentuan penerimaan pengalihan hak guna usaha tanah untuk pelaksanaan proyek perumahan komersial.

Pada sidang ke-8 Majelis Nasional ke-15, Pemerintah mengajukan rancangan resolusi kepada Majelis Nasional tentang uji coba pelaksanaan proyek perumahan komersial (NƠTM) melalui perjanjian penerimaan hak guna lahan (QSDĐ) atau memiliki QSDĐ dengan cakupan nasional untuk menghilangkan kesulitan hukum bagi proyek NƠTM dalam skala wilayah perkotaan (di bawah 20 hektar). Jika disetujui oleh Majelis Nasional, rancangan ini akan dilaksanakan dalam waktu 5 tahun, dimulai sejak 1 Januari 2025.

Mengurai banyak proyek

Menurut Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Do Duc Duy, mulai 1 Juli 2015, Undang-Undang Perumahan 2014 memiliki peraturan yang berbeda dengan Undang-Undang Pertanahan. Oleh karena itu, syarat penggunaan lahan untuk melaksanakan proyek Pembangunan Pedesaan Baru adalah memiliki hak guna lahan perumahan atau lahan perumahan dan lahan lainnya; jika menerima hak guna lahan, lahan tersebut harus berupa lahan perumahan.

Ketentuan ini tetap diwariskan pada butir b ayat 1 dan ayat 6 pasal 127 UU Agraria Tahun 2024 yang telah mempersempit perkara pelaksanaan proyek Pertanahan Nasional (PNT) pada skala kawasan perkotaan, terutama pada kawasan baru dan kawasan tanpa lahan pemukiman.

"Faktanya, batas maksimal alokasi lahan untuk rumah tangga dan individu dalam kurun waktu tertentu adalah 400 meter persegi, sisanya adalah lahan pertanian dalam satu bidang tanah yang sama. Jadi, meskipun investor menerima pengalihan hak guna lahan di kawasan permukiman, mereka tidak dapat melakukannya," ujar Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup.

Selain itu, sebagian besar proyek properti dilaksanakan di atas tanah yang bukan merupakan lahan hunian, dan perencanaan rinci proyek tersebut juga mencakup berbagai jenis tanah, seperti lahan hunian, lahan lalu lintas, lahan hijau, dan sebagainya. Oleh karena itu, berdasarkan ketentuan Pasal 127 Ayat (1) huruf b Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024, banyak proyek yang tidak dapat dilaksanakan secara praktis.

Rancangan resolusi ini disusun untuk mengatasi kesulitan pasokan proyek properti di tengah kenaikan harga properti, yang sebagian disebabkan oleh kesulitan investor dalam mengakses lahan. "Perlu memperluas persyaratan penerimaan pengalihan hak guna lahan untuk pelaksanaan proyek NƠTM, yang berkontribusi pada pembatasan pengaduan masyarakat; memastikan keadilan akses lahan bagi investor dan daerah, serta menjaga kestabilan pasokan NƠTM," ujar Menteri Do Duc Duy.

Kawasan perumahan komersial di Distrik 7, Kota Ho Chi Minh. Foto: HOANG TRIEU

Berdasarkan masukan Pemerintah, resolusi ini diberlakukan secara nasional terhadap proyek badan usaha properti dalam 4 (empat) hal: Menerima hak guna tanah; memiliki hak guna tanah; memiliki hak guna tanah dan menerima hak guna tanah; melaksanakan proyek NƠTM di atas lahan badan usaha yang harus direlokasi karena pencemaran lingkungan, badan usaha yang harus direlokasi sesuai dengan rencana tata ruang dan tata ruang kota.

Mengenai syarat-syarat pelaksanaan proyek Pembangunan Desa Baru melalui perjanjian penyerahan hak guna tanah atau kepemilikan hak atas tanah, penanam modal yang melaksanakan proyek Pembangunan Desa Baru wajib menggunakan satu atau lebih jenis tanah berikut: tanah pertanian; tanah nonpertanian yang bukan tanah pemukiman; tanah pemukiman dan tanah lainnya yang sebidang dengan perjanjian penyerahan hak guna tanah; serta wajib memenuhi kriteria tertentu.

Harus diujicobakan dalam skala kecil

Membahas isu ini, banyak anggota Majelis Nasional pada dasarnya sepakat dengan perlunya mengeluarkan resolusi untuk menghilangkan kesulitan dan hambatan dalam pelaksanaan proyek investasi dan berbisnis di kawasan pedesaan baru. Anggota Dewan Tran Hoang Ngan (delegasi HCMC) mengakui bahwa uji coba kebijakan ini akan memberikan dampak limpahan dalam mendukung pembangunan sosial-ekonomi negara, terutama menghilangkan kesulitan dalam membangun kawasan pedesaan baru, menciptakan kondisi yang menguntungkan bagi pengguna lahan dan investor untuk proaktif dalam melaksanakan proyek pembangunan kawasan pedesaan dan perkotaan baru, serta berkontribusi dalam memenuhi kebutuhan lahan perumahan dan perumahan bagi masyarakat.

Namun, ada juga banyak kekhawatiran. Delegasi Do Van Yen (delegasi Ba Ria - Vung Tau) mengatakan bahwa usulan rancangan resolusi tentang cakupan lahan yang sangat luas untuk uji coba tidak sejalan dengan Undang-Undang Pertanahan. Selain itu, jika uji coba akan dilaksanakan, pelaksanaannya harus dilakukan dalam skala yang lebih kecil, dengan fokus pada provinsi dan kota dengan kebutuhan perumahan yang mendesak, bukan meluas ke seluruh negeri.

Delegasi Yen juga menyarankan agar Pemerintah perlu menilai dampaknya, menghindari situasi "memanfaatkan kebijakan untuk mengumpulkan lahan pertanian" atau "melegalkan pelanggaran", agar dapat menghasilkan peraturan yang lebih ketat, lebih masuk akal, dan efektif.

Menyatakan pandangan bahwa perlu mengevaluasi kembali situasi NƠTM saat ini di semua daerah, Wakil Nguyen Thi Thu Ha (delegasi Quang Ninh) menegaskan bahwa masih banyak proyek, pekerjaan, dan NƠTM yang belum terpenuhi, dibiarkan kosong, belum selesai, dan belum menyelesaikan prosedur hukum. Pasokan dan permintaan pasar NƠTM masih bergantung pada masing-masing daerah dan "tidak semua daerah memiliki permintaan".

Delegasi Ha menyarankan agar dilakukan penilaian terhadap situasi terkini Kawasan Pedesaan Baru untuk memahami penawaran dan permintaan pasar di wilayah tersebut sebelum menyetujui rancangan tersebut. Pemerintah dan instansi terkait harus melakukan penilaian menyeluruh; pertimbangkan apakah proyek percontohan harus memilih suatu wilayah atau lokasi atau area yang sesuai dan harus memiliki alamat yang spesifik.

"Proyek percontohan sebagaimana diusulkan dalam rancangan tersebut dapat mengarah pada pembentukan organisasi, individu, dan badan usaha properti yang memanfaatkan jual beli, kemudian mengalihkan, mengumpulkan, dan menggabungkan tanah, tidak memanfaatkan tanah secara efektif, lalu mengambil untung dan mengubah bahan produksi menjadi input, sambil menunggu pelaksanaan proyek Pembangunan Pedesaan Baru," Ibu Ha memperingatkan.

Dalam laporan tinjauan, Ketua Komite Ekonomi, Vu Hong Thanh, juga menyatakan bahwa terdapat pendapat di komite yang mengkhawatirkan bahwa mengizinkan perjanjian untuk menerima hak guna lahan selain lahan perumahan untuk tujuan pelaksanaan proyek NƠTM akan menyebabkan lonjakan harga lahan pertanian dan jenis lahan lainnya. Hal ini dapat menimbulkan banyak kesulitan bagi masyarakat dan pelaku bisnis, serta Negara ketika harus mereklamasi dan memberikan kompensasi atas lahan tersebut.

Ketua Komite Ekonomi mengusulkan agar Pemerintah meninjau dan memperjelas penerapan mekanisme percontohan melalui perjanjian untuk menerima hak guna atau berhak guna atas tanah pertanian dan nonpertanian (komersial dan jasa) untuk menghindari penyalahgunaan kebijakan.

Hindari konversi yang merajalela

Wakil Ketua Komite Sains, Teknologi, dan Lingkungan Majelis Nasional, Nguyen Phuong Tuan, sepakat bahwa resolusi tersebut harus diimplementasikan secara nasional untuk memastikan keadilan antardaerah, menghindari kerumitan dalam pengaturan kriteria dan ketentuan, serta menghindari munculnya mekanisme "permintaan-pengabulan". Namun, beliau menyarankan agar badan penyusun memiliki peraturan khusus untuk menghindari situasi di mana, setelah peraturan tersebut berlaku, alih fungsi lahan yang meluas tidak hanya memengaruhi jaminan sosial tetapi juga ketahanan pangan.

Meninjau rencana penggunaan lahan di setiap wilayah

Wakil Nguyen Truc Son (delegasi Ben Tre) mengatakan bahwa rancangan resolusi tersebut memiliki beberapa poin yang berbeda dari Undang-Undang Penanaman Modal (yang telah diamandemen), Undang-Undang Pertanahan (yang telah diamandemen), dan Undang-Undang Perumahan (yang telah diamandemen) yang baru-baru ini disahkan oleh Majelis Nasional. Dalam uji coba proyek ini, perlu meninjau perencanaan tata guna lahan nasional, rencana tata guna lahan, terutama rencana tata guna lahan daerah. Jika proyek-proyek yang tidak termasuk dalam perencanaan tata guna lahan perumahan dan perkotaan diujicobakan, apakah proyek tersebut layak?

Bapak LE HOANG CHAU , Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA):

Peraturan rinci tentang penentuan wilayah investasi

HoREA telah memberikan rekomendasi kepada Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh dan departemen terkait untuk memberikan komentar atas Keputusan 83/2024/QD-DT Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh. Oleh karena itu, perlu dipertimbangkan dan diubah ketentuan dalam Pasal 2 Klausul 1 untuk merinci penentuan wilayah di mana investor proyek real estat dan perumahan diperbolehkan mengalihkan hak guna lahan beserta infrastruktur teknisnya kepada perorangan untuk membangun rumah mereka sendiri di komune, kecuali kota-kota di 5 distrik: Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi, Can Gio, dan tidak tunduk pada lelang hak guna lahan untuk berinvestasi dalam proyek pembangunan perumahan sesuai peraturan.

Karena, sesuai dengan Pasal 31 Pasal 6 Undang-Undang tentang Usaha Properti 2023, investor proyek properti dan proyek investasi pembangunan perumahan diperbolehkan mengalihkan hak guna usaha atas tanah beserta infrastruktur teknis untuk tanah yang tidak berada di kelurahan, kabupaten, kota, kawasan perkotaan kelas khusus, golongan I, golongan II, dan golongan III; tidak tunduk pada lelang hak guna usaha atas tanah untuk investasi pembangunan perumahan sesuai ketentuan Undang-Undang Pertanahan. Untuk wilayah selebihnya, berdasarkan kondisi setempat, Komite Rakyat Provinsi akan menentukan wilayah yang dapat dialihkan hak guna usaha atas tanah beserta infrastruktur teknisnya bagi perorangan untuk membangun rumah sendiri.

Bapak NGO DUC SON , Direktur Jenderal Perusahaan Saham Gabungan DRH Holdings:

Menciptakan peluang bagi pembeli rumah

Hingga saat ini, untuk melaksanakan proyek, implementasi NƠTM harus memenuhi persyaratan berikut: kepatuhan terhadap perencanaan tata guna lahan tingkat kabupaten; kepatuhan terhadap perencanaan konstruksi dan tata kota; kepatuhan terhadap program dan rencana pembangunan perumahan daerah yang telah disetujui. Praktik menunjukkan bahwa tumpang tindih dan kontradiksi antara Undang-Undang Pertanahan dan Undang-Undang Perumahan semakin meningkat, pasar modal dan properti terdistorsi, dan risiko bagi pelaku usaha dan investor, serta masyarakat dengan kebutuhan perumahan yang semakin meningkat, semakin meningkat. Usulan Pemerintah untuk melakukan uji coba akan membuka blokir pasar modal, membantu menstabilkan dan mengurangi beban keuangan dalam penggunaan modal untuk usaha, mempersingkat waktu dan biaya persiapan investasi proyek; menjadikan pasar transparan dan menciptakan peluang bagi pembeli rumah untuk mengakses pasokan perumahan yang terjangkau. Mengatasi hambatan ini dapat membantu "menyelamatkan" jutaan pelaku usaha yang telah menunggu selama bertahun-tahun.

S. Nhung menulis

Sumber: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm