Mengatasi hambatan pasokan properti.

Persyaratan untuk memperoleh pengalihan hak penggunaan lahan untuk proyek perumahan komersial perlu diperluas.

Pada sesi ke-8 Majelis Nasional ke-15, Pemerintah mengajukan rancangan resolusi kepada Majelis Nasional tentang uji coba implementasi proyek perumahan komersial melalui perjanjian hak penggunaan lahan (atau hak penggunaan lahan yang sudah ada), dengan penerapan nasional, untuk menghilangkan kesulitan hukum bagi proyek perumahan komersial di bawah skala wilayah perkotaan (di bawah 20 hektar). Jika disetujui oleh Majelis Nasional, resolusi ini akan diimplementasikan selama 5 tahun, dimulai dari 1 Januari 2025.

Mengurai kerumitan dalam berbagai proyek

Menurut Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Do Duc Duy, mulai 1 Juli 2015, Undang-Undang Perumahan 2014 mengatur secara berbeda dari Undang-Undang Pertanahan. Sesuai dengan itu, syarat penggunaan lahan untuk melaksanakan proyek perumahan sosial adalah lahan tersebut harus sudah memiliki hak penggunaan lahan untuk lahan permukiman atau lahan permukiman dan lahan lainnya; dalam hal menerima pengalihan hak penggunaan lahan, harus berupa lahan permukiman.

Peraturan ini, yang dilanjutkan pada poin b, klausul 1 dan klausul 6 Pasal 127 Undang-Undang Pertanahan 2024, telah mempersempit kasus-kasus pelaksanaan proyek perumahan sosial dalam skala perkotaan, terutama di daerah baru atau daerah tanpa lahan permukiman yang sudah ada.

"Faktanya, batas alokasi lahan maksimum untuk lahan perumahan bagi rumah tangga dan individu selama bertahun-tahun adalah 400 m2, dengan sisanya berupa lahan pertanian dalam satu bidang tanah yang sama. Oleh karena itu, jika investor memperoleh hak penggunaan lahan di daerah perumahan, mereka tidak dapat melakukannya," kata Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup.

Selain itu, sebagian besar proyek real estat dikembangkan di atas lahan yang awalnya tidak ditetapkan sebagai lahan permukiman, dan rencana proyek yang terperinci mencakup berbagai jenis lahan seperti lahan permukiman, lahan transportasi, ruang hijau, dan lain-lain. Oleh karena itu, sesuai dengan ketentuan poin b, klausul 1, pasal 127 Undang-Undang Pertanahan 2024, banyak proyek yang tidak dapat dilaksanakan dalam praktiknya.

Rancangan resolusi tersebut dikembangkan untuk mengatasi kesulitan pasokan proyek real estat di tengah kenaikan harga real estat, sebagian karena terbatasnya akses investor terhadap lahan. "Perlu untuk memperluas persyaratan penerimaan pengalihan hak penggunaan lahan untuk melaksanakan proyek perumahan komersial, yang berkontribusi pada pengurangan keluhan warga; memastikan keadilan dalam akses lahan di antara investor dan daerah, dan menjaga pasokan perumahan komersial yang stabil," kata Menteri Do Duc Duy.

Kawasan hunian komersial di Distrik 7, Kota Ho Chi Minh. Foto: HOANG TRIEU

Menurut pengajuan pemerintah, resolusi ini akan diterapkan secara nasional pada proyek bisnis real estat dalam empat kasus: menerima hak penggunaan lahan; hak penggunaan lahan yang sudah ada; hak penggunaan lahan yang sudah ada dan menerima hak penggunaan lahan; dan melaksanakan proyek perumahan komersial di lahan milik fasilitas yang harus direlokasi karena pencemaran lingkungan, atau fasilitas yang harus direlokasi sesuai dengan pembangunan atau perencanaan kota.

Mengenai syarat pelaksanaan proyek perumahan sosial melalui perjanjian hak guna lahan atau hak guna lahan yang sudah ada, investor yang melaksanakan proyek perumahan sosial harus menggunakan satu atau lebih jenis lahan berikut: lahan pertanian; lahan non-pertanian selain lahan permukiman; lahan permukiman dan lahan lain dalam satu bidang tanah yang sama, dalam hal adanya perjanjian hak guna lahan; dan harus memenuhi kriteria tertentu.

Hal ini sebaiknya diujicobakan dalam skala kecil.

Dalam membahas isu ini, banyak anggota Majelis Nasional pada dasarnya sepakat tentang perlunya mengeluarkan resolusi untuk menghilangkan kesulitan dan hambatan dalam pelaksanaan proyek investasi dan bisnis dalam pembangunan perumahan baru. Anggota Tran Hoang Ngan (dari delegasi Kota Ho Chi Minh) mengakui bahwa percontohan kebijakan ini akan memiliki efek domino dalam mendukung pembangunan sosial-ekonomi negara, terutama dalam menghilangkan kesulitan dalam pembangunan perumahan baru, menciptakan kondisi yang menguntungkan bagi pengguna lahan dan investor untuk secara proaktif melaksanakan proyek perumahan baru dan proyek pembangunan perkotaan, serta berkontribusi dalam memenuhi kebutuhan perumahan masyarakat.

Namun, ada juga beberapa kekhawatiran yang diangkat. Perwakilan Do Van Yen (dari provinsi Ba Ria - Vung Tau) berpendapat bahwa usulan rancangan resolusi untuk memasukkan cakupan lahan yang sangat luas untuk program percontohan tidak sesuai dengan Undang-Undang Pertanahan. Lebih lanjut, ia menyarankan bahwa jika program percontohan akan dilaksanakan, sebaiknya dalam skala yang lebih kecil, berfokus pada provinsi dan kota dengan kebutuhan perumahan yang mendesak, dan tidak diperluas ke seluruh negeri.

Perwakilan Yen juga menyarankan agar Pemerintah melakukan penilaian dampak untuk menghindari situasi "penyalahgunaan kebijakan untuk mengakumulasi lahan pertanian" atau "melegalkan pelanggaran," guna memperkenalkan peraturan yang lebih ketat, lebih masuk akal, dan lebih efektif.

Menyampaikan pandangan bahwa kondisi perumahan sosial di semua daerah perlu dievaluasi kembali, Delegasi Majelis Nasional Nguyen Thi Thu Ha (delegasi Quang Ninh) menegaskan bahwa banyak proyek dan pembangunan perumahan sosial masih kosong, belum dihuni, atau memiliki prosedur hukum yang belum lengkap. Penawaran dan permintaan pasar perumahan sosial bervariasi dari daerah ke daerah, dan "tidak setiap daerah memiliki permintaan yang sama."

Perwakilan Ha menyarankan bahwa penilaian terhadap kondisi perumahan sosial saat ini diperlukan untuk memahami penawaran dan permintaan pasar di daerah setempat sebelum menyetujui rancangan tersebut. Pemerintah dan instansi terkait harus melakukan penilaian menyeluruh; mempertimbangkan apakah program percontohan harus dipilih berdasarkan wilayah atau daerah dan lokasi yang sesuai, dan menentukan lokasinya.

"Program percontohan seperti yang diusulkan dalam draf tersebut dapat menyebabkan terbentuknya organisasi, individu, dan bisnis properti yang mengeksploitasi jual beli dan pengalihan tanah, mengakumulasi dan mengkonsolidasikan tanah tanpa menggunakannya secara efisien, kemudian mengambil keuntungan dan mengubah alat produksi menjadi input untuk menunggu pelaksanaan proyek perumahan sosial," Ibu Ha memperingatkan.

Dalam laporan verifikasi, Ketua Komite Ekonomi, Vu Hong Thanh, juga menyatakan bahwa beberapa anggota komite khawatir bahwa mengizinkan perjanjian untuk memperoleh hak penggunaan lahan non-perumahan untuk proyek perumahan sosial akan menyebabkan lonjakan harga lahan pertanian dan jenis lahan lainnya. Hal ini dapat menimbulkan banyak kesulitan bagi masyarakat dan bisnis, serta negara dalam hal pengadaan lahan dan kompensasi.

Ketua Komite Ekonomi meminta Pemerintah untuk meninjau dan mengklarifikasi penerapan mekanisme percontohan melalui perjanjian tentang perolehan hak penggunaan lahan atau hak penggunaan lahan yang ada untuk lahan pertanian dan non-pertanian (komersial, jasa) guna menghindari penyalahgunaan kebijakan.

Hindari konversi secara luas.

Wakil Ketua Komite Ilmu Pengetahuan, Teknologi dan Lingkungan Majelis Nasional, Nguyen Phuong Tuan, setuju bahwa resolusi tersebut harus diimplementasikan secara nasional untuk memastikan keadilan antar daerah, menghindari kerumitan dalam mengatur kriteria dan kondisi, dan mencegah munculnya mekanisme "permintaan dan pemberian". Namun, ia menyarankan agar lembaga penyusun memasukkan peraturan khusus untuk mencegah konversi penggunaan lahan secara luas setelah peraturan tersebut berlaku, yang dapat memengaruhi tidak hanya kesejahteraan sosial tetapi juga ketahanan pangan.

Tinjau rencana penggunaan lahan di setiap wilayah.

Perwakilan Nguyen Truc Son (delegasi Ben Tre) menyatakan bahwa rancangan resolusi tersebut memiliki beberapa perbedaan dari Undang-Undang Investasi (yang telah diubah), Undang-Undang Pertanahan (yang telah diubah), dan Undang-Undang Perumahan (yang telah diubah) yang baru saja disahkan oleh Majelis Nasional. Ketika proyek percontohan dilaksanakan, rencana tata guna lahan nasional, perencanaan tata guna lahan, dan terutama rencana tata guna lahan lokal harus ditinjau. Ia mempertanyakan apakah proyek-proyek yang tidak termasuk dalam perencanaan tata guna lahan perumahan atau perkotaan akan layak jika diujicobakan.

Bapak LE HOANG CHAU , Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA):

Peraturan yang merinci penentuan area investasi.

HoREA telah mengajukan usulan kepada Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh dan departemen terkait untuk dimintai komentar mengenai Keputusan 83/2024/QD-DT dari Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh. Sesuai dengan usulan tersebut, disarankan agar peraturan dalam Pasal 1, Ayat 2 ditinjau dan diubah untuk secara rinci menentukan wilayah-wilayah di mana investor proyek real estat dan perumahan diperbolehkan untuk mentransfer hak penggunaan lahan untuk lahan dengan infrastruktur teknis kepada individu untuk pembangunan rumah sendiri di komune, kecuali kota-kota di lima distrik Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi, dan Can Gio, dan tidak tunduk pada lelang hak penggunaan lahan untuk proyek pembangunan perumahan sebagaimana diatur.

Karena, menurut Pasal 6, Ayat 31 Undang-Undang Tahun 2023 tentang Bisnis Real Estat, investor proyek real estat atau proyek pembangunan perumahan diperbolehkan untuk mengalihkan hak penggunaan lahan dengan infrastruktur teknis untuk lahan yang tidak terletak di kelurahan, distrik, atau kota dengan kawasan perkotaan khusus, tipe I, tipe II, dan tipe III; dan tidak tunduk pada pelelangan hak penggunaan lahan untuk proyek pembangunan perumahan sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Pertanahan. Untuk daerah lain, Komite Rakyat provinsi akan menentukan, berdasarkan kondisi setempat, daerah-daerah di mana investor proyek diperbolehkan untuk mengalihkan hak penggunaan lahan dengan infrastruktur teknis kepada individu untuk pembangunan rumah sendiri.

Bapak NGO DUC SON , Direktur Jenderal DRH Holdings JSC:

Menciptakan peluang bagi pembeli rumah.

Secara historis, untuk melaksanakan proyek perumahan, implementasi proyek perumahan sosial membutuhkan pemenuhan syarat-syarat seperti: kesesuaian dengan perencanaan tata guna lahan tingkat distrik; kesesuaian dengan perencanaan konstruksi dan perkotaan; dan kesesuaian dengan program dan rencana pengembangan perumahan lokal yang telah disetujui. Dalam praktiknya, tumpang tindih dan konflik antara Undang-Undang Pertanahan dan Undang-Undang Perumahan semakin meningkat, mendistorsi pasar modal dan real estat, serta meningkatkan risiko bagi bisnis, investor, dan mereka yang membutuhkan perumahan. Program percontohan yang diusulkan pemerintah akan merevitalisasi pasar modal, menstabilkan dan mengurangi beban keuangan bisnis, mempersingkat waktu dan biaya persiapan investasi proyek, meningkatkan transparansi pasar, dan memberikan akses perumahan terjangkau bagi pembeli rumah. Menghilangkan hambatan ini berpotensi "menyelamatkan" jutaan bisnis yang telah menunggu selama bertahun-tahun.

S.Nhung menulis

Sumber: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm