HoREA: Perlu mencegah risiko manipulasi harga tanah selama penilaian

Badan pengelola, investor, perusahaan penilai dan ahli peninjau dapat berkolusi untuk mendistorsi harga tanah, yang merupakan hal negatif yang perlu dicegah saat mengubah Undang-Undang, menurut HoREA.

Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA) baru saja menyampaikan sejumlah pendapat terkait Rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang telah diamandemen) kepada Komite Tetap Majelis Nasional , yang mana pendapat tersebut memperingatkan terhadap risiko kolusi dalam penetapan harga tanah saat menilai harga.

Menurut HoREA, terdapat empat entitas yang terlibat dalam penilaian dan penentuan harga tanah untuk proyek real estat di tingkat provinsi. Yang pertama adalah instansi pemerintah daerah (Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, Direktur Departemen Keuangan, dan Komite Rakyat Provinsi).

Subjek berikutnya adalah investor proyek real estat yang secara langsung terdampak oleh kegiatan penilaian tanah. Subjek ketiga adalah perusahaan penilai (penyedia jasa penilaian tanah dan laporan atau sertifikat penilaian). Terakhir, peninjau diundang untuk berpartisipasi dalam Dewan Penilaian Tanah; melaksanakan tugas peninjauan independen terhadap penilaian dan kegiatan penilaian Dewan ini sebelum diajukan kepada Komite Rakyat Provinsi untuk diputuskan harga tanahnya.

Bapak Le Hoang Chau, Ketua HoREA, mengatakan bahwa terdapat banyak kasus di mana entitas-entitas ini secara aktif berkolusi satu sama lain untuk mengatur harga tanah, yang menyebabkan hasil penilaian tanah menjadi terdistorsi. Beliau mengatakan bahwa situasi-situasi ini perlu diidentifikasi secara jelas agar terdapat mekanisme dan solusi untuk mencegah dan mengatasi hilangnya pendapatan anggaran negara dan hilangnya aset publik karena merupakan sumber daya lahan.

Properti di kawasan Thu Thiem, sebelah timur Kota Ho Chi Minh. Foto: Quynh Tran

Bapak Chau menambahkan bahwa saat ini, kelima metode penilaian tanah, yaitu perbandingan, deduksi, pendapatan, surplus, dan koefisien penyesuaian harga tanah, belum memenuhi persyaratan akurasi. Kelima metode ini tidak mencakup metode penilaian massal, belum membangun basis data input harga yang lengkap, dan belum diperbarui secara real-time, sehingga menghasilkan hasil penilaian yang tidak dapat diandalkan.

Penerapan metode penilaian lama menyebabkan situasi di mana proyek properti yang sama, jika dikerjakan hanya oleh satu perusahaan penilai tetapi menggunakan dua metode penilaian yang berbeda, menghasilkan dua hasil yang berbeda dengan selisih nilai sebesar 17%. Sementara itu, proyek properti yang sama tetapi dikerjakan oleh dua perusahaan penilai yang berbeda dengan metode penilaian tanah yang sama juga menghasilkan dua hasil yang berbeda dengan selisih nilai sekitar 17%.

Ketua HoREA juga mengangkat isu sensitif bahwa sejumlah pejabat, pegawai negeri sipil, dan pegawai negeri sipil yang bekerja di bidang pertanahan dan pembiayaan pertanahan takut akan tanggung jawab dan risiko hukum dalam menjalankan tugasnya. Mereka suka berbasa-basi, memindahkan dokumen secara bergantian, tidak berani mengusulkan, tidak berani memutuskan, atau mematok harga tanah terlalu tinggi di atas harga pasar demi keamanan.

Demikian pula, banyak perusahaan penilai tidak mau berpartisipasi dalam penilaian tanah untuk menentukan biaya penggunaan tanah dan sewa tanah proyek real estat yang dibayarkan pada anggaran negara karena mereka takut akan tanggung jawab dan risiko hukum dalam melakukan pekerjaan penilaian tanah.

Menghadapi kekurangan-kekurangan ini, HoREA merekomendasikan agar pemerintah pusat mempertimbangkan usulan Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh yang diajukan kepada Pemerintah mengenai uji coba penerapan metode koefisien penyesuaian harga tanah. Usulan ini akan mengarah pada perlunya penerbitan koefisien penyesuaian harga tanah (koefisien k4) untuk menghitung biaya penggunaan lahan bagi semua proyek perumahan komersial, terlepas dari nilai di atas atau di bawah 30 miliar VND menurut Daftar Harga Tanah.

Atas dasar tersebut, Negara dapat menetapkan retribusi penggunaan tanah dan sewa tanah dalam jangka waktu paling lama 6 bulan sejak tanggal dikeluarkannya keputusan tentang alokasi tanah, sewa tanah, dan izin perubahan peruntukan tanah. Hal ini serupa dengan ketentuan bahwa sertifikat hak atas tanah berlaku paling lama 6 bulan.

Bapak Chau mengatakan bahwa usulan Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh akan memformalkan perhitungan biaya penggunaan lahan dan sewa lahan untuk proyek real estat, perumahan komersial, dan kawasan perkotaan guna memastikan transparansi. Dari sana, negara dan perusahaan dapat memperkirakan jumlah biaya penggunaan lahan dan sewa lahan yang harus dibayarkan ke anggaran negara.

"Penyelesaian tunggakan pembiayaan lahan akan menunjukkan peran Negara dalam memimpin pasar, bukan mengikuti pasar, memastikan pengumpulan anggaran yang memadai, tepat, dan tepat waktu, sekaligus menjamin hak-hak investor proyek dan masyarakat," tegasnya.

Setia

Tautan sumber: https://vnexpress.net/horea-can-ngan-chan-nguy-co-dan-xep-gia-dat-khi-tham-dinh-4608752.html