HoREA: Risiko manipulasi harga tanah selama penilaian perlu dicegah.

Menurut HoREA, kemungkinan kolusi antara lembaga pengelola, investor, perusahaan penilai, dan peninjau ahli untuk memanipulasi harga tanah merupakan praktik negatif yang perlu dicegah saat merevisi Undang-Undang.

Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA) baru saja menyampaikan beberapa pendapat terkait Rancangan Undang-Undang tentang Tanah (yang telah diubah) kepada Komite Tetap Majelis Nasional , termasuk peringatan tentang pencegahan risiko kolusi dan penetapan harga selama penilaian tanah.

Menurut HoREA, ada empat entitas yang terlibat dalam penilaian dan penentuan harga tanah untuk proyek real estat di tingkat provinsi. Pertama adalah instansi pemerintah (Dinas Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, Direktur Dinas Keuangan, dan Komite Rakyat Provinsi).

Entitas selanjutnya adalah investor proyek real estat yang secara langsung terdampak oleh proses penilaian tanah. Ketiga adalah perusahaan penilai (yang menyediakan jasa penilaian tanah dan laporan atau sertifikat penilaian). Terakhir, ada para peninjau ahli yang diundang untuk berpartisipasi dalam Dewan Penilaian Tanah; mereka melaksanakan tugas meninjau secara independen kegiatan penilaian dan penaksiran Dewan ini sebelum menyerahkan harga tanah kepada Komite Rakyat Provinsi untuk diputuskan.

Bapak Le Hoang Chau, Ketua HoREA, menyatakan bahwa ada banyak kasus di mana entitas-entitas ini secara proaktif berkolusi untuk memanipulasi harga tanah, yang menyebabkan hasil penilaian tanah yang tidak akurat. Beliau percaya bahwa situasi-situasi ini perlu diidentifikasi secara jelas agar dapat mengembangkan mekanisme dan solusi untuk mencegah dan memerangi kerugian anggaran negara dan penyalahgunaan aset publik, karena ini adalah sumber daya tanah yang berharga.

Properti di bagian timur Kota Ho Chi Minh, sekitar daerah Thu Thiem. Foto: Quynh Tran

Bapak Chau lebih lanjut menyatakan bahwa saat ini, lima metode penilaian tanah—komparatif, deduksi, pendapatan, surplus, dan koefisien penyesuaian harga tanah—tidak memenuhi standar akurasi yang dibutuhkan. Kelima metode ini tidak mencakup metode penilaian massal dan tidak memiliki basis data harga input yang lengkap dan mutakhir, sehingga menghasilkan hasil penilaian yang tidak dapat diandalkan.

Penerapan metode penilaian yang sudah ketinggalan zaman telah menyebabkan situasi di mana, untuk proyek real estat yang sama, jika hanya satu perusahaan penilai menerapkan dua metode penilaian yang berbeda, hasilnya akan berbeda, dengan selisih sebesar 17%. Sementara itu, untuk proyek real estat yang sama, jika dua perusahaan penilai yang berbeda menerapkan metode penilaian lahan yang sama, hasilnya juga berbeda, dengan selisih sekitar 17%.

Ketua HoREA juga mengangkat isu-isu sensitif, yaitu bahwa sebagian pejabat negara dan pegawai negeri sipil yang bekerja di bidang tanah dan pembiayaan tanah memiliki rasa takut akan tanggung jawab dan risiko hukum dalam menjalankan tugas mereka. Mereka menghindari tanggung jawab, saling mengoper berkas, ragu-ragu untuk mengusulkan atau membuat keputusan, atau menilai tanah sangat tinggi dibandingkan dengan harga pasar untuk memastikan keselamatan mereka.

Demikian pula, banyak perusahaan penilai enggan untuk berpartisipasi dalam penilaian tanah untuk menentukan biaya penggunaan lahan dan biaya sewa lahan untuk proyek real estat yang dibayarkan ke anggaran negara, juga karena takut akan tanggung jawab dan risiko hukum yang terlibat dalam melakukan pekerjaan penilaian tanah.

Mengingat kekurangan-kekurangan tersebut, HoREA mengusulkan agar pemerintah pusat mempertimbangkan usulan yang diajukan oleh Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh kepada Pemerintah mengenai penerapan percontohan metode koefisien penyesuaian harga tanah. Usulan ini akan mewajibkan penerbitan koefisien penyesuaian harga tanah (koefisien k4) untuk menghitung biaya penggunaan lahan untuk semua proyek perumahan komersial, terlepas dari apakah nilainya di atas atau di bawah 30 miliar VND menurut Tabel Harga Tanah.

Berdasarkan hal tersebut, Negara dapat memutuskan biaya penggunaan lahan dan biaya sewa lahan dalam jangka waktu tidak melebihi 6 bulan sejak tanggal diterbitkannya keputusan untuk mengalokasikan, menyewakan, atau mengizinkan perubahan tujuan penggunaan lahan. Poin ini serupa dengan peraturan bahwa sertifikat penilaian tanah berlaku tidak lebih dari 6 bulan.

Bapak Chau percaya bahwa usulan dari Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh akan menstandarisasi perhitungan biaya penggunaan lahan dan biaya sewa lahan untuk proyek real estat, perumahan komersial, dan pembangunan perkotaan, serta menjamin transparansi. Hal ini akan memungkinkan baik Negara maupun pelaku usaha untuk mengantisipasi jumlah biaya penggunaan lahan dan biaya sewa lahan yang harus mereka bayarkan ke anggaran negara.

"Penyelesaian isu-isu yang belum terselesaikan terkait pembiayaan lahan akan menunjukkan peran Negara dalam memimpin pasar, bukan sekadar mengikutinya, memastikan pengumpulan pendapatan yang cukup, akurat, dan tepat waktu untuk anggaran negara, sekaligus melindungi hak-hak investor proyek dan masyarakat," tegasnya.

Trung Tin

Tautan sumber: https://vnexpress.net/horea-can-ngan-chan-nguy-co-dan-xep-gia-dat-khi-tham-dinh-4608752.html