Sidang ke-5, Majelis Permusyawaratan Rakyat ke-15: Klarifikasi asas, dasar dan metode penilaian tanah

Pada pagi hari tanggal 9 Juni, melanjutkan Sidang ke-5, di bawah arahan Wakil Ketua Majelis Nasional Nguyen Duc Hai, Majelis Nasional meninjau dan mengevaluasi Laporan tentang penjelasan, penerimaan, dan revisi serta Laporan Verifikasi dan membahas dalam kelompok-kelompok rancangan Undang-Undang tentang Pertanahan (diamandemen).

Dalam laporannya, Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Dang Quoc Khanh menyampaikan bahwa konsultasi publik mengenai rancangan Undang-Undang Pertanahan (revisi) akan dilaksanakan mulai 3 Januari 2023 hingga 15 Maret 2023. Pemerintah telah menginstruksikan penyelenggaraan berbagai kegiatan untuk mempercepat proses dan memastikan kualitas konsultasi, seperti: pengorganisasian kelompok kerja untuk memeriksa dan mendesak pelaksanaan konsultasi publik, serta penerimaan masukan langsung dari pemerintah daerah yang mewakili wilayah dan daerah dengan karakteristik tertentu.

Pengorganisasian pengumpulan opini publik telah dilaksanakan secara serius, sinkron, demokratis, ilmiah, publik, transparan, dan mendalam, memastikan substansi dan efektivitas dengan berbagai bentuk yang beragam dan kaya hingga ke tingkat akar rumput, seperti komune, kelurahan, kota, permukiman, dan kelompok permukiman. Hal ini memobilisasi sebagian besar lembaga dan organisasi dalam sistem politik , semua lapisan masyarakat, untuk berpartisipasi, menarik perhatian berbagai lapisan masyarakat di negara ini, termasuk warga Vietnam yang tinggal di luar negeri. Hal ini sungguh menjadi aktivitas politik yang mendalam, sebuah peristiwa politik-hukum yang penting. Pendapat masyarakat menunjukkan minat, antusiasme, dan tanggung jawab yang mendalam.

Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Dang Quoc Khanh menyampaikan laporan yang menjelaskan, menerima, dan merevisi rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang telah diamandemen). Foto: quochoi.vn

Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Dang Quoc Khanh mengatakan bahwa, dengan mempertimbangkan pendapat masyarakat, sejumlah bab, bagian, dan pasal telah direvisi dan diubah secara mendasar dalam struktur dan isinya. Rancangan Undang-Undang ini setelah selesai memiliki struktur 16 bab, 263 pasal, yang mana 5 pasal telah ditambah (pasal 3 Bab IV, pasal 1 Bab VII; pasal 1, 2, 3 Bab XVI), 40 pasal baru telah ditambahkan, dan 13 pasal telah dihapus dibandingkan dengan rancangan untuk opini publik.

Rancangan Undang-Undang tersebut juga menyesuaikan ketentuan Pasal 17 dengan arahan Perdana Menteri agar mengumumkan kerangka kebijakan tentang dukungan tanah bagi kelompok etnis minoritas, atas dasar itu Komite Rakyat Provinsi mengajukan kepada Dewan Rakyat pada tingkat yang sama untuk mengumumkan kebijakan khusus yang sesuai dengan kondisi aktual setempat, dan pada saat yang sama mengklarifikasi area di mana kebijakan tersebut diterapkan; mengubah ketentuan Pasal 20 untuk memastikan peran pengawasan Front Tanah Air Vietnam; melengkapi ketentuan Pasal 23 untuk memperkuat tanggung jawab Komite Rakyat Komune dalam tugas-tugas: mengelola tanah yang tidak digunakan; menegaskan hak-hak pengguna tanah; berpartisipasi dalam proses pembentukan, penyesuaian, pengumuman, publikasi, dan pengelolaan perencanaan dan rencana penggunaan lahan...

Selain itu, RUU tersebut menambahkan dalam Pasal 32 pengaturan yang menyatakan bahwa pengguna tanah yang saat ini menyewa tanah dari Negara dan membayar biaya satu kali untuk seluruh jangka waktu sewa, dapat memilih untuk beralih ke bentuk sewa tanah dengan membayar iuran tahunan dan iuran yang dibayarkan tersebut dipotong dari iuran tahunan yang harus dibayar; pengaturan bahwa unit layanan publik yang dialokasikan tanah oleh Negara tanpa memungut biaya penggunaan tanah dan perlu menggunakan sebagian atau seluruh area yang dialokasikan untuk produksi, bisnis, dan penyediaan layanan dapat memilih untuk beralih ke bentuk sewa tanah dari Negara dan membayar iuran tahunan untuk area tersebut; pengaturan tanggung jawab Kementerian Dalam Negeri dan Komite Rakyat di semua tingkatan dalam menentukan batas administrasi di lapangan, menetapkan catatan batas administrasi lokal dan penggunaan dan penyediaan catatan kadaster untuk pengelolaan tanah; pengaturan tentang penyelesaian sengketa batas administrasi....

Sesi kerja di aula. Foto: quochoi.vn

Mengenai pemulihan tanah, pengambilan, kompensasi, dukungan, dan pemukiman kembali, Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Dang Quoc Khanh menekankan bahwa ini adalah konten yang telah menerima banyak pendapat dari masyarakat.

Dengan memasukkan masukan, RUU ini mengubah seluruh isi Pasal 79 yang isinya bahwa Negara melakukan reklamasi tanah untuk kepentingan pembangunan sosial ekonomi bagi kepentingan nasional dan kepentingan umum dalam rangka peningkatan sumber daya tanah, peningkatan efisiensi pemanfaatan tanah, pembangunan infrastruktur sosial ekonomi modern, penyelenggaraan jaminan sosial, perlindungan lingkungan hidup, dan pelestarian cagar budaya; mengatur secara khusus mengenai reklamasi tanah untuk jenis pekerjaan umum di masing-masing bidang; melakukan reklamasi tanah untuk pembangunan kantor pusat instansi negara, pekerjaan umum, dan beberapa hal lain yang dianggap perlu.

Sekaligus, melakukan peninjauan kembali dan klarifikasi terhadap kasus-kasus yang terjadi dalam Pasal 78, misalnya kasus reklamasi lahan oleh Negara untuk kepentingan pertahanan dan keamanan negara; kasus reklamasi lahan yang terjadi karena pelanggaran ketentuan perundang-undangan, seperti Undang-Undang Penanaman Modal dan Undang-Undang Perpajakan; klarifikasi terhadap perilaku badan pengelola atau pelanggar dalam Pasal 81; dan tegaskan bahwa reklamasi lahan permukiman hanya dapat dilakukan setelah pengaturan pemukiman selesai dilaksanakan.

Rancangan Undang-Undang ini juga memperjelas prinsip-prinsip penilaian tanah, harga pasar tanah, dasar penilaian tanah, informasi masukan untuk menentukan harga tanah, dan metode penilaian tanah. Rancangan Undang-Undang ini juga menambahkan ketentuan tentang konsultasi penilaian tanah.

Pada saat yang sama, teruskan pengaturan daftar harga tanah yang diterbitkan setiap tahun untuk memastikan kesesuaian harga tanah dengan prinsip pasar. Namun, lengkapi ketentuan pelaksanaan transisi dengan tetap menggunakan daftar harga tanah yang berlaku hingga 31 Desember 2025 agar daerah memiliki cukup waktu untuk menyusun dan mengumumkan daftar harga tanah baru sesuai dengan ketentuan baru Undang-Undang Pertanahan. Peraturan tersebut mewajibkan Komite Rakyat di tingkat yang berwenang untuk menyetujui keputusan harga tanah tertentu dalam waktu paling lama 180 hari sejak tanggal keputusan tentang alokasi tanah, sewa tanah, izin perubahan peruntukan lahan, perluasan penggunaan lahan, perubahan bentuk penggunaan lahan, penyesuaian keputusan alokasi tanah, sewa tanah, penyesuaian rencana rinci, dll.

Melaporkan hasil peninjauan pada rapat tersebut, Ketua Komite Ekonomi Vu Hong Thanh mengatakan bahwa Komite sangat menghargai Pemerintah karena telah mengarahkan Badan Perancang dan kementerian serta lembaga untuk segera mempelajari dan menyerap banyak pendapat Rakyat, pendapat para deputi Majelis Nasional dan pendapat lembaga-lembaga Majelis Nasional untuk merevisi rancangan Undang-Undang tersebut dengan kemajuan penting dalam hal kualitas; dokumen-dokumen yang diserahkan kepada Majelis Nasional pada Sidang ke-5 dipersiapkan dengan serius dan cermat, banyak isinya diserap dan dijelaskan.

Ketua Komite Ekonomi Vu Hong Thanh menyampaikan laporan audit. Foto: quochoi.vn

Ketua Komite Ekonomi Vu Hong Thanh menyampaikan Laporan Inspeksi. Foto: quochoi.vn

Untuk mencapai konsensus dan kebulatan suara tertinggi dalam pengesahan rancangan Undang-Undang, Komite Ekonomi mengusulkan untuk hanya mencantumkan isi Resolusi No. 18-NQ/TW yang telah matang dan cukup jelas dalam Undang-Undang. Untuk isi yang memerlukan penelitian lebih lanjut, dan kondisi praktis tidak memungkinkan pengaturan langsung dalam Undang-Undang untuk diajukan kepada Majelis Nasional guna mendapatkan persetujuan, disarankan agar Pemerintah berkoordinasi dalam pelaporan kepada otoritas yang berwenang selama proses penyelesaian rancangan Undang-Undang.

Mengenai isu-isu praktis yang muncul tetapi belum dirangkum, sehingga belum disebutkan dalam Resolusi No. 18-NQ/TW, proses penelitian dan penilaian dampak menunjukkan adanya dasar yang wajar dan perlunya penambahan peraturan. Disarankan agar Komite Partai Pemerintah melaporkan kepada otoritas yang berwenang untuk mendapatkan masukan, sebagai dasar penyempurnaan rancangan Undang-Undang.

Sebaliknya, apabila isi sudah dirangkum namun belum mencapai mufakat, masih terdapat perbedaan pendapat, dan landasan teori serta praktiknya belum matang dan cukup jelas, sehingga belum dapat disimpulkan dalam Resolusi No. 18-NQ/TW, maka diusulkan untuk tidak dimasukkan dalam rancangan Undang-Undang.

Selain itu, teruslah meninjau undang-undang yang relevan, menilai dampaknya dengan cermat, dan segera mengusulkan amandemen, suplemen, dan pencabutan untuk mengaturnya secara spesifik dalam Bagian 2, Bab XVI rancangan Undang-Undang. Untuk rancangan Undang-Undang yang sudah termasuk dalam Program Pengembangan Undang-Undang dan Peraturan, terutama rancangan Undang-Undang yang diajukan kepada Majelis Nasional untuk dipertimbangkan dan disetujui pada Sidang ke-5, disarankan untuk terus meninjau dan merevisi ketentuan yang relevan dan mengusulkan amandemen terhadap Undang-Undang Tanah (jika ada) sesuai dengan prinsip memastikan konsistensi dengan ruang lingkup pengaturan dalam setiap Undang-Undang, tidak mengulangi ketentuan Undang-Undang lain dalam Undang-Undang ini dan sebaliknya, tetapi memiliki ketentuan yang merujuk pada pelaksanaannya sesuai dengan ketentuan Undang-Undang terkait lainnya; serahkan kepada Majelis Nasional untuk dipertimbangkan sesuai dengan peraturan.

Terkait beberapa isi utama rancangan Undang-Undang, terkait prinsip perencanaan dan tata guna lahan, Ketua Komite Ekonomi mengusulkan penyempurnaan Pasal 9, Pasal 60 dengan arahan bahwa "rencana tata guna lahan dapat disusun secara bersamaan; rencana tata guna lahan tingkat yang lebih tinggi harus disetujui dan diputuskan sebelum rencana tata guna lahan tingkat yang lebih rendah". Di saat yang sama, untuk menghindari situasi di mana rencana tata guna lahan tingkat yang lebih tinggi terlambat diselesaikan, yang akan memengaruhi kemajuan penyelesaian rencana tata guna lahan tingkat yang lebih rendah, Pemerintah perlu memiliki solusi untuk mengarahkan dan menjalankan sesuai peta jalan yang tepat sejak tahap perencanaan agar permasalahan di atas tidak terulang kembali.

Mengenai pemulihan lahan untuk pembangunan sosial-ekonomi demi kepentingan nasional dan publik, Komite Ekonomi mengusulkan untuk meninjau kembali ketentuan dalam Poin e dan Poin g, Klausul 3, Pasal 79, bukan merujuk pada ketentuan dalam pasal dan klausul lain, melainkan untuk memasukkan ketentuan yang spesifik dan jelas dalam Pasal 79. Selain itu, terus meninjau kembali ketentuan dalam poin dan klausul lain dalam Pasal ini, untuk memastikan kelengkapan dan kejelasannya. Pemulihan lahan dalam hal ini hanya dilakukan jika terkait dengan proyek tertentu.

Bersamaan dengan itu, direkomendasikan untuk meninjau kembali Pasal 80 tentang syarat-syarat pengambilan kembali tanah untuk kepentingan pertahanan, keamanan negara, dan pembangunan sosial ekonomi bagi kepentingan nasional dan masyarakat, agar sesuai dengan ketentuan Pasal 54 Ayat 3 Undang-Undang Dasar Tahun 2013, yang tidak saja mewajibkan penetapan hal-hal pengambilan kembali yang wajib diatur dalam Undang-Undang, tetapi juga mewajibkan hal-hal tersebut harus “benar-benar diperlukan”.

Terkait penerbitan Sertifikat bagi rumah tangga dan individu yang menggunakan tanah tanpa dokumen hak guna tanah, rancangan Undang-Undang ini lebih condong ke arah pengaturan perpanjangan jangka waktu penggunaan tanah, dengan mempertimbangkan pemberian Sertifikat kepada pengguna tanah. Selain itu, rancangan tersebut belum menunjukkan secara jelas bahwa penerbitan sertifikat dikaitkan dengan syarat tidak melanggar hukum pertanahan. Komite Ekonomi merekomendasikan untuk terus meninjau secara cermat, menghindari situasi yang dapat dimanfaatkan untuk melegalkan pelanggaran dalam penggunaan tanah; mempertimbangkan dan mengklarifikasi perlunya hal ini sebagai peraturan untuk menyelesaikan kasus-kasus individual atau ketentuan umum dalam Undang-Undang.

Terkait regulasi tentang prinsip, dasar, dan metode penilaian tanah, Komite Ekonomi berpendapat bahwa ketentuan dalam RUU tentang "metode penilaian tanah berdasarkan prinsip pasar" belum sepenuhnya jelas dan belum menjamin terwujudnya kelembagaan yang utuh dan komprehensif sebagaimana disyaratkan dalam Resolusi No. 18-NQ/TW tentang pemaksimalan nilai sumber daya tanah. Kebijakan keuangan pertanahan harus menjamin keselarasan kepentingan negara, pengguna tanah, dan investor.

Lahan merupakan sumber daya penting yang mendukung pembangunan sosial-ekonomi negara. Tingginya sewa lahan, biaya penggunaan lahan, kompensasi, dukungan, dan biaya pemukiman kembali dapat mengakibatkan berkurangnya persaingan harga barang dan jasa, persaingan dalam menarik investasi, dan tidak terciptanya sumber daya bagi pembangunan sosial-ekonomi. Oleh karena itu, Badan Perancang disarankan untuk berkoordinasi dengan Kementerian Keuangan guna mengkaji dan menyempurnakan peraturan yang menjamin kelayakan, melengkapi prinsip-prinsip penilaian lahan guna memastikan keselarasan kepentingan antara Negara, masyarakat, dan investor, sesuai dengan Resolusi No. 18-NQ/TW.

Terkait daftar harga tanah, Komite Ekonomi pada dasarnya sepakat bahwa penyusunan daftar harga tanah tahunan harus memastikan pembaruan tepat waktu terhadap fluktuasi harga tanah di pasar. Namun, disarankan untuk melakukan penelitian guna mendapatkan peta jalan yang sesuai dan peraturan yang lebih fleksibel jika penyusunan daftar harga tanah tahunan tidak selesai pada 1 Januari 2026. Perlu dicatat bahwa proses penyesuaian dan amandemen perlu diatur dengan tepat untuk memastikan kelayakannya; penelitian dan pengaturan yang jelas mengenai isi penyusunan daftar harga tanah berdasarkan lokasi untuk membedakannya dari harga tanah tertentu, serta cara menentukan "area nilai" dan "kavling tanah standar".

Komite Ekonomi juga mengusulkan untuk mempertimbangkan secara cermat penghapusan peraturan pemanfaatan lahan untuk kawasan ekonomi. Oleh karena itu, tata kelola pemanfaatan lahan untuk kawasan ekonomi telah diatur dan diterapkan sejak lama, tercermin dalam indikator perencanaan dan rencana tata guna lahan nasional yang disetujui oleh Majelis Nasional dan dialokasikan oleh Perdana Menteri kepada pemerintah daerah untuk diimplementasikan.

Pada sesi kerja pagi, setelah mengkaji dan mengevaluasi Laporan Hasil Penelaahan Rancangan Undang-Undang Pertanahan (perubahan), para delegasi melanjutkan pembahasan secara berkelompok mengenai Rancangan Undang-Undang tersebut.

Lan Anh (sintesis)

Tautan sumber