Masalah pajak real estat kedua kembali memanas, perlu dibangun peta jalan yang sesuai dengan kesehatan pasar.

Bisakah pajak properti menurunkan harga rumah?

Dalam laporan yang dikirim ke Kantor Pemerintah mengenai alasan kenaikan harga real estat baru-baru ini, Kementerian Konstruksi mengatakan akan mempelajari dan mengusulkan kebijakan pajak bagi mereka yang memiliki dan menggunakan banyak rumah dan tanah untuk membatasi spekulasi dan pembelian dan penjualan dalam waktu singkat untuk mendapatkan keuntungan.

Menurut Kementerian Konstruksi , faktor-faktor yang berkontribusi terhadap kenaikan harga perumahan baru-baru ini antara lain "keterlibatan" sejumlah investor, kelompok investor, spekulan, dan broker properti. Terkait lelang dengan harga pemenang di atas 100 juta per meter persegi, Kementerian Konstruksi menyatakan bahwa banyak kelompok investor yang berspesialisasi dalam mengikuti lelang dan kemudian langsung menjualnya untuk mendapatkan keuntungan. Di luar area lelang, banyak broker yang menunggu hasil lelang, siap menawarkan jual beli tanah dengan selisih harga 200-500 juta VND per kavling. Jual beli banyak kavling tanah untuk keuntungan ilegal marak, bahkan terorganisir, yang meningkatkan harga tanah dan perumahan di sekitarnya.

Beberapa kelompok, investor dan pialang real estat perorangan mendistorsi informasi pasar untuk "menaikkan harga", menciptakan harga virtual... dan memanfaatkan kurangnya pengetahuan orang untuk memanipulasi psikologi, menarik investasi berdasarkan psikologi massa demi keuntungan.

Biasanya, investor proyek perumahan mengeluarkan rata-rata 3% dari harga jual untuk membayar ke lantai bursa dan broker untuk menjual produk. Namun, broker seringkali memilih untuk menambahkan harga lebih tinggi saat bertransaksi dengan pelanggan, sesuai situasi pasar, sehingga pembeli harus membayar "selisihnya".

Selama periode ramai, banyak broker juga menggunakan metode "deposit" untuk membeli rumah dan tanah dari penjual, lalu menaikkan harga sebesar 10-15% untuk dijual kembali kepada orang lain. Misalnya: Sebuah apartemen dihargai 5 miliar VND, broker menyetor 1 miliar VND untuk membeli dan setuju untuk membayar dalam 1 bulan. Namun, dalam 1 bulan tersebut, broker akan menemukan pembeli dengan selisih 6-7 miliar VND.

Selain itu, beberapa investor juga berkontribusi dalam mendorong harga perumahan dengan "menawarkan harga jual yang tinggi", sehingga meningkatkan ekspektasi keuntungan lebih tinggi daripada rata-rata proyek real estat. Di area yang hanya terdapat sedikit, atau bahkan satu, proyek yang dijual, investor dapat menaikkan harga untuk mendapatkan keuntungan, karena kurangnya persaingan dan harga acuan," demikian pernyataan Kementerian Konstruksi dalam laporan tersebut.

Menanggapi hal ini, Ths. Nguyen Van Dinh, pakar hukum properti, mengatakan bahwa salah satu penyebab melonjaknya harga rumah dan tanah adalah fenomena spekulasi dan penimbunan dengan pola pikir "tidak ada yang lebih kaya daripada berdagang tanah", yang didukung oleh bank. Mereka merupakan kelompok nasabah "VIP" bank karena pinjaman selalu digadaikan dengan rumah dan tanah—yang dianggap hampir selalu naik harganya dan berisiko rendah. Kebutuhan investasi masyarakat memang sah, tetapi ketika fenomena ini meningkat, hal itu berubah menjadi spekulasi dan penimbunan rumah dan tanah, yang mendistorsi pasar, menyebabkan lahan terbengkalai, dan pemborosan sumber daya.

MSc. Nguyen Van Dinh mengatakan bahwa pajak atas rumah dan tanah merupakan solusi wajib, yang secara jelas tertuang dalam Resolusi No. 18-NQ/TW tahun 2022 Komite Eksekutif Pusat tentang upaya terus berinovasi dan menyempurnakan lembaga serta kebijakan, serta meningkatkan efektivitas dan efisiensi pengelolaan dan pemanfaatan lahan. Resolusi 18 menetapkan tugas dan solusi: "Mengatasi situasi pemborosan penggunaan lahan, yang membiarkan lahan terbengkalai, tercemar, dan terdegradasi", "Menetapkan tarif pajak yang lebih tinggi bagi mereka yang menggunakan lahan luas, banyak rumah, berspekulasi atas tanah, memperlambat penggunaan lahan, dan membiarkan lahan terbengkalai".

Bapak Nguyen Van Dinh mengatakan bahwa pada lelang tanah, harga penawaran yang menang puluhan kali lipat lebih tinggi daripada harga awal sebelumnya. Kebanyakan orang lebih skeptis terhadap hasil lelang daripada senang dengan fakta bahwa anggaran negara akan menerima sumber pendapatan tambahan yang besar. Alasannya adalah setelah memenangkan lelang, bidang tanah seringkali terbengkalai, dalam banyak kasus membentuk "kawasan perkotaan hantu". Sebagian besar "proyek" ini seringkali memiliki tingkat hunian yang sangat rendah, bahkan setelah puluhan tahun pelaksanaan, hanya beberapa rumah yang telah dibangun dan orang-orang telah pindah. Oleh karena itu, Bapak Nguyen Van Dinh mengatakan bahwa perpajakan rumah dan tanah memiliki dasar politik dalam Resolusi 18 Partai tetapi harus dilaksanakan secara serempak dan adil antar daerah.

Faktor penting lainnya adalah perlunya basis data perpajakan, untuk memastikan subjek pajak yang tepat, dan untuk mendorong efektivitas kebijakan perpajakan. Saat ini, penentuan pasti siapa pemilik properti ini belum dapat dipastikan karena kurangnya basis data yang lengkap dan fenomena pengalihan kepemilikan properti oleh pihak lain.

Namun, Perdana Menteri telah menyetujui Proyek 06 untuk mengembangkan aplikasi data kependudukan, identifikasi, dan autentikasi elektronik guna mendukung transformasi digital. Undang-Undang Pertanahan, Undang-Undang Perumahan, dan Undang-Undang Usaha Properti yang baru juga menyebutkan pembangunan basis data nasional tentang informasi pertanahan, perumahan, dan properti; jika diterapkan secara efektif, dalam waktu dekat, sistem basis data yang andal dapat dibangun, yang merupakan basis data penting untuk menegakkan undang-undang pajak properti setelah disahkan.

Jika properti dikenakan pajak, jika kita dapat mengumpulkan sistem informasi dan basis data properti untuk "mengatribusikan kepemilikan" dan melihat secara pasti siapa pemilik properti ini, maka sesuatu yang tampaknya mustahil dapat terjadi: harga rumah dan tanah akan turun, bahkan turun tajam. Spekulasi properti akan hampir sepenuhnya terhenti. Bank juga harus mencari basis pelanggan baru, bukan para taipan tanah.

Perpajakan bertujuan untuk mewujudkan pandangan bahwa "rumah adalah untuk tempat tinggal, bukan untuk spekulasi" dan baru setelah itu impian para pekerja untuk menetap akan menjadi semakin nyata" , tegas Bapak Nguyen Van Dinh.

Pasar properti baru-baru ini menunjukkan tanda-tanda perbaikan ketika Majelis Nasional secara resmi menyetujui 3 undang-undang penting pasar, yang berlaku 6 bulan lebih awal, yaitu sejak 1 Agustus 2024. Meskipun pasar properti hanya ramai di Hanoi, daerah-daerah lain masih cukup sepi. Di tengah banyaknya kesulitan yang dihadapi bisnis properti dan investor yang masih "terjebak" di pasar provinsi, usulan terbaru untuk mengenakan pajak atas rumah kedua menuai banyak pertentangan.

Sebenarnya, pajak atas rumah kedua bukanlah usulan baru, melainkan telah digagas sejak tahun 2009. Namun, karena berbagai alasan, pajak tersebut baru dapat disahkan secara resmi melalui Resolusi No. 18-NQ/TW yang dikeluarkan pada Juni 2022 oleh Komite Tetap Majelis Nasional. Namun, proses penyusunan peraturan/kebijakan untuk mengatur pasar tanah, khususnya melalui pengenaan pajak tambahan atas hak guna lahan dan hak milik atas tanah dari properti kedua atau lebih, menemui banyak kendala.

Secara khusus, banyak ahli khawatir bahwa jika pengenaan pajak real estat tidak dihitung dan diratakan dengan hati-hati, hal itu dapat menciptakan efek kontraproduktif, meningkatkan harga perumahan dan mempersulit masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah untuk mengakses perumahan.

Rute mana yang cocok?

Pajak merupakan alat yang efektif untuk menanggulangi penghindaran pajak dalam bentuk pengalihan hak milik atas tanah, spekulasi, inflasi harga, dan sebagainya. Namun, pengenaan pajak atas rumah kedua perlu diperhitungkan secara cermat agar sesuai dengan realitas pasar dan menjamin keselarasan kepentingan semua pihak.

Menurut banyak ahli, pajak dapat menjadi alat untuk mengendalikan harga tanah yang meroket, mengurangi spekulasi, mencegah manipulasi pasar, dan mengembalikan nilai properti ke nilai sebenarnya. Namun, dengan mekanisme pengelolaan informasi pertanahan yang belum jelas saat ini, penerapan pajak tidaklah mudah.

Perpajakan merupakan solusi yang baik, membantu meningkatkan pendapatan APBN dan berkontribusi pada penyesuaian pasar dalam jangka pendek 6-12 bulan atau 1-2 tahun, tetapi dampaknya tidak dapat dipertahankan dalam jangka panjang. Namun, terdapat pula banyak kekhawatiran bahwa pajak hanya akan meningkatkan harga, karena harga tanah akan dikenakan pajak oleh penjual.

Kepada pers, pakar keuangan Dinh The Hien mengatakan bahwa pajak properti hanyalah pajak yang dikenakan kepada orang yang memiliki properti. Semakin banyak properti, semakin besar pajaknya. Bagi orang dengan standar hidup rata-rata, yang hanya memiliki satu rumah, tidak perlu khawatir.

Bagi mereka yang memiliki banyak aset (real estat), dan aset tersebut terus-menerus menghasilkan keuntungan, membayar pajak lebih banyak adalah hal yang wajar. Dalam kasus pinjaman untuk investasi, pajak merupakan bagian dari biaya yang harus dihitung oleh investor, yaitu "laba rugi".

Baru-baru ini, Asosiasi Realtors Vietnam (VARS) juga mengusulkan kebijakan pajak properti untuk dua kelompok, yaitu pembeli rumah kedua atau lebih dan pemilik yang meninggalkan proyek. Tarif pajak akan meningkat secara bertahap untuk transaksi di mana penjual memiliki masa kepemilikan yang singkat.

Sebelumnya, pada Agustus 2023, para pemilih di Kota Ho Chi Minh terus mengusulkan pengenaan pajak atas rumah kedua dan pajak yang lebih tinggi atas tanah kosong dan rumah yang tidak menghasilkan nilai tanah. Kementerian Keuangan menyatakan telah mempelajari dan mengembangkan rancangan Undang-Undang Pajak Properti, yang diharapkan akan ditambahkan ke dalam Program Pengembangan Undang-Undang dan Peraturan pada tahun 2024, dan telah diserahkan kepada Majelis Nasional untuk mendapatkan tanggapan pada Sidang ke-8 (Oktober 2024).

Khanh An

Sumber: https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html