Dengan suku bunga yang ditetapkan pada tingkat tinggi, investor terpaksa menjual properti mereka dan melikuidasi apartemen mereka.

Dengan suku bunga yang ditetapkan pada tingkat tinggi, investor terpaksa menjual properti mereka dan melikuidasi apartemen mereka.

Menurut laporan Savills Vietnam, pada kuartal pertama tahun 2023, pasokan apartemen di Hanoi dan Ho Chi Minh City terus menurun tajam. Secara spesifik, di Ho Chi Minh City, total pasokan apartemen pada kuartal tersebut mencapai lebih dari 1.600 unit, penurunan sebesar 25% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Sementara itu, di Hanoi, total pasokan apartemen pada kuartal tersebut mencapai lebih dari 2.000 unit, penurunan sebesar 27% dibandingkan periode yang sama tahun lalu.

Tingkat suku bunga yang tinggi memaksa investor untuk melikuidasi apartemen (Gambar 1). — Pasar sekunder untuk apartemen sedang booming, karena harganya jauh lebih rendah dibandingkan dengan apartemen baru. (Foto: VV)

Khususnya di pasar Hanoi, penurunan pasokan apartemen baru telah menyebabkan kenaikan harga yang berkelanjutan untuk segmen ini. Antara tahun 2018 dan 2022, harga apartemen baru yang diluncurkan meningkat rata-rata 13% per tahun. Dengan demikian, selama empat tahun, kenaikan harga rata-rata mencapai 52%.

Berbeda dengan pasar primer yang mengalami kekurangan pasokan dan kenaikan harga, pasar sekunder (pasar jual beli) menawarkan apartemen yang setidaknya pernah dimiliki oleh satu pemilik sebelumnya dengan harga menarik, hingga 48% lebih rendah daripada apartemen baru di proyek yang sama. Hal ini telah mendorong pasar sekunder yang lebih dinamis.

Ibu Nguyen Hong Dung, Manajer Senior Layanan Bisnis Perumahan di Savills Ho Chi Minh City, menyatakan: "Pasokan sekunder di pasar juga menunjukkan sedikit tren kenaikan karena sekelompok investor individu menghadapi kesulitan dalam menyeimbangkan arus kas mereka di tengah kenaikan suku bunga."

"Investor individu yang membeli apartemen dan menggunakan leverage keuangan berada di bawah tekanan karena suku bunga bank melonjak, memaksa mereka untuk mempertimbangkan menjual sebagian portofolio investasi mereka. Hal ini menyebabkan sedikit peningkatan pasokan apartemen sekunder di kota-kota besar baru-baru ini," kata Ibu Dung.

Akankah harga apartemen di pasar sekunder meningkat?

Troy Griffiths, Wakil Direktur Pelaksana Savills Vietnam, menilai bahwa pasar apartemen saat ini unik karena praktis tidak ada pasokan primer, yang berarti tidak ada pasokan perumahan baru untuk pembeli rumah yang benar-benar membutuhkan tempat tinggal.

"Hal ini memaksa mereka untuk mencari pasokan dari pasar sekunder. Sejak awal tahun, pasar apartemen sekunder semakin memanas baik di Kota Ho Chi Minh maupun Hanoi," tegas seorang ahli dari Savills.

Menurut para ahli Savills, saat ini terjadi lonjakan harga pasar sekunder di seluruh Kota Ho Chi Minh, mencapai lebih dari 5%, terutama di distrik-distrik seperti Tan Binh dan Distrik 11. Hanya di sembilan distrik lainnya harga apartemen pasar sekunder menunjukkan tren penurunan.

Tingkat suku bunga yang tinggi memaksa investor untuk melikuidasi apartemen (Gambar 2). — Menurut para ahli Savills, saat ini terjadi lonjakan harga di pasar sekunder di seluruh Kota Ho Chi Minh. (Foto: MP)

Troy Griffiths juga menyoroti aspek penting dari pasar sekunder: kepastian hukum produk. Mayoritas proyek telah mendapatkan sertifikat hak penggunaan lahan. Sebaliknya, di pasar primer, kita melihat cukup banyak proyek yang menghadapi kendala terkait masalah ini.

Namun, menurut para ahli Savills, pasar sekunder juga sangat bergantung pada penyesuaian suku bunga di masa mendatang.

"Dengan suku bunga pinjaman bank mencapai 14-15%, ini cukup tinggi, memaksa pembeli rumah untuk mempertimbangkan dengan cermat. Namun, jika suku bunga dapat kembali ke level sebelum COVID-19 sekitar 10-12%, pasar ini akan menjadi lebih menarik dan likuiditas akan meningkat," kata analis tersebut.

Pak Troy memperkirakan bahwa pasar sekunder akan sangat menarik selama 12 bulan ke depan. Setelah periode ini, situasi pasokan baru yang terbatas akan berubah berkat lebih banyak proyek baru yang diluncurkan. Pada saat itu, harga sekunder mungkin akan kembali ke keadaan yang lebih stabil.

Menurut Savills Research, Kota Ho Chi Minh diperkirakan akan memiliki tambahan 9.000 unit apartemen baru mulai sekarang hingga akhir tahun, dengan apartemen Kelas B menyumbang 71%, apartemen Kelas C 23%, dan apartemen Kelas A 6%.

Pada tahun 2026, 137.540 unit dari 186 proyek akan tersedia untuk dijual. Meskipun beberapa proyek belum diberi peringkat, para pengembang menunjukkan minat pada produk-produk terjangkau untuk memenuhi permintaan.

Di Hanoi, 9.400 unit apartemen akan diserahterimakan pada tahun 2023, dan 7.000 unit baru diperkirakan akan diluncurkan, dengan apartemen Kelas B menyumbang 83% dari pasokan. Mulai tahun 2024 dan seterusnya, pasar ini diperkirakan akan memiliki sekitar 86.500 unit apartemen baru dari 98 proyek, dengan apartemen Kelas B menyumbang mayoritas, mewakili 60% pangsa pasar.

Sumber