Transparansi pajak, bisnis secara proaktif mengelola arus kas

"Dulu kami dikenakan PPN karena belum menentukan harga tanah pada saat serah terima produk. Sekarang, dengan instruksi khusus, pelaku usaha dapat melaporkan secara realistis sejak awal, sehingga membantu mengendalikan biaya dan keuangan proyek dengan lebih baik," ujar Bapak Le Van Hoa, perwakilan perusahaan real estat di Kota Ho Chi Minh.

Gedung apartemen di sepanjang jalur metro 1 dan Jalan Vo Nguyen Giap (Kota Ho Chi Minh ). Foto ilustrasi: Hong Dat/VNA

Pendapat Bapak Hoa serupa dengan pendapat banyak pelaku usaha properti lainnya ketika Peraturan Pemerintah Nomor 181/2025/ND-CP yang merinci penerapan sejumlah pasal dalam Undang-Undang Pajak Pertambahan Nilai mulai berlaku pada tanggal 1 Juli 2025; termasuk ketentuan khusus tentang cara menentukan harga untuk menghitung pajak pertambahan nilai (PPN) untuk kegiatan usaha properti.

Menurut para ahli, ini merupakan langkah penting dalam menyempurnakan kerangka hukum, meningkatkan transparansi, dan mendukung pelaku usaha untuk lebih proaktif dalam peramalan keuangan, sekaligus meningkatkan efektivitas pengelolaan pajak negara, terutama di sektor properti. Transparansi dalam penentuan harga kena pajak perlu diselaraskan dengan kenyataan untuk membatasi risiko hukum.

Salah satu poin penting dalam Peraturan Pemerintah Nomor 181 adalah pengaturan yang jelas mengenai harga perhitungan PPN dalam kegiatan usaha properti. Dengan demikian, harga perhitungan PPN adalah harga jual di luar PPN dan dipotong dari harga tanah yang dibayarkan kepada APBN sesuai ketentuan. Khusus untuk proyek yang dialokasikan tanah oleh Negara, tanah sewa, atau melalui lelang, harga tanah yang dapat dikurangkan adalah biaya penggunaan tanah atau sewa tanah yang dibayarkan sekaligus. Namun, biaya-biaya seperti kompensasi, dukungan, dan pembebasan lahan yang dibayarkan oleh badan usaha itu sendiri tidak akan dimasukkan dalam harga tanah yang dapat dikurangkan.

Dr. Nguyen Quang Tuyen (Universitas Hukum Hanoi ) mengatakan bahwa poin baru ini memiliki signifikansi praktis yang sangat tinggi. Klarifikasi harga tanah yang dikurangkan dari harga perhitungan pajak membantu bisnis memperkirakan biaya secara lebih transparan, sehingga membangun strategi keuangan dan penjualan yang tepat. Di saat yang sama, hal ini juga membatasi kemungkinan dikenakan pajak tambahan akibat kesalahan penetapan harga tanah oleh otoritas pajak, analisis Bapak Tuyen.

Secara khusus, peraturan khusus untuk setiap jenis transaksi akan membantu mengurangi perselisihan dan meningkatkan konsistensi. Dalam jangka panjang, transparansi dalam mekanisme penghitungan pajak akan membuat harga properti lebih dekat dengan nilai riil, sehingga membatasi situasi "harga virtual" karena perusahaan harus menanggung biaya risiko pajak.

Perpres ini juga secara khusus mengklasifikasikan kasus-kasus pengurangan harga tanah, seperti: menerima pengalihan hak guna usaha atas tanah, menyetor modal dalam bentuk tanah, membayar dengan dana pertanahan dalam proyek BT ​​atau KPS... Untuk masing-masing bentuknya, Perpres ini secara jelas mengatur asas-asas penentuan harga tanah yang dapat dikurangkan.

Senada dengan itu, Pengacara Bui Quang Nghiem (Asosiasi Pengacara Kota Ho Chi Minh) sangat mengapresiasi kejelasan dan kemampuannya untuk meminimalkan risiko hukum dari Keputusan ini. Kriteria penentuan harga tanah yang dapat dikurangkan kini sangat spesifik, sehingga membatasi interpretasi yang berbeda antara otoritas pajak dan perusahaan. Khususnya, Keputusan ini berkontribusi untuk melindungi perusahaan dari risiko pemungutan pajak yang tidak terduga.

Tak hanya itu, Bapak Nghiem juga menekankan bahwa poin penting lainnya adalah prinsip tidak berlaku surut yang merugikan bisnis. Jika diterapkan dengan benar sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku, prinsip ini akan menjadi alat penting untuk memastikan lingkungan bisnis yang stabil dan transparan.

Faktanya, banyak bisnis properti mengalami kesulitan karena harus membayar pajak sementara ketika harga tanah belum disetujui, dan kemudian ditagih kembali ketika otoritas pajak menetapkan kembali harga tanah. Peraturan baru ini akan membantu bisnis menghindari pengeluaran tak terduga, sehingga lebih proaktif dalam merencanakan arus kas sesuai dengan perkembangan proyek.

Dari perspektif badan pengelola, Ibu Nguyen Thi Cuc, Presiden Asosiasi Konsultan Pajak Vietnam, berkomentar bahwa Keputusan 181 membantu menghindari situasi "pembayaran sementara lalu penyesuaian" karena faktor inilah yang memberikan tekanan besar pada bisnis dengan proyek jangka panjang. Hal ini juga menjadi dasar hukum bagi otoritas pajak untuk melakukan pemeriksaan secara lebih terpadu dan transparan.

Di sisi lain, Peraturan Menteri Keuangan ini juga mendukung otoritas pajak dalam meningkatkan efektivitas pengawasan dan mengurangi kerugian penerimaan. Dengan panduan terperinci untuk setiap kasus spesifik, Peraturan Menteri Keuangan 181 membantu penerapan manajemen perpajakan secara merata di seluruh negeri, meminimalkan perbedaan pemahaman dan penerapan antardaerah. Hal ini tidak hanya meningkatkan efektivitas pengumpulan anggaran negara tetapi juga membantu otoritas pajak untuk lebih proaktif dalam pengawasan dan pemeriksaan – analisis Ibu Cuc.

Selain itu, penerapan regulasi khusus pada proyek BT, kontribusi modal dalam bentuk tanah atau pengalihan infrastruktur teknis, yang merupakan transaksi kompleks, juga membantu membatasi hilangnya pendapatan akibat penentuan yang salah atau kurangnya harga tanah yang dapat dikurangkan.

Dengan menetapkan harga tanah yang dapat dikurangkan secara jelas, pelaku usaha tidak perlu lagi "bersiap" menghadapi risiko pajak dalam harga jual, sehingga berkontribusi pada stabilisasi harga properti. Para ahli berpendapat bahwa mekanisme ini jelas tidak hanya menguntungkan pelaku usaha, tetapi juga menciptakan kondisi untuk melindungi hak-hak konsumen dan mendorong pengembangan pasar yang transparan.

Peraturan Pemerintah Nomor 181 merupakan salah satu dokumen yang menetapkan tujuan reformasi perpajakan untuk periode 2021-2030, yang bertujuan untuk memodernisasi administrasi perpajakan, memastikan keadilan, transparansi, dan konsistensi dalam penegakan hukum. Peraturan yang terperinci tentang harga penghitungan PPN tidak hanya menghilangkan hambatan praktis, tetapi juga sejalan dengan orientasi jangka panjang Pemerintah dalam reformasi sistem perpajakan. Transparansi mekanisme penghitungan pajak akan berkontribusi pada pembentukan pasar properti yang sehat, berkelanjutan, dan bertanggung jawab.

Mulai 1 Juli 2025, ketika Peraturan Pemerintah Nomor 181 resmi berlaku, dunia usaha, otoritas pajak, dan pasar mengharapkan koridor hukum baru yang transparan, sinkron, dan mendekati kenyataan. Jika diimplementasikan sesuai dengan semangat dokumen tersebut, Peraturan Pemerintah ini tidak hanya akan berkontribusi dalam meminimalkan risiko bagi dunia usaha, tetapi juga akan membantu meningkatkan pendapatan anggaran, memperbaiki lingkungan investasi, dan mengembangkan pasar properti yang lebih stabil dan sehat di masa mendatang.

Menurut VNA

Sumber: https://doanhnghiepvn.vn/doanh-nhan/minh-bach-thue-doanh-nghiep-chu-dong-dong-tien/20250717084201660