Bisakah saya mendapatkan buku merah jika saya membeli tanah dengan kertas tulisan tangan?

(Dan Tri) - Terhitung mulai tanggal 1 Agustus 2024 Undang-Undang Pertanahan mengamanatkan agar dalam pemindahan hak atas tanah, maka perjanjiannya harus diaktakan atau dilegalisasi oleh notaris, kecuali sebagaimana dimaksud dalam Pasal 129 ayat 2 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Tahun 2015.

Jual beli (pengalihan) tanah dengan akta tangan merupakan transaksi pemindahan hak atas tanah, tetapi perjanjiannya tidak diaktakan dan tidak disahkan menurut undang-undang.

Banyak orang khawatir bahwa bidang tanah yang ditransaksikan dengan dokumen tulisan tangan tidak akan mendapatkan sertifikat hak guna tanah. Faktanya, terdapat dua kasus transaksi yang berbeda dan cara penanganannya pun berbeda.

Tanah dipindahkan dari tanggal 1 Agustus sampai sekarang

Pasal 3 ayat 27 Undang-Undang Agraria dan Tata Ruang Tahun 2024 mengamanatkan agar perjanjian pengalihan, hibah, hipotek, dan penyertaan modal yang menggunakan hak atas tanah, hak guna usaha, dan benda yang melekat pada tanah dibuatkan akta notaris atau akta notaris, kecuali yang dimaksud pada huruf b ayat ini.

Dengan demikian, hanya dalam kasus di mana satu atau lebih pemindah hak merupakan organisasi bisnis real estat, tidak diperlukan pengesahan notaris atau pengesahan.

Namun, Pasal 129 KUHPerdata Tahun 2015, Ayat 2, menyatakan bahwa terhadap perjanjian yang tidak diaktakan atau tidak disahkan oleh notaris, tetapi salah satu pihak atau para pihak telah melaksanakan paling sedikit 2/3 dari jumlah kewajiban dalam perjanjian tersebut, atas permohonan salah satu pihak atau para pihak, Pengadilan berwenang mengeluarkan penetapan yang mengakui sahnya perjanjian tersebut.

Namun, meminta pengadilan untuk mengakui keabsahan kontrak pengalihan yang tidak diaktakan atau disahkan membutuhkan waktu lebih lama dan lebih rumit daripada meminta para pihak untuk mengesahkan atau mengesahkannya. Di sisi lain, tidak mengesahkan kontrak tersebut mengandung risiko sengketa hukum yang tinggi.

Oleh karena itu, pemindahan hak guna tanah dengan dokumen tulis tangan hanya sah apabila pemindahan tersebut dilakukan sebelum tanggal 1 Agustus.

Contoh sertifikat hak guna tanah (Foto: IT).

Tanah yang dipindahkan sebelum 1 Agustus

Untuk transaksi sebelum tanggal 1 Agustus terdapat 2 kasus, yaitu tanah yang sudah bersertifikat dan tanah yang belum bersertifikat hak guna usaha.

Yang pertama adalah kasus jual beli tanah tanpa buku merah.

Pasal 137 ayat 5 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 menyebutkan bahwa rumah tangga dan orang pribadi yang menggunakan tanah dan memiliki salah satu jenis dokumen sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1, Pasal 2, Pasal 3, dan Pasal 4 ini, yang di atasnya tercantum nama orang lain, disertai dengan dokumen pengalihan hak atas tanah, tetapi sebelum tanggal 1 Agustus belum melaksanakan tata cara pengalihan hak atas tanah sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan dan tanah tersebut tidak dalam keadaan sengketa, diberikan sertifikat hak atas tanah dan hak milik atas harta kekayaan yang melekat pada tanah tersebut; dan melaksanakan kewajiban keuangan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

Dengan demikian, apabila dalam praktik telah terjadi pengalihan hak (satu pihak membayar, pihak lain menyerahkan tanah tetapi belum melakukan perubahan nama), maka tidak perlu lagi dilakukan prosedur pengalihan hak atas tanah, melainkan harus dilakukan prosedur pendaftaran dan penerbitan sertifikat pertama.

Instansi yang menerima permohonan sertifikat pertama tidak boleh mengharuskan penerima transfer untuk menyerahkan kontrak atau dokumen transfer yang diaktakan atau disahkan sebagaimana ditentukan.

Dalam hal pemanfaatan tanah dilakukan secara tunai dan ingin diterbitkan sertifikat, maka penerima hak harus menyiapkan dokumen dan mengikuti tata cara sebagaimana dimaksud dalam Pasal 42 Ayat (1) Perpres 101/2024.

Yang kedua adalah jual beli tanah yang sudah mendapat buku merah.

Pasal 42 Ayat 2 Peraturan Pemerintah Nomor 101/2024 mengatur, apabila seseorang menggunakan tanah karena pengalihan sebelum tanggal 1 Agustus, dan penerima pengalihan hanya memiliki sertifikat dari pemberi pengalihan atau kontrak, dokumen pengalihan sebagaimana dimaksud, maka penerima pengalihan harus mengajukan permohonan sertifikat dan dokumen hak atas tanah yang masih berlaku untuk memperoleh sertifikat baru.

Proses pemberian sertifikat hak guna tanah baru terdiri dari 4 langkah.

Langkah 1: Siapkan dokumen

Pasal 42 ayat 2 Perpres 101/2024 mengatur bahwa berkas yang wajib diserahkan pada saat melakukan prosedur pemberian sertifikat dalam hal pengalihan hak atas tanah sebelum tanggal 1 Agustus, dimana penerima hak hanya memiliki sertifikat asli dari pihak yang mengalihkan, meliputi:

- Permohonan pendaftaran perubahan hak atas tanah dan harta kekayaan yang melekat pada tanah sesuai Formulir Nomor 11/DK.

- Sertifikat asli diterbitkan.

- Dokumen pengalihan hak atas tanah dan asetnya yang dilekatkan pada tanah dan dibubuhi tanda tangan lengkap dari pihak yang mengalihkan dan yang menerima pengalihan (perjanjian tidak diaktakan dan tidak disahkan oleh notaris, tetapi harus ada tanda tangan lengkap dari semua pihak).

Langkah 2: Kirimkan aplikasi

Metode 1: Rumah tangga dan individu mengajukan permohonan kepada Komite Rakyat di kotamadya, distrik atau kota tempat tanah itu berada jika diperlukan.

Cara ke-2: Pengguna tanah dapat mengajukan permohonan ke Kantor Pelayanan Pertanahan Terpadu Satu Atap di wilayahnya atau Kantor Pertanahan Kabupaten, Kota, atau Provinsi tempat kedudukan tanah atau Kantor Pertanahan Hak Guna Usaha bagi tempat yang belum terdapat Kantor Pertanahan.

Langkah 3: Menerima dokumen dan memproses permintaan

Kantor pertanahan wajib memberitahukan secara tertulis kepada pihak yang mengalihkan hak atas tanah dan menempelkannya di kantor catatan sipil kabupaten, kota atau kabupaten tempat tanah itu berada, tentang tata cara pemberian Sertifikat kepada pihak yang menerima pengalihan hak atas tanah.

Apabila alamat penerima hak tidak diketahui untuk pemberitahuan, maka Kantor Pendaftaran Tanah wajib mengumumkan pada media massa setempat sebanyak 3 (tiga) kali terbit berturut-turut (biaya pengumuman ditanggung oleh pemohon sertipikat).

Setelah 30 hari sejak tanggal pemberitahuan atau publikasi pertama di media massa lokal, jika pihak yang mengalihkan tidak menyerahkan sertifikat yang telah diterbitkan, sertifikat yang telah diterbitkan akan dibatalkan. Kantor pendaftaran tanah akan menyiapkan berkas untuk diserahkan kepada instansi yang berwenang untuk keputusan pembatalan sertifikat yang telah diterbitkan, dalam hal ini untuk menyelesaikan prosedur dan sekaligus menerbitkan sertifikat baru kepada pihak yang menerima pengalihan.

Apabila terdapat permohonan penyelesaian sengketa, maka Kantor Pendaftaran Tanah membimbing para pihak untuk menyampaikan permohonan kepada instansi negara yang berwenang untuk menyelesaikan sengketa sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-dat-bang-giay-viet-tay-co-duoc-cap-so-do-khong-20241025105822494.htm