Apakah mungkin bagi negara untuk 'merangkul' seluruh lantai perdagangan real estat?

“Berkumpul” ke pusat transaksi hak guna lahan

Menurut Kementerian Konstruksi , Perdana Menteri telah menugaskan kementerian ini untuk berkoordinasi dengan Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup (TN-MT) guna mengkaji pembentukan lantai perdagangan real estat dan lantai perdagangan hak guna lahan. Dalam proses penerapan arahan ini, Kementerian menemukan bahwa integrasi kedua lantai perdagangan tersebut ke dalam pusat perdagangan hak guna lahan akan membantu proses perdagangan dan pemberian hak guna lahan dan perumahan agar dapat dilakukan secara bersamaan, sehingga mengurangi prosedur administratif dan mempersingkat waktu pelaksanaan.

Banyak ahli khawatir bahwa mengintegrasikan lantai perdagangan hak penggunaan lahan dengan lantai perdagangan real estat dapat menyebabkan kelebihan beban.

Pusat ini akan mengintegrasikan sistem basis data unit-unit terkait untuk menjalankan tiga tugas utama: manajemen transaksi real estat, manajemen pemungutan pajak, dan penerbitan sertifikat hak guna usaha atas tanah dan perumahan. Real estat yang diperdagangkan di lantai bursa harus dinilai, diperiksa, dan mematuhi peraturan perundang-undangan sebelum didaftarkan, diumumkan, dan diperdagangkan. Hal ini membantu mencegah transaksi penipuan, mengurangi kerugian pajak, dan menciptakan lingkungan bisnis yang sehat.

Pusat ini beroperasi dengan mekanisme terpadu, meningkatkan pemanfaatan sistem teknologi informasi, dan menciptakan kondisi yang nyaman bagi masyarakat dan pelaku bisnis. Penjual dan pembeli melakukan prosedur untuk melaporkan informasi penjualan dan pembelian properti, serta mengajukan permohonan transfer secara daring. Setelah 2 hari kerja, pembeli akan menerima pesan bahwa permohonan telah disetujui dan dapat membuat janji temu untuk datang ke pusat guna mendapatkan sertifikat kepemilikan properti (buku merah). Setelah itu, Anda hanya perlu datang ke pusat satu kali untuk menyelesaikan semua prosedur.

Kementerian Konstruksi menganggap ini sebagai solusi untuk berinovasi dalam cara pasar properti beroperasi. Pusat ini juga akan menjadi basis pengembangan aplikasi, pengelolaan transaksi properti sesuai dengan kenyataan; pengurangan prosedur administratif, biaya, dan waktu; mendorong pengembangan sistem industri digital, serta mendorong publisitas dan transparansi di pasar properti. Pusat ini memiliki keunggulan sebagai berikut: pengembangan dan integrasi sistem data properti yang sinkron, termasuk informasi perumahan dan pasar, data pertanahan dan pajak, serta menciptakan basis untuk mengusulkan penyelesaian mekanisme kebijakan guna mendorong perkembangan pasar properti yang sehat dan stabil; penanganan transaksi properti yang cepat dan efektif; pemberian sertifikat hak guna lahan kepada organisasi dan individu; dan berkontribusi pada peningkatan kualitas layanan publik.

Ekonom Ngo Tri Long mengatakan bahwa real estat mencakup tanah dan aset di atasnya. Oleh karena itu, integrasi dan pembentukan pusat transaksi hak guna lahan merupakan langkah yang tepat. Pusat ini memiliki peraturan operasional khusus yang akan membantu menyediakan informasi pasar real estat kepada masyarakat umum dan transparan. Di saat yang sama, pengelolaan dan transaksi oleh masyarakat juga menjadi lebih mudah. ​​Melalui hal ini, transaksi pengelolaan terpusat pada satu titik dan membantu pengelolaan pemungutan pajak menjadi transparan, sehingga menghindari penyembunyian informasi harga dan penipuan pajak.

Apakah pemeliharaannya paralel dengan pertukaran privat?

Menurut Bapak Nguyen Van Hau, Direktur Jenderal Asean Holdings Company, di berbagai negara, khususnya Singapura, properti dapat diperdagangkan dalam berbagai bentuk, seperti melalui lantai bursa, melalui broker, atau sendiri. Semua transaksi harus terdaftar di otoritas terkait. Untuk menghindari kerugian pajak dan pengelolaan yang transparan, Singapura memiliki sistem informasi transaksi properti yang transparan, yang tersedia untuk umum di portal informasi properti milik Pemerintah , sehingga baik pembeli maupun penjual dapat melihat dan menentukan harga transaksi yang paling wajar. Dengan demikian, negara memungut pajak dan biaya terkait yang tepat dan memadai, sehingga menghindari kerugian. Berkat transparansi ini, transaksi properti yang memiliki penyimpangan harga akan diperiksa dan dicek.

Atau seperti di Tiongkok, properti di pasar sekunder juga diperjualbelikan melalui lantai bursa yang dibuka secara pribadi, bukan melalui lantai bursa properti terpusat yang dikelola negara. Untuk proyek baru, perdagangan melalui lantai bursa wajib dilakukan sebagai dasar untuk meningkatkan legalitas proyek sekaligus memudahkan koneksi dengan bank saat pencairan pinjaman pembelian properti. Karena tanggung jawab bersama dengan pemilik proyek, lantai bursa juga harus meningkatkan tanggung jawab mereka dalam menilai catatan hukum dan keuangan investor untuk memberikan nasihat kepada nasabah. Dari basis data nasional, bank dapat dengan mudah memiliki dasar untuk memutuskan apakah akan meminjamkan uang kepada peminjam untuk membeli rumah pertama atau kedua karena membeli rumah kedua seringkali memiliki suku bunga yang lebih tinggi, ditambah dengan banyak persyaratan kas yang ketat.

Di Tiongkok, lahan untuk proyek perumahan di sebagian besar provinsi dan kota harus dilelang melalui jaringan lelang publik negara untuk memastikan transparansi. Basis data real estat dan data warga negara yang sangat besar semakin tersinkronisasi secara nasional, sehingga secara efektif mendukung transaksi real estat yang semakin transparan. Oleh karena itu, Bapak Nguyen Van Hau berpendapat bahwa jika pusat perdagangan hak guna lahan negara didirikan, lantai perdagangan real estat swasta yang ada saat ini tetap diperbolehkan.

Dukung integrasi lantai perdagangan hak guna tanah dengan lantai perdagangan real estat menjadi pusat perdagangan hak guna tanah, karena menurut pengacara Truong Thanh Duc, real estat meliputi tanah, rumah, dan aset di atas tanah, sehingga semua transaksi dapat terkonsentrasi di satu tempat.

Namun, pengacara Duc menyarankan perlu diperjelas sudut pandang bahwa selain pusat ini, seluruh negeri memiliki ribuan lantai perdagangan properti milik perusahaan lain, sehingga keberadaannya tetap perlu dibiarkan. Demikian pula, balai lelang milik negara dan swasta beroperasi karena ini adalah pasar. Properti adalah komoditas. Negara tidak dapat menggantikan tugas pasar dalam mengatur transaksi komoditas untuk semua orang, melainkan hanya boleh melakukan lelang hak guna lahan, transaksi lahan publik, dll. Sisanya perlu mendorong lantai perdagangan bisnis agar pasar beroperasi secara publik namun tetap kompetitif. Selain itu, tidak mungkin hanya memusatkan satu pusat di setiap provinsi, melainkan harus didesentralisasi dan dibentuk cabang-cabang di distrik-distrik agar memudahkan masyarakat untuk mendaftar dan melakukan perubahan ketika terjadi fluktuasi harga perumahan, lahan, dll.

Takut kemacetan

Dr. Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Broker Real Estat Vietnam, berkomentar bahwa usulan Kementerian Konstruksi ini baik dan sesuai dengan kondisi pasar riil saat ini yang minimnya informasi data input. Namun, sisi negatif dari masalah ini juga perlu dianalisis secara cermat: jika pusat layanan publik ini secara bersamaan menjalankan tugas-tugas: transaksi, pemungutan pajak, dan penerbitan buku merah muda, hal itu akan menimbulkan tekanan yang besar dalam proses penyelesaian pekerjaan.

Karena saat ini di pasar terdapat ribuan, bahkan puluhan ribu perusahaan dan lantai perdagangan properti yang melakukan pekerjaan ini. Jika sekarang hanya ditugaskan ke satu titik fokus, yaitu unit negara, hal ini akan mudah menyebabkan kemacetan. Misalnya, ketika seseorang telah menyelesaikan proses jual beli, ketika mereka pergi ke kantor pendaftaran tanah kabupaten untuk melakukan prosedur perubahan nama, dibutuhkan waktu puluhan hari untuk mengembalikan dokumen.

Pengacara Tran Manh Cuong dari Asosiasi Pengacara Kota Ho Chi Minh, prihatin bahwa pembentukan pusat layanan publik provinsi yang mengintegrasikan lantai perdagangan properti dan lantai perdagangan properti menjadi satu kesatuan sangat sulit dilaksanakan dan terkesan terlalu komprehensif. Hal ini dikarenakan di berbagai negara di dunia, lantai perdagangan properti diinvestasikan dan dikelola oleh perorangan. Saat ini, Kantor Pendaftaran Tanah di Kota Ho Chi Minh atau Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup saja yang bertanggung jawab untuk menerbitkan buku merah muda pertama, memperbarui data penjualan, melakukan perubahan... terlalu padat, dan selalu terlambat. Jika negara yang mengelola perdagangan properti, perdagangan properti tentu akan sangat sulit untuk berhasil.

Menurut pengacara Cuong, agar pasar properti beroperasi secara transparan, informasi tentang properti masyarakat perlu diperbarui ke basis data data besar (big data) yang sedang dikerjakan oleh Kementerian Keamanan Publik untuk diintegrasikan ke dalam identifikasi warga negara. Setelah terintegrasi ke dalam big data, semua informasi tentang penjualan dan pembelian properti, termasuk harga, waktu transaksi, dan bahkan riwayat pembangunan dan perbaikan rumah, akan dipublikasikan. Negara tidak perlu membangun lantai perdagangan terpadu. Mungkin perlu dibangun lantai perdagangan tanah yang benar-benar transparan untuk melelang tanah publik.

"Saat ini, sudah ada undang-undang tentang bisnis properti, jadi negara hanya perlu mengelola transaksi dengan baik. Jual beli harus berjalan sesuai aturan pasar, negara tidak boleh ikut campur terlalu dalam. Karena jika ikut campur terlalu dalam dengan perintah, sifat pasarnya akan hilang. Tidak hanya itu, jika negara mendirikan lantai perdagangan, belum tentu akan berhasil. Jika bisnis merugi, anggaran negara harus mengeluarkan uang untuk menggantinya," ujar pengacara Tran Minh Cuong.

Pakar ekonomi Ngo Tri Long mengatakan bahwa untuk menghindari kemacetan dan kelebihan beban, pusat tersebut berada di bawah Komite Rakyat Provinsi, tetapi dapat didesentralisasi dan didelegasikan ke distrik dan kabupaten untuk dilaksanakan, mirip dengan penerbitan sertifikat hak guna tanah saat ini. Itu akan membantu orang melengkapi dokumen dan prosedur untuk transaksi tanah dan perumahan dengan lebih mudah. ​​Karena pada kenyataannya, banyak layanan publik daring, meskipun diumumkan untuk dilaksanakan secara daring, masih mengharuskan orang untuk datang sendiri dan menyerahkan dokumen asli. Terutama di sektor pertanahan, ada banyak dokumen dan kertas dan semuanya belum terdigitalisasi. Oleh karena itu, perlu untuk mengotorisasi dan mendelegasikan ke pusat transaksi ke distrik dan kabupaten, terutama di kota-kota besar seperti Kota Ho Chi Minh, di mana jumlah transaksi seringkali sangat besar. Itu menghindari pusat kelebihan beban dan orang-orang harus menunggu terlalu lama.

Melengkapi koridor hukum dalam bertransaksi

Wakil Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, Le Minh Ngan, mengusulkan pembangunan dua model: pusat pemerintahan dan pusat bisnis untuk memanfaatkan lantai perdagangan properti yang ada, guna menghindari instabilitas politik dan sosial. Pada saat yang sama, beliau menyarankan agar Kementerian Konstruksi melengkapi koridor hukum terkait transaksi properti, transaksi hak guna lahan, serta peraturan terkait bisnis properti, pertanahan, dan notaris untuk mengusulkan amandemen. Kementerian Konstruksi juga perlu menilai operasional lantai perdagangan properti (kuantitas, model, cakupan operasi) dan hasil serta implementasi transaksi hak guna lahan selama bertahun-tahun.

Haruskah sektor swasta mendirikan lantai perdagangan real estat?

Vietnam dapat membangun lantai perdagangan real estat seperti bursa saham, tetapi efektivitasnya belum diketahui dan dapat menimbulkan ketidaknyamanan bagi pembeli maupun penjual karena real estat tidak seperti saham. Real estat mencakup rumah dan tanah. Di rumah terdapat apartemen, rumah bandar, apartemen turis, dan apartemen perkantoran. Di tanah terdapat kavling, lahan pertanian, lahan pedesaan, lahan perkotaan...

Di AS, lantai perdagangan properti dikelola oleh perorangan, sehingga pemerintah tidak perlu menginvestasikan uang, melainkan hanya mengelola aspek hukum dan administratif. Ketika sektor swasta beroperasi, akan ada persaingan, kualitas layanan akan lebih baik, dan biaya bagi pembeli rumah akan lebih rendah. Pemerintah seharusnya hanya mengelola informasi dan pajak. Oleh karena itu, jika Vietnam mendirikan lantai perdagangan, pemerintah seharusnya membiarkan sektor swasta membangun dan mengoperasikannya sesuai aturan pasar.

Dr. Tran Viet Anh

(Wakil Rektor yang bertanggung jawab atas Universitas Hung Vuong)

Tautan sumber: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-om-ca-san-giao-dich-bat-dong-san-co-kha-thi-185231028002024597.htm