Banyak indikator pemulihan; investasi apartemen membawa keuntungan yang baik dan stabil

Laporan kuartal ketiga 2023 yang diterbitkan oleh Batdongsan.com.vn pada tanggal 4 Oktober menunjukkan bahwa meskipun pasar real estat masih menghadapi kesulitan, terdapat tanda-tanda positif dalam hal permintaan transaksi dan sentimen pembeli.

Laporan kuartal ketiga 2023 yang diterbitkan oleh Batdongsan.com.vn pada 4 Oktober menunjukkan bahwa pasar properti telah menunjukkan tanda-tanda positif dalam hal permintaan transaksi dan psikologi pembeli. (Sumber: Construction Newspaper)

3 indikator penting yang menandakan titik pembalikan

Menurut Laporan tersebut, ada 3 indikator dasar pasar real estat yang sejalan dengan tren yang diprediksi sebelumnya.

Pertama , terkait suku bunga perbankan, jika pada periode 2008-2012 pasar membutuhkan waktu 4 tahun untuk menunjukkan tanda-tanda penyesuaian suku bunga perbankan, maka pada periode ini, sejak triwulan I tahun 2023, Bank Negara telah melakukan 2 kali penyesuaian penurunan suku bunga operasional, yang kemudian diikuti dengan penurunan berbagai jenis suku bunga.

Kedua, terkait pertumbuhan kredit. Menilik kembali kondisi tahun 2012, pertumbuhan kredit menurun dari 20% menjadi 7%, sementara inflasi mencapai 8%. Pada tahun 2013, pertumbuhan kredit meningkat menjadi 12% dan inflasi mencapai 6%. Tepat di tahun pelonggaran kredit, pasar properti langsung menunjukkan tanda-tanda pemulihan. Dalam konteks pasar saat ini, sejak awal tahun 2023, Bank Negara telah menargetkan pertumbuhan kredit sepanjang tahun 2023 sebesar 14-15%, dibandingkan dengan 14% pada tahun 2022, yang merupakan sinyal positif.

Ketiga, tentang kebijakan real estate. Pada tahun 2008, likuiditas pasar properti anjlok, tetapi kebijakan dukungan pasar seperti paket bantuan senilai 30.000 miliar dan pengesahan Undang-Undang Pertanahan yang direvisi baru diperkenalkan pada tahun 2013. Pada tahun 2022, pasar kembali mengalami perlambatan ketika kredit diperketat, suku bunga meningkat, dan likuiditas menurun.

Namun, sejak akhir tahun 2022, Pemerintah terus menerapkan langkah-langkah untuk menghilangkan kesulitan bagi pasar real estat seperti paket dukungan 120.000 miliar VND, Keputusan 08 membantu meringankan tekanan pembayaran obligasi untuk bisnis, Resolusi 33 berkontribusi untuk melancarkan pasar real estat, Keputusan 35 memungkinkan Komite Rakyat Provinsi untuk mengatur area yang dapat dibagi menjadi kavling untuk dijual, dll.

Berdasarkan analisis indikator-indikator di atas, Laporan tetap berpendapat: "Pasar properti kemungkinan akan pulih sekitar kuartal kedua hingga keempat tahun 2023".

Segmen lahan: peningkatan kuat di Selatan, peningkatan stabil di Utara

Menurut data dari Batdongsan.com.vn , indeks harga tanah telah mempertahankan peningkatan yang stabil dari tahun 2018 hingga saat ini secara nasional tetapi cenderung membedakan antara wilayah dan area tertentu pada tahun 2023.

Setelah periode yang panjang, dari kuartal pertama tahun 2018 hingga kuartal ketiga tahun 2023, harga jual tanah di wilayah Selatan meningkat sebesar 71%, dan di wilayah Utara sebesar 54%. Dengan demikian, selama 5 tahun terakhir, rata-rata kenaikan harga tanah di wilayah Selatan lebih tinggi daripada di wilayah Utara.

Namun, jika melihat tahun 2023 saja, harga tanah di kedua wilayah menunjukkan tren yang berbeda. Harga jual rata-rata tanah di wilayah Utara terus menunjukkan tren kenaikan, meningkat sebesar 4,9% pada kuartal ketiga tahun 2023 dibandingkan dengan kuartal keempat tahun 2022. Sementara itu, grafik harga tanah di wilayah Selatan menunjukkan tanda-tanda penurunan, turun sebesar 26,2% sejak akhir tahun lalu.

Provinsi-provinsi umum di Utara menyaksikan pertumbuhan harga tanah yang stabil dalam jangka waktu yang panjang, dari kuartal pertama tahun 2018 hingga kuartal ketiga tahun 2023, termasuk Hai Phong (naik 128%), Quang Ninh (naik 44%), Hung Yen (naik 36%), dan Bac Ninh (naik 20%).

Di wilayah selatan, harga tanah di Provinsi Binh Duong meningkat sebesar 147% dibandingkan awal tahun 2018, menjadikannya salah satu provinsi dengan kenaikan harga tanah terbaik di wilayah tersebut. Meskipun harga jual tanah di wilayah lain seperti Long An , Ba Ria-Vung Tau, dan Dong Nai baru-baru ini menurun, secara keseluruhan dalam 5 tahun terakhir, kenaikan harga tanah masing-masing mencapai 89%, 64%, dan 60%.

Pasar real estat bertingkat rendah dibedakan

Sejak awal tahun, pasar properti low-rise nasional sedang lesu dengan penurunan transaksi. Menurut laporan kuartal ketiga 2023 dari Batdongsan.com.vn , 57% broker yang berpartisipasi dalam survei tersebut menyatakan bahwa transaksi produk properti low-rise menurun lebih dari 50%, sementara 28% menyatakan bahwa transaksi menurun 10%-50%.

Bapak Dinh Minh Tuan - Direktur Batdongsan.com.vn di wilayah Selatan, berkomentar bahwa harga merupakan hambatan terbesar bagi pembeli saat ini karena jenis real estat bertingkat rendah memiliki harga yang jauh lebih tinggi daripada pendapatan rata-rata orang dan produk dengan nilai tinggi sulit untuk dibeli dengan pinjaman.

Harga jual rata-rata rumah bandar pada kuartal ketiga tahun 2023 adalah 333 juta VND/m2 di Hanoi, dan 209 juta VND/m2 di Kota Ho Chi Minh.

Bapak Dinh Minh Tuan mengatakan bahwa setiap segmen real estat bertingkat rendah memiliki tren dan potensi pemulihan yang berbeda. Khususnya, rumah bandar masih sepi karena aktivitas pariwisata dan ritel belum tumbuh pesat akibat dampak ekonomi makro dan pandemi pasca-Covid-19.

Data dari Batdongsan.com.vn menunjukkan bahwa tingkat minat terhadap rumah bandar di kawasan perkotaan pusat hampir tetap datar, sementara di provinsi wisata pesisir di wilayah Tengah, Utara, dan Selatan telah menurun masing-masing sebesar 11%, 22%, dan 41% dibandingkan dengan kuartal pertama tahun 2021.

Sejak awal tahun, pasar properti low-rise nasional mengalami kemerosotan akibat penurunan volume transaksi. (Sumber: Dan Viet)

Sementara itu, rumah bandar dan vila di kawasan urban suburban memiliki potensi yang cukup besar berkat jaringan infrastruktur masa depan yang mendukung tren perluasan kawasan urban ke pinggiran kota dan sekitarnya. Banyak kawasan urban suburban yang mengalami peningkatan harga vila dan rumah bandar yang signifikan dalam beberapa tahun terakhir, seperti Starlake Urban Area, Ciputra, Mailand Hanoi City, Vinhomes Riverside, ParkCity, Ecopark (Hanoi) dengan kenaikan lebih dari 20% hingga 30% per tahun; atau Swan Bay Urban Area, Eco Village Saigon River, Mizuki Park (Ho Chi Minh City) dengan kenaikan lebih dari 20% per tahun, menurut data dari Batdongsan.com.vn .

Untuk rumah pribadi, tingkat minat dan harga jual tetap stabil di Hanoi, karena jenis perumahan ini memenuhi kebutuhan perumahan riil, sehingga permintaan tetap terjaga. Pada kuartal ketiga tahun 2023, harga jual rumah pribadi di beberapa distrik seperti Tay Ho, Hai Ba Trung, Dong Da, Hoang Mai, dan Ha Dong masih meningkat sebesar 4%-9% dibandingkan periode yang sama tahun 2022. Tingkat minat juga sedikit meningkat sebesar 2%-3% di beberapa distrik di Hanoi.

Di Kota Ho Chi Minh, harga jual dan tingkat bunga rumah pribadi mengalami tren penurunan, tetapi penurunannya tidak lebih dari 10% dibandingkan dengan kuartal ketiga tahun 2022.

Investasi apartemen mencapai keuntungan rata-rata sekitar 12,5%/tahun

Laporan tersebut juga menunjukkan bahwa apartemen merupakan jenis properti yang paling tidak terpengaruh oleh dampak negatif pasar dalam setahun terakhir karena memenuhi kebutuhan perumahan yang sebenarnya. Pada kuartal ketiga tahun 2023, minat terhadap apartemen menunjukkan tanda-tanda pemulihan, dengan permintaan untuk membeli apartemen meningkat sebesar 1% dan permintaan untuk menyewa meningkat sebesar 6% dibandingkan kuartal sebelumnya. Apartemen dengan harga antara 2 hingga 4 miliar VND merupakan yang paling banyak dicari.

Pada tahun 2023, harga jual apartemen tidak banyak berubah, hanya meningkat tipis antara 1% hingga 5% di Hanoi dan hampir tidak berubah di Kota Ho Chi Minh. Namun, dalam jangka panjang, sejak tahun 2015 hingga saat ini, kenaikan harga apartemen di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh telah melampaui kenaikan pendapatan masyarakat. Setelah 8 tahun, harga apartemen di Kota Ho Chi Minh dan Hanoi masing-masing meningkat sebesar 82% dan 56%, sementara pendapatan masyarakat di perkotaan hanya meningkat sebesar 39%.

Bapak Le Bao Long, Direktur Strategi Batdongsan.com.vn, berkomentar: "Membeli apartemen menjadi semakin sulit bagi banyak orang karena laju pertumbuhan pendapatan tidak dapat mengimbangi laju kenaikan harga rumah. Di masa mendatang, proyek apartemen primer juga akan memiliki harga tinggi karena investor harus mengoptimalkan keuntungan ketika biaya meningkat."

Terkait psikologi konsumen properti, dalam konteks harga rumah yang tinggi, orang-orang beralih ke menyewa atau mencari cara untuk meminjam uang untuk membeli rumah. Namun saat ini, banyak pembeli belum mengambil pinjaman untuk membeli karena masih khawatir dengan suku bunga.

Karena harga apartemen terus meningkat dan permintaan untuk membeli dan menyewa apartemen jenis ini selalu tinggi, tingkat keuntungan rata-rata investasi apartemen mencapai 12,5% per tahun (gabungan kenaikan harga dan keuntungan sewa). Tingkat keuntungan ini lebih baik dan lebih stabil dibandingkan jenis investasi lain seperti saham, emas, valuta asing, tanah, dan tabungan.

[iklan_2]
Sumber