Banyak indikator pemulihan; investasi apartemen membawa keuntungan yang baik dan stabil

Laporan kuartal ketiga 2023 yang diterbitkan oleh Batdongsan.com.vn pada tanggal 4 Oktober menunjukkan bahwa meskipun pasar real estat masih menghadapi kesulitan, terdapat tanda-tanda positif dalam hal permintaan transaksi dan sentimen pembeli.

Laporan Q3/2023 yang diterbitkan oleh Batdongsan.com.vn pada 4 Oktober menunjukkan bahwa pasar properti telah menunjukkan tanda-tanda positif dalam hal permintaan transaksi dan psikologi pembeli. (Sumber: Construction Newspaper)

3 indikator penting yang menandakan titik pembalikan

Menurut Laporan tersebut, ada 3 indikator dasar pasar real estat yang konsisten dengan tren yang diprediksi sebelumnya.

Pertama , terkait suku bunga perbankan, jika pada periode 2008-2012 pasar membutuhkan waktu 4 tahun untuk menunjukkan tanda-tanda penyesuaian suku bunga perbankan, maka pada periode ini, sejak triwulan I tahun 2023, Bank Negara telah melakukan 2 kali penyesuaian penurunan suku bunga operasional, yang kemudian diikuti dengan penurunan berbagai jenis suku bunga.

Kedua, terkait pertumbuhan kredit. Menilik kembali kondisi tahun 2012, pertumbuhan kredit menurun dari 20% menjadi 7%, sementara inflasi mencapai 8%. Pada tahun 2013, pertumbuhan kredit meningkat menjadi 12% dan inflasi mencapai 6%. Tepat di tahun pelonggaran kredit, pasar properti langsung menunjukkan tanda-tanda pemulihan. Dalam konteks pasar saat ini, sejak awal tahun 2023, Bank Negara telah menargetkan pertumbuhan kredit sepanjang tahun 2023 sebesar 14-15%, dibandingkan dengan 14% pada tahun 2022, yang merupakan sinyal positif.

Ketiga, tentang kebijakan real estate. Pada tahun 2008, likuiditas pasar properti anjlok, tetapi baru pada tahun 2013 kebijakan dukungan pasar seperti paket bantuan sebesar 30.000 miliar VND dan pengesahan Undang-Undang Pertanahan yang direvisi diberlakukan. Pada tahun 2022, pasar kembali mengalami perlambatan karena pengetatan kredit, kenaikan suku bunga, dan penurunan likuiditas.

Namun, sejak akhir tahun 2022, Pemerintah terus melaksanakan berbagai langkah untuk mengatasi kesulitan pasar properti, seperti paket dukungan senilai 120.000 miliar VND, Keputusan Pemerintah Nomor 08 untuk membantu meringankan beban pembayaran obligasi bagi dunia usaha, Resolusi 33 yang berkontribusi dalam melancarkan pasar properti, Keputusan Pemerintah Nomor 35 yang mengizinkan Komite Rakyat Provinsi untuk mengatur area yang dapat dibagi menjadi kavling untuk dijual, dan lain-lain.

Berdasarkan analisis indikator-indikator di atas, Laporan tetap berpendapat: "Pasar properti kemungkinan akan pulih sekitar kuartal kedua hingga kuartal keempat tahun 2023".

Segmen daratan: Selatan meningkat tajam, Utara meningkat terus menerus

Menurut data dari Batdongsan.com.vn , indeks harga tanah telah mempertahankan peningkatan yang stabil dari tahun 2018 hingga saat ini secara nasional tetapi cenderung membedakan antara wilayah dan area tertentu pada tahun 2023.

Setelah periode yang panjang, dari kuartal pertama tahun 2018 hingga kuartal ketiga tahun 2023, harga jual tanah di wilayah Selatan meningkat sebesar 71%, dan di wilayah Utara sebesar 54%. Dengan demikian, selama 5 tahun terakhir, rata-rata kenaikan harga tanah di wilayah Selatan lebih tinggi daripada di wilayah Utara.

Namun, jika melihat tahun 2023 saja, harga tanah di kedua wilayah menunjukkan tren yang berbeda. Harga jual rata-rata tanah di wilayah Utara terus menunjukkan tren kenaikan, meningkat sebesar 4,9% pada kuartal ketiga tahun 2023 dibandingkan dengan kuartal keempat tahun 2022. Sementara itu, grafik harga tanah di wilayah Selatan menunjukkan tanda-tanda penurunan, turun sebesar 26,2% sejak akhir tahun lalu.

Provinsi-provinsi umum di Utara menyaksikan pertumbuhan harga tanah yang stabil dalam jangka waktu yang panjang, dari kuartal pertama tahun 2018 hingga kuartal ketiga tahun 2023, termasuk Hai Phong (naik 128%), Quang Ninh (naik 44%), Hung Yen (naik 36%), dan Bac Ninh (naik 20%).

Di wilayah selatan, harga tanah di Bình Duong meningkat sebesar 147% dibandingkan awal tahun 2018, menjadikannya salah satu provinsi dengan tingkat pertumbuhan harga tanah terbaik di kawasan tersebut. Meskipun harga jual tanah di wilayah lain seperti Long An , Ba Ria-Vung Tau, dan Dong Nai baru-baru ini menurun, secara keseluruhan dalam 5 tahun terakhir, harga tanah di sana masih mencapai kenaikan masing-masing sebesar 89%, 64%, dan 60%.

Pasar real estat bertingkat rendah dibedakan

Sejak awal tahun, pasar properti low-rise nasional sedang lesu dengan penurunan volume transaksi. Menurut laporan kuartal ketiga 2023 dari Batdongsan.com.vn , 57% broker yang berpartisipasi dalam survei tersebut menyatakan bahwa transaksi produk properti low-rise menurun lebih dari 50%, sementara 28% menyatakan bahwa transaksi menurun 10%-50%.

Bapak Dinh Minh Tuan - Direktur Batdongsan.com.vn di wilayah Selatan, berkomentar bahwa harga merupakan hambatan terbesar bagi pembeli saat ini karena jenis real estat bertingkat rendah memiliki harga yang jauh lebih tinggi daripada pendapatan rata-rata orang dan produk dengan nilai tinggi sulit untuk dibeli dengan pinjaman.

Harga jual rata-rata rumah bandar pada kuartal ketiga tahun 2023 adalah VND 333 juta/m2 di Hanoi, dan VND 209 juta/m2 di Kota Ho Chi Minh.

Bapak Dinh Minh Tuan mengatakan bahwa setiap segmen real estat bertingkat rendah memiliki tren dan potensi pemulihan yang berbeda. Khususnya, rumah bandar masih sepi karena aktivitas pariwisata dan ritel belum tumbuh pesat akibat dampak ekonomi makro dan pandemi pasca-Covid-19.

Data dari Batdongsan.com.vn menunjukkan bahwa tingkat minat terhadap rumah bandar di kawasan perkotaan pusat hampir tetap datar, sementara di provinsi wisata pesisir di wilayah Tengah, Utara, dan Selatan, minatnya masing-masing menurun sebesar 11%, 22%, dan 41% dibandingkan dengan kuartal pertama tahun 2021.

Sejak awal tahun, pasar properti low-rise nasional mengalami kemerosotan akibat penurunan volume transaksi. (Sumber: Dan Viet)

Sementara itu, rumah bandar dan vila di kawasan urban suburban cukup potensial berkat jaringan infrastruktur masa depan yang mendukung tren perluasan kawasan urban ke pinggiran kota dan sekitarnya. Banyak kawasan urban suburban yang mengalami kenaikan harga vila dan rumah bandar yang signifikan dalam beberapa tahun terakhir, seperti Kawasan Urban Starlake, Ciputra, Mailand Hanoi City, Vinhomes Riverside, ParkCity, Ecopark (Hanoi) dengan kenaikan lebih dari 20% hingga 30% per tahun; atau Kawasan Urban Swan Bay, Eco Village Saigon River, Mizuki Park (Kota Ho Chi Minh) dengan kenaikan harga lebih dari 20% per tahun, menurut data dari Batdongsan.com.vn .

Untuk rumah pribadi, tingkat minat dan harga jual tetap stabil di Hanoi, karena jenis properti ini memenuhi kebutuhan perumahan riil, sehingga permintaan tetap terjaga. Pada kuartal ketiga tahun 2023, harga jual rumah pribadi di beberapa distrik seperti Tay Ho, Hai Ba Trung, Dong Da, Hoang Mai, dan Ha Dong masih meningkat sebesar 4%-9% dibandingkan periode yang sama tahun 2022. Tingkat minat juga sedikit meningkat sebesar 2%-3% di beberapa distrik di Hanoi.

Di Kota Ho Chi Minh, harga jual dan minat terhadap rumah pribadi sedang menurun, tetapi penurunannya tidak lebih dari 10% dibandingkan dengan kuartal ketiga tahun 2022.

Investasi apartemen mencapai keuntungan rata-rata sekitar 12,5%/tahun

Laporan tersebut juga menunjukkan bahwa apartemen merupakan jenis properti yang paling tidak terpengaruh oleh dampak negatif pasar dalam setahun terakhir karena memenuhi kebutuhan perumahan yang sebenarnya. Pada kuartal ketiga tahun 2023, minat terhadap apartemen menunjukkan tanda-tanda pemulihan, dengan permintaan pembelian apartemen meningkat sebesar 1% dan sewa meningkat sebesar 6% dibandingkan kuartal sebelumnya. Di antara semua itu, apartemen dengan harga antara 2 hingga 4 miliar VND merupakan yang paling banyak dicari.

Pada tahun 2023, harga jual apartemen tidak banyak berubah, hanya meningkat tipis antara 1% - 5% di Hanoi dan hampir tidak berubah di Kota Ho Chi Minh. Namun, dalam jangka panjang, dari tahun 2015 hingga saat ini, indeks kenaikan harga apartemen di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh telah melampaui laju pertumbuhan pendapatan masyarakat. Setelah 8 tahun, harga apartemen di Kota Ho Chi Minh dan Hanoi masing-masing meningkat sebesar 82% dan 56%, sementara pendapatan masyarakat di perkotaan hanya meningkat sebesar 39%.

Bapak Le Bao Long, Direktur Strategi Batdongsan.com.vn, berkomentar: "Membeli apartemen menjadi semakin sulit bagi banyak orang karena laju pertumbuhan pendapatan tidak dapat mengimbangi laju pertumbuhan harga rumah. Di masa mendatang, proyek apartemen primer juga akan memiliki harga tinggi karena investor harus mengoptimalkan keuntungan ketika biaya meningkat."

Terkait psikologi konsumen properti, dalam konteks harga rumah yang tinggi, orang-orang beralih ke menyewa atau mencari cara meminjam uang untuk membeli rumah. Namun, saat ini, banyak pembeli belum mengambil pinjaman untuk membeli karena masih khawatir dengan suku bunga.

Karena harga apartemen terus meningkat dan permintaan untuk membeli dan menyewa properti jenis ini selalu tinggi, tingkat keuntungan rata-rata investasi apartemen mencapai 12,5% per tahun (gabungan kenaikan harga dan keuntungan sewa). Tingkat keuntungan ini lebih baik dan lebih stabil dibandingkan jenis investasi lain seperti saham, emas, valuta asing, tanah, dan tabungan.

[iklan_2]
Sumber