Banyaknya kesulitan pasar properti yang masih menunggu untuk 'diselesaikan' melalui hukum

Foto ilustrasi: Tuan Anh/VNA

Lokakarya ini diselenggarakan oleh Asosiasi Real Estat Vietnam (VNREA) bekerja sama dengan Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup serta Kementerian Konstruksi pada sore hari tanggal 15 Oktober di Hanoi.

Dr. Nguyen Van Dinh, Wakil Presiden Asosiasi Real Estat Vietnam (VNREA), berkomentar bahwa ketiga undang-undang terkait pasar real estat (UU Pertanahan, UU Perumahan, dan UU Bisnis Real Estat) saat ini memiliki regulasi yang sangat rinci dan jelas, terutama dalam hal desentralisasi dan pendelegasian wewenang. Namun, setelah mendengarkan berbagai masukan dari para pelaku bisnis, VNREA tetap berharap undang-undang tersebut dapat segera diberlakukan. Pasalnya, banyak kesulitan yang dihadapi pelaku bisnis real estat saat ini masih menunggu untuk diselesaikan dan dituntaskan.

"Sejak 1 Agustus hingga sekarang, undang-undang tersebut baru berlaku sekitar 2 bulan. Waktu ini tidak cukup bagi ketentuan-ketentuan baru undang-undang untuk segera diimplementasikan, terutama karena sebagian besar ketentuan undang-undang tersebut sangat rumit. Namun, terlepas dari kompleksitas dan banyaknya tantangan, undang-undang tersebut tetap harus diimplementasikan dan diterapkan dengan penuh semangat," saran Bapak Dinh.

Menurut Bapak Dinh, saat ini, ketika mendekati daerah-daerah, VNREA menemukan bahwa banyak tempat masih bingung dengan penegakan hukum, sehingga tingkat penyelesaian pekerjaan sangat rendah. Misalnya, dalam proyek kompensasi pembebasan lahan, perusahaan-perusahaan menyatakan bahwa mereka harus membayar kompensasi 100% sebelum lahan dapat dibebaskan. Namun, hal ini sangat sulit, sehingga menyebabkan banyak proyek terhambat.

Terdapat pula isu-isu lain seperti lelang, tender, retribusi penggunaan lahan, dan sebagainya. Oleh karena itu, VNREA berharap agar dalam waktu dekat, ketentuan-ketentuan baru dalam undang-undang ini dapat disosialisasikan dan memiliki instruksi khusus agar dapat segera diimplementasikan. Hal ini membutuhkan perhatian dan kerja sama dari kementerian terkait.

Salah satu isu yang menjadi perhatian dan perlu dijawab oleh banyak pelaku usaha adalah bahwa menurut ketentuan Undang-Undang tentang Usaha Properti, pengalihan sebagian proyek harus disetujui oleh instansi yang menetapkan kebijakan investasi untuk mengizinkan pengalihan tersebut. Apabila pengalihan sebagian proyek mengakibatkan perubahan (pengurangan) skala proyek awal pihak pengalih lebih dari 10% atau dari 30 hektar atau lebih, maka keputusan kebijakan investasi tersebut harus disesuaikan dengan ketentuan Pasal 41 Pasal 3 Undang-Undang tentang Tanah Hak Milik.

Namun, pihak perusahaan mengajukan pertanyaan, setelah mendapat izin dari instansi pengambil keputusan kebijakan penanaman modal untuk mengalihkan sebagian proyek sesuai ketentuan Undang-Undang Usaha Properti, apakah pihak yang mengalihkan harus melakukan prosedur penyesuaian kebijakan penanaman modal sesuai ketentuan Undang-Undang Penanaman Modal?

Terkait dengan konten tersebut, Bapak Vuong Duy Dung - Wakil Direktur Departemen Perumahan dan Pengelolaan Pasar Properti (Kementerian Konstruksi) menegaskan, dalam pengalihan sebagian atau seluruh proyek properti, terdapat 2 jenis proyek yang perlu disesuaikan.

Pertama, jenis proyek yang disetujui untuk kebijakan investasi dan dipilih untuk investasi menurut Undang-Undang Penanaman Modal harus menjalankan prosedur investasi. Ketentuannya tetap sesuai dengan Pasal 40 Undang-Undang Usaha Properti. Artinya, semua situasi pengalihan proyek properti harus sesuai dengan Pasal 40, baik yang berlaku menurut Undang-Undang Usaha Properti maupun Undang-Undang Penanaman Modal, maupun pengalihan proyek properti yang merupakan aset lembaga kredit juga harus sesuai dengan Pasal 40.

Selanjutnya, ketika mengalihkan sebagian atau seluruh proyek sesuai dengan Undang-Undang tentang Usaha Properti, penerima pengalihan mewarisi semua peraturan investor sebelumnya. Jika proyek tidak mengalami perubahan dibandingkan sebelumnya, prosedur investasi tidak perlu diulang. Dalam kasus lain di mana penyesuaian investasi harus dilakukan sesuai dengan undang-undang, Undang-Undang Penanaman Modal harus diikuti, diikuti dengan langkah-langkah selanjutnya yang terkait dengan undang-undang tersebut.

"Permasalahan ini ditangani oleh dua sistem dan dua lembaga yang berbeda, tetapi perlu ditegaskan bahwa ketika melakukan pengalihan sesuai Undang-Undang Usaha Properti, investor akan mewarisi seluruh dokumen hukum (dalam Pasal 39 Undang-Undang Usaha Properti) dan tidak perlu mengulang prosedur investasi jika tidak ada perubahan kebijakan investasi," analisis Bapak Dung.

Dengan demikian, jenis proyek bisnis properti yang mengikuti kebijakan Undang-Undang Penanaman Modal, yang kini dialihkan ke jenis proyek tersebut, harus mengikuti Undang-Undang Usaha Properti. Sedangkan untuk proyek yang mengikuti proses persetujuan berdasarkan Undang-Undang Penanaman Modal, yang kini dialihkan dan mengalami perubahan kebijakan investasi, akan mengikuti Undang-Undang Penanaman Modal.

Bapak Phan Duc Hieu, Anggota Tetap Komite Ekonomi Majelis Nasional, mengatakan bahwa implementasi 4 undang-undang, termasuk Undang-Undang Pertanahan, Undang-Undang Perumahan, Undang-Undang Usaha Properti, dan Undang-Undang Penanaman Modal, sangatlah penting. Perlu dibentuk tim pelaksana untuk mengimplementasikan keempat undang-undang ini karena tanpa pedoman implementasi yang jelas, undang-undang ini akan menghadapi banyak kendala dalam proses penerapannya di lapangan. Sekadar duduk bersama dan berdiskusi serta mengemukakan kendala tidak akan efektif, karena setiap kendala berada di bawah kewenangan instansi yang berbeda. Oleh karena itu, perlu ada koordinasi yang erat antar pihak terkait untuk bersama-sama mengatasi kendala bagi pelaku usaha dan masyarakat.

Sumber: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584