Kita harus menghindari pemborosan infrastruktur sosial.

Pada sesi ke-5 Majelis Nasional ke-15, Rancangan Undang-Undang tentang Bisnis Properti (yang telah diubah) dibahas di ruang sidang pleno. Mengenai isi rancangan undang-undang tersebut, Nguoi Dua Tin (Sang Informan) mewawancarai Delegasi Majelis Nasional Quan Minh Cuong - Kepala Delegasi Majelis Nasional Provinsi Dong Nai .

Pewawancara: Pak, Majelis Nasional ke-15 telah membahas Rancangan Undang-Undang tentang Bisnis Properti yang telah diamandemen, yang secara jelas menetapkan hak dan kewajiban individu dan organisasi yang membangun perumahan dan berpartisipasi dalam pasar properti. Jadi, apa saja kekhawatiran Anda yang masih tersisa terkait rancangan undang-undang ini?

Wakil Majelis Nasional Quan Minh Cuong: Dapat dikatakan bahwa Undang-Undang tentang Bisnis Properti yang telah diubah kini telah secara jelas menetapkan hak dan kewajiban individu dan organisasi yang membangun perumahan dan berpartisipasi dalam pasar properti, serta menyelaraskan hubungan antara Negara, rakyat, dan bisnis.

Karena adanya tumpang tindih antara Undang-Undang Bisnis Properti yang telah diamandemen, Undang-Undang Perumahan, Undang-Undang Investasi, dan terutama rancangan Undang-Undang Pertanahan yang telah diamandemen... saya juga ingin menyampaikan beberapa poin.

Mengenai persyaratan modal bagi organisasi yang berpartisipasi dalam pasar properti, poin c, Klausul 1, Pasal 10 Undang-Undang tersebut menetapkan bahwa selain syarat mengenai modal ekuitas sebagai persentase dari total modal investasi, terdapat pula syarat bahwa "kemampuan untuk memobilisasi modal guna melaksanakan proyek investasi harus dipastikan" .

Wakil Majelis Nasional Quan Minh Cuong berbicara dengan Nguoi Dua Tin (Foto: Hoang Bich).

Namun, Undang-Undang Investasi dan Undang-Undang Lelang sudah secara jelas menetapkan bahwa investor harus memastikan kemampuan finansial mereka. Selama penilaian berkas proyek investasi, dokumen lelang, dan persetujuan kebijakan investasi, bukti kemampuan finansial investor telah diperiksa. Oleh karena itu, menambahkan ketentuan ini ke dalam Undang-Undang tidak perlu dan dapat menciptakan prosedur administratif tambahan.

Selanjutnya, Pasal 10 ayat 1 menambahkan poin d, yang menetapkan bahwa "Investor proyek real estat harus memastikan rasio kredit beredar dan utang obligasi korporasi terhadap modal sendiri sebagaimana yang ditentukan oleh Pemerintah ."

Saat ini, pemerintah belum mengeluarkan peraturan khusus mengenai rasio kredit beredar dan utang obligasi korporasi terhadap ekuitas perusahaan (saat ini, hanya ada peraturan yang terkait dengan sektor perbankan) .

Oleh karena itu, saya menyarankan agar lembaga penyusun mempertimbangkan untuk tidak memasukkan konten ini dalam draf atau memasukkannya dalam draf peraturan pemerintah tentang masalah ini, sehingga para delegasi dapat berpartisipasi dan memberikan masukan.

Investor: Menurut Anda, bagaimana seharusnya tanggung jawab pengembang dalam membangun infrastruktur sosial dalam sebuah proyek real estat ditangani untuk menyelesaikan masalah-masalah ini?

Wakil Majelis Nasional Quan Minh Cuong: Mengenai tanggung jawab investor dalam membangun infrastruktur sosial dalam proyek bisnis real estat, Pasal 7 Ayat 18 menetapkan bahwa investor "hanya diperbolehkan menyerahkan perumahan kepada pelanggan ketika pembangunan perumahan dan infrastruktur teknis serta pekerjaan infrastruktur sosial telah selesai sesuai dengan kemajuan yang tercantum dalam proyek yang disetujui."

Menurut saya, infrastruktur sosial adalah konsep yang sangat luas, mencakup semua fasilitas dan kemudahan yang berkaitan dengan perdagangan, jasa, layanan publik, pendidikan, perawatan kesehatan, dan sebagainya.

Pada kenyataannya, tergantung pada tujuan dan rencana bisnis pengembang, proyek dapat diluncurkan dalam beberapa fase, sehingga jumlah penghuni yang pindah ke proyek tersebut akan mengikuti jadwal penjualan. Oleh karena itu, pengembang sering membangun infrastruktur penting untuk memenuhi kebutuhan penghuni terlebih dahulu (seperti taman, ruang hijau, area umum, tempat parkir, dan area rekreasi).

Infrastruktur sosial yang tersisa, seperti sekolah dan supermarket/pusat perbelanjaan, biasanya akan dikembangkan oleh investor sekunder setelah proyek tersebut memiliki jumlah penduduk yang besar.

Meminta pengembang untuk membangun semua sistem infrastruktur sosial untuk suatu proyek ketika kepadatan penduduk masih rendah akan menjadi pemborosan.

Diperlukan regulasi khusus terkait infrastruktur sosial yang penting (Foto: Pham Tung).

Di sisi lain, pada kenyataannya, penyedia layanan di bidang pendidikan, perdagangan, dan supermarket hanya melanjutkan pengembangan ketika terdapat kepadatan penduduk tertentu dalam setiap proyek (kecuali dalam kasus di mana investor memiliki ekosistem yang mencakup real estat dan layanan kesehatan, pendidikan, dan perdagangan, yang akan mereka investasikan dan kembangkan bisnisnya secara independen... Namun, praktik menunjukkan bahwa beberapa investor, ketika berinvestasi di berbagai sektor, telah menyebabkan ketidakseimbangan keuangan atau operasi bisnis yang tidak efisien).

Regulasi "penyelesaian konstruksi..." dipahami berarti bahwa proyek konstruksi harus disertifikasi secara resmi. Misalnya, dalam kasus proyek yang terdiri dari beberapa komponen, termasuk gedung sekolah terpisah yang telah selesai dan sedang menjalani prosedur sertifikasi tetapi belum dikonfirmasi, menurut rancangan peraturan tersebut, investor tidak diperbolehkan untuk menyerahkan rumah-rumah tersebut kepada pelanggan.

Pada kenyataannya, penyerahan rumah antara pengembang dan pelanggan dilakukan sesuai dengan kontrak pembelian rumah/apartemen, dan draf tersebut juga mencakup peraturan khusus tentang batas waktu penyerahan dan pembayaran pada saat penyerahan.

Pada saat yang sama, poin b, klausul 1, Pasal 31 juga mensyaratkan bahwa proyek real estat dengan hak penggunaan lahan yang telah berinvestasi dalam pembangunan infrastruktur teknis harus memenuhi persyaratan: "Telah menyelesaikan investasi dan pembangunan fasilitas layanan penting dan fasilitas infrastruktur teknis sesuai dengan desain yang disetujui, rencana konstruksi terperinci 1/500 atau rencana lokasi keseluruhan dan isi proyek," tetapi tidak menentukan fasilitas mana yang termasuk fasilitas layanan penting.

Oleh karena itu, saya percaya seharusnya ada peraturan khusus mengenai infrastruktur sosial yang penting, dan hanya mewajibkan investor untuk menyelesaikan "proyek infrastruktur teknis dan sosial penting sesuai dengan jadwal yang tercantum dalam proyek yang disetujui" sudah cukup untuk menyerahkan perumahan atau mengalihkan hak penggunaan lahan kepada pelanggan. Hal ini akan menyelesaikan masalah dan lebih sesuai dengan realitas praktis.

Investor: Terima kasih banyak !

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/sua-luat-kinh-doanh-bds-phai-tranh-lang-phi-he-thong-ha-tang-xa-hoi-a614285.html