Hindari pemborosan infrastruktur sosial

Pada Sidang ke-5, Majelis Nasional ke-15 membahas Undang-Undang tentang Bisnis Properti (amandemen). Mengenai isi rancangan undang-undang tersebut, Nguoi Dua Tin melakukan wawancara dengan Wakil Majelis Nasional Quan Minh Cuong, Ketua Delegasi Majelis Nasional Provinsi Dong Nai .

Investor: Para delegasi yang terhormat, Majelis Nasional ke-15 telah membahas Undang-Undang tentang Usaha Properti (amandemen). Undang-Undang tersebut secara jelas mengatur hak dan kewajiban individu dan organisasi yang membangun rumah dan berpartisipasi dalam pasar properti. Jadi, apa kekhawatiran Anda tentang RUU ini?

Wakil Majelis Nasional Quan Minh Cuong: Dapat dikatakan bahwa Undang-Undang tentang Bisnis Properti (yang telah diubah) sejauh ini telah menetapkan dengan jelas hak dan kewajiban individu dan organisasi yang membangun rumah, berpartisipasi dalam pasar properti, dan menyelaraskan hubungan antara Negara, rakyat, dan perusahaan.

Karena adanya tumpang tindih antara Undang-Undang Usaha Properti (yang telah diubah), Undang-Undang Perumahan, Undang-Undang Penanaman Modal dan khususnya rancangan Undang-Undang Pertanahan yang telah diubah... saya sampaikan pula beberapa isinya.

Mengenai ketentuan permodalan bagi badan usaha yang bergerak di pasar properti, Pasal 10 ayat (c) Undang-Undang tersebut menetapkan bahwa selain ketentuan modal ekuitas atas total modal investasi, juga diatur ketentuan "harus menjamin kemampuan memobilisasi modal untuk melaksanakan proyek investasi" .

Delegasi Majelis Nasional Quan Minh Cuong berbicara dengan Nguoi Dua Tin (Foto: Hoang Bich).

Namun, berdasarkan ketentuan Undang-Undang Penanaman Modal dan Undang-Undang Lelang, terdapat ketentuan yang jelas tentang kewajiban investor untuk memastikan kemampuan keuangan. Selama proses penilaian dokumen proyek investasi, dokumen lelang, dan persetujuan kebijakan investasi, telah dilakukan peninjauan terhadap kemampuan keuangan investor, sehingga ketentuan tambahan dalam Undang-Undang ini tidak diperlukan dan dapat menimbulkan prosedur administratif tambahan.

Selain itu, Pasal 10 Ayat 1 menambah huruf d yang berbunyi, “Pelaku usaha penanam modal proyek properti wajib memastikan perbandingan antara saldo kredit dan saldo utang obligasi korporasi terhadap modal sendiri sesuai dengan ketentuan Pemerintah ”.

Saat ini Pemerintah belum mempunyai ketentuan khusus mengenai perbandingan antara jumlah kredit yang disalurkan dan jumlah obligasi korporasi yang disalurkan terhadap modal yang dimiliki oleh suatu badan usaha (saat ini yang ada hanya ketentuan yang berlaku di bidang perbankan) .

Oleh karena itu, saya mengusulkan agar badan penyusun mempelajari dan tidak memasukkan konten ini dalam draf atau memiliki draf keputusan Pemerintah tentang masalah ini sehingga delegasi dapat memberikan pendapatnya.

Investor: Menurut Anda, bagaimana tanggung jawab investor dalam membangun infrastruktur sosial pada proyek bisnis real estate seharusnya dilaksanakan untuk menyelesaikan permasalahan tersebut?

Delegasi Majelis Nasional Quan Minh Cuong: Mengenai tanggung jawab investor dalam membangun infrastruktur sosial dalam proyek bisnis real estat, Pasal 7, Pasal 18 menetapkan bahwa investor "hanya diperbolehkan menyerahkan rumah kepada pelanggan setelah mereka menyelesaikan pembangunan rumah dan pekerjaan infrastruktur teknis, infrastruktur sosial sesuai dengan kemajuan yang tercatat dalam proyek yang disetujui".

Menurut pendapat saya, infrastruktur sosial adalah konsep yang sangat luas, dipahami sebagai semua pekerjaan utilitas komersial, publik, pendidikan, medis, dan lain-lain.

Faktanya, dalam proyek, tergantung pada tujuan dan rencana bisnis investor, properti dapat dibuka untuk dijual berkali-kali, sehingga jumlah penghuni yang pindah untuk tinggal di proyek tersebut akan mengikuti perkembangan penjualan. Oleh karena itu, investor seringkali membangun infrastruktur penting terlebih dahulu untuk memenuhi kebutuhan penghuni (seperti taman, pepohonan, area umum, area parkir, area hiburan, dll.).

Infrastruktur sosial yang tersisa seperti sekolah, supermarket, dan pusat perbelanjaan biasanya akan dilaksanakan oleh investor sekunder ketika proyek tersebut sudah banyak penghuninya.

Apabila investor diharuskan membangun seluruh sistem prasarana sosial proyek tersebut sementara kepadatan penduduk belum tinggi, maka akan menimbulkan pemborosan.

Perlu ada peraturan khusus tentang infrastruktur sosial yang penting (Foto: Pham Tung).

Sebaliknya, pada kenyataannya, penyedia jasa di bidang pendidikan, perdagangan, dan supermarket hanya melakukan implementasi ketika terdapat populasi tertentu di setiap proyek (kecuali bagi investor dengan ekosistem yang mencakup properti dan layanan medis, pendidikan, dan komersial yang akan melakukan investasi dan implementasi bisnis sendiri... Namun, pada praktiknya, beberapa investor, ketika berinvestasi di banyak bidang, telah menyebabkan ketidakseimbangan keuangan atau bisnis yang tidak efektif).

Peraturan "konstruksi selesai..." dipahami berarti bahwa pekerjaan harus diselesaikan. Misalnya, dalam kasus proyek yang terdiri dari banyak item, termasuk proyek sekolah terpisah yang telah selesai dan sedang menjalani prosedur penyelesaian tetapi belum dikonfirmasi, menurut ketentuan rancangan tersebut, investor tidak diperbolehkan untuk menyerahkan rumah kepada pembeli.

Sejatinya serah terima rumah antara investor dengan nasabah dilakukan sesuai dengan akad jual beli rumah/apartemen dan dalam draft tersebut juga terdapat ketentuan khusus mengenai jangka waktu serah terima dan pembayaran pada saat serah terima rumah.

Sementara itu, Pasal 31 Ayat (1) huruf b juga mensyaratkan bahwa proyek real estat dengan hak guna tanah yang telah diinvestasikan dalam pembangunan prasarana teknis dan telah mulai beroperasi harus memenuhi persyaratan: "Investasi yang telah selesai dalam pembangunan pekerjaan jasa, pekerjaan prasarana teknis yang esensial sesuai dengan desain, rencana konstruksi terperinci 1/500 atau rencana induk dan isi proyek yang telah disetujui", tetapi tidak disebutkan secara rinci pekerjaan jasa esensial yang mana yang termasuk.

Oleh karena itu, saya berpendapat perlu ada peraturan khusus tentang infrastruktur sosial esensial dan hanya mewajibkan investor untuk menyelesaikan "pekerjaan infrastruktur teknis esensial dan infrastruktur sosial sesuai dengan kemajuan yang tercatat dalam proyek yang disetujui" agar memenuhi syarat untuk menyerahkan rumah atau mengalihkan hak guna lahan kepada pelanggan. Hal ini akan menyelesaikan masalah dan sesuai untuk diterapkan.

Investor: Terima kasih banyak !

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/sua-luat-kinh-doanh-bds-phai-tranh-lang-phi-he-thong-ha-tang-xa-hoi-a614285.html