Apa yang dapat kita lihat dari "penghematan" yang tidak biasa dari serangkaian taipan real estat?

Keseimbangan perbedaan

Dalam laporan keuangan perusahaan real estat, pos pembayaran di muka jangka pendek dari pembeli/pelanggan dianggap sebagai "tabungan". Berdasarkan prinsip akuntansi, uang yang diterima perusahaan dari pelanggan yang membeli real estat dalam proyek tetapi belum diserahterimakan akan dicatat di sini. Jumlah ini akan dicatat sebagai pendapatan ketika perusahaan menyelesaikan dan menyerahkan real estat yang telah selesai kepada pelanggan.

Statistik Dan Tri dengan sejumlah bisnis real estat perumahan besar di pasar menunjukkan bahwa ada perbedaan yang signifikan dalam "penghematan" unit.

Per 31 Desember 2024, pembayaran di muka jangka pendek Perusahaan Saham Gabungan Vinhomes (kode saham: VHM) mencapai VND 46,383 miliar, meningkat 32% dibandingkan akhir tahun 2023. Angka ini 1,7 kali lebih tinggi daripada total yang dicatat oleh 5 perusahaan lainnya. Bahkan pada akhir tahun 2022, pelanggan telah membayar di muka kepada Vinhomes hingga VND 62,337 miliar, 2,7 kali lebih tinggi daripada total gabungan unit lainnya.

Sebagian besar pos ini merupakan saldo pembayaran progres dari pelanggan yang telah menandatangani kontrak pembelian properti di proyek-proyek Vinhomes dan anak perusahaannya. Statistik dari Vietcap Securities Joint Stock Company menunjukkan bahwa tahun lalu, Vinhomes dan anak perusahaannya merupakan unit dengan peluncuran penjualan proyek terbanyak di pasar.

Acara peletakan batu pertama dan pembukaan bisnis real estat perumahan pada tahun 2024 (Foto: Vietcap).

Peringkat kedua dalam hal nilai pelunasan jangka pendek adalah No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland - kode saham: NVL). Kategori ini sedikit menurun sebesar 1% dibandingkan periode yang sama pada tahun 2023. Hal ini sebagian mencerminkan penghapusan proyek-proyek besar perusahaan ini serta fakta bahwa transaksi tidak berubah dibandingkan dengan tahun 2023.

Tahun lalu, "tabungan" Badan Usaha Milik Negara (BUMN) Konstruksi dan Pembangunan (DIC Corp - kode saham: DIG) meningkat signifikan mencapai VND 2.426 miliar, meningkat 37%. Pertumbuhan tertinggi khususnya berasal dari proyek apartemen A2-1, yang mencatatkan lebih dari VND 843 miliar, 4,9 kali lipat lebih tinggi dibandingkan periode yang sama di akhir tahun 2023.

Di sisi lain, Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (kode saham: KDH), Nam Long Investment Joint Stock Company (kode saham: NLG), dan Dat Xanh Group Joint Stock Company (kode saham: DXG) mencatat penurunan jumlah pelanggan prabayar. Hal ini disebabkan oleh pertumbuhan pelanggan prabayar yang signifikan pada tahun 2023.

Sebagai contoh, pada akhir tahun 2023, Nha Khang Dien mencatat pembayaran di muka jangka pendek dari pelanggan sebesar 2,388 miliar VND, 2,7 kali lebih tinggi dibandingkan tahun sebelumnya. Pada tahun 2024, perusahaan ini tidak membuka proyek penjualan apa pun.

“Tabungan” berubah menjadi uang

Meskipun pertumbuhan barang pelanggan prabayar jangka pendek dianggap sebagai sinyal positif, untuk mencatat pendapatan, bisnis harus berhasil menyelesaikan dan mengirimkan produk ke pelanggan.

Kepala tim analisis sebuah perusahaan sekuritas mengatakan bahwa masih terdapat kasus-kasus di mana perusahaan properti tidak dapat menyerahkan proyek meskipun telah mencatat uang muka dari pelanggan. Beberapa kasus yang dapat disebutkan antara lain masalah status hukum proyek, modal yang tidak mencukupi untuk melaksanakan proyek, dan sengketa litigasi.

Hal ini terlihat dari data keuangan Vinhomes dan Novaland. Produk prabayar jangka pendek kedua unit ini telah berkembang pesat dan jauh melampaui bisnis lain. Hal ini disebabkan oleh fakta bahwa kedua raksasa ini telah melaksanakan megaproyek berskala besar dalam beberapa tahun terakhir.

Namun, karena masalah hukum yang terjadi pada proyek tersebut, nilai tercatat Novaland ini belum direalisasikan menjadi laba perusahaan. Laba Vinhomes tumbuh searah dengan jumlah pelanggan prabayar, sementara Novaland justru sebaliknya. Pada tahun 2024, perusahaan ini bahkan mencatat kerugian setelah pajak sekitar 4,351 miliar VND. Bisnis lain seperti Nha Khang Dien, Nam Long, dan Dat Xanh semuanya mencatat pertumbuhan laba yang kuat pada tahun 2024.

Dalam laporan strategi investasi 2025, perusahaan sekuritas berpendapat bahwa penerapan Undang-Undang Pertanahan yang direvisi akan membantu prosedur hukum berjalan lebih lancar dan menciptakan kondisi yang menguntungkan bagi banyak proyek baru untuk dibuka untuk dijual di pasar primer mulai tahun 2025 dan seterusnya.

Oleh karena itu, perusahaan besar seperti Vinhomes, Nha Khang Dien, Nam Long, atau Dat Xanh akan memiliki keuntungan besar sebelum reformasi hukum yang akan datang. Semua unit riset memperkirakan bahwa aktivitas penjualan nasional akan meningkat tajam pada tahun 2025 berkat proyek-proyek baru dan yang sedang berjalan.

Vinhomes diperkirakan akan meluncurkan beberapa proyek tahun ini, termasuk Phuoc Vinh Tay di Provinsi Long An dan Duong Kinh di Kota Hai Phong – beserta aktivitas penjualan yang sedang berlangsung dari proyek-proyek seperti Royal Island, Ocean Park 2, dan Ocean Park 3. Khang Dien House diperkirakan akan meluncurkan proyek baru di Kota Thu Duc. Setelah mendapatkan izin konstruksi pada kuartal ketiga tahun 2024, Dat Xanh juga berencana untuk meluncurkan Gems Riverside di Kota Ho Chi Minh pada awal tahun 2025.

Beberapa bisnis diperkirakan akan mencatat pertumbuhan penjualan dua digit tahun ini. Pertumbuhan penjualan ini diperkirakan akan membantu laba meningkat tajam mulai tahun 2025 ketika proyek-proyek mulai diserahterimakan.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thay-gi-tu-khoi-cua-de-danh-bat-thuong-cua-loat-dai-gia-dia-oc-20250205153123390.htm