Pasar real estate sedang menghangat tetapi masih ada hambatan untuk melakukan terobosan.

Pasar properti mulai menghangat.

Sebagian besar perusahaan riset real estat dan bahkan Kementerian Konstruksi telah sampai pada penilaian umum tentang pasar dalam enam bulan pertama tahun 2023: pasar lesu dan belum pulih seperti yang diharapkan.

Baik penawaran maupun permintaan telah menurun tajam, mendorong banyak bisnis pengembangan properti, bahkan "raksasa" di industri ini, ke ambang kebangkrutan. Sebuah laporan dari Departemen Registrasi Usaha Kementerian Perencanaan dan Investasi juga menunjukkan bahwa dalam enam bulan pertama tahun 2023, jumlah bisnis properti yang untuk sementara menangguhkan operasi atau dibubarkan meningkat lebih dari 40% dibandingkan dengan periode yang sama pada tahun 2022.

Sektor properti juga memimpin di antara 17 sektor ekonomi lainnya dalam jumlah bisnis yang meninggalkan pasar.

Sementara itu, sebuah laporan dari Asosiasi Pialang Real Estat memperkirakan bahwa, mengingat situasi sulit saat ini, hanya sekitar 43% bisnis real estat yang mungkin bertahan hingga akhir tahun 2023.

Menanggapi situasi ini, pemerintah telah menerapkan berbagai solusi untuk mendukung pemulihan pasar properti, seperti membentuk gugus tugas untuk mengatasi kesulitan, atau menerbitkan Resolusi 33, yang menguraikan banyak solusi spesifik untuk menghilangkan hambatan dan mendorong pembangunan pasar properti yang aman, sehat, dan berkelanjutan.

Dr. Can Van Luc, seorang ahli ekonomi, berkomentar: Solusi pemerintah telah membawa banyak sinyal positif ke pasar properti. Terlihat bahwa pasar telah melewati periode tersulitnya, berkat solusi keuangan, terutama peraturan terkait obligasi korporasi yang jatuh tempo.

“ Berkat solusi-solusi tersebut, pasar secara bertahap pulih sejak Mei 2023 hingga saat ini. Kuartal kedua menunjukkan pertumbuhan yang lebih baik daripada kuartal pertama, dan volume perdagangan serta likuiditas pasar secara bertahap meningkat. Selain itu, tingkat hunian di kawasan industri sangat tinggi, sekitar 76%, dan harga saham perusahaan real estat dan konstruksi juga meningkat, ” kata Bapak Luc.

Namun, Dr. Can Van Luc menilai bahwa pemulihan masih lambat, banyak kesulitan dan hambatan belum teratasi tepat waktu, dan permintaan pasar tetap lemah karena terus berlanjutnya kekurangan modal pinjaman untuk investasi properti.

Menyetujui penilaian ini, Profesor Madya Dr. Tran Dinh Thien - mantan Direktur Institut Ekonomi Vietnam - berkomentar: "Baru-baru ini, Pemerintah telah mengeluarkan serangkaian solusi untuk meringankan kesulitan bagi bisnis yang tidak mengikuti logika konvensional."

Pasar properti mulai menghangat, tetapi masih ada hambatan untuk menembusnya (Gambar 1).

Namun, hanya pendekatan ini yang dapat mengangkat pasar properti dari kesulitan yang sedang dihadapinya. Melanjutkan dengan solusi konvensional tidak akan menyelesaikan masalah pasar.

" Oleh karena itu, rekomendasi pertama saya adalah memahami bahwa dalam situasi sulit dan keadaan yang tidak biasa, pendekatan dan solusi haruslah tidak konvensional, " kata Bapak Thien.

Namun, ketika kebijakan-kebijakan baru diperkenalkan dengan pendekatan berani yang menyimpang dari aturan konvensional, moral para pelaksananya akan terguncang. Banyak pejabat takut membuat kesalahan dan takut akan tanggung jawab, yang mengurangi efektivitas kebijakan tersebut.

“ Saat ini kita berada dalam periode dengan banyak kebijakan yang baik dan terfokus, tetapi implementasi kebijakan tidaklah mudah. Keadaan yang tidak biasa menghambat pemikiran implementasi kebijakan saat ini, membuat orang ragu untuk bertindak. Ketika memperkenalkan resolusi dan solusi baru, hal itu harus disertai dengan komitmen terhadap akuntabilitas dan jaminan pemenuhan tanggung jawab tersebut. Hanya dengan demikian implementasi kebijakan yang baik dapat dipercepat,” tegas Profesor Madya Dr. Tran Dinh Thien.

"Jangan salah mengira mekarnya bunga sebagai pertanda datangnya musim semi."

Meskipun pasar mulai menghangat, pelaku bisnis properti khawatir bahwa regulasi baru dapat menghambat pemulihan, yaitu Surat Edaran Nomor 06 dari Bank Negara Vietnam.

Berdasarkan Surat Edaran ini, mulai tanggal 1 September, bank komersial tidak diperbolehkan memberikan pinjaman untuk membayar kontribusi modal berdasarkan kontrak kontribusi modal atau kontrak kerja sama investasi untuk proyek-proyek yang tidak memenuhi syarat untuk dapat dioperasikan.

Bank Negara Vietnam menyatakan bahwa Surat Edaran Nomor 06 yang baru tidak memperketat aliran modal ke sektor properti secara umum, tetapi hanya mencegah pemberian pinjaman kepada kelompok usaha dengan potensi risiko. Namun, pelaku bisnis masih sangat khawatir dengan peraturan ini.

Bapak Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Makelar Properti Vietnam (VAR), menyatakan: Saat ini, "masalah hukum" dan "sumber modal" adalah dua kesulitan utama dan inheren yang dihadapi pasar properti.

" Meskipun Pemerintah telah mengeluarkan banyak solusi untuk mengatasi dan menyelesaikan masalah-masalah ini, hingga saat ini, kedua kesulitan ini belum menemukan 'jalan keluar' yang nyata atau solusi yang pasti," kata Bapak Dinh.

Menurut Bapak Dinh, ribuan proyek sulit diimplementasikan, terhenti karena kendala hukum, dan harus dihentikan untuk ditinjau. Banyak proyek juga menghadapi gangguan dalam mengakses kredit dan modal investasi dari pelanggan.

Secara khusus, proyek-proyek yang masih dalam tahap pembebasan lahan, menunggu persetujuan biaya penggunaan lahan, atau sedang dalam tahap konstruksi mengalami penundaan.

" Fakta bahwa baik pelanggan maupun investor menghadapi kesulitan dalam mengakses dana menyebabkan likuiditas terganggu di pasar, membekukan semua transaksi, dan menghentikan semua kegiatan investasi, produksi, dan bisnis... " - kata Bapak Dinh.

Ketua VAR menyatakan bahwa Resolusi No. 33 secara jelas dan tegas menunjukkan tujuan untuk menghilangkan kesulitan dalam mengakses modal kredit, bertujuan untuk membuka aliran modal ke pasar properti dan berkontribusi pada peningkatan likuiditas di pasar properti Vietnam.

Dengan memfasilitasi bisnis, pembeli rumah, dan investor dalam mengakses kredit dengan suku bunga preferensial, proyek-proyek yang layak dan efisien akan memiliki kesempatan untuk diimplementasikan, sehingga berkontribusi pada peningkatan pasokan di pasar.

Namun, Surat Edaran 06 hampir sepenuhnya gagal untuk mematuhi semangat Resolusi 33, dan tidak secara jelas menentukan kelompok sasaran yang berhak menerima dukungan dan bantuan dalam mengatasi kesulitan kredit.

Sementara itu, surat edaran tersebut hanya menyebutkan peminjam yang tidak memenuhi syarat secara umum dan samar-samar, sehingga memudahkan bank komersial, jika tidak bersedia memberikan pinjaman, untuk menolak permohonan pinjaman properti "sesuai dengan peraturan".

" Hal ini secara tidak langsung akan memengaruhi upaya Pemerintah, lembaga terkait, dan bahkan sistem perbankan dalam mendukung dan menghidupkan kembali pasar properti Vietnam," ujar Bapak Dinh.

Oleh karena itu, Bapak Dinh berpendapat bahwa yang terbaik adalah mencabut Surat Edaran Nomor 06 saat ini. Sebaliknya, Bank Negara Vietnam harus meneliti dan menerbitkan dekrit dengan isi yang mengikuti dan sejalan dengan semangat Resolusi Nomor 33.

Bapak Le Hoang Chau - Ketua HoREA juga menyatakan bahwa Surat Edaran 06 memuat beberapa ketentuan yang tidak menjamin konsistensi dan keseragaman dengan peraturan perundang-undangan dan tidak sesuai untuk kegiatan praktis investasi, konstruksi, produksi, dan bisnis masyarakat bisnis pada umumnya, termasuk bisnis properti.

" Jika peraturan tersebut tidak diubah tepat waktu, mulai September ketika Surat Edaran 06 berlaku, bisnis properti, yang sudah menghadapi kesulitan, akan semakin kesulitan mengakses pinjaman dari bank," tegas Bapak Chau.

Menurut laporan terbaru dari Batdongsan.com.vn, yang diperbarui hingga akhir Juli 2023, pasar properti menunjukkan tanda-tanda membaik. Di Hanoi dan Ho Chi Minh City, harga tanah kembali menunjukkan tren kenaikan, masing-masing meningkat sebesar 9% dan 8% dibandingkan bulan sebelumnya. Selain itu, beberapa provinsi seperti Quang Ninh mengalami peningkatan sebesar 18%, Hai Phong sebesar 9%, dan Da Nang sebesar 8%. Laporan tersebut juga menunjukkan bahwa pada bulan Juli, permintaan properti di seluruh negeri meningkat di semua jenis properti. Oleh karena itu, banyak ahli memperkirakan pasar akan berkembang dan mengalami terobosan pada tahun 2024.

Ha An

Sumber