Apakah pasar real estat 'memanas' atau dipengaruhi oleh kelompok spekulatif?

Adanya kelompok spekulatif.

Menurut informasi yang baru-baru ini dirilis oleh Asosiasi Realtors Vietnam (VARS), pasar real estat Vietnam khususnya pada kuartal ketiga dan 9 bulan pertama tahun 2024 juga menunjukkan pemulihan positif setelah masa sulit, berkat stabilitas ekonomi dan kebijakan dukungan Pemerintah.

Khususnya, Undang-Undang Perumahan 2023, Undang-Undang Usaha Properti 2023, dan Undang-Undang Pertanahan 2024 yang resmi berlaku sejak 1 Agustus 2024, 5 bulan lebih awal dari peraturan sebelumnya, telah berkontribusi dalam menyempurnakan koridor hukum dan membuka siklus baru bagi pasar ke arah yang lebih aman, lebih sehat, dan lebih berkelanjutan.

Data tersebut juga menunjukkan bahwa segmen real estat, mulai dari perumahan, komersial, hingga industri, semuanya menunjukkan tanda-tanda pertumbuhan positif dengan banyaknya proyek baru yang sedang diimplementasikan. Lebih lanjut, Ibu Pham Thi Mien, Wakil Direktur VARs IRE, mengatakan bahwa pasar real estat residensial mulai menunjukkan tanda-tanda "memanas". Dimulai dengan kisah lelang tanah yang "lebih panas" dari sebelumnya dengan lelang yang diadakan "semalaman", mencatat ratusan, bahkan ribuan orang rela "makan dan tiduran" untuk memperebutkan tempat. Harga yang ditawarkan juga merupakan rekor tertinggi, setara dengan tanah yang ditawarkan proyek-proyek dengan infrastruktur yang diinvestasikan dengan baik.

Lelang tanah yang ramai dilihat sebagai tanda memanasnya pasar.

Selanjutnya, panasnya pasar juga didorong oleh segmen apartemen, dengan harga terus mencapai titik tertinggi baru, baik di pasar primer maupun sekunder. Tingginya permintaan telah menyebabkan ribuan pemilik apartemen secara teratur menerima telepon yang meminta untuk menjual rumah mereka. Meskipun harga jualnya tinggi, proyek-proyek apartemen yang baru diluncurkan mencatat tingkat penyerapan yang sangat baik.

Selain tipe apartemen, beberapa proyek low-rise yang baru diluncurkan oleh investor besar juga mencatat jumlah pemesanan yang "rekor" meskipun harganya terus meningkat. Banyak apartemen memiliki lokasi yang bagus, tidak hanya harganya yang tinggi, tetapi untuk membelinya, pelanggan/investor juga harus membayar selisih harga.

Namun, selain hasil dari penawaran dan permintaan aktual, pasar juga menunjukkan tanda-tanda "memanas". Situasi ini tercermin dalam spekulasi lahan, yang mendorong kenaikan harga perumahan, dan munculnya transaksi properti yang tidak transparan. Banyak investor kecil berpartisipasi di pasar untuk tujuan berselancar, menyebabkan harga properti menjadi sangat tinggi. Tanda-tanda "memanas" juga terlihat di segmen apartemen dengan semakin tingginya harga jual apartemen yang dialihkan, karena "bantuan" beberapa kelompok spekulatif.

Menurut VARS, semua tanda-tanda ini berasal dari kurangnya pasokan. Khususnya, pada kuartal ketiga tahun 2024, pasar properti residensial terus mencatat pasokan sebanyak 22.412 produk yang ditawarkan di pasar, dengan sekitar 14.750 produk baru diluncurkan, turun 25% secara kuartalan tetapi naik 60% secara tahunan.

Pasar sedang naik daun

Meskipun secara statistik terjadi penurunan kuantitas, pasokan pada kuartal ketiga tahun 2024 masih menunjukkan pertumbuhan dengan munculnya sejumlah proyek baru, terutama dengan adanya proyek-proyek berskala besar yang mulai diluncurkan dan dirumorkan di pasar, sehingga membuat pasar semakin bergairah. Dalam 9 bulan pertama tahun 2024, pasar mencatat 38.797 produk baru yang terjual.

Namun, pasokan masih mencatat diferensiasi yang kuat ketika 70% pasokan baru berasal dari segmen apartemen. Di antaranya, produk dengan harga di atas 50 juta VND/m2 atau lebih mendominasi. Pasar hampir sepenuhnya kosong dari apartemen komersial yang terjangkau. Berdasarkan wilayah, wilayah Utara memimpin pasokan baru dengan 46%, diikuti oleh wilayah Tengah dengan 29%, dan wilayah Selatan dengan 25%.

Data riset VARS juga menunjukkan bahwa, meskipun pasokan sebagian besar berasal dari segmen kelas atas dan mewah, seluruh pasar mencatat sekitar 10.400 transaksi sukses pada kuartal ketiga 2024, setara dengan tingkat penyerapan sebesar 51%. Hal ini mencerminkan minat pasar terhadap produk real estat baru, meskipun sebagian besar pasokan baru diselesaikan dengan standar tinggi dan biaya investasi, terutama biaya terkait lahan, meningkat.

Dalam 9 bulan pertama tahun 2024, pasar mencatat 30.589 transaksi sukses, 2,5 kali lipat lebih tinggi dibandingkan periode yang sama tahun 2023. Banyak proyek baru yang diluncurkan pada akhir September, mulai menerima pemesanan, juga mencatatkan bunga dan simpanan dalam jumlah besar.

Apartemen memimpin pasokan pasar real estat.

Dari segi harga jual, harga rumah masih "terjangkar" pada tingkat tinggi, baik di pasar primer maupun sekunder, terutama di segmen apartemen. Ketidakseimbangan antara pasokan dan permintaan semakin serius karena pasokan, meskipun membaik, masih sulit memenuhi permintaan. Selain itu, sebagian besar pasokan baru terus diselesaikan dengan standar tinggi, sementara biaya investasi, terutama biaya terkait lahan, terus meningkat.

Di pasar HCMC saja, harga primer tetap stabil pada level tinggi karena pasokan utamanya berasal dari proyek yang sedang berjalan. Sementara itu, harga primer di provinsi dan kota di sekitar HCMC sedikit meningkat, berkisar antara 3-5%, dengan pasokan baru yang menyebabkan harga jual lebih tinggi.

Riset indeks harga apartemen, yang mencerminkan fluktuasi harga jual rata-rata proyek dalam sampel 150 proyek yang dipilih dan diamati oleh VARS, juga menunjukkan bahwa, hingga kuartal ketiga tahun 2024, harga jual rata-rata klaster proyek di Hanoi mendekati 60 juta VND/m2, meningkat 64% dibandingkan kuartal kedua tahun 2019. Harga jual rata-rata klaster proyek di Kota Ho Chi Minh meningkat dari 49,2 juta VND/m2 menjadi 64,2 juta VND/m2, meningkat 30,6%.

Permintaan properti, termasuk perumahan dan investasi, terus bergeser ke daerah pinggiran kota, provinsi/kota di sekitar dua kawasan perkotaan khusus tersebut, dan pasar sekunder dengan banyak pilihan harga yang lebih terjangkau. Apartemen dan rumah di bawah 3 miliar VND sedang "diburu" dengan kuat di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh.

Sumber: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-tang-nhiet-hay-bi-tac-dong-boi-cac-nhom-dau-co-post316642.html