Pasar sedang berubah, apakah ini saat yang tepat untuk berinvestasi? Harga apartemen di selatan 'diam-diam' naik, di mana harga tanah di Hanoi mencapai yang tertinggi?

Dalam konteks pasar yang bersiap untuk berubah, periode saat ini merupakan waktu emas untuk berinvestasi, harga apartemen di Selatan "diam-diam" meningkat, mengungkap kawasan perkotaan dengan harga tanah tertinggi di Hanoi ... adalah berita real estat terkini.

Sejak awal tahun, pasar properti Hanoi terus mencatat kenaikan harga untuk sebagian besar jenis properti. (Sumber: DN&TT)

Pasar menetapkan tingkat harga baru

Penyesuaian harga tanah di kota-kota besar seperti Kota Ho Chi Minh dan Hanoi menciptakan sinyal kuat untuk tren kenaikan harga yang komprehensif. Harga tanah baru di Kota Ho Chi Minh telah berlaku sejak Oktober 2024 dengan harga tertinggi mencapai VND 687,2 juta/m² di Distrik 1. Sementara itu, di Hanoi, harga tanah yang telah disesuaikan telah membuat harga di Distrik Hoan Kiem mencapai lebih dari VND 695 juta/m², jauh lebih tinggi daripada di Kota Ho Chi Minh. Dibandingkan dengan harga lama, harga tanah yang telah disesuaikan di Hanoi 2-6 kali lebih tinggi.

Berdasarkan Undang-Undang Pertanahan yang telah direvisi, daftar harga tanah nasional diperkirakan akan resmi berlaku mulai awal tahun 2026. Hal ini merupakan titik balik yang penting, karena sepanjang sejarah, belum pernah terjadi penurunan harga tanah setiap kali daftar harga baru diumumkan.

Sebagai contoh, pada periode 2015-2019, ketika kerangka harga tanah baru diterapkan, harga tanah di Hanoi meningkat sebesar 10-20%. Demikian pula, periode 2020-2024 juga mencatat kenaikan rata-rata sekitar 15% ketika kerangka harga tanah nasional disesuaikan. Tren ini menunjukkan bahwa daftar harga tanah baru pada tahun 2026 akan menetapkan tingkat harga yang lebih tinggi daripada saat ini. Hal ini akan berdampak signifikan pada keputusan investasi banyak orang.

Dalam konteks pasar yang bersiap untuk berubah, periode saat ini merupakan waktu emas untuk berinvestasi di properti. Sebelum daftar harga tanah baru resmi diterapkan, harga properti masih berada pada tingkat yang relatif wajar. Ini merupakan peluang besar bagi investor untuk memiliki aset dengan harga lebih rendah, menghindari tekanan kenaikan harga saat kerangka harga tanah baru diterapkan.

Berinvestasi pada tahap ini juga membantu meningkatkan nilai properti dengan cepat. Faktanya, ketika harga tanah disesuaikan dengan kerangka harga yang baru, nilai properti investor awal akan meningkat drastis. Ini merupakan keunggulan kompetitif yang jelas, terutama ketika pasar secara bertahap "memanas" seiring dengan masuknya investor.

Selain itu, kawasan dengan potensi infrastruktur dan pembangunan ekonomi yang kuat seringkali menjadi tujuan menarik bagi investor. Misalnya, provinsi-provinsi tetangga Kota Ho Chi Minh seperti Dong Nai, Binh Duong, atau Long An, semuanya mendapatkan keuntungan besar dari proyek-proyek infrastruktur utama. Kawasan-kawasan ini tidak hanya meningkatkan nilai properti tetapi juga menciptakan banyak peluang keuntungan besar berkat lonjakan permintaan perumahan.

Harga apartemen di wilayah selatan naik secara diam-diam

Sejak awal tahun, pasar properti Hanoi terus mencatat kenaikan harga untuk sebagian besar jenis properti. Berbeda dengan apartemen di Hanoi, proyek apartemen di Kota Ho Chi Minh masih mencatat kenaikan harga yang stabil, bahkan beberapa proyek mengalami pertumbuhan yang pesat.

Menurut laporan CBRE Vietnam untuk kuartal ketiga 2024, pasokan baru di Kota Ho Chi Minh masih rendah, tetapi tingkat penyerapannya membaik. Khususnya, pada kuartal ketiga, Kota Ho Chi Minh memiliki kurang dari 130 apartemen baru untuk dijual, yang berasal dari proyek tahap selanjutnya yang telah dibuka untuk dijual, berlokasi di distrik-distrik yang jauh dari pusat kota.

Meskipun pasokan resmi untuk dijual rendah, titik terang pasar Kota Ho Chi Minh akhir-akhir ini dapat disebutkan karena pasar tersebut memiliki hampir 300 apartemen yang ditawarkan kembali dari proyek yang untuk sementara waktu berhenti dijual dalam 1-2 tahun terakhir di Kota Thu Duc, Distrik 7 dan sekitar 2.700 apartemen yang belum resmi dibuka untuk dijual telah mulai menerima reservasi, diharapkan akan dibuka untuk dijual dalam waktu dekat.

Selain itu, sebagian besar proyek dengan sisa inventaris yang siap dijual mencatat tingkat penjualan positif, dengan lebih dari 2.000 apartemen berhasil terjual pada kuartal tersebut, hampir dua kali lipat dari kuartal sebelumnya. Investor terus menerapkan berbagai kebijakan penjualan seperti diskon berdasarkan metode pembayaran, jadwal pembayaran yang beragam, dukungan bunga pinjaman, komitmen sewa, dll.

Beberapa proyek dalam tahap pemesanan dengan harga jual yang diharapkan tinggi juga menyebabkan pembeli mempertimbangkan proyek tetangga dengan produk utama yang dijual dengan kualitas serupa tetapi harga jual lebih rendah dan serah terima lebih awal.

Hingga Q3/2024, harga jual utama apartemen di Kota Ho Chi Minh mencapai VND66 juta/m2 luas bersih, naik 4% kuartal ke kuartal dan hampir 8% tahun ke tahun, terutama karena proyek-proyek lama menyesuaikan harga jual mereka di fase pembukaan baru, seperti D-Homme (Distrik 6), D-Aqua (Distrik 8) dan Lavida Plus (Distrik 7) semuanya menyesuaikan harga jual utama mereka naik 10% - 30% dibandingkan harga jual fase sebelumnya.

Pasar sekunder di Kota Ho Chi Minh terus meningkat tipis pada kuartal ini, meningkat rata-rata 3% secara kuartalan dan 5% secara tahunan, mencapai rata-rata VND48 juta/m2 luas lantai bersih pada kuartal ketiga. Sebagian besar segmen apartemen mencatat kenaikan harga jual sekunder pada kuartal ini.

Proyek Saigon Pearl mengalami peningkatan harga yang impresif – hingga 34% dalam setahun terakhir. Saat ini, harga jual rata-rata berfluktuasi sekitar 83,2 juta VND/m2, menurut data dari Batdongsan.com.vn.

Perspektif kawasan perumahan sosial di kavling CT3 - Kawasan Perkotaan Baru Kim Chung, Distrik Dong Anh, Hanoi. (Sumber: Investor)

Hanoi akan memiliki lebih dari 1.000 unit perumahan terjangkau.

Usaha patungan investor Handico dan Viglacera berencana untuk memulai pembangunan proyek CT3 di bawah proyek investasi pembangunan perumahan sosial di plot CT3, CT4 - Kawasan Perkotaan Baru Kim Chung, Distrik Dong Anh (Hanoi) pada awal tahun 2025.

Berdasarkan informasi dari Dewan Manajemen Proyek, Komite Rakyat Distrik Dong Anh sedang mempercepat proses pembebasan lahan pada Desember 2024. Diharapkan pada Januari 2025, Komite Rakyat Hanoi akan memutuskan alokasi lahan bagi investor patungan untuk melaksanakan langkah-langkah awal proyek.

Sesuai rencana yang telah disetujui, lahan CT3 akan dibangun untuk 3 gedung apartemen bertingkat tinggi, masing-masing terdiri dari 12 lantai + 1 loteng. Total luas lantai konstruksi lebih dari 109.000 m², dengan total 1.104 apartemen, dan populasi hampir 4.000 orang.

Di bidang tanah CT4, proyek perumahan sosial telah menyelesaikan investasi konstruksi dan mulai digunakan sejak kuartal keempat tahun 2021 dengan bangunan apartemen 12 lantai + 1 loteng, total 484 apartemen memenuhi kebutuhan perumahan lebih dari 1.500 orang.

Terkait proyek di bidang tanah CT5, perwakilan investor bersama mengatakan bahwa mereka secara aktif berkoordinasi dengan Komite Rakyat distrik Dong Anh untuk menghilangkan kesulitan dan hambatan dalam hal ganti rugi dan pembersihan lokasi serta mengatur tanah pemukiman kembali bagi masyarakat.

Di sisi lain, konsorsium tengah mempelajari laporan dari kota untuk memungkinkan penyesuaian dari proyek perumahan pekerja ke perumahan sosial untuk lebih memperluas subjek yang mengakses jenis perumahan kebijakan ini, yang sesuai untuk keterjangkauan sebagian besar orang.

Mengungkap wilayah perkotaan dengan harga tanah tertinggi di Hanoi

Menurut daftar harga tanah Hanoi yang disesuaikan, wilayah perkotaan Tay Ho Tay (distrik Tay Ho) merupakan wilayah perkotaan dengan harga tanah tertinggi, yakni lebih dari 113 juta VND/m2.

Harga di atas termasuk lokasi terindah di kawasan perkotaan (lokasi 1) dengan ruas jalan 60m, bagian dari distrik Tay Ho, naik 225% dibandingkan daftar harga tanah yang dikeluarkan tahun 2019 (34,8 juta VND/m2).

Juga di kawasan perkotaan Tay Ho Tay, lokasi dengan muka jalan 60m tetapi di distrik Bac Tu Liem memiliki harga hampir 108 juta VND/m2, naik 210%.

Menurut daftar harga tanah Hanoi yang disesuaikan, ada 5 wilayah perkotaan dengan harga tanah lebih dari 100 juta VND/m2 di tepi jalan utama.

Selain kawasan perkotaan Tay Ho Tay (nama komersialnya adalah Starlake), kawasan perkotaan Nam Trung Yen dengan ruas jalan sepanjang 40 m memiliki harga 109,3 juta VND/m2, kawasan perkotaan Thanh Pho Giao Luu dengan ruas jalan sepanjang 50 m memiliki harga hampir 104,3 juta VND/m2, kawasan Korps Diplomatik memiliki harga hampir 108 juta VND/m2 pada ruas jalan sepanjang 60 m, dan kawasan perkotaan My Dinh - Me Tri memiliki harga hampir 101 juta VND/m2 pada ruas jalan sepanjang 20-30 m.

Harga tanah di wilayah perkotaan suburban juga meningkat rata-rata 175-200%. Sebagai contoh, di wilayah perkotaan Lideco (distrik Hoai Duc) harga tanahnya meningkat dari 18,8 juta VND menjadi hampir 54,7 juta VND/m2, setara dengan peningkatan hampir 190%.

Sementara itu, harga tanah perkotaan terendah dalam tabel penyesuaian baru di Hanoi adalah daerah perumahan Phu Thinh, kota Son Tay dengan harga 11,38 juta VND/m2, meningkat 175% dibandingkan daftar harga lama.

Akan tetapi, harga tersebut di atas masih jauh lebih rendah dibandingkan harga beli dan harga jual di pasaran saat ini.

Berdasarkan survei pasar dan situs jual beli properti, harga rumah dan tanah di wilayah perkotaan Tay Ho Tay serta wilayah perkotaan lainnya diiklankan untuk dijual 3-4 kali lebih tinggi. Misalnya, di wilayah perkotaan Tay Ho Tay, harga vila dan rumah bandar diiklankan untuk dijual sekitar 350-400 juta VND/m2, sementara apartemen di atas 100 juta VND/m2. Terdapat vila di sini dengan harga iklan di atas 500 juta VND/m2.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chuyen-minh-thoi-diem-vang-de-dau-tu-chung-cu-phia-nam-ngam-ngam-tang-gia-noi-gia-dat-cao-nhat-ha-noi-298873.html