Pasar Aset Kripto Vietnam: Arah Baru bagi Real Estat?

VTV.vn - Di antara industri yang berpotensi menerapkan aset kripto, real estat dianggap sebagai bidang terdepan berkat karakteristik aset bernilai tinggi dan likuiditas terbatas.

Meningkatkan likuiditas untuk pasar real estat

Berdasarkan Resolusi 05/2025/NQ-CP, aset kripto dalam fase uji coba harus dikaitkan dengan aset acuan yang merupakan aset riil - tidak termasuk surat berharga atau mata uang fiat. Subjek yang ditawarkan untuk dijual terbatas pada investor asing dan aktivitas perdagangan akan dilakukan pada platform yang disediakan oleh organisasi domestik, di bawah lisensi dan pengelolaan Kementerian Keuangan . Di antara industri yang dapat menerapkan aset kripto, properti dianggap sebagai bidang unggulan karena karakteristik asetnya yang bernilai besar, sulit dibagi, dan likuiditasnya terbatas.

Menurut Dr. Dang Minh Tuan, mantan Ketua Aliansi Blockchain Vietnam, tokenisasi properti membawa tiga manfaat luar biasa. Pertama, meningkatkan likuiditas ketika aset bernilai besar dapat dibagi menjadi aset yang lebih kecil, sehingga memungkinkan investor kecil untuk berpartisipasi.

"Salah satu dampak terbesar aset kripto adalah kemampuannya untuk memecah kepemilikan, yang memungkinkan aset real estat dibagi menjadi banyak unit token untuk dijual kepada banyak investor berbeda. Mekanisme ini membantu meningkatkan likuiditas pasar sekaligus memperluas akses bagi investor individu dan arus modal internasional," analisis Bapak Tuan.

Bapak Dang Minh Tuan, Ketua Vietnam Blockchain Alliance.

Penerapan blockchain juga berkontribusi pada peningkatan transparansi ketika semua transaksi dan arus kas tercatat secara publik. Alih-alih terbatas pada penerbitan obligasi atau pinjaman dari bank, bisnis real estat dapat menerbitkan token untuk setiap proyek tertentu, yang dikaitkan dengan manfaat seperti bagi hasil, pendapatan sewa, atau hak beli kembali. Pendekatan ini membuka pintu bagi mobilisasi modal internasional, membantu real estat Vietnam mengakses aliran modal asing dengan mudah.

Namun, terdapat pula tantangan yang signifikan. Risiko spekulasi, manipulasi harga, dan mobilisasi modal ilegal merupakan faktor-faktor yang dapat mendistorsi pasar jika tidak terdapat mekanisme pemantauan yang ketat. Perusahaan penerbit token perlu menerbitkan Prospektus, menyimpan data setidaknya selama 10 tahun, dan mematuhi peraturan anti pencucian uang dan anti pendanaan teroris. Kondisi-kondisi ini diharapkan dapat meningkatkan standar tata kelola, transparansi informasi, dan meminimalkan risiko bagi investor.

Oleh karena itu, peran negara sangat penting dalam fase uji coba – tidak hanya dalam aspek hukum, tetapi juga dalam inspeksi, pengawasan, dan perlindungan investor. Beberapa ahli mengusulkan pembentukan Komite khusus untuk mengawasi pasar aset kripto, dengan melibatkan Kementerian Keuangan, Bank Negara, Kementerian Kehakiman , dan perwakilan organisasi internasional.

Keberhasilan pasar aset kripto tidak hanya bergantung pada mekanisme hukum, tetapi juga pada fondasi teknologi yang kokoh. Tokenisasi properti hanya dapat efektif jika teknologinya cukup kuat – mulai dari platform blockchain, kustodi, enkripsi data, hingga antarmuka pengguna. Investor hanya merasa aman ketika terdapat sistem yang menjamin hak-hak mereka dan mengendalikan risiko.

Standarisasi sistem hukum dan hak milik

Meskipun ada peluang, para ahli tetap berhati-hati dalam menghadapi risiko hukum—terutama hubungan antara token dan kepemilikan riil. Menurut Dr. Dang Minh Tuan, pertanyaan hukum tentang apakah token mewakili kepemilikan riil atau hanya kepentingan finansial masih perlu diperjelas.

"Apakah token real estat mewakili kepemilikan yang sebenarnya—artinya, pemegangnya diakui sebagai salah satu pemilik properti asli, yang namanya tercantum dalam buku merah—atau hanya manfaat finansial seperti bagi hasil, pendapatan sewa, dan hak beli kembali? Perbedaan ini penting karena menentukan sejauh mana investor dilindungi oleh hukum: memiliki properti, atau hanya memegang semacam 'sertifikat investasi' yang tidak terkait dengan hak kepemilikan," komentar Bapak Tuan.

Dari perspektif hukum, Profesor Phan Trung Ly, mantan Ketua Komite Hukum Majelis Nasional , mengatakan bahwa kerangka hukum untuk aset digital dan blockchain perlu menetapkan dengan jelas hak kepemilikan, penyelesaian sengketa, kewajiban pajak, perlindungan konsumen, dan standar keamanan siber.

Kebijakan harus bersifat protektif dan cukup fleksibel agar tidak menghambat inovasi. Negara harus bekerja sama untuk meningkatkan kapasitas tata kelola, melatih sumber daya manusia digital, berinovasi dalam mekanisme administrasi, dan menciptakan kesetaraan bagi perusahaan swasta – sesuai semangat Resolusi 68.

Selama fase percontohan, para ahli menyarankan untuk memprioritaskan proyek dengan dasar hukum yang jelas, arus kas yang transparan, menerapkan standar keselamatan yang tinggi, dan tidak mempromosikannya secara luas kepada investor kecil.

Oleh karena itu, perlu segera dipertimbangkan amandemen Undang-Undang Pertanahan, Undang-Undang Usaha Properti, dan Undang-Undang Teknologi Informasi. Pada saat yang sama, perlu dibangun mekanisme konversi legal dalam tahap uji coba, yang memungkinkan token dikonversi menjadi sertifikat jika memenuhi persyaratan hukum dan teknis.

Pengalaman internasional menunjukkan bahwa implementasi tokenisasi properti hanya berhasil jika terintegrasi erat dengan sistem hukum dan basis data publik. Sebagai contoh, proyek hotel St. Regis Aspen (AS) berhasil mengumpulkan dana sebesar 18 juta dolar AS dengan menerbitkan token yang mewakili 18,9% saham hotel, salah satu kesepakatan tokenisasi properti pertama yang disetujui oleh Komisi Sekuritas dan Bursa AS.

Namun, faktor terpenting adalah keterkaitan antara token dan sistem pendaftaran tanah, yang memastikan tidak ada "dua pemilik". Selain itu, negara-negara seperti Singapura dan AS mewajibkan pelaporan keuangan yang terstandarisasi, penilaian independen, dan proses penerbitan token.

Di Vietnam, para ahli berpendapat bahwa perlu membangun ekosistem penyimpanan aset khusus, lantai perdagangan yang diawasi, regulasi asuransi risiko, dan dana kompensasi untuk melindungi investor. Memprioritaskan proyek-proyek dengan arus kas yang lancar pada tahap awal, seperti properti sewa, akan membantu pasar beroperasi lebih aman sebelum berekspansi.

Selama fase uji coba, para ahli merekomendasikan untuk memprioritaskan proyek-proyek dengan dasar hukum yang jelas, arus kas yang transparan, menerapkan standar keamanan yang tinggi, dan tidak mempromosikannya secara luas kepada investor ritel. Ini merupakan langkah penting untuk mempersiapkan fondasi yang kokoh bagi masa depan pasar aset kripto secara umum dan real estat digital khususnya di Vietnam.

Sumber: https://vtv.vn/thi-truong-tai-san-ma-hoa-viet-nam-huong-di-moi-cho-bat-dong-san-100251004160906273.htm