Pasar Aset Kripto Vietnam: Arah Baru bagi Real Estat?

VTV.vn - Di antara sektor-sektor yang berpotensi menerapkan mata uang kripto, real estat dianggap sebagai bidang terdepan karena karakteristiknya sebagai aset bernilai tinggi dan likuiditas terbatas.

Meningkatkan likuiditas di pasar properti.

Sesuai dengan Resolusi 05/2025/NQ-CP, aset kripto dalam fase uji coba harus dikaitkan dengan aset dasar berupa aset riil – tidak termasuk sekuritas atau mata uang fiat. Penawaran terbatas untuk investor asing, dan perdagangan akan berlangsung di platform yang disediakan oleh organisasi domestik, di bawah lisensi dan pengelolaan Kementerian Keuangan . Di antara sektor-sektor yang berpotensi menerapkan aset kripto, real estat dianggap sebagai sektor unggulan karena karakteristiknya sebagai aset bernilai tinggi, sulit dibagi, dan memiliki likuiditas terbatas.

Menurut Dr. Dang Minh Tuan, mantan Ketua Aliansi Blockchain Vietnam, tokenisasi properti menawarkan tiga manfaat luar biasa. Pertama, hal ini meningkatkan likuiditas karena aset bernilai tinggi dapat dibagi menjadi unit yang lebih kecil, sehingga memungkinkan investor skala kecil sekalipun untuk berpartisipasi.

"Salah satu dampak terbesar dari aset kripto adalah kemampuan untuk memecah kepemilikan, memungkinkan properti riil dibagi menjadi beberapa unit token untuk dijual kepada investor yang berbeda. Mekanisme ini meningkatkan likuiditas pasar dan memperluas aksesibilitas bagi investor individu dan aliran modal internasional," analisis Bapak Tuan.

Bapak Dang Minh Tuan, Ketua Aliansi Blockchain Vietnam.

Penerapan blockchain juga berkontribusi pada peningkatan transparansi karena semua transaksi dan arus kas tercatat secara publik. Alih-alih terbatas pada penerbitan obligasi atau pinjaman dari bank, bisnis properti dapat menerbitkan token untuk setiap proyek tertentu, yang dikaitkan dengan manfaat seperti pembagian keuntungan, pendapatan sewa, atau hak beli kembali. Pendekatan ini membuka pintu bagi mobilisasi modal internasional, sehingga memudahkan sektor properti Vietnam untuk mengakses investasi asing.

Namun, hal ini juga menghadirkan tantangan yang signifikan. Risiko spekulasi, manipulasi harga, dan penggalangan dana ilegal dapat mendistorsi pasar jika tidak ada pengawasan yang ketat. Perusahaan penerbit token diwajibkan untuk menerbitkan prospektus, menyimpan data minimal selama 10 tahun, dan mematuhi peraturan anti pencucian uang dan pendanaan kontra terorisme. Kondisi ini diharapkan dapat meningkatkan standar tata kelola, transparansi, dan mengurangi risiko investor.

Oleh karena itu, peran Negara sangat penting selama fase percontohan – tidak hanya dalam aspek hukum tetapi juga dalam inspeksi, pengawasan, dan perlindungan investor. Beberapa ahli menyarankan untuk mempertimbangkan pembentukan komite khusus untuk mengawasi pasar mata uang kripto, dengan partisipasi Kementerian Keuangan, Bank Negara Vietnam, Kementerian Kehakiman , dan perwakilan organisasi internasional.

Keberhasilan pasar mata uang kripto tidak hanya bergantung pada mekanisme hukum, tetapi juga pada fondasi teknologi yang kokoh. Tokenisasi properti hanya akan efektif jika teknologinya cukup kuat – mulai dari teknologi blockchain, penyimpanan, enkripsi data, hingga antarmuka pengguna. Investor hanya akan merasa aman jika ada sistem yang melindungi hak mereka dan mengendalikan risiko.

Standardisasi sistem hukum dan hak milik.

Meskipun peluang mulai muncul, para ahli tetap berhati-hati ketika membahas risiko hukum – khususnya hubungan antara token dan kepemilikan sebenarnya. Menurut Dr. Dang Minh Tuan, pertanyaan hukum tentang apakah token mewakili kepemilikan nyata atau hanya keuntungan finansial masih perlu diklarifikasi.

"Apakah token real estat mewakili kepemilikan yang sebenarnya – artinya pemegangnya diakui sebagai pemilik bersama properti asli, dengan nama mereka tercantum dalam sertifikat tanah – ataukah hanya hak finansial seperti pembagian keuntungan, pendapatan sewa, atau hak untuk membeli kembali? Perbedaan ini sangat penting karena menentukan tingkat perlindungan hukum bagi investor: kepemilikan aset riil, atau hanya memegang bentuk 'sertifikat investasi' yang tidak terkait dengan hak kepemilikan," komentar Bapak Tuan.

Dari perspektif hukum, Profesor Phan Trung Ly, mantan Ketua Komite Hukum Majelis Nasional , meyakini bahwa kerangka hukum untuk aset digital dan blockchain perlu mendefinisikan secara jelas hak kepemilikan, penyelesaian sengketa, kewajiban pajak, perlindungan konsumen, dan standar keamanan siber.

Kebijakan harus memadai untuk melindungi sekaligus tetap cukup fleksibel agar tidak menghambat inovasi. Negara perlu secara bersamaan meningkatkan kapasitas tata kelola, melatih sumber daya manusia digital, mereformasi mekanisme administrasi, dan menciptakan lapangan bermain yang setara bagi perusahaan swasta – sejalan dengan semangat Resolusi 68.

Selama fase percontohan, para ahli merekomendasikan untuk memprioritaskan proyek-proyek dengan dasar hukum yang jelas, arus kas yang transparan, standar keselamatan yang tinggi, dan menghindari pemasaran tanpa pandang bulu yang menargetkan investor kecil.

Oleh karena itu, disarankan untuk segera meninjau dan mengubah Undang-Undang Pertanahan, Undang-Undang Bisnis Properti, dan Undang-Undang Teknologi Informasi. Bersamaan dengan itu, mekanisme konversi hukum harus dikembangkan selama fase uji coba, yang berpotensi memungkinkan token untuk dikonversi menjadi sertifikat ketika kondisi hukum dan teknis terpenuhi.

Pengalaman internasional menunjukkan bahwa implementasi tokenisasi real estat hanya berhasil jika terintegrasi erat dengan sistem hukum dan basis data publik. Misalnya, proyek hotel St. Regis Aspen (AS) mengumpulkan $18 juta dengan menerbitkan token yang mewakili 18,9% saham hotel, salah satu kesepakatan tokenisasi real estat pertama yang disetujui oleh Komisi Sekuritas dan Bursa AS.

Namun, faktor terpenting adalah keterkaitan antara token dan sistem pendaftaran tanah, untuk memastikan tidak adanya situasi "kepemilikan ganda". Selain itu, negara-negara seperti Singapura dan AS mensyaratkan pelaporan keuangan yang terstandarisasi, penilaian independen, dan prosedur penerbitan token.

Di Vietnam, para ahli menyarankan perlunya membangun ekosistem penyimpanan aset khusus, bursa yang diawasi, peraturan asuransi risiko, dan dana kompensasi untuk melindungi investor. Memprioritaskan proyek-proyek dengan arus kas yang jelas pada tahap awal, seperti properti sewa, akan membantu pasar beroperasi lebih aman sebelum ekspansi.

Selama fase uji coba, para ahli merekomendasikan untuk memprioritaskan proyek-proyek dengan dasar hukum yang jelas, arus kas yang transparan, standar keamanan yang tinggi, dan menghindari iklan sembarangan yang menargetkan investor kecil. Ini adalah langkah yang diperlukan untuk mempersiapkan fondasi yang kokoh bagi masa depan pasar mata uang kripto secara umum dan real estat digital secara khusus di Vietnam.

Sumber: https://vtv.vn/thi-truong-tai-san-ma-hoa-viet-nam-huong-di-moi-cho-bat-dong-san-100251004160906273.htm