Pajak transfer real estat: Dampak dua sisi dan ekspektasi jangka panjang

Keterangan foto — Foto ilustrasi: Tuan Anh/VNA

Tujuannya adalah untuk membatasi spekulasi, mendorong kepemilikan jangka panjang, dan meningkatkan pendapatan anggaran. Namun, banyak pendapat meyakini bahwa pasar properti yang sehat bukanlah pasar yang dikendalikan oleh pajak yang tinggi, melainkan pasar dengan likuiditas yang baik, operasi yang transparan, dan keadilan bagi investor maupun masyarakat yang memiliki kebutuhan nyata. Pajak transfer properti dikatakan memiliki dua efek samping, tetapi jika kebijakannya wajar, akan berdampak jangka panjang.

Menekan spekulasi atau mencekik pasar sekunder?

Baru-baru ini, dalam Rancangan Undang-Undang Pajak Penghasilan Orang Pribadi (revisi), Kementerian Keuangan mengusulkan metode penghitungan pajak penghasilan orang pribadi atas pengalihan hak atas properti berdasarkan laba bersih - harga jual dikurangi harga beli dan biaya terkait. Oleh karena itu, tarif pajak yang diusulkan adalah 20% atas penghasilan kena pajak, yang dihitung untuk setiap pengalihan. Apabila harga beli dan biaya tidak dapat ditentukan, pajak akan dihitung langsung atas harga jual dengan tarif pajak progresif sesuai masa kepemilikan: 10% jika kurang dari 2 tahun dan 6% untuk 2-5 tahun; 4% untuk 5-10 tahun; 2% jika lebih dari 10 tahun atau aset warisan.

Para ahli mengatakan usulan ini dianggap sebagai upaya signifikan untuk memperketat spekulasi jangka pendek dan meningkatkan transparansi dalam penetapan harga transfer, memaksa penjual untuk sepenuhnya menyatakan harga pokok serta biaya aktual, membantu sistem data mencerminkan nilai sebenarnya.

Namun, banyak pakar berpendapat bahwa jika kebijakan perpajakan tidak dirancang dengan baik, pasar sekunder—yang saat ini berperan penting dalam likuiditas—akan stagnan. Investor kecil akan terdesak keluar dari pasar, bisnis properti, perbankan, dan pasar keuangan juga akan terdampak.

Dr. Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Pialang Real Estat Vietnam (VARS), mengatakan bahwa tujuan kebijakan ini perlu didefinisikan secara jelas. Meskipun mungkin ada reaksi negatif awal, penting untuk memastikan pasar berkembang secara berkelanjutan, sehat, dan memenuhi kebutuhan riil, alih-alih terus mendorong kegiatan spekulatif dan mencari untung. Pasalnya, tingkat pajak ini akan memaksa banyak investor, terutama yang bertujuan "berselancar", untuk mempertimbangkan kembali strategi investasi mereka.

Kenyataannya, kebijakan pajak baru ini tentu akan menyebabkan penurunan transaksi di pasar properti, yang akan memengaruhi seluruh sistem pasar, mulai dari aktivitas bisnis perusahaan hingga investor. Dalam jangka pendek, proyek dengan harga jual tinggi akan lebih sulit ditransaksikan karena berkurangnya permintaan.

Ini akan menjadi salah satu konsekuensi tak terelakkan yang harus dihadapi pasar jika kebijakan pajak dikeluarkan saat ini. Namun, menurut Bapak Dinh, penerbitan kebijakan pajak diperlukan untuk mengatur pasar ke arah yang lebih sehat. Misalnya, hal ini memaksa investor untuk mempertimbangkan kembali strategi penetapan harga mereka. Dari sana, peluang untuk menyesuaikan tingkat harga di pasar mungkin muncul...

Perlu peta jalan yang jelas, publik dan transparan

Survei terbaru yang dilakukan oleh Batdongsan.com.vn terhadap 1.000 orang yang mencari properti menunjukkan bahwa hingga 95% peserta survei membeli properti terutama untuk tujuan investasi, alih-alih untuk tempat tinggal. Di antara mereka, jumlah orang yang memiliki properti dengan tujuan menjual dalam 1 tahun merupakan proporsi yang besar. Hal ini menunjukkan bahwa saat ini, masyarakat Vietnam sangat tertarik untuk berinvestasi di properti, tetapi waktu tunggunya singkat dan mereka cenderung "menjual ketika harganya tepat", secara fleksibel mengalihkan arus modal ke aset lain yang lebih menguntungkan setiap saat.

Bapak Dinh Minh Tuan, Direktur Regional Selatan Batdongsan.com.vn, berkomentar bahwa menghitung pajak berdasarkan laba pada prinsipnya akan lebih masuk akal, tetapi sulit untuk menentukan laba riil yang sebenarnya karena akan ada banyak biaya terkait seperti komisi perantara, renovasi interior, pinjaman... tanpa faktur atau dokumen yang sah untuk dipotong dari pajak. Menghadapi situasi ini, Bapak Tuan khawatir jika tidak diatur dengan jelas, wajib pajak akan membayar tarif pajak yang lebih tinggi daripada yang sebenarnya.

Penyesuaian pajak transfer properti masih dianggap perlu untuk memastikan keseimbangan dan meningkatkan pendapatan anggaran. Namun, dengan tarif yang diusulkan sebesar 10-20% dari laba, perlu dirancang mekanisme yang publik, transparan, dan masuk akal serta peta jalan yang tepat untuk menghindari guncangan pasar yang dapat menimbulkan beban berat bagi masyarakat, sebagaimana dianalisis oleh para ahli dari Batdongsan.com.vn.

Pengacara Le Cao - Pengacara Pengelola Firma Hukum FDVN berkomentar bahwa suatu peraturan perundang-undangan hanya akan efektif jika sesuai dengan kenyataan. Oleh karena itu, sebelum diundangkan, kebijakan perpajakan perlu dikonsultasikan secara cermat dan dievaluasi secara komprehensif untuk mengantisipasi dan menyelesaikan situasi yang mungkin timbul dalam kenyataan.

Selain menetapkan tarif pajak yang wajar, perlu ada peraturan khusus untuk menghindari perselisihan dalam proses penentuan faktor-faktor seperti: biaya yang wajar, harga beli - harga jual, masa simpan, dan sebagainya. Pada saat yang sama, undang-undang juga harus memiliki ketentuan luar biasa untuk memastikan keadilan dalam kasus-kasus khusus.

"Inti dari pengelolaan pasar properti, termasuk kebijakan perpajakan, adalah membangun sistem data properti yang transparan dan terpadu secara nasional. Saat ini, masih banyak kekurangan seperti properti yang terdaftar atas nama orang lain, aliran dana yang tidak transparan ke properti, atau kelompok kepentingan yang memanipulasi pasar, yang menyebabkan distorsi serius pada nilai properti," ujar Pengacara Le Cao.

Oleh karena itu, menurut pengacara ini, transparansi data merupakan salah satu prasyarat. Ketika platform manajemen berbasis data yang jelas dibangun, transaksi akan mudah dilacak, nilai properti akan mendekati nilai riil. Dengan demikian, pasar akan beroperasi lebih berkelanjutan, masyarakat juga akan memiliki akses yang lebih mudah ke properti yang memenuhi kebutuhan riil mereka, dan fenomena spekulatif yang mengganggu pasar akan terbatas. Sistem manajemen yang terperinci dan transparan tidak hanya membantu mengendalikan transaksi tetapi juga bertindak sebagai "perisai" untuk membatasi perselisihan dan risiko yang mungkin timbul di masa mendatang.

Sumber: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-tac-dong-hai-mat-va-ky-vong-dai-han/20250728054844445

Komentar (0)