Apa yang salah dengan pajak pendapatan real estat sebesar 2%?

chuyển nhượng - Ảnh 1. — Pakar pajak memberi arahan kepada masyarakat tentang tata cara pembayaran pajak - Foto: TTD

Dua metode yang dipelajari Kementerian Keuangan meliputi penghitungan pendapatan kena pajak (setara dengan harga jual dikurangi total biaya terkait real estat yang dialihkan) atau penerapan tarif pajak umum pada total harga pengalihan.

Apabila terdapat basis data yang secara akurat menentukan harga pembelian dan biaya-biaya yang terkait dengan pengalihan hak milik real estat, maka diterapkan metode pemungutan pajak penghasilan pribadi dari pengalihan hak milik real estat, yang dihitung dengan rumus tarif pajak (usulan 20%) dikalikan dengan penghasilan kena pajak.

Dalam kasus di mana harga pembelian dan biaya yang terkait dengan pengalihan real estat tidak dapat ditentukan, pajak penghasilan pribadi ditentukan berdasarkan total harga pengalihan real estat dikalikan dengan tarif pajak 2%.

Perlu ada diferensiasi dalam kebijakan pajak sesuai dengan tujuan penggunaan real estat, menerapkan tarif pajak yang lebih rendah pada tanah untuk tujuan produksi dan bisnis untuk mendorong penggunaan lahan yang efisien, menciptakan nilai bagi masyarakat.

Pajak masih banyak kekurangannya

Mulai tanggal 1 Agustus 2024 (tanggal berlakunya Undang-Undang Pertanahan 2024), pemungutan pajak penghasilan pribadi atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan dibagi menjadi dua hal berikut:

Atas penghasilan dari pengalihan hak guna tanah bagi rumah tangga dan orang pribadi, pajak penghasilan pribadi dihitung berdasarkan harga tanah dalam tabel harga tanah dikalikan dengan tarif pajak sebesar 2%.

Artinya, jika hanya hak guna tanah yang dialihkan (tanpa rumah atau bangunan di atas tanah tersebut), Negara tidak akan mendasarkan perhitungan pajaknya pada harga yang tercantum dalam kontrak seperti sebelumnya, melainkan pada daftar harga tanah yang diterbitkan setiap tahun oleh Komite Rakyat Provinsi. Ini merupakan peraturan baru dalam Undang-Undang Pertanahan 2024 untuk mengurangi situasi di mana orang dengan sengaja meremehkan harga tanah demi mengurangi kewajiban pajak.

Terhadap penghasilan yang bersumber dari pengalihan hak guna usaha atas tanah yang berupa rumah dan pekerjaan konstruksi di atas tanah, penghasilan kena pajak dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan ditetapkan sebesar harga pengalihan setiap kali dikalikan dengan tarif pajak 2%.

Sesuai dengan Pasal 17 Surat Edaran 92/2015/TT-BTC, harga transfer untuk setiap waktu adalah harga yang tercantum dalam kontrak transfer pada saat transfer.

Apabila dalam perjanjian pengalihan tanah tidak dicantumkan harga tanah, atau harga tanah dalam perjanjian pengalihan lebih rendah dari harga yang ditetapkan oleh Pemerintah Daerah Tingkat I, maka harga pengalihan tanah yang berlaku adalah harga yang ditetapkan oleh Pemerintah Daerah Tingkat I pada waktu pengalihan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan.

Dalam kedua kasus di atas, pihak yang mengalihkan harus membayar pajak sebesar 2% dari total nilai real estat (berdasarkan harga Negara atau harga yang disetujui kedua belah pihak) tanpa memperhatikan apakah penjual memperoleh laba atau rugi.

Metode pengumpulan sederhana tetapi mudah dikenakan biaya berlebih

Pertama, pajak penghasilan pribadi pada dasarnya hanya dikenakan atas penghasilan (laba) yang dihasilkan setelah dikurangi biaya-biaya, tetapi kenyataannya pajak tersebut dipungut atas total nilai transaksi, yang dapat dengan mudah menyebabkan kelebihan pungutan. Orang-orang tetap harus membayar pajak meskipun mereka menjual dengan kerugian, yang tentu saja menjengkelkan dan tidak masuk akal.

Kedua, penerapan daftar harga tanah Komite Rakyat Daerah Provinsi hanya dalam hal pengalihan hak guna tanah tidak mencerminkan nilai pasar secara tepat, sehingga mengurangi negosiasi transaksi perdata.

Ketiga, tarif pajak sebesar 2% dari total nilai real estat cukup tinggi, sehingga menimbulkan beban keuangan, menyebabkan banyak pemindah mencari cara untuk menyatakan harga kontrak lebih rendah dari harga sebenarnya (transaksi dua harga), sehingga menimbulkan kerugian anggaran dan mengurangi transparansi pasar.

Kurangi tarif pajak di bawah 1%, oke?

Mengingat situasi ini, usulan Kementerian Keuangan untuk menerapkan tarif pajak sebesar 20% atas laba (setara dengan pendapatan dikurangi total biaya) jika informasi lengkap telah ditentukan, atau mempertahankan tarif pajak sebesar 2% atas total harga transfer jika biaya tidak dapat ditentukan, adalah wajar. Pendekatan ini membantu untuk secara bertahap menyesuaikan dengan sifat pajak penghasilan pribadi, sekaligus sesuai dengan kondisi pengelolaan pajak saat ini di Vietnam.

Namun, selain inovasi metode penghitungan pajak, penyesuaian tarif pajak juga perlu dipertimbangkan. Jika menerapkan tarif pajak umum atas total harga transfer, tarif pajak sebaiknya diturunkan dari 2% menjadi kurang dari 1%, atau tarif pajak progresif sebaiknya ditetapkan berdasarkan nilai properti untuk mengurangi beban keuangan masyarakat.

Dalam menyusun suatu metode penghitungan Pajak Penghasilan Orang Pribadi atas pengalihan hak milik atas tanah dan bangunan, perlu diperhatikan asas keadilan, kewajaran, dan keseimbangan antara daya tampung pajak daerah dengan kemampuan nyata masyarakat.

Kembali ke topik

MSc. NGO GIA HOANG (FAKULTAS HUKUM DAGANG, UNIVERSITAS HUKUM KOTA HO CHI MINH)

Sumber: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm