Apakah ada yang salah dengan pajak penghasilan 2% pada transaksi properti?

Sesuai dengan Pasal 14 ayat 1 Undang-Undang tentang Pajak Penghasilan Pribadi (yang telah diubah dan ditambah dengan Pasal 243 Undang-Undang Pertanahan 2024), dalam hal pengalihan hak penggunaan tanah, penghasilan kena pajak dihitung berdasarkan harga tanah dalam tabel harga tanah.

Petugas pajak memandu warga tentang prosedur pembayaran pajak - Foto: TTD

Kementerian Keuangan sedang mempertimbangkan dua metode: menghitung pajak berdasarkan pendapatan kena pajak (sama dengan harga jual dikurangi total biaya yang terkait dengan properti yang dialihkan) atau menerapkan tarif pajak umum pada total harga pengalihan.

Dalam kasus di mana terdapat basis data yang secara akurat menentukan harga pembelian dan biaya terkait pengalihan properti, metode pemungutan pajak penghasilan pribadi dari pengalihan properti akan dihitung menggunakan rumus: tarif pajak (yang diusulkan 20%) dikalikan dengan penghasilan kena pajak.

Dalam kasus di mana harga pembelian dan biaya terkait pengalihan properti tidak dapat ditentukan, pajak penghasilan pribadi dihitung berdasarkan total harga pengalihan properti dikalikan dengan tarif pajak 2%.

Diperlukan kebijakan pajak yang berbeda berdasarkan tujuan penggunaan lahan, dengan menerapkan tarif pajak yang lebih rendah untuk lahan yang digunakan untuk produksi dan tujuan bisnis guna mendorong penggunaan lahan yang efisien dan menciptakan nilai bagi masyarakat.

Sistem perpajakan masih memiliki banyak kekurangan.

Mulai 1 Agustus 2024 (tanggal efektif berlakunya Undang-Undang Pertanahan 2024), pemungutan pajak penghasilan pribadi dari pengalihan properti dibagi menjadi dua kasus berikut:

Pendapatan dari pengalihan hak penggunaan lahan untuk rumah tangga dan individu dikenakan pajak berdasarkan harga lahan dalam tabel harga lahan dikalikan dengan tarif pajak 2%.

Ini berarti bahwa jika hanya hak penggunaan tanah yang dialihkan (tanpa rumah atau bangunan di atas tanah tersebut), Negara tidak lagi mendasarkan perhitungan pajak pada harga yang dinyatakan dalam kontrak seperti sebelumnya, tetapi akan mendasarkannya pada daftar harga tanah yang diterbitkan setiap tahun oleh Komite Rakyat Provinsi. Ini adalah peraturan baru dari Undang-Undang Pertanahan 2024 yang bertujuan untuk mengurangi situasi di mana orang sengaja mengecilkan harga tanah untuk mengurangi kewajiban pajak mereka.

Untuk pendapatan dari pengalihan hak penggunaan lahan yang terkait dengan rumah dan pekerjaan konstruksi di atas lahan tersebut, pendapatan kena pajak dari pengalihan real estat ditentukan dengan mengalikan harga pengalihan setiap transaksi dengan tarif pajak sebesar 2%.

Sesuai dengan Pasal 17 Surat Edaran 92/2015/TT-BTC, harga transfer untuk setiap transaksi adalah harga yang tercantum dalam kontrak transfer pada saat transfer.

Dalam kasus di mana kontrak pengalihan tanah tidak menyebutkan harga tanah, atau harga tanah yang tercantum dalam kontrak lebih rendah dari harga yang ditetapkan oleh Komite Rakyat Provinsi, maka harga pengalihan tanah adalah harga yang ditetapkan oleh Komite Rakyat Provinsi pada saat pengalihan, sesuai dengan hukum pertanahan.

Dalam kedua kasus di atas, pihak yang mentransfer harus membayar pajak sebesar 2% dari total nilai properti (sesuai dengan harga yang ditetapkan negara atau harga yang disepakati oleh para pihak), terlepas dari apakah mereka memperoleh keuntungan atau kerugian dari penjualan tersebut.

Metode penagihan sederhana, tetapi rawan penagihan berlebihan.

Pertama, pajak penghasilan pribadi pada dasarnya hanya dikenakan pada pendapatan (keuntungan) yang dihasilkan setelah dikurangi pengeluaran, tetapi pada kenyataannya, pajak tersebut dipungut atas nilai transaksi total, yang dengan mudah menyebabkan pajak berlebihan. Orang harus membayar pajak bahkan ketika menjual dengan kerugian, yang menyebabkan rasa tidak senang dan tidak masuk akal.

Kedua, penerapan daftar harga tanah dari Komite Rakyat provinsi dalam kasus pengalihan hak penggunaan tanah saja tidak secara akurat mencerminkan nilai pasar, sehingga mengurangi tingkat kesepakatan dalam transaksi perdata.

Ketiga, tarif pajak 2% atas nilai total properti tergolong cukup tinggi, menciptakan beban keuangan dan menyebabkan banyak pihak yang terlibat dalam transfer menyatakan harga kontrak yang lebih rendah daripada nilai sebenarnya (transaksi dua harga), yang mengakibatkan kerugian pendapatan dan mengurangi transparansi pasar.

Bisakah kita menurunkan tarif pajak hingga di bawah 1%?

Mengingat situasi ini, usulan Kementerian Keuangan untuk menerapkan tarif pajak 20% atas laba (sama dengan pendapatan dikurangi total pengeluaran) jika semua informasi dapat ditentukan, atau mempertahankan tarif pajak 2% atas total harga transfer jika pengeluaran tidak dapat ditentukan, adalah masuk akal. Pendekatan ini secara bertahap mendekati hakikat sebenarnya dari pajak penghasilan pribadi sekaligus sesuai dengan kondisi administrasi pajak saat ini di Vietnam.

Namun, selain mereformasi metode perhitungan pajak, penyesuaian tarif pajak juga perlu dipertimbangkan. Jika tarif pajak tetap diterapkan pada total harga transfer, tarif tersebut harus dikurangi dari 2% menjadi kurang dari 1%, atau harus ditetapkan jadwal tarif pajak progresif berdasarkan nilai properti untuk mengurangi beban keuangan masyarakat.

Dalam mengembangkan metode perhitungan pajak penghasilan pribadi atas pengalihan properti, perlu dipastikan prinsip keadilan, kewajaran, dan keseimbangan antara persyaratan pengelolaan pajak Negara dan kemampuan keuangan aktual masyarakat.

Baca selengkapnya Kembali ke halaman utama

Kembali ke topik

MA NGO GIA HOANG (FAKULTAS HUKUM PERDAGANGAN, UNIVERSITAS HUKUM KOTA HO CHI MINH)

Sumber: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm