Kontroversi mengenai peraturan deposito properti.

Rancangan undang-undang yang diajukan ke Majelis Nasional untuk konsultasi awal (Pengajuan Pemerintah No. 108/TTr-CP tanggal 5 April) menetapkan bahwa investor proyek yang menjual perumahan atau pekerjaan konstruksi yang sedang dibangun, atau mentransfer atau menyewakan hak penggunaan lahan dengan infrastruktur yang ada dalam suatu proyek, akan diwajibkan untuk melakukan transaksi melalui bursa properti (Pasal 57). Usulan ini telah mendapat reaksi beragam, dengan banyak pendapat yang berbeda dari para ahli dan beberapa perwakilan Majelis Nasional.

2 pilihan

Berdasarkan pendapat para anggota Majelis Nasional pada sesi ke-5, lembaga penyusun, berkoordinasi dengan instansi terkait, meneliti, memasukkan, dan meninjau rancangan undang-undang tersebut. Dalam laporan terbaru tentang penggabungan masukan, revisi, dan finalisasi rancangan undang-undang yang disampaikan kepada Komite Ekonomi Majelis Nasional, Pemerintah menyetujui penghapusan persyaratan bahwa transaksi properti harus melalui bursa perdagangan (Pasal 57), dan menggantinya hanya dengan dorongan bagi entitas untuk melakukan transaksi tersebut.

"Pengadopsian pandangan ini oleh lembaga penyusun rancangan undang-undang sangat tepat waktu dan sangat disambut baik karena mewajibkan transaksi properti tertentu untuk melalui pihak ketiga, seperti pertukaran properti, akan menciptakan prosedur dan biaya tambahan, sehingga meningkatkan harga properti dalam konteks di mana hukum sudah memiliki peraturan tentang notarisasi dan otentikasi kontrak," kata Bapak Nguyen Van Dinh, seorang ahli hukum properti.

Ketentuan penting lainnya dalam rancangan undang-undang tersebut adalah syarat di mana pengembang diperbolehkan mengumpulkan uang muka dalam transaksi properti. Dalam Pasal 23 ayat 5 rancangan undang-undang terbaru, lembaga penyusun mengusulkan dua opsi.

Tranh cãi về quy định đặt cọc bất động sản - Ảnh 1.

Masih terdapat banyak perbedaan pendapat mengenai peraturan uang muka dalam transaksi properti sebagaimana diusulkan dalam rancangan Undang-Undang tentang Usaha Properti (yang telah diubah). Foto: TAN THANH

Opsi 1: Pengembang proyek real estat hanya diperbolehkan memungut uang muka sebagaimana disepakati dengan pelanggan apabila proyek perumahan atau konstruksi tersebut memiliki desain dasar yang disetujui oleh instansi pemerintah dan pengembang memiliki setidaknya satu dokumen hak penggunaan lahan sebagaimana diatur dalam Pasal 2, Ayat 25 Undang-Undang ini, dan telah menyelesaikan prosedur pemberitahuan dimulainya pembangunan sebagaimana diatur dalam undang-undang. Perjanjian uang muka harus secara jelas menyatakan harga jual atau harga sewa-beli proyek perumahan atau konstruksi tersebut, dan jumlah uang muka tidak boleh melebihi 10% dari harga jual atau harga sewa-beli proyek perumahan atau konstruksi tersebut...

Opsi 2: Pengembang proyek real estat hanya diperbolehkan mengumpulkan uang muka sebagaimana disepakati dengan pelanggan ketika proyek perumahan atau konstruksi telah memenuhi semua syarat untuk dijalankan dan transaksi telah dilakukan sesuai dengan ketentuan undang-undang ini.

Apakah persyaratan deposit perlu dikurangi atau dihilangkan?

Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), menyatakan ketidaksetujuannya terhadap beberapa ketentuan dalam Opsi 1, karena ketentuan tersebut kurang bermakna dalam melindungi hak-hak pelanggan, khususnya pelanggan individu. Secara khusus, jumlah deposit yang ditetapkan dalam Opsi 1 harus direvisi menjadi...

"Jumlah deposit tidak melebihi 5%" adalah jumlah yang wajar menurut praktik sosial dan memastikan bahwa deposit tersebut tidak dimaksudkan untuk tujuan penggalangan dana dan memiliki nilai yang cukup untuk memastikan bahwa baik penyetor maupun penerima mengetahui dan mematuhi perjanjian tersebut. Hal ini juga membantu pengembang proyek memahami kebutuhan dan preferensi pelanggan untuk meningkatkan dan menyempurnakan kualitas produk, fasilitas, dan layanan proyek.

Sementara itu, pakar Nguyen Van Dinh berpendapat bahwa, secara teoritis, perlu dinilai apakah uang muka termasuk dalam lingkup Hukum Bisnis Properti. Menurutnya, hubungan antara penjual (pengembang) dan pembeli (calon pelanggan) adalah hubungan perdata, yang diatur oleh hukum perdata.

Menurut Pasal 328 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, deposit adalah tindakan satu pihak memberikan kepada pihak lain sejumlah uang atau logam mulia, batu permata, atau aset berharga lainnya (secara kolektif disebut sebagai aset yang didepositokan) untuk jangka waktu tertentu sebagai jaminan atas pelaksanaan atau penyelesaian suatu kontrak.

Oleh karena itu, jika tujuan perjanjian deposit antara penjual dan pembeli hanyalah untuk memastikan bahwa kedua belah pihak akan melanjutkan kontrak jual beli apartemen ketika syarat-syarat terpenuhi (untuk memesan properti), dapatkah hukum khusus (Hukum Bisnis Real Estat) membatasi waktu atau nilai deposit tersebut?

Menurut Bapak Dinh, untuk memastikan efektivitas kebijakan dan menghindari "konflik hukum," Undang-Undang Bisnis Properti tidak perlu mengatur persyaratan deposit. Sebaliknya, diperlukan peraturan untuk mengontrol secara ketat penjualan perumahan dan proyek konstruksi yang sedang dibangun, mobilisasi dan penggunaan modal oleh investor, serta untuk memberikan sanksi yang tegas bagi pelanggaran. Oleh karena itu, peraturan tentang syarat penerimaan deposit dan nilai deposit harus dihapus dari rancangan undang-undang tersebut.

Bapak LE HOANG CHAU, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA):

Kekurangan dalam transfer proyek

Mengenai peraturan tentang pengalihan proyek, Pasal 38 rancangan undang-undang tersebut secara jelas menyatakan prinsip pengalihan proyek secara keseluruhan atau sebagian. Secara khusus, Ayat 3 Pasal 38 menetapkan bahwa setelah pengalihan, investor dapat mewarisi proyek tersebut, tetapi prinsip ini tidak konsisten dengan Pasal 39 rancangan undang-undang tersebut. Secara khusus, Poin C, Ayat 1 Pasal 39 mensyaratkan bahwa dalam hal pengalihan proyek, investor harus menyelesaikan infrastruktur...

Pada kenyataannya, penjual dan pembeli proyek memiliki ide yang sangat berbeda. Pembeli memiliki uang, ide yang berbeda, dan mereka ingin berinvestasi dalam mengubah kondisi proyek saat ini. Oleh karena itu, setelah menerima pengalihan, mereka dapat menyesuaikan perencanaan skala 1/500, mereka menerima untuk membayar lebih banyak uang, memenuhi kewajiban keuangan mereka, dan tidak perlu menggunakan infrastruktur lama; mereka membangun infrastruktur baru. Sementara itu, Pasal 39 mengharuskan penyelesaian infrastruktur baru sebelum mengizinkan pengalihan, yang tidak nyaman bagi pihak yang mengalihkan. Ketika peraturan tetap membatasi, hal itu akan mempersulit penggabungan dan akuisisi (M&A) proyek, tidak menciptakan lingkungan yang menguntungkan untuk pengalihan, dan banyak investor yang tidak kompeten akan kesulitan menemukan investor baru.

Dr. Pham Anh Khoi, Direktur Jenderal Perusahaan Jasa Keuangan Real Estat FINA:

Regulasi tersebut perlu memastikan adanya keseimbangan.

Majelis Nasional telah membahas dan memutuskan banyak isu penting terkait amandemen Undang-Undang tentang Bisnis Properti. Namun, semua keputusan kebijakan perlu diseimbangkan di antara semua peserta pasar, termasuk pembeli dan penjual properti. Jika undang-undang tersebut menimbulkan kesulitan bagi pembeli atau penjual, maka akan tercipta ketidakseimbangan. Misalnya, terkait peraturan tentang syarat peluncuran produk untuk dijual, jika undang-undang terlalu ketat, pengembang akan kesulitan atau bahkan tidak mungkin mengumpulkan modal, menghambat pelaksanaan proyek, dan akibatnya, produk yang ditawarkan ke pasar akan berkualitas rendah, dengan harga jual yang melebihi kemampuan pembeli.

Selain itu, pemerintah akan mengalami kerugian anggaran, industri terkait properti lainnya seperti bahan bangunan dan konstruksi akan kehilangan lapangan kerja, dan seluruh perekonomian akan terpengaruh.

Bapak LE HUU NGHIA, Direktur Jenderal Perusahaan Perdagangan dan Konstruksi Le Thanh Limited:

Seharusnya ada peraturan untuk mengelola dana yang terkumpul.

Ada peraturan-peraturan yang tidak perlu yang seharusnya diabaikan oleh Majelis Nasional; memberlakukannya hanya membuang-buang tenaga kerja untuk inspeksi dan pengawasan... Misalnya, peraturan tentang uang muka adalah masalah perdata, yang diputuskan oleh pembeli dan penjual. Jika pembeli setuju untuk membayar uang muka tetapi tidak membeli, mereka kehilangan uang muka tersebut, sedangkan jika penjual mengambil uang tersebut dan membatalkan kesepakatan, mereka harus mengganti uang muka tersebut.

Apakah transaksi harus dilakukan melalui platform perdagangan atau tidak, seharusnya diserahkan kepada kebebasan pengembang untuk memilih, karena mereka akan tahu platform mana yang cukup kompeten untuk dipilih. Jika tidak, mereka dapat menjual produk mereka sendiri dan bertanggung jawab kepada pelanggan. Pada kenyataannya, jika hal itu diwajibkan, banyak platform yang tidak jujur, yang hanya tertarik menjual produk untuk mendapatkan komisi, akan melebih-lebihkan atau memalsukan proyek untuk menjualnya kepada pelanggan, dan pengembang kemudian akan menanggung semua tanggung jawab.

Aspek penting dalam bisnis properti adalah mengelola arus kas pengembang. Ke mana mereka menempatkan uang yang mereka terima dari klien? Jika tidak dikelola dengan baik dan mereka menggunakannya secara sembarangan alih-alih menginvestasikannya dalam proyek, hal itu menimbulkan risiko bagi klien.

Komentar (0)