Kontroversi atas peraturan deposito real estat

Dalam rancangan undang-undang yang diajukan kepada Majelis Nasional (NA) untuk pertama kalinya untuk mendapatkan masukan (Nomor Pengajuan 108/TTr-CP tanggal 5 April dari Pemerintah), terdapat ketentuan bahwa investor proyek yang menjual rumah dan pekerjaan konstruksi di masa mendatang; mengalihkan dan menyewakan hak guna lahan dengan infrastruktur di dalam proyek tersebut wajib melalui lantai perdagangan properti (Pasal 57). Usulan-usulan ini menuai banyak penolakan, termasuk banyaknya ketidaksetujuan dari para ahli dan beberapa anggota NA.

2 pilihan

Berdasarkan pendapat para anggota DPR pada sidang ke-5, badan perumus berkoordinasi dengan instansi terkait untuk mengkaji, menyerap, dan meninjau. Dalam laporan penyerapan, revisi, dan penyempurnaan rancangan undang-undang terbaru yang dikirimkan kepada Komite Ekonomi DPR, Pemerintah sepakat untuk menghapus aturan yang mewajibkan transaksi properti dilakukan melalui lantai bursa (Pasal 57), dan hanya mendorong badan usaha untuk melakukannya.

"Penerimaan lembaga penyusun ini tepat waktu dan sangat disambut baik karena jika beberapa transaksi real estat harus melalui pihak ketiga, yaitu bursa real estat, akan menimbulkan prosedur dan biaya tambahan, sehingga harga real estat meningkat mengingat undang-undang sudah memiliki ketentuan tentang notaris dan sertifikasi kontrak," ujar Master Nguyen Van Dinh, pakar hukum real estat, menyampaikan pendapatnya.

Ketentuan penting lainnya dalam rancangan undang-undang ini adalah ketentuan bagi investor untuk menerima simpanan dalam transaksi properti. Dalam Pasal 23 Pasal 5 rancangan undang-undang terbaru, badan penyusun mengusulkan dua opsi.

Masih banyak perbedaan pendapat mengenai peraturan simpanan dalam perdagangan dan transaksi properti yang diusulkan dalam Rancangan Undang-Undang Usaha Properti (yang telah diamandemen). Foto: TAN THANH

Opsi 1: Investor proyek real estat hanya diperbolehkan menerima uang jaminan sesuai perjanjian dengan klien apabila rumah atau pekerjaan konstruksi tersebut memiliki desain dasar yang telah disetujui oleh instansi pemerintah dan investor memiliki setidaknya satu dokumen hak guna tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 25 Ayat 2 Undang-Undang ini, serta telah menyelesaikan prosedur pemberitahuan dimulainya pembangunan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Perjanjian uang jaminan harus mencantumkan dengan jelas harga jual, harga beli sewa rumah atau pekerjaan konstruksi, dan jumlah uang jaminan tidak boleh melebihi 10% dari harga jual, harga beli sewa rumah atau pekerjaan konstruksi tersebut.

Pilihan ke-2: Investor proyek properti hanya diperbolehkan melakukan penarikan uang jaminan sesuai dengan perjanjian dengan nasabah apabila pembangunan perumahan dan konstruksi tersebut telah memenuhi syarat untuk dapat diusahakan dan telah melaksanakan transaksi sesuai dengan ketentuan dalam Undang-Undang ini.

Mengurangi atau menghapus persyaratan deposit?

Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), menyatakan ketidaksetujuannya terhadap beberapa isi opsi 1, karena tidak terlalu berpengaruh dalam melindungi kepentingan nasabah, terutama nasabah perorangan. Lebih lanjut, jumlah deposit yang ditetapkan pada opsi 1 harus direvisi menjadi

"Jumlah deposit tidak melebihi 5%" merupakan tingkat yang wajar sesuai praktik sosial dan untuk memastikan bahwa deposit tersebut bukan untuk tujuan mobilisasi modal dan memiliki nilai yang cukup besar agar baik penabung maupun penerima deposit dapat secara sadar mematuhi perjanjian. Dengan demikian, hal ini juga membantu investor proyek memahami kebutuhan dan selera pelanggan untuk menyempurnakan dan meningkatkan kualitas produk, utilitas, dan layanan proyek.

Sementara itu, pakar Nguyen Van Dinh mengatakan bahwa secara teori, perlu dievaluasi apakah uang jaminan tersebut termasuk dalam ruang lingkup Undang-Undang tentang Bisnis Properti. Menurutnya, hubungan antara penjual (investor) dan pembeli (calon nasabah) merupakan hubungan perdata yang diatur dalam hukum perdata.

Menurut Pasal 328 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, titipan adalah penyerahan sejumlah uang atau logam mulia, batu mulia, atau barang berharga lainnya kepada pihak lain (yang secara kolektif disebut titipan) untuk jangka waktu tertentu guna menjamin penyelesaian atau pelaksanaan suatu perjanjian.

Oleh karena itu, apabila tujuan dari perjanjian titipan uang antara penjual dan pembeli hanya sebatas untuk memastikan bahwa apabila kedua belah pihak telah memenuhi syarat akan melakukan akad jual beli apartemen (reservasi tempat), apakah undang-undang khusus (Undang-Undang Usaha Properti) dapat membatasi jangka waktu penerimaan uang titipan uang atau besarnya uang titipan uang?

Menurut Bapak Dinh, untuk memastikan efektivitas kebijakan dan menghindari "konflik hukum", Undang-Undang tentang Usaha Properti tidak perlu mengatur simpanan. Sebaliknya, perlu mengatur kontrol ketat terhadap penjualan rumah, pekerjaan konstruksi di masa mendatang, mobilisasi modal, dan penggunaan modal oleh investor, serta memberikan sanksi tegas untuk menangani pelanggaran. Oleh karena itu, ketentuan tentang syarat penerimaan simpanan dan nilai simpanan dalam rancangan undang-undang tersebut perlu dihapus.

Bapak LE HOANG CHAU, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA):

Masalah transfer proyek

Terkait regulasi pengalihan proyek, Pasal 38 rancangan tersebut dengan jelas menyatakan prinsip pengalihan proyek secara keseluruhan atau sebagian. Khususnya, Pasal 38 Pasal 38 menetapkan bahwa setelah pengalihan, investor dapat mewarisi proyek tersebut, tetapi prinsip ini tidak sejalan dengan Pasal 39 rancangan. Lebih lanjut, Pasal 39 Pasal 39, Pasal C, Pasal 1, mensyaratkan bahwa dalam hal pengalihan proyek, investor harus menyelesaikan infrastrukturnya...

Faktanya, penjual dan pembeli proyek memiliki ide yang sangat berbeda. Pembeli memiliki dana, memiliki ide yang berbeda, dan ingin berinvestasi untuk mengubah status proyek saat ini. Oleh karena itu, setelah menerima pengalihan, mereka dapat menyesuaikan perencanaan 1/500. Mereka bersedia membayar lebih, memenuhi kewajiban keuangan, dan tidak perlu menggunakan infrastruktur lama, melainkan membangun infrastruktur baru. Sementara itu, Pasal 39 Klausul 3 mewajibkan penyelesaian infrastruktur baru untuk memungkinkan pengalihan, yang justru merugikan pihak pengalih. Ketika peraturan masih mengikat, hal ini akan mempersulit merger dan akuisisi (M&A) proyek, dan tidak menciptakan kondisi yang menguntungkan untuk pengalihan. Banyak investor yang tidak memiliki kapasitas akan kesulitan menemukan investor baru.

Dr. PHAM ANH KHOI, Direktur Jenderal Perusahaan Jasa Keuangan Real Estat FINA:

Peraturan perlu memastikan keseimbangan

Ada banyak hal penting yang telah dibahas dan diputuskan oleh Majelis Nasional terkait Undang-Undang tentang Usaha Properti (amandemen). Namun, semua keputusan harus seimbang antara para pelaku pasar, termasuk pembeli dan penjual properti. Jika undang-undang mempersulit pembeli atau penjual, keseimbangan tersebut akan hilang. Misalnya, peraturan tentang syarat penjualan produk. Jika undang-undang terlalu ketat, investor tidak akan atau akan kesulitan memobilisasi modal, proyek akan sulit dilaksanakan, biaya akan meningkat; produk yang dipasok ke pasar akan rendah, dan harga jual akan berada di luar kemampuan pembeli.

Bahkan negara akan kehilangan pendapatan anggaran, industri lain yang terkait dengan real estate seperti bahan bangunan, konstruksi dan instalasi, para pekerja akan kehilangan pekerjaan... dan seluruh perekonomian juga akan terpengaruh.

Bapak LE HUU NGHI, Direktur Jenderal Perusahaan Perdagangan dan Konstruksi Le Thanh:

Harus ada regulasi untuk mengelola uang yang dimobilisasi.

Ada peraturan yang tidak perlu yang seharusnya diabaikan oleh Majelis Nasional, yang mengikat hanya akan membutuhkan lebih banyak personel untuk memeriksa dan mengawasi... Misalnya, peraturan tentang uang jaminan merupakan masalah perdata, yang diputuskan oleh pembeli dan penjual. Jika pembeli setuju untuk membayar uang jaminan tetapi tidak membeli, uang jaminan tersebut hilang, dan penjual mengambil uang tersebut serta membatalkan kontrak, maka uang jaminan tersebut akan dikembalikan.

Atau, apakah akan mengatur perdagangan melalui bursa atau tidak, seharusnya diserahkan kepada investor untuk bebas memilih, karena mereka akan tahu bursa mana yang cukup mampu untuk dipilih, jika tidak, mereka akan menjual produk sendiri dan bertanggung jawab kepada pelanggan. Faktanya, jika regulasi bersifat wajib, banyak bursa yang tidak dapat diandalkan, yang hanya ingin menjual produk untuk mendapatkan komisi, akan membesar-besarkan kebenaran, memutarbalikkan fakta demi menjual produk kepada pelanggan, sehingga investorlah yang akan menanggung semua tanggung jawab.

Hal terpenting dalam bisnis real estat adalah mengelola arus kas investor. Ke mana mereka menyimpan uang dari pelanggan? Jika tidak dikelola dan digunakan secara sembarangan, serta tidak diinvestasikan dalam pelaksanaan proyek, hal itu akan berisiko bagi pelanggan.

Pham Dinh merekam

Sumber: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm