VARS: Apartemen terjangkau "menghilang" di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh

ANTD.VN - Peningkatan pasokan real estat akhir-akhir ini terutama disumbangkan oleh segmen kelas atas, sementara perumahan terjangkau "ditinggalkan", membuat ketidakseimbangan antara pasokan dan permintaan semakin serius.

Tidak ada lagi pasokan apartemen baru yang terjangkau

Menurut Asosiasi Realtor Vietnam (VARS), pasar real estat Vietnam secara bertahap "memanas" berkat kebijakan pasokan dan dukungan baru dari Pemerintah . Namun, peningkatan pasokan terutama terjadi di segmen kelas atas, sementara perumahan terjangkau "ditinggalkan".

Data penelitian VARS menunjukkan bahwa segmen apartemen terjangkau (dengan harga di bawah 25 juta VND/m2) telah "punah" dalam beberapa tahun terakhir dan sangat sulit, atau bahkan mustahil, untuk muncul kembali di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh.

Khususnya di Hanoi, proporsi apartemen terjangkau yang baru diluncurkan mencapai 35% pada tahun 2018, menurun menjadi 20% pada tahun 2019, dan hanya 12% pada tahun 2020. Pada tahun 2021 dan 2022, pasokan apartemen di segmen ini terus menurun, hanya mencapai sekitar 4% dari total pasokan apartemen yang diluncurkan untuk dijual dan mencapai 0% pada tahun 2023.

Di Kota Ho Chi Minh, penurunannya bahkan lebih kuat ketika pada tahun 2018, proporsi apartemen terjangkau yang baru diluncurkan mencapai 20% tetapi turun menjadi hanya 0,5% pada tahun 2020 sebelum menghilang sepenuhnya pada tahun 2021.

Hingga 9 bulan pertama tahun 2024, pasokan apartemen mengalami pemulihan yang signifikan, tetapi sekitar 80% pasokan apartemen yang dibuka untuk dijual di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh memiliki harga jual mulai 50 juta VND/m2 atau lebih.

Riset indeks harga apartemen, yang mencerminkan fluktuasi harga jual rata-rata berbagai proyek dalam sampel 150 proyek yang dipilih dan diamati oleh VARS, juga menunjukkan bahwa, hingga kuartal ketiga tahun 2024, harga jual rata-rata klaster proyek sampel di Hanoi mendekati 60 juta VND/m2, meningkat 64,0% dibandingkan kuartal kedua tahun 2019.

Harga jual rata-rata klaster proyek di Kota Ho Chi Minh meningkat dari VND49,2 juta/m2 menjadi VND64,2 juta/m2, mencerminkan peningkatan 30,6% selama periode yang sama.

Pasokan apartemen terjangkau telah menghilang di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh.

Mengapa bisnis tidak tertarik pada segmen kelas bawah?

Menurut VARS, alasan utama mengapa perumahan terjangkau belum banyak mendapat perhatian dari pengembang properti adalah karena margin keuntungan dari segmen ini lebih rendah daripada segmen kelas atas. Perhitungan pengembang proyek menunjukkan bahwa dengan margin keuntungan hanya sekitar 15%, jika modal stagnan selama 1-2 tahun atau jika penjualan tertunda selama 1-2 tahun, pengembang akan merugi.

Selanjutnya, dana tanah pusat semakin langka, saat ini dan di masa mendatang, terutama terletak di daerah perkotaan besar dengan serangkaian infrastruktur dan utilitas publik yang memerlukan investasi, ditambah lagi biaya input, terutama biaya tanah, semakin meningkat, harganya tidak dapat terjangkau.

Kedua, meskipun Pemerintah telah mengeluarkan banyak kebijakan untuk mendorong pembangunan perumahan sosial dan perumahan terjangkau, prosedur hukum terkait pertanahan dan perencanaan masih menjadi hambatan utama. Proses perizinan yang rumit dan memakan waktu lama, ditambah dengan semakin terbatasnya dana lahan untuk pembangunan perumahan di kota-kota besar, membuat pengembang proyek harus mempertimbangkan dengan cermat sebelum berinvestasi di segmen ini.

Selain itu, kebijakan dukungan kredit untuk pembeli rumah di segmen ini belum dilaksanakan secara serempak.

Ketiga, proyek-proyek kelas atas menawarkan margin keuntungan yang tinggi dan tidak sulit dijual. Karena permintaan perumahan kelas atas, baik untuk kebutuhan hunian maupun investasi, sangat besar, kelompok pelanggan berpenghasilan tinggi terus meningkat seiring dengan perkembangan ekonomi , baik dari warga negara asing maupun warga negara Vietnam di luar negeri, berdasarkan koridor hukum baru yang "melonggarkan" persyaratan kepemilikan bagi kelompok ini.

Faktanya, jumlah pelanggan yang bersedia membayar premi untuk memiliki produk yang paling terbatas dan mewah dalam proyek tersebut tidaklah sedikit. Hal ini membuat segmen perumahan terjangkau kurang menarik bagi pengembang proyek.

Perlunya Intervensi Negara

Untuk mengatasi kekurangan perumahan yang terjangkau, VARS percaya bahwa intervensi kuat dari Negara diperlukan.

Sehubungan dengan itu, Negara perlu meneliti dan mengembangkan kebijakan untuk menciptakan kondisi yang menguntungkan bagi investor untuk mengembangkan apartemen komersial yang terjangkau (pembebasan pajak bumi dan bangunan, pajak perusahaan, atau peningkatan kepadatan konstruksi atau koefisien pemanfaatan lahan dibandingkan dengan standar proyek perumahan komersial).

Pada saat yang sama, prioritas diberikan kepada persetujuan perencanaan dan perizinan konstruksi, membantu mempersingkat waktu pengembangan proyek...

Kedua, Negara harus mempromosikan proyek kerjasama antara Pemerintah dan sektor swasta untuk membangun perumahan yang terjangkau (Negara menyediakan insentif tanah dan dukungan hukum).

Ketiga, perlu ada kebijakan yang mendukung permintaan masyarakat akan perumahan. Pemerintah dapat mempertimbangkan untuk membentuk dana guna mendukung pengembangan dan pemeliharaan pasokan apartemen murah…

Selain itu, Negara perlu memiliki kebijakan untuk membatasi motivasi spekulatif, dan harus segera mempelajari dan menerapkan pajak real estat, dengan menyasar pemilik real estat yang tidak menjalankan kegiatan bisnis, atau tidak melakukan konstruksi setelah menerima tanah...

Perlu dibentuk badan atau panitia pengawasan perumahan, dan memberikan sanksi tegas terhadap kasus-kasus spekulasi, manipulasi harga, atau kenaikan harga yang tidak wajar.

Namun, agar kebijakan regulasi benar-benar efektif dan memastikan pasar beroperasi secara aman dan sehat dalam jangka panjang, Negara perlu segera melengkapi sistem informasi dan data pasar properti serta sistem pengelolaan perumahan yang teridentifikasi.

Sumber: https://www.anninhthudo.vn/vars-can-ho-binh-dan-mat-dau-tai-ha-noi-va-tphcm-post596623.antd