Pendapat beragam tentang peraturan tentang simpanan untuk perumahan masa depan

Berdiskusi di aula mengenai beberapa isi dengan pendapat berbeda mengenai rancangan Undang-Undang tentang Usaha Properti (perubahan) pada pagi hari tanggal 31 Oktober, isi mengenai prinsip-prinsip usaha perumahan dan pekerjaan konstruksi yang dibentuk di masa depan (Pasal 23) mendapat perhatian dari para deputi Majelis Nasional.

Mengomentari simpanan dalam bisnis perumahan dan proyek konstruksi masa depan, delegasi Tran Hong Nguyen (delegasi Binh Thuan ) menyatakan persetujuannya dengan opsi 1 dan argumen yang dinyatakan dalam laporan penerimaan dan penjelasan.

Dengan demikian, opsi ini lebih aman bagi nasabah yang merupakan pihak yang lebih lemah dalam transaksi jual beli properti, karena deposit hanya dilakukan saat properti tersebut layak untuk dijual dan kedua belah pihak sudah resmi menandatangani kontrak, sehingga meminimalkan terjadinya perselisihan.

Para delegasi menemukan bahwa waktu untuk mengumpulkan deposit sejak proyek memiliki desain dasar yang dinilai oleh badan negara dan investor memiliki salah satu dokumen hak guna lahan sebagaimana ditunjukkan pada opsi kedua, akan menyebabkan waktu yang sangat lama sejak menerima deposit hingga benar-benar melaksanakan proyek, sehingga menimbulkan lebih banyak risiko bagi nasabah.

Delegasi Tran Hong Nguyen, delegasi Binh Thuan.

Sementara itu, pasar real estat akhir-akhir ini mengalami banyak perkembangan yang rumit, dengan investor proyek real estat masih memanfaatkan deposito dan kontrak kontribusi modal untuk mengumpulkan modal secara sembarangan, yang menyebabkan ketidakamanan dan kekacauan.

"Kenyataannya, banyak proyek yang belum terlaksana setelah menerima setoran selama 5 tahun, bahkan 10 tahun. Oleh karena itu, perlu ada regulasi yang lebih ketat untuk mencegah situasi ini terjadi...", komentar delegasi Nguyen.

Terkait ketentuan Pasal 23 Klausul 5 Rancangan Undang-Undang, delegasi Nguyen Dai Thang (delegasi Hung Yen ) memilih opsi 2.

Menurut delegasi, ini adalah rencana yang secara gamblang menetapkan dalam hal apa saja investor boleh mengambil uang muka sesuai perjanjian dengan nasabah, secara gamblang menetapkan isi perjanjian uang muka, besarnya uang muka untuk menjamin publisitas, transparansi, melindungi hak dan kepentingan sah organisasi dan perorangan yang telah menandatangani kontrak untuk membeli, menyewa, atau membeli rumah dan pekerjaan konstruksi, dan membatasi badan usaha properti dari menerima uang muka sebagai saluran mobilisasi modal.

Bapak Thang meminta agar lembaga perancang mempelajari dan mempertimbangkan dengan jelas untuk memutuskan ketentuan perumahan dan pekerjaan konstruksi yang akan dibentuk di masa mendatang.

Pada saat yang sama, para delegasi mengusulkan keputusan untuk mengizinkan investor menjual perumahan masa depan untuk proyek konstruksi yang telah memenuhi persyaratan persetujuan desain proyek infrastruktur utama dan esensial yang telah selesai sesuai jadwal. Sekaligus, klarifikasi isi "persyaratan penyelesaian proyek sesuai dengan perkembangan proyek".

Delegasi Nguyen Dai Thang, delegasi Hung Yen.

Turut memberikan pendapat, delegasi Nguyen Thi Viet Nga (delegasi Hai Duong ) menyampaikan, untuk Pasal 23 perlu ditetapkan sesuai rencana yang memperbolehkan penanam modal proyek properti hanya memungut uang jaminan sesuai kesepakatan dengan nasabah apabila proyek tersebut sudah mempunyai desain dasar dan sudah dinilai oleh instansi pemerintah serta penanam modal tersebut mempunyai salah satu dokumen hak guna tanah.

Menurut delegasi, peraturan tersebut akan menciptakan kondisi bagi bisnis dan investor untuk lebih berkembang, terutama dalam konteks bisnis properti yang menghadapi banyak kesulitan. Investasi proyek membutuhkan modal yang besar, sehingga memungkinkan investor untuk mengumpulkan dana lebih awal akan membantu investor memiliki lebih banyak modal untuk diinvestasikan kembali, yang berkontribusi pada peningkatan peluang dan menarik calon pelanggan.

"Meskipun peraturan ini dapat menimbulkan risiko yang lebih besar bagi nasabah, delegasi menekankan bahwa hal ini perlu diatasi dengan memperketat manajemen dan meningkatkan tanggung jawab lembaga pengelola negara yang berwenang. Terutama, sejak tahap awal peninjauan dan pemilihan investor, untuk memastikan kapasitas dan kemampuan investor dalam melaksanakan proyek," ujar Ibu Nga.

Menurut Ibu Nga, pembatasan risiko seperti opsi 1 yang hanya memperbolehkan investor proyek real estate untuk menerima deposito ketika rumah dan pekerjaan konstruksi memenuhi syarat untuk dijalankan akan membatasi peluang bisnis, bertentangan dengan dorongan dan menciptakan mekanisme bagi bisnis untuk berkembang.

Dalam Laporan tentang penjelasan, penerimaan dan revisi Rancangan Undang-Undang tentang Usaha Properti (perubahan) mengenai asas-asas usaha perumahan dan pekerjaan konstruksi masa depan (Pasal 23), Komite Tetap Majelis Permusyawaratan Rakyat (MPR) mengusulkan 2 (dua) opsi, yaitu:

Opsi 1: “Investor proyek properti hanya diperbolehkan menerima uang muka dari nasabah apabila rumah dan bangunan telah memenuhi semua persyaratan untuk dapat beroperasi dan telah melakukan transaksi sesuai dengan ketentuan dalam Undang-Undang ini.”

Opsi 2: “Investor proyek properti hanya dapat menerima uang jaminan sesuai perjanjian dengan nasabah apabila proyek tersebut memiliki desain dasar yang telah dinilai oleh instansi pemerintah dan investor memiliki salah satu dokumen hak guna tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 Ayat 2 Undang-Undang ini. Perjanjian uang jaminan harus mencantumkan secara jelas harga jual atau harga beli rumah atau pekerjaan konstruksi. Jumlah uang jaminan maksimum ditetapkan oleh Pemerintah, tetapi tidak boleh melebihi 10% dari harga jual atau harga beli rumah atau pekerjaan konstruksi, dengan tetap memperhatikan kondisi perkembangan sosial-ekonomi pada setiap periode dan setiap jenis properti . ”

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/y-kien-trai-chieu-ve-quy-dinh-dat-coc-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-a633581.html