Pendapat beragam tentang peraturan tentang simpanan untuk perumahan masa depan

Berdiskusi di aula mengenai beberapa isi dengan pendapat berbeda mengenai rancangan Undang-Undang tentang Usaha Properti (perubahan) pada pagi hari tanggal 31 Oktober, isi mengenai prinsip-prinsip usaha perumahan dan pekerjaan konstruksi yang dibentuk di masa depan (Pasal 23) mendapat perhatian dari para deputi Majelis Nasional.

Mengomentari simpanan dalam bisnis perumahan dan proyek konstruksi masa depan, delegasi Tran Hong Nguyen (delegasi Binh Thuan ) menyatakan persetujuannya dengan opsi 1 dan argumen yang dinyatakan dalam laporan penerimaan dan penjelasan.

Dengan demikian, opsi ini lebih aman bagi nasabah yang merupakan pihak yang lebih lemah dalam transaksi jual beli properti, karena deposit hanya dilakukan saat properti tersebut layak untuk diusahakan dan kedua belah pihak sudah resmi menandatangani kontrak, sehingga meminimalisir terjadinya perselisihan.

Para delegasi menemukan bahwa waktu untuk mengumpulkan deposit sejak proyek memiliki desain dasar yang dinilai oleh badan negara dan investor memiliki salah satu dokumen hak guna lahan sebagaimana ditunjukkan pada opsi kedua, akan menyebabkan waktu yang sangat lama sejak menerima deposit hingga benar-benar melaksanakan proyek, sehingga menimbulkan lebih banyak risiko bagi nasabah.

Delegasi Tran Hong Nguyen, delegasi Binh Thuan.

Sementara itu, pasar real estat akhir-akhir ini mengalami banyak perkembangan yang rumit, dengan investor proyek real estat masih memanfaatkan deposito dan kontrak kontribusi modal untuk memobilisasi modal secara sewenang-wenang, yang menyebabkan ketidakamanan dan kekacauan.

"Kenyataannya, banyak proyek belum terlaksana setelah 5 tahun, bahkan 10 tahun menerima setoran. Oleh karena itu, perlu ada regulasi untuk mengendalikan lebih ketat guna mencegah situasi ini terjadi...", komentar delegasi Nguyen.

Terkait ketentuan Pasal 23 Klausul 5 Rancangan Undang-Undang, delegasi Nguyen Dai Thang (delegasi Hung Yen ) memilih opsi 2.

Menurut delegasi, ini adalah rencana yang secara gamblang menetapkan dalam hal apa saja investor boleh mengambil simpanan sesuai perjanjian dengan nasabah, secara gamblang menetapkan isi perjanjian simpanan, besarnya simpanan untuk menjamin publisitas, transparansi, melindungi hak dan kepentingan sah organisasi dan individu yang telah menandatangani kontrak untuk membeli, menyewa, atau membeli rumah dan pekerjaan konstruksi, dan membatasi badan usaha properti dari menerima simpanan sebagai saluran mobilisasi modal.

Bapak Thang meminta kepada badan perancang untuk mempelajari dan mempertimbangkan dengan jelas dalam memutuskan ketentuan-ketentuan mengenai perumahan dan pekerjaan konstruksi yang akan dibentuk di masa mendatang.

Pada saat yang sama, para delegasi mengusulkan keputusan untuk mengizinkan investor menjual perumahan masa depan untuk proyek konstruksi yang telah memenuhi persyaratan desain yang disetujui untuk proyek infrastruktur utama dan penting yang telah selesai sesuai jadwal. Sekaligus, klarifikasi isi "persyaratan penyelesaian proyek sesuai dengan perkembangan proyek".

Delegasi Nguyen Dai Thang, delegasi Hung Yen.

Turut memberikan pendapat, delegasi Nguyen Thi Viet Nga (delegasi Hai Duong ) menyampaikan, untuk Pasal 23 perlu ditetapkan sesuai rencana yang memperbolehkan penanam modal proyek properti hanya memungut uang jaminan sesuai kesepakatan dengan nasabah apabila proyek tersebut sudah mempunyai desain dasar dan sudah dinilai oleh instansi pemerintah serta penanam modal tersebut mempunyai salah satu dokumen hak guna tanah.

Menurut delegasi, peraturan tersebut akan menciptakan kondisi bagi bisnis dan investor untuk lebih berkembang, terutama dalam konteks bisnis properti yang menghadapi banyak kesulitan. Investasi proyek membutuhkan modal yang besar, sehingga memungkinkan investor untuk mengumpulkan dana lebih awal akan membantu investor memiliki lebih banyak modal untuk diinvestasikan kembali, yang berkontribusi pada peningkatan peluang dan menarik calon pelanggan.

"Meskipun peraturan ini dapat menimbulkan risiko yang lebih besar bagi nasabah, delegasi menekankan bahwa hal ini perlu diatasi dengan memperketat manajemen dan meningkatkan tanggung jawab lembaga pengelola negara yang berwenang. Terutama, sejak tahap awal peninjauan dan pemilihan investor, untuk memastikan kapasitas dan kemampuan investor dalam melaksanakan proyek," ujar Ibu Nga.

Menurut Ibu Nga, pembatasan risiko seperti pilihan 1 dengan hanya memperbolehkan investor proyek real estate untuk mengambil deposito ketika rumah dan pekerjaan konstruksi memenuhi syarat untuk dijalankan akan membatasi kesempatan berusaha, bertentangan dengan dorongan dan menciptakan mekanisme bagi usaha untuk berkembang.

Dalam Laporan tentang penjelasan, penerimaan dan revisi Rancangan Undang-Undang tentang Usaha Properti (perubahan) mengenai asas-asas usaha perumahan dan pekerjaan konstruksi masa depan (Pasal 23), Komite Tetap Majelis Permusyawaratan Rakyat (MPR) mengusulkan 2 (dua) opsi, yaitu:

Opsi 1: “Investor proyek properti hanya diperbolehkan menerima uang muka dari nasabah apabila rumah dan bangunan telah memenuhi semua persyaratan untuk dapat beroperasi dan telah melakukan transaksi sesuai dengan ketentuan dalam Undang-Undang ini.”

Opsi 2: “Investor proyek properti hanya diperbolehkan menerima uang jaminan sesuai perjanjian dengan nasabah apabila proyek tersebut memiliki desain dasar yang telah dinilai oleh instansi pemerintah dan investor memiliki salah satu dokumen hak guna tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 Ayat 2 Undang-Undang ini. Perjanjian uang jaminan harus mencantumkan secara jelas harga jual, harga beli rumah, dan pekerjaan konstruksi. Jumlah uang jaminan maksimum sesuai dengan peraturan Pemerintah, tetapi tidak melebihi 10% dari harga jual, harga beli rumah, dan pekerjaan konstruksi, dengan tetap memperhatikan kondisi perkembangan sosial ekonomi pada setiap periode dan jenis properti . ”

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/y-kien-trai-chieu-ve-quy-dinh-dat-coc-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-a633581.html