Sulla differenza tra il prezzo di acquisto e quello di vendita dovrebbe essere applicata un'imposta sul reddito personale del 20%.
Secondo il professore associato Phan Huu Nghi, vicedirettore dell'Istituto di Banche e Finanza (Università Nazionale di Economia ), i redditi derivanti dalle cessioni immobiliari rappresentano una delle principali fonti di gettito fiscale per le persone fisiche. Tuttavia, il metodo di calcolo delle imposte su questo tipo di reddito presenta ancora numerose limitazioni.
Il signor Nghi ha affermato che attualmente l'imposta sul reddito personale derivante dai trasferimenti immobiliari è calcolata al 2% del valore della transazione. Ciò significa che il venditore deve pagare un'imposta pari al 2% del valore totale dell'immobile indicato nel contratto di trasferimento, indipendentemente dal fatto che vi sia un profitto o una perdita.
Pertanto, questo esperto suggerisce che le tasse dovrebbero essere riscosse solo quando una casa viene venduta con profitto, applicando un'aliquota del 20% sulla differenza tra prezzo di acquisto e prezzo di vendita per prevenire l'evasione fiscale.
"Sebbene l'imposta del 2% sul valore della transazione sia semplice e facile da riscuotere, crea una grave lacuna nella dichiarazione del prezzo. I venditori spesso dichiarano un prezzo di trasferimento inferiore all'importo effettivo per ridurre l'imposta dovuta. Ciò non solo causa perdite di entrate per il bilancio statale, ma rende anche il mercato immobiliare meno trasparente."
Al contrario, l'imposta del 20% sulla differenza tra prezzo di acquisto e prezzo di vendita presenta dei vantaggi perché riflette accuratamente il reddito effettivo. Tuttavia, questo metodo incontra difficoltà nel determinare con precisione il prezzo di acquisto, soprattutto per le transazioni immobiliari avvenute molti anni fa, quando non esisteva un meccanismo trasparente per la gestione dei prezzi di acquisto e vendita come quello attuale", ha analizzato il professore associato Phan Huu Nghi.
Pertanto, per garantire equità e limitare l'evasione fiscale, ha proposto di applicare un'imposta del 20% sulla differenza tra prezzo di acquisto e prezzo di vendita, simile all'imposta sul reddito delle società.
Attualmente, le autorità fiscali e il Ministero dell'Agricoltura e dell'Ambiente dispongono di informazioni complete sui prezzi di acquisto e di vendita ai fini del calcolo delle imposte. Pertanto, il controllo dei prezzi di trasferimento è pienamente possibile confrontandoli con i dati effettivi.
"L'applicazione di una tassa del 20% sugli utili effettivi contribuirà a frenare la pratica di gonfiare i prezzi degli immobili. Se la politica fiscale sul valore aggiunto verrà applicata rigorosamente, anche le società immobiliari dovranno essere più caute nel decidere i prezzi di vendita, contribuendo così a rendere il mercato più trasparente e realistico", ha analizzato Nghi.
Le seconde case dovrebbero essere tassate?
Secondo il dottor Nguyen Tri Hieu, direttore dell'Istituto per la ricerca e lo sviluppo dei mercati finanziari e immobiliari globali, in Vietnam le imposte sugli immobili si limitano attualmente a voci quali l'imposta sull'uso di terreni non agricoli , l'imposta sul reddito personale derivante dai trasferimenti immobiliari e le spese di registrazione.
Mentre Stati Uniti, Canada, Giappone e Corea del Sud applicano tutti imposte annuali sulla proprietà immobiliare per garantire un'equa distribuzione della ricchezza e creare una fonte di entrate sostenibile per il bilancio statale.
"La mancata implementazione efficace di una tassa sugli immobili in Vietnam ha portato a un aumento della speculazione e dell'accaparramento di proprietà. Ciò contribuisce a una diminuzione dell'offerta di alloggi che soddisfino realmente il fabbisogno abitativo, causando un aumento dei prezzi degli immobili."
"Quando gli immobili non vengono tassati regolarmente, lo Stato perde una fonte di entrate stabile e a lungo termine", ha affermato Hieu.
L'esperto ha citato l'esempio degli Stati Uniti, dove tutti i cittadini sono soggetti a tassazione sulla loro prima casa. Le autorità fiscali utilizzano il prezzo di acquisto dell'immobile come base per la tassazione. Ogni anno, le autorità fiscali possono riesaminare il valore imponibile in base a tale prezzo. L'aliquota fiscale si aggira intorno all'1-3% del valore del terreno e della casa ivi costruita.
Il primo immobile, se utilizzato come residenza principale, è comunque soggetto a tassazione, ma gli interessi pagati alla banca sul mutuo ipotecario sono deducibili dal reddito non imponibile. Gli immobili successivi, invece, sono soggetti alla normale tassazione; non sono previste agevolazioni fiscali.
Pertanto, il signor Hieu ha suggerito che in Vietnam si dovrebbe imporre una tassa sulle seconde case per frenare la speculazione.
Nel frattempo, la signora Nguyen Thi Cuc, presidente dell'Associazione vietnamita di consulenza fiscale (VTCA), non concorda con la proposta di tassare le seconde case. Sostiene che, mentre alcune case possono avere una superficie di poche decine di metri quadrati, altre possono raggiungere migliaia di metri quadrati, quindi perché tassare una seconda casa?
La signora Cúc ha sostenuto che l'imposta sulla proprietà dovrebbe essere applicata come una politica fiscale separata, non solo agli immobili ma anche ai beni di alto valore come navi e aeromobili. Tuttavia, i beni che sono stati ammortizzati secondo le normative sui beni strumentali non sarebbero tassati. L'aliquota proposta per l'imposta sulla proprietà sarebbe calcolata come percentuale del fatturato.
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