2026年の土地価格表：投資家は資本コストを懸念、人々はレッドブックを取得することを「恐れている」

最近、ハノイを含む多くの地方自治体が、2026年1月1日から適用される予定の初の土地価格表を作成するための提案を起草しました。作成中の新しい土地価格表のほとんどは、現在の土地価格表よりも数倍も大幅に調整されています。

例えば、ハノイ市の新土地価格表の草案によると、ハンダオ、ハンカイ、リートゥオンキエットといった市中心部では、新土地価格表が約2%上昇するように調整されています。その中で、住宅地の最高価格は7億200万ドン/m²を超えています。

特に、郊外および周辺地域の土地価格も大幅に上昇する見込みです。例えば、リエンミン、オーディエン、ダンフォン、ホアイドゥック、ドゥオンホア、ドンソン、アンカンの各コミューンでは、現行の価格表と比較して最大26%の上昇が記録されました。

土地はもはや投資家にとって魅力的な選択肢ではない。 — 作成中の新しい土地価格表のほとんどが大幅に調整されました。（写真：CD）

ティエンタン、イェンラン、クアンミン、メーリン、フックティン、トゥラム、ドンアン、ビンタン、ティエンロク、ダイタン、タントリ、ゴックホイ、ナムフー、ビンミン、タムフン、トゥオンティン、ホンヴァン、タインオアイ、ダンホア、トゥオンフック、チュオンズオンなどの他のコミューンも提案している。約25％増加します。

この問題に関して、ベトナム不動産市場調査評価研究所（VARS IRE）は、土地価格表は、土地管理、予算徴収、財政義務の計算、補償価格や移住支援を決定する法的根拠として、国家にとって重要なツールであると考えています。

したがって、土地価格表の作成は、人々や企業に混乱や経済的圧力をかけないようにしながら、市場価値を正確に反映するために、慎重かつ科学的に、合理的なロードマップに基づいて行う必要があります。

VARS IREによると、地方自治体による土地価格調整の急激な増加は、住民や世帯に重大な影響を与える。特に、土地利用目的の変更、土地使用権証書の交付、補償金の受領、用地の明け渡しといった土地手続きを行っているグループは、新たな価格表に基づいて直接計算されるため、最も大きな影響を受けるだろう。

土地利用転換、レッドブックの発行、不動産購入にかかる費用が急増し、低・中所得者層に影響を及ぼす可能性があります。さらに、土地価格の上昇は、補償や用地整地が行われている地域で、調整額が承認価格を大幅に上回る場合、苦情や紛争を引き起こす可能性があります。

地価の上昇は、住民への影響だけでなく、不動産事業にも直接的な影響を与えます。プロジェクト開発のコスト構造において最大の費用である補償費と土地使用料が大幅に増加し、総投資額の増加につながります。

進行中のプロジェクトについては、コストの上昇により総投資額が財務能力を超える可能性があるため、企業はプロジェクトを継続するか中断するかを決定することが困難になる場合があります。

一方、まだ実施されていないプロジェクトについては、企業は計画や補償オプションについてより積極的に取り組むことができるが、強制的な価格上昇を市場が受け入れるかどうかはまだ不明である。

「一部のプロジェクトでは損失が発生したり、顧客への証明書の発行が遅れたりして、紛争のリスクが生じる可能性がある」とVARS IREは警告した。

当研究所は、土地価格表を含むあらゆる価格規制は相対的なものに過ぎないと考えています。なぜなら、長期的には不動産価格は依然として需要と供給によって決定されるからです。したがって、すべての利害関係者の期待に応える土地価格表を作成することは困難です。土地価格表は、補償や用地の整地といった特定の目的に適用される場合にのみ、真に意味を持ちます。

「土地使用料、オークション、税金の計算など複数の目的で使用される場合、価格表は実用性を失い、国、国民、企業の利益の調和を確保するために柔軟に調整する必要がある」とVARS IREは強調した。

したがって、VARS IREは、地方自治体が地価表の役割を正しく認識する必要があることを提言します。それは、市場の需給を調整するツールではなく、管理と徴税のツールとしての役割です。地価安定化政策は、透明性、公平性、持続可能性という長期的な目標を目指す必要があります。

この部局はまた、中央レベルと地方レベルの間の明確な責任分担を提案した。すなわち、国は統一された技術的枠組みと評価方法を策定し、地方自治体は実際に運用・調整を行うべきである。加えて、地方自治体が地域、時期、土地利用形態、社会経済発展目標に応じて柔軟な調整係数を策定できるようにする必要がある。

さらに、VARS IREは、土地使用料、地代、税金、手数料、賦課金について、各地域の利用目的やインフラ整備・都市開発の水準に応じて異なる料率を適用することを推奨しています。特に多くの地方自治体が二層制都市政府モデルの完成を目指している状況において、市場に「衝撃」を与え、企業や住民に突然の影響を与えないよう、調整には合理的なロードマップが必要です。

最後に、VARS IRE は、コミュニケーションと実施ガイダンスを強化し、人々、企業、仲介業者が土地価格表の性質と役割を理解し、「価格をつり上げる」ために利用されたり、市場の動向について誤った期待を抱かせたりしないように支援する必要性を強調しました。

出典: https://congluan.vn/bang-gia-dat-2026-nha-dau-tu-lo-chi-phi-doi-von-nguoi-dan-ngai-lam-so-do-10316951.html